房地产企业工程造价的管理与控制
浅析房地产企业工程造价阶段性管理与控制
浅析房地产企业工程造价阶段性管理与控制摘要：房地产企业房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目目标。
从客观意义上讲，投资目标的实现才是业主经济效益的真正体现；而工程造价的确定与投资的有效控制是工程建设管理不可缺少的重要组成部分，在项目建设管理中有着特殊的地位。
关键词：工程造价管理控制1 房地产企业工程造价阶段性管理与控制的意义房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目目标。
从客观意义上讲，企业投资目标的实现才是业主经济效益的真正体现；而工程造价的确定与投资的有效控制是房地产企业工程建设管理不可缺少的重要组成部分，在企业项目建设管理中有着特殊的地位。
企业内部的工程造价实际是企业进行一个工程项目建设所需费用的总和。
大多数建筑工程的建设周期较长，生产要素价格频繁变动，由于其具有固定性和单件性，造成整个工程造价也随之频繁变动。
工程造价管理对于施工单位来说至关重要，它贯穿于项目建设的全过程，以最少的投入获取最大的经济效益是施工企业的经营目标，由此可以看出，工程造价管理把握着施工单位的经济命脉。
通过有效的途径规范施工流程，严格控制成本开支，获取更多的最终利润，是施工单位进行造价管理的根本出发点。
工程造价管理是全方位、涉及全过程的动态管理体系，但仍有一部分人员对它还缺乏系统的认知，他们对于工程造价的理念仅局限于工程预结算方面。
2 企业建筑项目全过程的构成企业建设项目是由一系列的建设项目阶段共同构成的一个完整过程。
房产工程的建设涵盖了前期投资、中期建设和后期生产经营三个重要阶段，其中每个建设阶段又可以细化为多个具体的操作环节。
根据行业惯例，一个工程项目从设计理念的提出到最终投入使用，需要经历可行性研究、决策、施工方案的甄选以及验收等多个复杂的操作流程。
鉴于此，要对整个项目建设实施造价管理，必须掌握识别建设项目的过程和应用“过程方法”。
3 企业全过程工程造价控制3.1 项目建设前期工程造价控制项目建设前期即项目的投资决策阶段。
房地产企业开发建设中工程造价风险控制及管理
房地产企业开发建设中工程造价风险控制及管理摘要：工程造价是指在一项工程项目上所需要的全部费用，对企业开发建设中工程造价风险控制和管理，用一定的方法和措施，合理安全的开展工程建设。
对于房地产企业开发建设极为重要，通过指出我国房地产开发过程中造价风险控制管理上存在的问题，进而提出一些在开发阶段比较有用的解决方法和对策。
关键词：房地产开发工程造价风险控制及管理工程造价不能得到有效地控制，不但会影响整个工程的建设，还会影响到房地产企业的经济效益。
只有对工程造价风险进行有效地控制管理，才能最大限度地提高企业的投资利益。
随着经济的高速发展，工程造价风险管理一直是房地产行业相互研讨的一个问题。
但是，我国市场上出现越来越多的安全问题，以前容易被忽视的安全问题开始受到政府和社会的关注和重视。
房地产企业工程造价风险管理是地产管理中一个重要的发展环节，无论是从哪方面来看，都不容忽视，如果工程造价风险管理做的不到位，将会给人们的生命、财产带来巨大的损失和危害。
针对房地产企业工程造价风险管理存在的问题和现状，提出相应的解决对策，一方面要提高房地产企业执行者们的生产意识和素质，另一方面要有效地促进房地产企安全生产的达标，这样才能进一步推进房地产企业的顺利发展，同时也能为国民经济发展做出贡献。
1 我国工程造价的概述工程造价工作就是对一项工程施工进行计算定价的过程。
工程造价专业涉及的知识有建筑工程制图与识图，建筑结构与构件，地基与基础、建筑材料、工程造价、基建程序与项目管理等。
其次，地产工程造价是评价总投资和分项投资合理性和投资效益的主要依据之一。
在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须利用工程造价资料，在评价建设项目偿贷能力、获利能力和宏观效益时，也可依据工程造价。
工程造价也是评价建筑安装企业管理水平和经营成果的重要依据。
我国现在工程造价的构成主要有设备及工具、器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他投资费用、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等几项。
房地产项目工程造价的控制与管理
【 文章编号 】 １ ６ ７ ２ — １ ６ ７ ５ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ９ — ０ ２ ９ ３ — ０ ２
建设经济
房地产项 目工程造价的控制与管理
刘 鹏 曹洪 生
（ 河南省鑫诚工程管理有 限公司 河南省 郑州市 ４ ５ ０ ０ ０ ０ ）
关 键词 ： 房 地 产 项 目； 造价 ； 控制 ； 管理
引 言
管理制度阶段。第二阶段是 １ ９ ５ ３ ～ １ ９ ５ ７年 ， 建立与计划经济相适
９ ５ ８ １ ９ ６ ５ 年， 是概预算 房地产项 目工程造价管理与控制 的任务是通过 对工程造价 宜 的概预算管理制度 阶段 。第三阶段是 １ ９ ６ ６ ～ １ ９ ７ ６年， 概预算管理制度 全 过 程 动 态 管 理 的加 强 ， 以强 化 工 程 项 目 中造 价 的 约 束 机 制 ， 维 制度被削弱的阶段。第 四阶段是 １ ９ ７ ６ １ ９ ８ ９年， 为概预算管理 护相关各方 的经济利益 ， 实现价格行为的规范 ， 并最 终实现房地 受到严重破坏的阶段 。第五阶段是 １ 制度恢复和重建的阶段 。第六阶段是 １ ９ ９ ０ 现在 ， 为房地 产工程 产项 目工程在微观效益与宏观效益上 的统一 。造价 管理作为工 程项 目管理 的核心部分 ， 如果不能有效的加 以控制 ， 不仅会降低 项 目造价管理体制改革 日趋发展完善的阶段 。 我 国于 １ ９ ９ ０年成立 了中 国建 设工程造 价管理 协会 ，并在 工程整体效益 ， 加大工程成本和资金投入压力 ， 并且 极大浪费 了 ｔ ９ ９ ６年确定建立 了注册造价工程师制度 ，为房地产工程造价 学 企业与 国家资产 ， 容易引发犯罪和腐败现 象。为此 ， 加 强对房地
房地产开发项目中工程造价的控制
房地产开发项目中工程造价的控制摘要：随着城市的建设，房地产事业达到了空前的高度。
房地产在开发项目中的工程造价是影响房地产价格的最关键的因素之一，它始终贯穿于整个房地产开发过程，涉及到决策、准备及实施各个阶段。
本文就阐述了工程造价的含义及特点，并对房地产开发项目中工程造价的控制进行了探讨。
