西安曲江公馆·和园项目入市、认筹方案(2010年9月27日)77pPPT课件
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曲江遗址公园ppt课件
雨亭、柳桥及明皇栈桥等景 观。
景区位置
精选ppt
11
阅 江 楼
阅江楼雄踞曲江池南岸，为全园标志性建筑，楼高28.56米，总面积近 8000平方米。当夜幕降临，背衬着黑夜里模糊的山色草木，亮起的阅江人家 倒映在池水中，展现出朦胧一线的波光，好像金子撒进了池水，游人如痴如 醉，如梦回大唐曲江。设计手法上，阅江楼也是湖面景观的一个视觉中心点。
精选ppt
35
精选ppt
36
照明设计中使用环保安全措施
园内的古建瓦面选用的LED小体积投光灯具(F1002型号)，采用稳 压定电流技术，不因同一回路中某个或几个LED短路而使本回路中其它 LED所载电流增大，应保证电流恒定不动为其正常最佳工作电流和传统 光源相比较，具有结构坚固，没有钨丝、玻壳等容易损坏的部件，具 有极高的抗震性能，不含汞、铅等有害物质，没有污染，绿色环保。
一碗水端平”，在南北相连处设置了江 滩跌水，水一道道漫溢过去，游人跨河
出
而过时极富野趣性。
水
在曲江池遗址公园的设计中，吸取真山
口
真水的精华来美化自己，因此对水特别
爱惜。一是采取有效措施不让周围有任
何城市污水流入；二是采用先进技术，
做了水工膜，排水沟和混凝土等，以保
证水量。池水每隔十几天会自行循环一
次。“可以说，在当前中国大都市市区 南边水位高
28
此路段是公园内的环湖人 行通道，钟鼓石沿人行道放置 在路边，每个石头之间的距离 是1.8M
在环湖人行路旁，钟鼓石 不仅仅是装饰作用，更是具有 实用性可当座椅，可是沿湖环 绕一圈发现，像这样的“坐凳” 并没有几个游客去坐，询问得 知，距离道路太近，并且凹凸 不平没有靠背，游客希望可以 放置一些带靠背的长椅。 看 来此处的钟鼓石座椅的观赏性 大于实用性。
景区位置
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11
阅 江 楼
阅江楼雄踞曲江池南岸，为全园标志性建筑，楼高28.56米，总面积近 8000平方米。当夜幕降临，背衬着黑夜里模糊的山色草木，亮起的阅江人家 倒映在池水中，展现出朦胧一线的波光，好像金子撒进了池水，游人如痴如 醉，如梦回大唐曲江。设计手法上，阅江楼也是湖面景观的一个视觉中心点。
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36
照明设计中使用环保安全措施
园内的古建瓦面选用的LED小体积投光灯具(F1002型号)，采用稳 压定电流技术，不因同一回路中某个或几个LED短路而使本回路中其它 LED所载电流增大，应保证电流恒定不动为其正常最佳工作电流和传统 光源相比较，具有结构坚固，没有钨丝、玻壳等容易损坏的部件，具 有极高的抗震性能，不含汞、铅等有害物质，没有污染，绿色环保。
一碗水端平”，在南北相连处设置了江 滩跌水，水一道道漫溢过去，游人跨河
出
而过时极富野趣性。
水
在曲江池遗址公园的设计中，吸取真山
口
真水的精华来美化自己，因此对水特别
爱惜。一是采取有效措施不让周围有任
何城市污水流入；二是采用先进技术，
做了水工膜，排水沟和混凝土等，以保
证水量。池水每隔十几天会自行循环一
次。“可以说，在当前中国大都市市区 南边水位高
28
此路段是公园内的环湖人 行通道，钟鼓石沿人行道放置 在路边，每个石头之间的距离 是1.8M
在环湖人行路旁，钟鼓石 不仅仅是装饰作用，更是具有 实用性可当座椅，可是沿湖环 绕一圈发现，像这样的“坐凳” 并没有几个游客去坐，询问得 知，距离道路太近，并且凹凸 不平没有靠背，游客希望可以 放置一些带靠背的长椅。 看 来此处的钟鼓石座椅的观赏性 大于实用性。
曲江大明宫置业上和城项目开盘前整合传播推广方案142P 143页PPT文档
市场目标： 在区域内树立项目的差异性竞争优势，向市场传达项目的中高端定位，为实 现项目的市场竞争力奠定良好基础。
