物业服务标准

物业服务标准

Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

一、前期介入

确定开标、评标会议主持人并布置开标、评标现场

组织开标、评标会议

各投标单位参加现场答辩

确定中标单位并发出中标通知书

8编写前期物业服务合同、临时管理规约并签订前期物业服务合同

9中标备案相关材料上传网络并报送至项目所在地房办、街道、房署、房产处或住宅保障和房屋管理局物业科

将中标备案表等资料移交地产办理预售许可证

拟定储备人员计划；

按照储备人员计划，进行储备人员招聘；

对储备人员集中进行物业服务相关基础知识、服务技能、服务礼仪、行为规范等方面的培训；

为储备人员购买社保、商业保险、住房公积金；

尽量合理控制储备成本；

通过招投标或议标选聘合适外包方进场并拟定管理要求。

内容具体标准

房间1、门：门框、门上无污点，目视、手摸无尘、无灰，门框线条明确、显本色，门把手洁净无损伤。（注：如门上保护膜无破损，需保留保护膜，对保护膜进行清洁，清洁标准同上。如保护膜有破损，需全部撕去保护膜，并对门进行清洁）

2、窗：窗框、窗槽线条明显，无杂物、无尘、无灰，无清洁污染；玻璃透明、无污点、无水印。

3、灯饰、开关、插座、门对讲：洁净无污、线条分明，无水印、无尘、无灰。

4、墙面、天花：洁白无污，手摸无尘、无灰。

5、地面：水泥地面无沙粒、目视无灰；瓷砖地面、墙面，洁净无尘。

6、橱柜、台面：里外清洁无污、无水印、显本色。

7、阳台栏杆、扶手、下水管：表面无异物、无尘、无灰。

楼道1、瓷砖地面洁白无污、显本色。

2、楼道扶手、栏杆：手摸无尘、无灰，无异物。

3、单元门、标牌、窗框无保护膜，线条分明显本色，目视手摸无尘、无灰，墙面无尘无污。

4、玻璃透明无污、无水印；信奶箱、消防箱无污、无尘、无水印。

公共设施、

设备1、配电箱、公用桌椅、设施小品、保安岗亭，无尘、无灰、无异物。

2、草坪灯、高杆灯、标示牌无尘、无灰、无蜘蛛网。

绿化带1、草地、花丛中无落叶、石头，无垃圾杂物。

2、拔除死苗

路面1、路面无垃圾杂物，路砖、石材显本色。

2、采光井、雨水井干净无杂物，所有水电井，井盖干净分明。

水池1、水池底部、边缘干净无污，显本色。

2、水池设施洁净无污

外墙1、砖面清洁无异物，目视无灰。空调架、外窗台、露台无杂物，目视无灰。

2、外玻璃、窗框、下水管清洁无污，目视无灰。

备注1、清洁期间严禁使用强酸强碱，避免物品、设施被腐蚀。

2、正确使用钢丝球、铲刀、裁纸刀刀片等工具，避免成品破坏或损坏。

3、保护墙面、地面、台面，防止二次污染。

1、前期准备

拟定项目的《项目入住整体工作计划》；

根据项目交付计划编制交付方案，经地产公司审核批准后，由相关责任方分工实施；

根据印刷完成的各种文案资料，完成分户分装建档;

向业主寄发交付通知等的EMS内容；

积极完成对交付工作人员的培训和考核，交付人员培训\预演；

在交付前1个月内向地产公司进行两次进展汇报会议；

准备充分的银行托收划扣协议书；

交付日前一天，由项目物业将交付日所需场地清理完毕、电源准备到位、现场设立小型库房、现场所需文具类物资准备到位。

2、交付过程

交付人员集中入住期间遵守现场各项纪律要求；

业主身份核对必须准确无误，对委托等书面文件进行审核；如业主身份证明不全，须及时知会现场地产客服人员，并由客服人员决策是否进行房屋交付手续办理；

各办理环节对所要存档的业主书面签字文件无遗漏情况，资料档案办理完毕后，需要依照档案目录顺序进行装袋，文件装袋方向与档案目录同向；

验房人员填制验房单据必须使用标准化语言描述、清晰，对业主提出的质量问题无遗漏。无特殊情况，每户验房时间控制在30分钟内（不包含路途往返时间）；

费用收取及钥匙发放组核验必须要准确无误，钥匙发放人员最后一个环节，发放人员需站立双手送交；

对突发事件发生时项目负责人应在第一时间将客户带离办理区域妥善安置，并进行及时解决；

应建立清晰的钥匙和空房管理措施，包括专门的钥匙房和钥匙管理人员；

按照空房管理规定对未交付的空房进行管理；

对集中交付临时车场的保安服务进行培训，保证车辆进出顺畅有序；

交付办理区域配置保洁服务，确保现场垃圾污物及时清理，整洁干净；

交付办理人员的工作餐实行凭餐劵领用的管理措施，确保干净及时足量提供。

3、信息报送

交付准备工作进展情况自集中交付日前一月、半月发送两次准备进展知会；集中交付日前5个工作日，每日发送准备进展；

集中交付当天最终办理户数及热点问题当天下午5点前汇总至双方交付统筹负责人；

当次集中交付办理完成后，物业公司现场交付专员以手机短信形式知会甲乙双方公司管理人员，通告当次集中交付情况。

六、房屋保修服务

对各封园项目的疑难维修协助进行维修方案的制定；

对于因工程质量引发的投诉，给予项目处理意见；

负责查看客户报修的部位、组织施工单位或外委单位进行维修；

对于业主不配合维修、因为工程质量问题引发投诉索要赔偿的，代表地产公司与客户沟通，对过程中可能涉及到赔偿金与工程质量责任阶段界定问题需即时知会地产公司，并由地产公司组织人员配合进行客户沟通；

收集客户信息，对发现存在重大安全隐患及共性房屋质量类问题，及时与地产公司沟通，避免事态扩大造成的损失。

对于项目多次维修不彻底的，将技术方案提请地产公司总工委审核，由总工委提供支持。

七、细部检查服务

1、打压专项验收

打压0.8Mpa（含0.8Mpa）以上，待十五分钟，压力下降在0.05Mpa以内（0.05Mpa）且放水水量正常为合格。

2、电气测试专项验收

电气测试标准：符合交楼标准，电气设备符合交楼标准；电气线路绝缘值在1兆欧以上，空开标识与回路对应及各线预留铁丝标识清晰为合格；开关、插座安装牢固，方正，接线正确；灯具安装牢固、无污染，灯亮。

3、门窗淋水专项验收

门窗淋水验收标准：用压力大于0.2Mpa的雾状仿雨水向窗框缝以1M/分钟的速度冲淋，水头角度不大于90度，无水渗漏到室内为合格。

4、通水/通球专项验收

通水/通球验收标准：符合交楼标准，马桶排水通球顺畅，地漏排水通畅（精装房只做通球，清水房做通水和通球）。清水房预留管口高出地面5CM，雨水/污水排水管接对应的井（参考管网图），井内管口与井平齐，周边抹灰。横管坡度符合要求，管内不能反坡，阳露台、卫生间不能有积水,到管井数量核对正确。

5、闭水专项验收

闭水专项验收标准：要求验收位置闭水48个小时，验收时无侧漏、无下漏、无顶漏（顶层），无渗漏为合格。复验门槛渗漏水,放水面积不小于1平方米。