关键词:房地产；开发项目；造价控制；特点中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：一、工程造价的含义通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的含义有两种方式。
1、工程造价就是工程价格。
就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。
它以建筑工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招标、投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。
2、从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。
二、工程造价构成及特点1、我国工程造价的构成工程造价的主要构成部分是建设投资，根据国家发展和改革委员会和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，建设投资包括工程费用、工程其他费用、和预备费三部分，工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为建筑安装工程费和设备及工器具费，工程其他费用是根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用，预备费是为了保证项目的顺利的实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。
从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。
对于建设工程的投资者来说，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。
2、工程造价的特点房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。
房地产企业工程造价管理办法
房地产企业工程造价管理办法1、目的:加强项目工程造价的规范化、制度化，合理确定、有效控制工程造价,特制定本管理办法。
2、范围:本办法适用于公司所属各开发项目。
3、定义:工程造价是指工程项目(含设计变更、现场签证、材料设备采购)的工程量、单价、总价等的计量和确认工作，分工程预算造价、工程结算造价。
4、职责:4.1、成本控制部负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。
4.2、各项目从事工程的造价、审批及其他有关责任人负责贯彻执行。
5、原则：5.1、廉洁奉公原则：工程造价工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当造价行为，将按照有关规定给予处罚。
5.2、三级审核原则：工程造价应建立起成本人员之间、部门之间等的编制及审核控制体系；工程造价皆须经过三级审核，各级在审核过程中应认真仔细，有关手续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否则不得办理。
5.3、准确高效原则：工程造价中的各项计算应准确、清晰、规范，具有很高的准确度，体现出较高的专业水平；同时工程造价工作应保持较高的工作效率，做到及时清帐，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。
5.4、可复查性原则：工程造价工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。
5.5、合理低价原则：工程造价工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。
5.6、信息共享原则：工程造价中出现造价偏离常规经验值时，成本控制部应及时将信息向相关部门反馈，以便开展设计、施工措施、材料设备等方面的优化工作；同时，工程造价还应满足成本核算、成本分析等多方面的需求，并根据工作需要及时提供给策划销售部、工程部、采购部等部门;5.7、便于结算原则：招标文件、合同及工程预算计价过程中明确的价格确定方式、价差计算和调整方式、结算方式等计价方式及工程造价应充分考虑竣工结算的准确、便利和快捷，尽量减少争议。
房地产开发企业工程造价控制管理浅析
般 先由建筑积算 人员按 “ 建筑工 程积算基准 ” 计算 出工程 我国现行推 广的计价模式是 清单计价 ，推行 “ 价分 量
离” 由企业 自主定 价． ， ．计算规则依据 “ 建设工程工程量清单
量。
２ 房地产 开发 项 目造价控 制 管理 中存在 的问题
如上文所述 ， 国房地产开发企业在项 目造价控制 管理 我
Ｋ ｙ ｒｓ ｒａｅ ａ ｅｅ ｐ ｎ；ｒｊｃ ｐ ｃ ｇ Ｏ ｔ ｌｍａａｅ ｎ ｅ ｗｏｄ ：ｅ ｔ ｅ ｖｌ ｍｅｔｐｏｅｔ ｒ ｉ ｎｒ ； ｎｇｍｅｔ ｌ ｓｔｄ ｏ ｉ ｎ Ｃ ｏ
长期以来 ， 建筑工程造价不能合理确定 和有效控制 ， 严重
影 响了房地产企业 的投 资效益 ， 只有从投资决策 、 汁 、 设 施工
Ｒｅ ｌ ｓ ａｅ ａ Ｅ ｔ ｔ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｖ ｌｐ ｎ Ｅｎｅ ｐ ｉｅ ｔｒｒ ｓ
Ｚ ＨＡＮＧ — ｉ ｇ Ａｉ ｑ ｎ
（ ｐｒ ｎ ｆ ｉｌ ｎ ｉｅｒ ｇｉ ｔ ｎｐ ｒ ｔ ｎ ｆｊｎｃｍｍｕ ｉ ｔ ｎ ｃｎ ｌｇ ｏｅｅ Ｆ ｚｏ ， ｕｉ ５ ０ ７ ｈｎ ） Ｄｅ ａｍｅ ｔ ｃ ｉＥ ｇ ｅ ｎ ａｓｏｔｉ ，ｕ ａ ｏ ｔ ｏ ｖ ｎ ｉ ｎ ｒ ａｏ ｉ ｎｃ ｉ ｓｅｈ ｏ ｙｃｌｇ， ｕｈ ｕ Ｆｊ ｎ３０ ０ ， ｉａ ａｏ ｔ ｏ ｌ ａ Ｃ
ｉ ｈｎａｉ ｐ ｅ ｅ ， ｈ ｏ ｇ ｃ ｒ ｅ ｎ ｔ ｏ ｒ ｓ ｔ ｒ ｆｄｅ ｌｐｅ ｏ ｔｙ ｖｅｓ ａ．Ａｎ ｏ ｓ ｄ ｓ ｍ ｅ ｒｌｔｄ ｎ Ｃ ｉ ｎ ｒ ｓｎｔ ｔ ｒ ｕ ｈ ａｒ ｓｏ ｈｅｃ ｎｔａｔｗｉｈ ｐａｔｏ ｖｅｏ ｄ ｃ ｕｎ ｒ ｏ ｒｅ ｓ ｉ ｄ ｐｒ ｐｏ ｅ ｏ ｅａｅ ｓ ｕ ｉ ｓａ ｄ ｏｕ ｅ ｍ ｅ ｓ ｒ ｓｏｆ ａ ｈ ｔｇ ｆｒ ａ ｓａｅｄ ｖｅｏｐ ｅ ． ｏｌｔｏｎ ｎ ｃ ｎｔｒ ａｕ ｅ ｃ ｓａ ｅ ｏ ｅ ｌｅｔｔ ｅ ｌ ｍ ｎｔ ｅ
房地产项目工程造价控制与管理