阶段策略
策略一：对“曲江大明宫置业”企业品牌进行宣传，树立良好项目品质形象； 推广目标：实现客户对项目的初步认知，完成项目良好品质形象初步树立 推广时间：7—9月 推广手段：户外广告
阶段推广主题
contents
开盘前营销推广目标 项目筹备期推广策略 项目蓄水期推广策略 项目开盘期推广策略
开盘前营销推广目标
推广费用预算
项目可销售面积约19万㎡，按照5500元/㎡核算=1045000000元（10.45亿元）
项目总销额约1045000000元（10.45亿元）
推广费用依据市场正常比例1.5%计算=15675000元（0.15675亿元）
10月9日 “上和城 ·大明宫遗址公园旁的家”游园活动。游园过程中将邀请专业导游全 称讲解，发统一旅行帽、赠太阳伞（均印有上和城logo），并提供饮品。项目网站登 载活动章程，活动前在搜房网投放按钮广告链接进入项目网站，活动结束后活动影像在 项目网站进行展示。
媒体配合：短信15万条 活动费用：2万元
主动性原则： 鉴于项目尚不能呈现具体形象，应重点通过活动传达项目特有概念，通过“走出去” 的方式进行项目宣传。 目标性原则： 以蓄客为目标，通过活动与客户拉近距离，传达客户对项目的认知。 统一性原则： 发挥品牌优势，在活动的安排上，承接企业理念，承接项目新中式的调性。 持续性原则： 通过活动，持续引起客户关注，在广度和深度上对客户进行项目卖点传达。
11月份
12月份
2019年
10.1-10.31世纪金花赛高店外展 11.1-11.30 民乐园万达外展 12.1-1.2世纪金花高新店外展
阶段策略
策略一：对“曲江大明宫置业”企业品牌进行宣传，树立良好项目品质形象； 推广目标：实现客户对项目的初步认知，完成项目良好品质形象初步树立 推广时间：7—9月 推广手段：户外广告
阶段推广主题
contents
开盘前营销推广目标 项目筹备期推广策略 项目蓄水期推广策略 项目开盘期推广策略
开盘前营销推广目标
推广费用预算
项目可销售面积约19万㎡，按照5500元/㎡核算=1045000000元（10.45亿元）
项目总销额约1045000000元（10.45亿元）
推广费用依据市场正常比例1.5%计算=15675000元（0.15675亿元）
10月9日 “上和城 ·大明宫遗址公园旁的家”游园活动。游园过程中将邀请专业导游全 称讲解，发统一旅行帽、赠太阳伞（均印有上和城logo），并提供饮品。项目网站登 载活动章程，活动前在搜房网投放按钮广告链接进入项目网站，活动结束后活动影像在 项目网站进行展示。
媒体配合：短信15万条 活动费用：2万元
主动性原则： 鉴于项目尚不能呈现具体形象，应重点通过活动传达项目特有概念，通过“走出去” 的方式进行项目宣传。 目标性原则： 以蓄客为目标，通过活动与客户拉近距离，传达客户对项目的认知。 统一性原则： 发挥品牌优势，在活动的安排上，承接企业理念，承接项目新中式的调性。 持续性原则： 通过活动，持续引起客户关注，在广度和深度上对客户进行项目卖点传达。
11月份
12月份
2019年
10.1-10.31世纪金花赛高店外展 11.1-11.30 民乐园万达外展 12.1-1.2世纪金花高新店外展
西安市某楼盘营销策划案(ppt 79页)
谨呈：振业地产
无限风光在浐灞
2008.11.8
—— 开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕
振业西安项目
引言
此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下：
宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化；
中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
橘郡
新地.东方 明珠
—— ——
振业西安项目
市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、
