榆次市场调研

第一部分城市

一、城市宏观环境

榆次位于山西中部，面积1327平方千米，人口53万。经济发展以轻工业和农业为主，农业较为发达，位居全省前列。榆次毗邻省会太原，交通十分便利，商业比较发达，榆次-太原同城化正在逐渐加快脚步。

第二部分商圈分析

二、榆次商业状况分析

榆次商业环境目前来看中高端市场萎缩，中低端市场发展迅速，百货商场发展缓慢，专卖店发展态势迅猛。提到榆次零售业市场不得不提的一个因素就是太原，榆次距太原仅25公里，开车仅需20分钟即到，乘坐901路公交车也仅需50分钟左右。因此榆次商业发展受太原影响巨大，某些方面甚至要受太原市场压制。

最为典型的就是百货商场及中高端品牌的发展。以前榆次并无高档商场，所以高端消费群体长久以来形成的习惯就是直接去太原购物，本身距离不远，再加上太原商场更好的环境和更优良的服务，形成了高端消费群体去太原购物的这一习惯。榆次的高档消费虽然受太原影响比较严重，但中低端市场并未受到本质上的影响，特别是中端市场，诸如一些中端主流运动休闲品牌以及少淑女装在榆次市场上很受欢迎，近几年来这些品牌的专卖店发展也比较迅速。

三、主要商业街经营状况

榆次专卖店主要集中于以东顺城街、粮店街以及文化广场为中心

的区域内，这一区域集中了榆次百货大楼、天元购物中心、君豪国际商城、东湖井商贸城等几家商场，基本上榆次所有的大型商场都聚集于此。再加上田森超市、三友电器、国美电器、苏宁电器以及榆次市文化中心这样的大型文化娱乐中心，还有榆次老城这样的优秀旅游景点，使得这片区域成为整个榆次的中心点，每天都吸引着无数的八方来客，成为榆次人流量最高的一片区域，是典型的城市中心商业区。

榆次的专卖店分布很有特点，既集中又相对分散。

集中是指新天地广场和东湖井商贸城。新天地广场位于粮店街，整个广场是全开放式步行街，是榆次品牌专卖店集中度最高的一块区域，仅此处就集中了55家品牌专卖店，以男女时装及运动休闲品牌为主。东湖井商贸城周边专卖店大多以中低档专卖店及经营散货、小百货的专卖店为主，其中分布有20余家品牌专卖店，以运动休闲品牌为主。这两处区域是榆次专卖店最为集中的地方，整个榆次70%以上的专卖店都集中在此。

说榆次专卖店分散是指除文化广场周边区域外，另有两个区域专卖店相对集中一些。一个是蕴华街，这条街上运动休闲专卖店稍多一些。另一个区域是迎宾路与新建路交界处周边，这一区域专卖店多为男装品牌，诸如依文、凯迪东尼之类。榆次专卖店品牌较为齐全、竞争激烈、发展速度远远超过百货商场。通过对主商业区内专卖店的调查得知，位于东侧中都路上的商铺，大约年租金为1000元/㎡/年，合每天每平米2.74元/㎡/天。位于顺城东路上的商户，面积比较大，多为200平米的商户，月租金为19000—20000元左右，合2.74元/㎡/

天左右。

四、各大商场经营现状

1、百货大楼

百货大楼位于中都路与顺城街

的十字路口。总营业面积为27000

㎡左右。单层面积为5000㎡，共有

六层，经营范围为1-5层。目前正在

调整第六层。百货大楼与所有的商户于2007年签订了6年的租赁合同。租金为交四年送两年的形式。一层主营小商品和黄金珠宝。小商品部租金为4万/年（4组半柜台），金店为5万/年。二、三层为羊毛衫、童装、鞋帽，租金为5万/年。四楼为男装，租金为5万/年。5楼为女装，租金为5万/年。平均这六年的租金为3.65元/㎡/天左右。其中一至三层商户数量约为100户，四、五层商户约为136户。整体百货大楼一年的租金收入约为2860万元。

2、天元购物中心

天元购物中心位于百货大楼正对

面，共有4层，目前客流量很大，经营

状况不错。为集体制企业，内部职工基

本都是原来国有企业的下岗职工，大约

200人。一层为小商品，电器。2层为童装、鞋、羊毛衫。3层为男装。4层为女装。一层租金为6.3元/㎡/

天，二层租金为6.03/㎡/天，三、四层租金为6元/㎡/天左右，每层楼的每个商户每个月还得承担70元左右的天元购物中心原有员工的均摊工资。

3、君豪国际商城

君豪国际商城位于中都路与顺城街的十字路口，天元购物中心正南面，百货大楼的东南面。共有6层，为地下一层、地上五层的结构。各楼层品类如下：

前期君豪商城出售了一部分的产权，并未签订返租协议。所以合作模式比较复杂。已出售产权的商铺合作模式为租赁，具体明细如下：

商场分析：

君豪商城的硬件在榆次属于一流，是近年来榆次唯一一家定位中高端百货的商场，但该商场启动之初遇到了相当大的阻力，无论是招商还是销售都受到太原方面的巨大影响，一直都举步维艰。经过数年来的发展，目前该商场状况已有所改观，但距真正的中高档商场尚有一段距离。目前出租率在95%以上，场内品牌相较前几年已有一定程度的提升，客流量也相比以前增长了不少。但是由于已出售商铺基本都在经营散货，导致内部中高端品牌难以形成集聚效应，达不到应有的效益，每天的成交量较低。租金水平仍未达到对面购物中心的水平。

第三部分消费倾向分析

五、榆次市消费意向调查

榆次百货大楼、天元购物中心及东湖井商贸城始终都定位于中低档百货，面向大众消费群体，其场内也有少部分品牌，大多以二线和三线品牌为主。但这三家商场对榆次周边的辐射力比较强大，客流非常大，又是在榆次本地发展十年以上的老店，大部分中低消费人群都已形成了固定的购物习惯。通过了解当地居民的消费习惯，居民比较排斥在榆次进行中高端消费，大部分人感觉去太原消费中高端商品特别有面子。所以市场不是很认可中高端商场。而且在商场经营品牌方面，君豪内部的部分品牌正在逐渐往外流失，前期天元购物中心内也是主营品牌，由于市场不认可，逐渐转变为目前以散货为主的经营业态。

大学城规划已经定型，紧挨北部新城。规划范围内师生总数约为11.51万人，其中学生人数规模11.39万人，教师人数约1.14万人(10%