房地产项目工程造价的控制与管理摘要：在我们国家经济增长的同时，房地产项目工程造价的控制和管理为了顺应时代的发展，也需要日趋的标准化，严格化，才能让这个企业在市场经济为主导的环境中有自己的一席之地，在发展上才能有一个相对较好的发展前景以及空间，在房地产的管理项目之中，怎样进行工程造价方面的控制与管理，并且要有一个质量优质的前提之下，还能够降低整体工程的造价，这是每一个房地产企业都非常关注的问题，建筑工程在造价方面不只是与工程的内容有着一系列的关系，同时和建设地区在经济方面的发展程度有关，我们应该结合该地区的现状进行具体问题具体分析，不要只考虑眼前利益，应该考虑长远利益，便于企业更好的发展。
关键词：房地产；项目管理；工程项目控制]中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：对于房地产这一行业来说，工程造价管理就是前期项目开展之前的相关工作都要进行可行性的相关研究，在投资决策方面的基础之上，对于那些建设性的设备要进行设计与勘查，对于施工以及竣工后都要有相应的验收工作，在交付使用的时候能够全部进行合理的规划、控制、协调、总体评级以及监督等作用，进而保证项目在质量方面、投资目标和它的进度方面都能够顺利的完成，而这一切的要点我们都要从实际出发，立足现状去考虑问题，站在问题之中去分析问题，进而找出优化的策略。
一房地产项目工程造价的控制与管理首先应该懂的决策和设计阶段的关键性决策和设计对于工程造价来说非常的重要，因为一个工程的灵魂核心就是决策和相关的设计，这是一条贯穿全部施工的线索，这方面一定要有一个具体而且明确的目标才可以进行相关的控制管理定位，首先可以考虑招投标，进行设计方案的优选，把市场竞争这种机制引入到房地产竞争之中，通过公开的形式进行招投标，进而确定优选的设计单位进行相关设计，这样不只是能够保障这个工程设计具有合理性、先进性以及准确性等特点，同时能够免去因为设计质量可能出现的相关问题产生工程洽商这样的情况，进而一定程度上的影响了房屋的销售，使得投资方面造成严重的损失；在推行设计的时候，可以积极的去推行限额这种形式的设计，我们所说的限额设计对于工程建设这个过程之中是最为有效的一种控制方法之一，这同样也是能够控制投资规模方面的有效措施之一；限额设计其实是根据批准设计之中的任务以及投资估算进行一个初步的设计，这也是根据批准以后的标准化进行设计，这等于有效的控制了施工图方面的一系列设计，与此同时，与之有关的各个部门也应该在保证功能全部满足的前提条件之下进行这种限额形式的设计，控制好施工之中出现不合理的变更，要保证总体投资的限额不能突破预计之中的限额数目，工程量以及投资分解方面的控制对于实行限额设计来说是一种优质的方法以及途径，把上一个阶段所审定的投资额以及工程量全部分解到各个与之相关的部门中去，在逐层分配，真正意义上的实现设计标准化、规模标准化、预算指标化、工程数量具体化的全方位控制，而相关单位也应该强化这方面的经济意识，所有可以定量分析的一系列设计内容，都要通过它的计算以及确定相关数据，要考虑到经济性以及实用性；在设计的时候要懂得使用价值工程的这种原理进行设计方案的优化，我们应该知道，价值工程其实就是用来进行产品功能的分析以及成本方面的核算评估总和，同样对于最低成本在投入以及产品现实中的相关功能也要考虑清楚的，这也是一种现代化的管理方法，把功能作为需要的出发点去考虑，真正意义上的做到造价和功能有机统一与结合，在满足了一系列条件的时候进行成本的降低，让企业获得最大的利益；二房地产项目工程造价与控制管理还应该考虑施工阶段的控制根据我们国家关于工程造价方面的相关理论，对于施工阶段的造价控制也是非常重要的，因为是工程造价形成最为主要的一个阶段；它一般都是要通过这个工程进行招投标和工程在施工之中的相关动态进行一系列控制，进而确定这个工程项目在合同价和工程竣工以后的结算价是多少，更是工程造价这个工作之中一个非常重要的阶段，做好这方面的工作尤其重要，关于招投标的工程造价控制上应该做好把关人，对于投标人在技术以及能力方面要有一个具体的评估，在管理水平以及自信等相关方面进行一系列的评估，其真正的目的就是要筛选出相对优秀的那个投标人，这样可以一定程度上的降低整体工程的承包风险；在进行控制的时候，一定要结合具体的情况进行具体的分析，不能盲目的进行臆想，只有从实际出发，才能确定相对合理的投标所涵盖的条件，根据我国房地产项目工程造价管理之中的相关特点，要掌握好住宅工程的一系列特点，要知道它的工期短，在工程方面的总体投资也相对规模不是很大，应该采取工程量这种清单模式，以及固定合同价格等相关控制方式，这样可以一定程度上的降低房地产这个企业因为建材市场以及建筑市场的相关变化等不确定因素带来的以外市场风险等情况，因为涉及之中含有新的工艺和材料以及技术，在设计项目以及信息方面的参照等都应该详细的说明，让投标人进行综合价形式的报价，避免因为后期结算造成纠纷等现象；应该确定一个科学而且合理的评标原则，评标的时候不能只是考虑低标，对于这之中的相关因素，应该考虑现实问题，使用合理的原则进行设计以及形式的优化配置，在这些投标之中选择那些管理水平相对较高、技术能力相对较强、自信可靠而且报价方面相对合理的建筑单位，这对于房地产的项目工程造价与控制具有非常重要的意义；对于整体工程在施工之中的事宜应该进行全面的统筹控制，对于施工之中经常会出现设计变更的情况，一定要进行严谨的控制，而作为实际之中必须要变更的设计，一定要把费用减少到最低，程序以及相关的规范一定要配套而行；对于现场的鉴证工作一定要注意，因为这是反应工程造价最为真实的体现，只有做好这相关工作，才能更好的发展我国房地产项目工程造价控制和管理。
关于房地产企业工程造价管理问题思考
关于房地产企业工程造价管理问题的思考摘要：为了更好的配合政府提出的相关政策，从而使人民群众得到更大的实惠，这就要求房地产企业在开发新楼盘的过程中挖掘自身的潜能，尽力想办法降低工程成本，减少工程造价。
本文提出从土地前期计划、成本控制、财务费用三个方面来合理的管理房地产企业工程造价方面的问题，对房地产企业的发展有很好的参考价值。
关键词：房地产；工程造价；管理一、合理进行成本控制（一）房地产设计阶段成本控制方法与措施要切实做好设计方案审评方面的工作。
成本控制工作者应该在平面布置、结构体系、基础造型方面进行合理有效地分析，如果有好的建议要及时向建筑师提出，从而不断的优化设计方案。
同时合理控制施工图设计指标。
其指标主要包括：a、在设计变更方面的费用限额指标。
b、单位的施工策划图预算指标。
c、平均每平方米的所需各中材料（如钢筋、水泥等）含量指标。
在施工组织设计时要做好审定工作。
大部分造价工程师易忽略施工组织设计工作，一般是直接交给监理审核工程部门审阅之后就批准。
大多施工方为了缓解自身的财务压力而希望早点结束工程，所以把精力都放在提前交工的目的上，此阶段的造价不容易把握，如果工程出现错误，就会使以后的结算比较麻烦。