900亩区域开发战略
高层住宅，价格一般在3500元/ ㎡以上。
西安高档楼盘价格主力价格在3500元/ ㎡以上
楼盘名 称
三江养 生美墅
物业型态 别墅公寓
均价
2680元/㎡ 3880元/㎡ 4880元/㎡
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
183030 阳光100国际新城 （二期）
1000000 比华利山
1200000
1307987 585000 396000 700000 860000
220000 165000
136500
86700 44700 39838
卓越·蔚蓝海岸
500000 早安·星城
1房（44） 2房（85-68） 奥园 3房（101-126）
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安·星城
130-280㎡
无限风光在浐灞
2008.11.8
—— 开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕
振业西安项目
引言
此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下：
宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化；
中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
橘郡
新地.东方 明珠
—— ——
振业西安项目
市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、
900亩区域开发战略
高层住宅，价格一般在3500元/ ㎡以上。
西安高档楼盘价格主力价格在3500元/ ㎡以上
楼盘名 称
三江养 生美墅
物业型态 别墅公寓
均价
2680元/㎡ 3880元/㎡ 4880元/㎡
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
183030 阳光100国际新城 （二期）
1000000 比华利山
1200000
1307987 585000 396000 700000 860000
220000 165000
136500
86700 44700 39838
卓越·蔚蓝海岸
500000 早安·星城
1房（44） 2房（85-68） 奥园 3房（101-126）
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安·星城
130-280㎡
合富辉煌_西安曲江新区项目发展策划报告_225PPT_2009年资料
不大，而且价格保持快速上涨，说明曲江新区的市场需求较为刚性，发展稳定，给项目 的发展带来良好的市场环境
区域发展：曲江新区的现状与规划，将会给项目带来怎样的开发环境？
区域的发展能给项目带来怎样的机遇？
曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西部” 区域，寒窑是近期将要开发的旅游项目，对项目带来一定利好
2004－2008年西安商品房成交走势图
（万㎡）
1200 1000
800 600 400 200
0
488.44
536.76
2004年
2005年
成交面积
681.04
958.01
2006年
2007年
成交金额
（亿元）
450
400
350
668.91
300
250
200
150
100
50
0
2008年
2004－2008年西安普通住宅成交均价走势图
谨呈：陕西三鼎实业有限公司
西安曲江新区项目发展策划报告
合富辉煌 发展策略·开发设计研究中心 2009年4月
合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究
目前，项目小组对曲江新区内所有项目进入了仔细的市场调研，并进行超过30次的深入访谈，其中包括消 费者、业内人士等，而在基础研究中，则包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面， 收集了充分的市场信息及数据，为策划工作的成功奠定了扎实的基础
中海集团成立于1979年，香港上市，在香港开发项 目超过60个，国内已进入20多个城市，已完成和计 划投入的房地产投资额超过1000亿元，开发总量超 过2500万平方米
新界
金地集团成立于1988年，2001年于上海上市，进 入城市超过15个，开发项目超过30个，房地产开发 企业国家一级资质单位，至2008年集团总资产 355.7亿，净资产87.1亿
区域发展：曲江新区的现状与规划，将会给项目带来怎样的开发环境？
区域的发展能给项目带来怎样的机遇？
曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西部” 区域，寒窑是近期将要开发的旅游项目，对项目带来一定利好
2004－2008年西安商品房成交走势图
（万㎡）
1200 1000
800 600 400 200
0
488.44
536.76
2004年
2005年
成交面积
681.04
958.01
2006年
2007年
成交金额
（亿元）
450
400
350
668.91
300
250
200
150
100
50
0
2008年
2004－2008年西安普通住宅成交均价走势图
谨呈：陕西三鼎实业有限公司
西安曲江新区项目发展策划报告
合富辉煌 发展策略·开发设计研究中心 2009年4月
合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究
目前，项目小组对曲江新区内所有项目进入了仔细的市场调研，并进行超过30次的深入访谈，其中包括消 费者、业内人士等，而在基础研究中，则包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面， 收集了充分的市场信息及数据，为策划工作的成功奠定了扎实的基础
中海集团成立于1979年，香港上市，在香港开发项 目超过60个，国内已进入20多个城市，已完成和计 划投入的房地产投资额超过1000亿元，开发总量超 过2500万平方米
新界
金地集团成立于1988年，2001年于上海上市，进 入城市超过15个，开发项目超过30个，房地产开发 企业国家一级资质单位，至2008年集团总资产 355.7亿，净资产87.1亿
航天地产西安曲江山水芙蓉别墅房地产项目定位提案总结汇报
□ □□ □□ □□夜 居 政新□管 企 江 优经 城 位 争文蓉重重位 紧 大 馆 闻市 树城 住，区府将城 开委 业 。 惠沿 沿规旅域济市置机化园点点居邻雁等名政立两区三为部城—会家政大曲划游经高化的遇和、建建东小塔区，设标项等唐入门市—，段策雁江中文济速席西和旅大设设南寨、内已施杆工项工区高经中由先，，化发塔北发卷安压游唐大长，商大著成先，程目程企度营央区念金曲产展北湖展全考力是不雁安交业慈名为行以，。大业重的居域牵融—江业。广带国虑，西夜塔芙通黄恩景西，点启雁天地人、视先住运头、—为是场动，内新安城周蓉便金寺点安道带动塔项，进区营运税—南旅龙城位外曲的、边园时利和利圈、知的路面政北目成理轴作及收—湖游头市于资江核逐改、。陕名名和形务广，设立念线，地、文，大水心大西源势步造海度西片水象中场物置曲融展再产土唐系化带竞幅部和成完、洋高历。电工心、流了江入开造实地不轴度动争度城必桥善大公，史先程和大便种新到新力等假整夜线力扩市然头设唐园世博行先中唐捷种区区曲派国展区体，张竞。堡施不、界物。行央芙，域，区，， □□□ “ □□广 世 第1地完配年群区管□ □家 原 秀 上 实 博0曲 自 北 个 位 度西一商成套建，。吸 力0自 为 雁 安 陕 院政 入电 界传进处念 个0委概 国机 则 技 广 干 得步 贸 现 设 成 达论江然有符的来安亩聚争然长塔八师等曲府区中娱、行理， 区 度 施 ， 到规层会佛念内构下术揽、入，深景北合成看目人双即 、 假 ， 使 规风安晨景大高江大企教心乐政。