造价人员在工程中可以控制总造价的5%。
因此造价人员必须参与施工组织设计的审定。
同时在设计方面要不断的尽力优化。
身为造价人员一定要了解设计变化对效益的影响，不然就不易把握成本，其基本原则是质量第一、经济合理、合法可行。
其中的经济合理是说要在其他方面的标准都不变的情况下，有效的节约成本，如果是在增加收益与口碑的前提下也可以适当的增加成本。
（二）房地产施工阶段成本控制方法与措施（1）工程在施工变更中的合理管理。
建设项目的目标是有效的进行工程变更控制，对工程方面的变更进行评价、分析以及改进，从而保证工程的变更有效且合理。
如果设计方面要变更就必须在原合同条款的约束下才可进行，单价还要按照原合同进行执行，假若合同中无这方面的价格可参考，就要依照有关合同的条款进行合理的估价，并由承包商制定有关单价分析的数据，经过监理工程师和开发商一致同意之后，就可以有效的执行。
房地产企业工程造价全过程管理控制
房地产企业工程造价全过程管理控制房地产企业工程造价全过程管理控制是指通过对工程造价的全过程进行有效管理和控制，以达到节约成本、提高效益、确保质量的目标。
在目前房地产市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业工程造价全过程管理控制显得尤为重要。
一、前期阶段前期阶段是工程项目的策划和准备阶段，是项目成败的决定阶段。
在这个阶段，房地产企业需要进行市场调研，对项目进行全面评估，明确项目的规模、功能、技术难点和市场需求，从而制定合理的建设方案。
房地产企业还需要进行合理的用地规划、选址和取得土地，进行规划审批、环评审批等前期手续的办理。
在这个阶段，房地产企业需要根据项目的特点和需求，制定详细的工程造价预算，实施成本控制，确保项目的经济合理性。
二、设计阶段设计阶段是工程项目的基础和关键阶段，设计的内容不仅包括建筑的形态和结构，还包括建筑的功能和使用性能。
在这个阶段，房地产企业需要与设计单位充分沟通，明确设计要求，进行设计方案的评审和优化，确保设计方案符合工程造价控制要求。
房地产企业需要对设计方案进行经济性评价，预估工程造价，进行成本控制，确保设计方案的经济合理性。
三、施工阶段施工阶段是工程项目的实施和执行阶段，是项目建设的核心阶段。
在这个阶段，房地产企业需要与施工单位、监理单位等各方进行合作，对工程建设过程进行全方位的监控和管理。
房地产企业需要对施工方案、进度计划、材料采购等进行全面的控制，确保施工质量和工程进度。
房地产企业还需要对施工现场进行定期检查和检测，及时发现和解决工程施工中的问题和风险。
竣工阶段是工程项目的收尾和验收阶段，是项目建设的结束阶段。
在这个阶段，房地产企业需要对工程造价进行最终核算，与实际成本进行对比，并进行成本分析，找出造价管理中的不足之处，为今后的工程项目实施提供经验。
在整个工程造价全过程管理控制中，房地产企业需要做好以下几个方面的工作：1、建立科学的管理机制房地产企业需要建立科学的工程造价管理机制，包括制定明确的工程造价管理制度、规范的工程造价核算标准和流程、健全的成本控制和分析体系等。
浅谈房地产项目工程造价的控制与管理
经论 证 确 需 设计 变 更 的 ， 力 求 减 少 变 更 费 用 ， 制 定 设 应 可
计 变 更 的程 序 加 以规 范设 计 变更 行 为 。加 强 现 场签 证 工
过程 中行 之 有效 的控 制 方 法 ， 也是 控 制 投 资规 模 的有 效 措
１把好 投标 人 资格 预 审关 。 （ ） ． １ 应从 投标 人 技 术能 力 、 管 理 水平 、 资信 等 资质 方 面进 行 评 估 ， 目的是 筛 选 出优 秀 的投标 人 ， 以降低 工程 承包 风 险 。（ ） ２ 根据 房地 产项 目多为 住 宅工 程 的特 点 ， 工 期短 ， 程 总 投 资相 对 规 模不 大 ， 其 工 应 采 取 工 程量 清 单 、 固定 合 同价 格 的方 式 ， 降低 房 地 产 企 以
设计 审 定 的 投 资额 和工 程 量分 解 到 各 相关 部 门 ， 分解 到 再
原 则 ， 中选 择技 术 能力 强 、 从 管理 水 平 高 、 资信 可 靠 且报 价 合 理 的承建 单位 。严 格依 照 工程 招投 标有 关 文件 签订 工 程 承 包 合 同 ， 意 合 同 的结 构 及 合 同价 ， 工 程 造价 、 量 、 注 对 质
８０ ６ ３ ０ ３）
要求 ， 以定 夺方 案 ， 定工 程量 ， 确 为编制 招标 文 件提 供保 证 。
加强 图纸 会审 ， 将工 程变更 的发生 尽量 控 制在 施工 之前 ， 有
目而 言 ， 工 程造 价管 理工 作 就是 从项 目前 期 工作抓 起 ， 其 在
可行 性研 究 、 资决 策 的基 础上 ， 投 对建设 准 备 、 察设 计 、 勘 施
房地产项目工程造价的控制与管理
关键词 பைடு நூலகம் 工程造价
控制
管理
０ 引言
产企业 因建筑 、 建材市场变化等 因素带来的市场风险。 对 设 计 中含 有 新 材 料 、 工 艺 、 技 术 的设 计 项 目 ， 新 新 无定 额 项 目 及单价、 息价可参照 的， 信 应重点说 明 ， 投标人 明确在投标 时以综 让
房地产 项 目工程造价 的控 制与管理
＆ 胜 郑 冰 马欣毓 （ 连宏发工程造价咨询事务所有限公司） 福 大
摘要 ： 我国房地产起步较晚 ， 但是发展飞速， 房地产投资 占我国全社会 固 要 的阶 段 。
定 资产 投 资 总 额 逐 年 上 升 。 但 同 时 ， 国 房 地 产 业 的 项 目管理 水 平 却 没 有 与 我 时俱 进 ， 停 留在 比较 落 后 的 水 平 。 要 表 现 在 ： 项 目成 本 控 制 的 注 意 力 过 还 主 把 分 的放 在 了 施 工 环 节 ， 视 房 地 产 项 目管 理 中 的 技 术 管理 ， 目成 本 控 制 各 轻 项