问划次从规国为大人贤专区方厚观郊陕熟，前芙 区 世 一 模2文气赢光园钟之、校新力业0等园府题的。蓉 规 界 批 带各0划际新开才才业企化案的使经西开曲西3。。优林”一长分城造与园 划 娱 有 动项等主，年区理相与顶区绿和，、业制历得济旅发江有水 范 乐 重 效到、美之与。安布的势政目项导政念关总级景 围 园 大 应的灯管共服和订史曲技游区弥高2大，冠“大四0府建，目发前一，府旅 内 和 影 。渗俱唐部0体专建。理同务老实人江术大，补新5游 （ 世 响 并风，曲学周虚互设不启。配搭年透门规家设人组意百施区 界 的 升1文恰开省从了技夜展景片，备景享江、，5实相分动合台到、 风 旅 格和.划学城在才成识姓。8底逢发和产空术建绝皇春西教8中 情 游 为结配三世区，和区成企平充者政，一强的蕴其区核业缺产央 园 观 国中佳家晓安育合合步大界方域企域业分参政 开 家光策并个的一和会，心分。业国雁公，园”外设，走风建业务 工 级项发旅抽结与塔允从高团致里优。尚资布开区 建 旅目古林俱国多媒：游情设唱施周）展调合研许社效队好， 设 游聚美无源的发商边基时盛为角体园实戏强语的全 ， 开集优，究品的会、，评的一定角区础即名长面 发成4度宣、体，大学基各概讨， □□□第育原曲第提和 在换 中 和自□达西二产”江三升渗 的，变民 如鸟心发大曲三步 业 民 建 步 管眼的安透发人卖间火， 区 俗 设 ， 理，极展雁江百世曲对到展即 、 博 成 即水文地的如八有将塔设多界江城景 览 为22平实不气为00热荼观 区2、马可为北00计万，，市069操会息土住 和文0点地年 年拉能城广立人8曲世自宅 农化的偏年到 到浓地，进车南市场足区 村次品界身2奥 2江每离厚00经良、 安位曲行运”移结建01西，的发是81一大杜 置、。营会年 年江着，，构成安曲曲陵 区展服的好西个方， ，，住，生 的务政曲的以，旅江江的基 全安层向态 五概质游3宅本 面来治江调标已。战园 大5量的面。观念建 完的0，中的整准林 区和成光略成 成曲，0规区 域国开基游心大铺－高包 系为为江确、 ，际地划括 统发客平和力4远官“ 争“知之，保科 建0和正乐 取名已道经建，一方0技 设腾中区游 把方度0。教 ，路济设放笼，国域向
地产的项目开盘活动的方案30页PPT
在此收 集奖券
交定区 （财务室
）
控
台
沙盘
选房区
出口 入口
内场布置注建议：
【候补区易拉宝】 1）远创·金泽锦城开盘认购须知 2）远创·金泽锦城开盘认购流程表 3）远创·金泽锦城开盘优惠说明 4） 远创·金泽锦城五证公示牌
【销售中心内场】 1） 远创·金泽锦城销控表 2） 欢迎牌 3） 选房区导视牌 4） 财务区导视牌
各区域功能要点安排
一、签到区——发放选房号
》9：00之前，客户必须到达签到区。(两个小时发放选房号) 》客户凭身份证、VIP卡领取选房号。 》填写抽奖券（在认购成功后将抽奖券的副券在交定区投入抽奖箱） 》客户凭VIP卡入场，无VIP卡客户不能入场。
二、等候区
》客户按选房号的顺序依次入座。 》9：00－9：30举办开盘大典仪式。 》客户可以自由参阅展示区的公示内容。
选房活动各个分区功能/人员要求
谢谢
联合伙伴地产机构 2019年9月4日
谢谢！
活动相关区域辅以花艺布置，烘托优雅尊贵氛围。
白色的椅子搭配金黄的蝴蝶结，庄重的活动氛围又充满了温馨的感觉。
活动设置冷餐区以缓解客户等待时的焦急情绪，烘托优雅温馨气氛。
剪彩环节
人员数量：x名 时间设定：5分钟 配合事项： （1） 剪彩仪式时，5名礼仪小姐拉开 剪彩红绸，列队分别站在剪彩嘉宾旁。 ⑵ 剪彩仪式时，同时放冷焰火和地爆 球，样板区鸣放炮竹。
演绎环节 Perforamnce Parts
弦乐迎宾
开场节目——国内知名歌手歌曲表演
邀请国内知名歌手助阵，制 造新闻事件，提升知名度。 （可邀请正在热播的中国好 声音节目学员）
抽奖环节
奖品建议：
抽奖方式
西安曲江二期楼盘地产的项目盛大开盘活动执行的的策划的方案
布置： 摆放展板介绍曲江6号健康的生活方式； 白色帐篷。带色点缀的为标志物； 旁边2套圆木桌上摆放着格式美食、时令水果拼盘供 来宾享用；
区域布置及安排
美食
帐篷
木桌椅
生活展板 31
各国美食曲江体验区： 调性：健康，养生之道
工作人员： 2名咖啡师： 西式着装的咖啡师为来宾奉上现泡的咖啡！ 行为艺术2组： 当来宾走过，原来静止的真人雕塑变换姿势 趣味饰品机2组： 让来宾感受到美食带来的童趣
吸引客户体验项目，通过诚意登记和入会登 记筛选客户
拉近销售人员与客户距离，增强客户对项目 的认可和信赖，转为诚意客户
活动亮点
1. “环保”主题提高项目公众形象
2.以环保袋的实用性和美观性引起市民的关 注和接受
3、抽奖及鸟瞰曲江体验之旅项目吸引点
1.以俯瞰曲江之旅的狂欢节为噱头,提高项目形象, 吸引消费者莅临现场体验项目
姑娘们为与他们一起欢乐的朋友送上鲜花花环及 祝福；
区域布置及安排
调酒师服饰
草裙舞服饰 28
“放飞绚丽”色彩曲江体验区： 调性：绿色，自然
原野的原始生态环境，自然风光，代表着 健康，自然的生活理念
布置 全新列展示蝴蝶的标本 来宾可以与蝴蝶照相，留念； 设置摆放大旁边摆放介绍曲江6号绿色，自然的生活方式的展板；
区域设置：
设置带有LED屏的主舞台，音响等基础设施
专业人事全程跟踪
25
“云中漫步”俯瞰曲江体验区： 调性：快乐、阳光
风、阳光、蓝天，代表着一种快乐，阳光的生 活方式
布置： 摆放大型蓝天海边为背景，旁边摆放介绍曲江6号阳关、快乐的生 活方式的展板； 调酒桌1张，放于2休闲桌中，为就座的来宾奉上调配的饮品；
电琴8重奏： 辣妹组合，用动感的节奏感动来宾
区域布置及安排
美食
帐篷
木桌椅
生活展板 31
各国美食曲江体验区： 调性：健康，养生之道
工作人员： 2名咖啡师： 西式着装的咖啡师为来宾奉上现泡的咖啡！ 行为艺术2组： 当来宾走过，原来静止的真人雕塑变换姿势 趣味饰品机2组： 让来宾感受到美食带来的童趣
吸引客户体验项目，通过诚意登记和入会登 记筛选客户
拉近销售人员与客户距离，增强客户对项目 的认可和信赖，转为诚意客户
活动亮点
1. “环保”主题提高项目公众形象
2.以环保袋的实用性和美观性引起市民的关 注和接受
3、抽奖及鸟瞰曲江体验之旅项目吸引点
1.以俯瞰曲江之旅的狂欢节为噱头,提高项目形象, 吸引消费者莅临现场体验项目
姑娘们为与他们一起欢乐的朋友送上鲜花花环及 祝福；
区域布置及安排
调酒师服饰
草裙舞服饰 28
“放飞绚丽”色彩曲江体验区： 调性：绿色，自然
原野的原始生态环境，自然风光，代表着 健康，自然的生活理念
布置 全新列展示蝴蝶的标本 来宾可以与蝴蝶照相，留念； 设置摆放大旁边摆放介绍曲江6号绿色，自然的生活方式的展板；
区域设置：
设置带有LED屏的主舞台，音响等基础设施
专业人事全程跟踪
25
“云中漫步”俯瞰曲江体验区： 调性：快乐、阳光
风、阳光、蓝天，代表着一种快乐，阳光的生 活方式
布置： 摆放大型蓝天海边为背景，旁边摆放介绍曲江6号阳关、快乐的生 活方式的展板； 调酒桌1张，放于2休闲桌中，为就座的来宾奉上调配的饮品；
电琴8重奏： 辣妹组合，用动感的节奏感动来宾
入伙工作方案
XX公馆入伙工作方案根据XX公馆项目的进展情况，结合XX公馆入伙工作计划表的工作安排，现制定XX公馆入伙工作方案如下：一、XX公馆管理处入伙装修阶段组织机构及人员到位时间：1、组织架构（共44人）：2、人员到位时间及其工作任务：3、基层员工具体岗位分布情况：清洁工（7人）：清洁主管1名兼车库、空中花园；外围1名；住宅5名（公寓型走廊打扫频繁面积大，且一期入伙范围分散在每幢）。
注：二期三期及商铺入伙后需增加的人员另计配置。
绿化工（1人）：绿化移交后再配置。
保安员（27人）：保安班长3人兼轮休顶岗；监控中心3人；车场3人；巡逻岗3人兼装修巡查；大堂门岗15人（小区属开放式商业街铺5个电梯大堂是住户入口）。
二、物业接管现场验收：分户验收工作现基本完毕，接管验收工作将于入伙前半个月至一个月进行，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。