以避免结算纠纷。 就房地产项 目而言，其工程造价管理工作就是从项 目前期工作 合价报价 ， 确 定合 理 、 学 的评标 原则 ： 科 对有标 低 的 ， 可在 评 标前确 定 合 抓起 ， 在可行性研 究、 资决策的基础上 ， 投 对建 设准备、 察设计、 勘 施 理 的中标 降低率 ， 综合考 虑投标人 响应质量 、 期等投 标条件 并 在 工 工、 竣工验收、 交付使 用等全过程 的一 等系列过程进 行规划、 协调 监 编制切 实可行 的施工组织 方案 的前提下 ，采取合 理低价 中标 的原 督 、 制和 总体 评 价 ， 控 以保 证 项 目质 量 、 度 、 资 目标 的顺 利 实 现 。 进 投 从 管理 水 平高 、 资信 可靠且 报价合 理 的承 房 地 产 项 目工程 造价 控 制 与管 理 工 作 重 点 主 要 应 放 在 如 下 三 个 则 ， 中选择 技 术能 力强 、 建单位。 阶段 ： ２１３严 格依照工程招投标 有关文件 签定工程承包合 同，注 意 ．． １ 决 策 设 计 阶 段 工 程 造价 控 制 合 同 的 结构 及合 同价 ， 工 程 造 价 、 量 、 期 、 险 因素 承 担 等 重 要 对 质 工 风 １１ 实行 招 投 标 ， 选 设计 方 案 。 引入 竞 争 机 制 ， 过 公 开 招 投 ． 优 通 条 款 ， 以专 用 条 款 或 补 充 合 同的 方 式 加 以 约 束 。 应 标 的形式确定优 选的设计单位 ， 不仅能保证工程设计 的先进性 、 合理 ２２加 强工程施工事 中控制 ＿ 性 和 准 确 性 ， 免 因设 计 质 量 问 题 出 现 工 程 洽 商 ， 避 同时 通 过 招 投 标还 ２２１严 格控 制施工 中设计变 更。经论证确 需设计 变更 的 ， ．． 应 可 以选择到优秀的设计 方案，避免 因工程设计落后 ， 影响房屋销售 ， 力求减 少变更费用 ，可制定 设计 变更 的程 序加 以规范设计 变更行 造成投资损失。 １２积极实行 限额设计。限额设计是工程建设过程 中行 之有效 为 。 ． ２２２加 强现场鉴证工作。施工 中往往 有各种 不可预见 的现场 ＿． 的控制方法 ， 也是控制投资规模的有效措施之一。 限额设计 是按照批 导 如 井点 降水 等 ， 现 准 的设计任 务书及投 资估算控制初步设计 ，即按照批准的初步设计 因 素 ， 致 标 外 工 程 量 项 目增 加 现 象 ， 基 础 土 方 量 、 控制施工图设计 ， 同时各相关部门要在确保功能满足的条件下 ， 按照 场 工程 师应 在 合 理 安 排 施 工组 织 、加 强 技 术 措 施 的 前 提 下 ，按 实 签 审核 ， 以真 实反 映实际工程造价。 分 配 的 投 资 限额 控 制 设 计 ，严 格 控 制 技 术 设 计 和 施 工 图 设计 的 不合 证 、 ２２３严格按 照合 同进行工程款支付。 ．． 理变更 ， 保证总的投资限额 不被突破 。 投资分解和工程量控 制是实行 ２２４及 时掌握 国家工程造价调价动态。 －． 限额设计 的有效途径和主要 方法。将上一阶段设计审定的投资额和
浅述房地产企业工程造价控制的内容与重点
：
管 理 科 学
Ｓｃ ｅｎｃ ｉ ｅ ａｎ Ｔｅｃｈ ｄ ｎＯＩ Ｏｇｙ ｎｎ １ ｏｖａｔ ｏ Ｈｅｒ ｌ ｉｎ ａｄ
浅 述房 地 产 企业 工程 造 价 控 制 的 内容 与 重点
陈 华 颖 （ 江华耀 建设 咨询有 限公 司衙州分 公 司 浙 摘 浙江 衙州 ３ ４ ０ ） ２ ０ ０ 要： 房地 产项 目投 资额 巨大 ， 其资金 的合 理利 用 ，成 本的有 效控 制成 为各房地 产公 司关 注的焦 点 。实行 工程造价 全过 程的主 动动
中图分 类号 ： ３ Ｃ ９
文 献标 识码 ： Ａ
文章编号 ： ６ ４ ０ ８ （ ０ ９ ０ （） ０ ０ －０ １ — ９ Ｘ ２ ０ ） ６ ａ 一 ２ Ｉ １ ７ 谨 、准 确 和 全 面 ， 程 造 价 及 相 关 费 用 应 工 尽 量 包 死 ， 留或 不 留活 口。 要 编 制 好 标 少 底 ， 条件 的单 位 尽 量 自行 编制 ， 程标 底 有 工 要 保 证 质 量 ， 工 程 标 底 控 制 在 合 理 造 价 把 的下限 。应反复审 查造价水 平的合理性 ， 是 否在 投 资 控 制 的 范 围内 。 中标 后 合 同条 款 的 签订 应 严谨 、细 致 ， 期 应 合 理 ， 量 工 尽 减 少 甲乙 双 方 责 任 不 清 日后 扯 皮 的现 象 。
２设计 阶段造 价控 制
科 学 合 理 的 设 计 是 降 低 工 程 造 价 的 前 提 ， 有 效 的控 制 工程 造 价 ， 要 把 重 点放 要 就 在 前期 阶 段 ， 其是 抓 住 设计 阶 段 的造 价 控 尤 制 。据 有 关 资料 分 析 ， 目的设 计 费一 般 占 项 建 设 工 程 全寿 命 费 用 的 １ 左右 ， 在 决 策 ％ 但 正确 的 前 提 下 ， 计对 工程 造 价 的影 响 程 度 设 却 占 ７％ 左右 。由此 可 见 ， 计 阶 段对 控制 ５ 设 工 程 造价 具 有 十 分 重要 的意 义 。 设计 阶 段 控 制 造价 能 充分 体 现 事 前 控 制 的 思 想 。 ２ １ 增 强标 准设 计 意识 ， ． 提倡 标 准设 计 标 准 设 计有 较 强 的通 用 性 ， 大 量 重 复 可 使用 ， 为经 济 。广泛采 用标 准 设计 ， 以合 较 可 理配 置资 源 ， 挥规 模经 济 的作用 ， 约建筑 发 节 材料 ， 低工程 造价 。据 统计 ， 用标准 构件 降 采 的建 筑 工程 可降低 １ ％～２ ％的费 用 。 ０ ０ ２ ２ 加 强限 额设 计管 理 ． 限 额 设 计是 控 制 工程 造 价 的 主要 手 段 ， 建 议 房 地 产 公 司 与 设计 单 位 签订 限额 设计 责任 书 ， 强化 设 计 人 员 的 工 程 造价 意识 ， 树 立设 计 人 员高 度 的责 任 感 ， 用价 值 工 程将 运 技术 设 计 方案 与 经济 效 益进 行 合 理优 化 ， 真 正使 限 额 设计 落 到 实处 。 同时 要 加 强 限额 设计 控 制 投资 的 主动 性 ， 价 控制 部 门 在设 造 计 前 就 要 合 理 的分 配各 单 位 工程 及分 项 工 程的 投 资 ， 此作 为 设 计单 位 限 额设 计 的 目 以 标 。建 立工 程 投 资的 计算 机 动 态 管理 系 统 ， 及时 将 各单 位 工 程投 资情 况输 入 计算 机 ， 掌 握 投 资 额 与 目标 值对 比情 况 ， 以便 采 取 相应 的措 施 ， 投 资 控 制在 目标 值 以 内 。 将 ２ ３ 控 制设 计变 更 ． 根 据 以 前 的 经 验 ， 计 变 更 产 生 的 费 设 用 是 实 际 造 价 超 出 目标 造 价 的 主 要 因 素 。 １房 地 产 公 司 要 加 强 设 计 的 前 期 准 备 工 ） 作， 如现 场 勘 探 ； ） ２选择 合 适 的设 计 单 位 ， 确 定合 理的设 计费用 ， 明确 因 设 计 单 位 的 原 因造 成 设 计 变 更 而 产 生 投 资 失 控 其 应 承 担
房地产建设项目中工程造价的控制和管理
房地产建设项目中工程造价的控制和管理摘要：近年来，随着国家对社会经济体制的不断改革以及市场化改革的快速推进，房地产业已逐渐成为我国拉动经济增长的支柱性产业。