物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面：1、现场验收2、资料交接3．其他交接3.1设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
3.2具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
3.3公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井信报箱钥匙等。
4．接管验收注意事项4.1在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。
4.2接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。
验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
4.3针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可；属于无法返修的项目，报告发展商记录备案。
4.4设施设备试运行为保证小区启用后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，客户服务中心的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由客户服务中心工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
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装修状况 毛坯
占地面积 203亩 物业地址 和园西北侧(大唐芙蓉园东200米) 开盘时间 2010-10 入住时间 2012
容 积 率 2.50
绿 化 率 53% 开 发 商 陕西建隆置业有限公司
价格 预估高层12000 叠拼18000左右
主力房源：项目共分为两期开发，一期是由项目西侧的11栋叠加 别墅组团和项目南侧的11栋景观高层组团组成，项目北侧的其余8 栋高层将会在二期开发。
曲江公馆·和园项目入市、认筹方案 2010年9月27日
市场及竞争分析
年度营销战略目标
首期开盘前的推售步骤
相关准备工作和重要事项
◇本次汇报的基础是2010年5月27日提交汇报《曲江公馆【和园】项目营销 策略总纲》时双方达成的基本共识。 ◇本次汇报是根据近四个月市场的变化和竞争现状，在基本共识的基础上形 成的阶段性执行方案。 ◇汇报的目是希望在和园项目推售策略上达成共识、确定阶段目标，然后各 部门及合作单位为此目标全力投入准备。
和园周界市场跟踪监测
中海碧林湾
建筑类别 高层 装修状况 毛坯
地块面积 141亩 物业地址 紧邻和园项目东侧
开盘时间 2010-10 入住时间 2012-12 容 积 率 3.90 绿 化 率 35%
物 业 费 暂无资料 物业公司 中海物业
开 发 商 中海鼎业（西安）有限公司
面积区间 65-158㎡
提前认筹很有必要！ 前期认筹我们需要做好哪些工作？
1、了解市场竞争格局，精准掌握竞品动向，做到有的放矢； 2、制定竞争策略，确定认筹目标； 3、确认工程进度，确定开工与进场必须条件，着手准备各项工作；
市场及竞争分析
首期开盘前的推售步骤
相关准备工作和重要事项
和园周界市场跟踪监测 竞争现状分析 和园竞争优势分析
4、销售模式上实行精细化分批推售，认筹蓄客、集中开盘爆发式销售、集中大额回款模式。
和园面临的营销条件预期（方案计划的重要依据）：
一、2010年10月-11月工程进场
二、2011年5月-6月现场销售中心、示范区达到 进场标准
1、两湖区域项目千帆竞发、高中端项目集中放量，和园片区市场关注度高企； 2、与我们定位最接近的华侨城9月16号展会亮相，已经开工。从产品定位看，华
诸子阶
主力房源：二居91-111平米 三居124-139平米 四居 184-188平米，均价8500元/平米。项目一期预计10月 底正式对外销售，现在正在地基处理阶段，明年年底 交房。项目目前正在办理施工证和预售证。
紫汀苑
物业类别 住宅、豪华住宅 项目特色 豪华居
住区,宜居生态地产 建筑类别 高层、叠拼
叠加别墅总高6层，其中1、2层一户带地下室（约400平米/户）， 三层和四层分别为一梯一户的大平层（约300平米），5、6层一户 （约290平米/户）。
项目最先推出的是叠加D1、D2和D11三栋。面积由210—283平 米，景观高层组团中首先推出2#、3#和7#，户型区间是从102平 米的两房—244平米的四房。超宽楼间距，大多都在60—80米， 最大的甚至有140米。
基本共识摘要
1、宏观政策出台密集期，市场温度充满不确定性，片区市场成长空间诱人，竞争挑战和机会 并存；
2、应对市场风险与迎接机遇的最佳方式是提供优异的产品和服务组合； 3、和园产品定位组合有很强的优势，价值空间充满想象力，抗风险能力相对强；
3、示范区（会所、景观、样板楼、样板房）的品质和体验效果，是项目实现理想售价和速度 的关键保障；
认筹期吹风价：小高层12000元/㎡ 花园洋房：20000元/㎡
活动：浦发银行5W定期存款，加入梧桐苑会 员，享受开盘优惠
物业类别 住宅 项目特色 多层 小高层 建筑类别 多层、小高层 占地面积 134.8亩 装修状况 毛坯 物业地址 和园项目东南侧 开盘时间 2010-10 入住时间 2011-12 容 积 率 2.36 绿 化 率 49.20% 开 发 商 西安浩华置业有限公司 认筹报价 8000-12000元/平方米
侨城108坊与和园在争夺同一块市场，我们需要有所应对； 3、市场竞争中,没有永远忠诚的客户，华侨城，金地，中海爆破式的媒体投放会直
接影响到曲江公馆现有老客户资源，为避免客户流失，有必要及时亮相； 4、和园产品面积及总价属于曲江顶级，客户数量相对较少，适当的延伸前期入市
积累期，有利于为一期开盘劲销保证足够的客户数量和市场认知度积累。
8月销售近900套房源 成交额10.7亿
项目指标： 占地面积 261.587亩（合17.44万平方米） 容积率 1.0总 绿化率35.1% 项目位置 ： 紧邻大唐芙蓉园东侧，和园西北侧 产品面积类别： 独栋别墅：550、600、800、2000平米 四合院别墅：380平米、六合院别墅：320-350平米 联排别墅：270- 300平米 叠拼别墅：270平米 复式大邸：250平米12层 二期小高层（平层）：185-215平米
认筹报价 6800-7500元/平方米
凡参与登记均有机会享受“三重置业大礼”：① 所有诚意登记客户均
可享受“日进千金”置业大礼，自登记日起，每日可享受1克千足金
一期解筹售罄：前期团购3亿多+销售4亿多=8亿 （AU9999）收盘价（上海黄金交易所）的购房优惠，优惠逐日累计至
解筹均价7300元/平米
首期开盘前一工作日为止；②中行、建行、招行、北京银行VIP客户可 享受房款总价1%的置业大礼；③老业主介绍新客户成交，老业主可获
金域曲江
建筑类别 高层、小高层 装修状况 全精装 占地面积 229亩 物业地址 城南曲江寒窑遗址公园南侧 开盘时间 2010-8-1 入住时间 2012-12 容 积 率 2.53 绿 化 率 35% 开 发 商 西安万科恺洲置业有限公司 面积区间 76-250㎡ 预售许可证 市房预售字第2010151号 售楼地址 曲江寒窑遗址公园南侧（寒窑路与曲江 池南路交汇处） 小户型均价9000 大户型均价11000元/平方米
价值300元品牌小家电，新客户可享总房款1%的优惠。
中铁梧桐苑
建筑类别 小高层、花园洋房、高层 装修状况 毛坯 建筑层高 3.2米 占地面积 126亩 宣传配套 曲江池畔 温泉入户社区 物业地址 和园项目南侧 开盘时间 2010-09--10 入住时间 暂无资料 面积区间 140-200㎡ 容 积 率 1.99 绿 化 率 42% 开 发 商 中铁二十一局集团德盛和置业 有限公司 预售许可证 暂无资料