对于每个房地产建设项目而言，提高经济效益是首要任务，而对建设项目中的工程造价进行有效的控制和管理，是提高经济效益的一种重要手段。
本文通过研究分析指出了现阶段我国房地产建设项目中工程造价控制和管理所存在的一些问题，并对如何解决这一系列问题提出了一些建议和对策。
关键词：房地产，工程造价，控制与管理，问题与对策随着我国社会的不断发展和人们需求的日益增长，各行各业都得以迅猛发展，其中作为我国基础建设之一的房地产业亦是得到飞速发展，特别是近年来已逐渐发展成为拉动我国经济增长的支柱性产业。
其实我国房地产也是从上个世纪八十年代开始形成的，虽然相对于西方国家近百年的房地产业发展史来说比较短暂，但在经历了从无到有、从小到大、由弱到强、由不规范到理性发展这几个发展阶段后，我国房地产业发展已逐渐趋于成熟和完善。
房地产业是一项集多种经济活动为一体的综合性产业，它的主要业务在于投资建设，作为投资方，其最为关心的问题是投资项目的经济效益，在建设项目中，做好工程项目的管理工作是确保建设工程自量和提高经济效益的根本保证，而工程造价控制管理作为工程项目管理工作的重要组成部分，其对投资项目经济效益的提高起着至关重要的作用。
在建设过程中，须严格按照要求做好各阶段的工程造价控制管理工作，同时加强对工程质量的监督管理，从而在工程质量得到保证的同时获得良好的投资效益。
1、房地产建设项目中工程造价控制和管理存在的问题近年来，随着我国房地产业相关制度的不断完善，房地产业已逐渐步入良性稳定的发展阶段，但其中仍然有部分房地产开发商为牟取暴利，大肆盲目开发，缺乏正确的持续发展观和战略性发展规划，以至于建设项目中工程造价的控制和管理暴露出越来越多的问题，其主要表现在以下几个方面：1、1建设项目设计阶段的问题所谓建设项目设计阶段是指从组织设计竞赛或者委托方案设计开始，到施工图设计结束为止的设计过程，其过程一般分为初步设计和施工图设计两个阶段。
房地产企业对工程造价的控制
计 ，是项 目盈利最基本的保障 ，可锁定 ９ ％的可 变成本 ，降 ０ 低 １ ％的工程造价。而设计阶段控 制造 价还 充分体现 了事前 Ｏ
房地产企业对工程 造价的挖索 Ｉ ｊ
一 肖玲
作 为 国 民经 济 的支 柱 产 业 之 一 ，房 地 产 行 业走 过 了快 速 发展 的３ 年 。 随 着 国 家 对房 地 产 行 业 宏 观 调控 政 策 的逐 步 落 ０
项 目未 来 的效 益 有 充分 的了解 ，减 少投 资 风 险。
对 拟 建项 目所 提 供 产 品 的 市 场 占 有可 能性 进 行 分 析 ，对 市 场 目前 和 未 来 状 况 进 行 数据 分析 和 处理 。 在 对 市 场 充 分调 查 的基 础 上 论 证 项 目的 功 能定 位 ，项 目定 位 是 关 键 。 对 拟 定 的各 种 可 能 建 设 方 案 或 技 术 方 案 进行 认 真 的技 术 经 济 分 在 于 投 资决 策 和 设 计 阶 段 ，虽 然 设
计费只 占建设工程全费用 的２ ％左右，但对工程造价的影响度 占７ ％ 以上 ，设 计 阶 段 的 造 价 控 制 是 建 安工 程 费 用 控 制 的关 ５
键 ，是控 制 开 发成 本 最 直 接 、最 重 要 的环 节 。 合 理 科 学 的设
般来说 ，房地产成本管理 的核心是 ：设计环节 、采购
环节。因此，要合理确定与有效控制工程造价 ，必须从 四个 阶段人手 ：即决 策阶段 、设计阶段、施工阶段 、竣工阶段 。 要针对项 目各运行 阶段 的控制特点 ，建立房地 产成 本管理 的 体系 ：成 本指标体 系、成本核算体系、成 本决策体 系、成本 控制体 系、成 本考核体 系，才能做好 内部成 本管理 ，以最 少
房地产项目工程造价的控制
房地产项目工程造价的控制随着我国房地产业的快速发展，房地产项目的建设也愈加频繁，而房地产项目的工程造价控制则成为了开发商、设计师及施工方面临的一个非常重要的问题。
如果工程造价无法有效的控制，不仅会导致项目成本超预算，更会对企业的盈利能力和未来发展产生严重影响。
因此，对房地产项目工程造价的控制显得尤为重要。
一、项目拟定预算与执行预算在实施工程造价的控制过程中，首先应当做的就是制定和执行项目预算。
项目拟定预算的关键是要科学、准确的估算项目的总工程造价，并在拟定预算时将项目每个工作阶段的工程造价及开支列清，制定相应的预算计划。
执行预算则意味着在工程建设过程中按照拟定预算的计划开展工作，其中应当尽可能的避免出现因施工施工方向发生的误差、材料浪费以及不必要的人员数等浪费现象。
此外，在执行预算时，也应当评估相应的风险因素，比如可能出现的变更，不可预见的成本，新技术、新材料以及人为因素等，然后制定相应的风险控制措施，使工程预算得到有效控制。
二、施工方案设计控制在房地产项目的施工方案设计中，应当充分考虑工程程度，尽可能避免过分精细，尽量减少不必要的浪费，同时要保证工程的质量和可靠性。
此外，在设计方案中，还必须考虑到其在运作周期内的维护成本，这对于后期房屋维修与管理也有着重要的现实意义。
在设计时，还需考虑深入的分析工程构造技术，充分发挥设计人员的专业能力，充分考虑现实情况，结合项目实际情况，制定能够真正得到执行并有效控制成本的施工方案。
三、价格风险控制价格风险是指由于原材料采购价格、材料成本、运输费用等不可预见的因素产生的成本波动，对此必须采取相应的风险控制措施，包括：采用合理的采购渠道，及时更新营销渠道以强化购买力；进行价格预测和价格分析，对有代价的材料采购活动进行分析，对重要材料及时跟踪监测等等。
通过这些控制，可以减少价格风险，保证工程的正常进行。
四、管理与成本控制管理与成本控制是房地产项目的关键，必须通过管理措施来达到全面的成本控制目标。
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理
工 程 造 价 是指 完 成 某 项 工 程 建 设 所需 要 的 全 部 费 用 ， 括 该 工 程 项 目有 计 划 地 包 进 行 固 定 资 产 再 生 产 和 形 成 相 应 无 形 资 产 ， 及 铺 底 流 动 资 金 一 次性 费 用 的 总和 。 以 由此 可 知 ， 一 含 义 是 从 投 资 者 即业 主 的 这 角 度 来 定 义的 。 主 （ 设 单位 ） 业 建 在选 定 一 个 工 程 项 目后 ， 须 对 该 工 程 项 目 的 可 行 性 必 研 究 与 评 估 进 行 决 策 ， 此 基 础 上再 进 行 在 设 计 招 标 、 程 施 工 招 标 直 至 竣 工 验 收 及 工 决 算 等 一 系 列 投 资 管 理 活 动 ， 有 这 些 开 所 支就 构成 了 工程 造价 。 业 主 的 角度 上 讲 ， 从 工程 造 价 就 是 指 建 设 工 程 项 目固 定 资 产 所 需 的 全 部 投 资 费 用 。 地 产 项 目造 价 控 制 房 与管 理 直 接 关 系 到 房 地 产 企 业 的 开 发 成 本 和 利 润 ， 何 做 好 造 价 控 制 关 系 到 房 地 产 如 企 业 的生 存 和 发 展 。 因此 ， 国房 地 产 企 业 我 定 要 重 视 项 目的 造 价 控 制 。 文 就 如 何 下 做 好 我 国 房地 产项 目工程 造 价 控 制 与 管理
工 程 管 理
ＳｌＣ Ｃ ＮＥ＆ＴＣＮＬ Ｇ Ｅ ＥＨＯＯ Ｙ．
匪圈
浅 谈 我 国房 地 产 项 目工 程 造 价 的控 制 与管 理
谢 丽 敏 （ 建平 诚工 程造 价咨询 有 限公 司厦 门分公 司 福 福 建厦 门 ３ ０ ９） ６１ ０
浅析房地产项目工程造价的控制与管理
一
、
引言
可以不必建地上停车场 ， 既节约了用地 ， 也美化了环境。 价值工程中的成本略 有上 升 ， 却 能带 来 功能 大 幅提 高 。
１ － ４加 强 图纸会 审 工作 。 图纸会 审应对 设 计 单位 交 来 的设 计 图 纸进 行 各 专业细致的审查 ， 发现明显错误和不合理因素， 查漏补缺 ， 使设计图纸最大限 度地 满 足业 主对 该项 目的要 求 ， 以定夺 方 案 ， 确 定 工 程量 ， 为 编制 招 标 文 件提 供保 证 。 加强 图纸 会 审 ， 将 工程 变 更 的发 生尽 量控 制在 施 工 之前 ， 有利 于 控制 工程 造 价 。在设 计 阶段 ， 克 服设计 方 案 的不 足或 缺 陷 ， 所 花 费 的代 价 最小 ， 并 可取 得 最好 效果 。
经 济建 设
浅析房 地产 项 目工程造价 的控事务所有限公司
Ｉ
摘 要 ：近 些年 来 ， 我 国 的房地 产 行 业获 得 了飞速 发 展 ， 房 地 产市 场 的 竞争 也 越来 越 激 烈 ， 房 地 产企 业 如 何 的激 烈 的市 场 竞 争 中 对 成 本进 行 有效 控制 ， 降低 企 业成 本 ， 成 为企 业 制胜 关键 ， 本 文就 房地 产项 目工 程造价 的控 制 与管理 进 行 了粗 浅 的探讨 。 关键 词 ： 房地产； 工程 造 价 ； 控 制管 理 ； 影响 因 素 ； 举措
根据房地产项 目多为住宅工程的特点 ， 其工期短 ， 工程总投资相对规模 不大 ， 应采取工程量清单、 固定合同价格的方式， 以降低房地产企业 因建筑、
建 材 市场 变化 等 因素 带 来的 市场 风 险 。 对 设 计 中含有 新材 料 、 新 工艺 、 新技 术
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理
浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理摘要:房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
本文围绕房地产项目工程造价的控制与管理,从四个方面,对此进行了探讨。
关键词:房地产项目造价控制与管理工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总和。
由此可知,这一含义是从投资者即业主的角度来定义的。
业主(建设单位)在选定一个工程项目后,必须对该工程项目的可行性研究与评估进行决策,在此基础上再进行设计招标、工程施工招标直至竣工验收及决算等一系列投资管理活动,所有这些开支就构成了工程造价。
从业主的角度上讲,工程造价就是指建设工程项目固定资产所需的全部投资费用。
房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。
因此,我国房地产企业一定要重视项目的造价控制。
下文就如何做好我国房地产项目工程造价控制与管理进行探讨。
1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。
据历史资料统计,设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。
长期以来,我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。
这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。
要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其应抓住设计这个关键环节,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。
建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。
工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。
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房地产企业工程造价的管理与控制摘要院随着国家的宏观调控，房地产市场的暴利时代已经逝去。
而以定位准确、服务至上、提高品质、品牌等为核心的“价值回归”的理念，正在得到业界越来越多的关注和认同。
因此，房地产行业在未来的发展过程中，如何通过工程造价的管理与控制，来提高自己的核心竞争力已是重中之重。
笔者现结合实际工作的一些体会，就房地产企业在开发过程中工程造价的管理与控制谈一些个人的观点。
希望能为工程造价合理、有效的管理和控制提供一定参考。
Abstract: With the country's macro-control, colossal profits era of real estate market has gone. And the "return value" concept, whichtakes the accurate location, service-oriented, improving quality and brand as the core, is more and more concerned and recognized by theindustry. Therefore, in the future development process of the real estate industry, how to improve their core competitiveness by project costmanagement and control is a top priority. Combined with some practical work experience, the author talked about some personal views onthe managementand control of the project cost in the development process of real estate enterprise, hoping to provide some reference for thereasonable and effective project cost management and control.关键词院房地产；工程造价；动态控制；价值工程；结算Key words: real estate；project cost；dynamic control；Value Engineering；settlement 中图分类号院TU723.3 文献标识码院A 文章编号院1006-4311（2014）16-0095-030引言房地产企业要生存、发展，必须严格控制成本消耗，扩大企业的投资收益。
控制成本消耗最主要的途径就是进行造价控制。
本文结合实例从项目决策、设计、招投标、施工和竣工结算各阶段分析如何对工程造价进行管理和控制。
1 房地产企业工程造价管理思路1.1 全过程目标成本管理在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各阶段，分别建立成本控制目标，实现全过程目标成本管理。
目标设计一方面要兼顾目标的科学性，另一方面切忌好高骛远，应该是高于现状但可以实现的目标。
总之，目标设计切忌过低，但也不能过高，对实施者要起到激励作用，这样才能最大限度发挥其工作实力。
如果目标设计不当，不仅不能起到激励作用，还会影响造价控制进度，增加成本消耗。
1.2 动态成本管理工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等变化必然会影响到造价的变动。
所以在实施过程中，要实时反应目标成本和动态成本的差异，及时发现问题并解决问题，建立详细的和可操作的动态成本信息系统从而实现对成本的动态监控。
例如：我公司以ERP 项目管理系统为主要监控手段，对不同成本目标的科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。
2 工程造价管理与控制的具体实施措施2.1 决策阶段工程造价的控制决策阶段各项技术经济决策、建设标准、工程选址、施工工艺以及人机、设备的配备等等，都是影响造价控制的主要因素。
一般来讲，投资决策的工作质量对造价控制的影响程度高达80耀90%。
为此，我们要做好以下几个方面工作：一是合理确定项目的建设规模、建设水平、市场定位，投资方的资金实力能够支持项目建设所需成本，人机配备是否符合设计要求；二是协助各部门进行项目选址，以确保工程项目有市场，项目建成后资金能够快速回笼，为企业未来发展提供资金支持；三是根据设计制定投资估算，建设方案从设计到实施全过程，成本管理人员都需要全程参与和监督，根据造价控制的基本要求，对投资估算环节的动态因素进行全面估测，以提高投资估算的科学性，对项目投资进行有效控制。
2.2 设计阶段工程造价的控制在工程建设过程中，工程设计是协调技术与经济关系的重要环节，是造价控制的重要节点。
工程设计就是从全局着眼对工程项目进行整体规划，并详尽描述实施意图。
合理的设计是控制工程造价的关键。
据统计，前期设计所消耗的成本还达不到整个工程造价的1%，但这一环节的工作质量对整个工程的影响却占到75%。
鉴于此，设计人员一定要把好设计关，正确处理设计与工程造价两者之间相互制约的关系，从而使设计产品技术先进、稳定可靠、经济合理，使工程造价得到合理确定和有效控制。
具体从以下四个方面开展工作。
2.2.1 多种设计方案经济性比较设计方案经济性比较是指基于多套方案综合比选，设计人员根据业主的需求提出多套设计理念，由造价管理人员从中甄选出造价最低的设计方案。
例如：经纬城市绿洲G 地块项目，位于上海市宝山区，建筑面积约188323.25m2，主要有住宅和配套商业组成。
在一期设计阶段，地库的照明用电线敷设方式全部为200*100 线槽敷设，该线槽综合单价约120 元/m，若改为镀锌线管DN25 敷设，该线管综合单价约为20 元/m，综合单价相差将近100 元/m，目前一期地库面积约8000m2，用到的照明线槽约2000m，若敷设方式改为镀锌线管敷设，可节约将近20 万元。
该项目总的地库面积约5 万方，若全部改为镀锌线管敷设，可节约工程造价约100 多万元。
后经与设计院沟通，对地库的照明用电线敷设方式进行了优化，改为镀锌线管敷设。
2.2.2 推行限量与限额设计限额设计，即根据批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算在设计和技术两方面加强控制，同时在不影响建筑设计质量的条件下，最大限度提高工程质量和建筑物的安全性能，杜绝将劣质设计用于指导工程实践。
根据分配的投资限额控制设计，对不合理变更项目严加管控，确保总投资额不被突破。
以地上住宅单体造价为例，目前的水平，钢筋45耀60kg/m2，砼0.35耀0.45m3/m2。
现阶段，钢筋的施工单价5.50耀6.00 元/kg，5kg 钢筋的成本大概是30 元/m2。
C30 砼的市场价是350 元/m3，0.1m3/m2 砼就是35 元/m2。
对于毛坯住宅而言，机电造价显得刚性。
合计约为200 元/m2 以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。
一般住宅区的电气设计优化的余地不大。
人们生活质量不断提高，电位数量越来越多。
给排水系统可优化的空间比较大。
比如管材的材质，排水系统伊波拉不用金属材质，而是用UPVC；给水管道的管材普通的最好，造价太高的新产品可以不作考虑；另一方面是系统功能讲究，成本较高的同层排水可以不作考虑。
2.2.3 加强图纸会审工作严格图纸会审，尽量在开工前结束工程变更。
在前期设计阶段，须组织设计、施工以及成本控制部门针对设计方案的可行性进行经济技术论证，全方位、多角度的审核工程图纸。
开工前，组织各部人员进行二审，深度挖掘施工建设过程中可能导致工程变更的因素，做到功能观感造价比最佳。
例如：经纬城市绿洲C 地块项目就出现建筑图和机电图纸卫生间位置不对应，导致预留洞出现问题，发生了重新开洞修补的问题。
以一个坐便器孔洞DN150 为例，修补加重新开孔综合单价在80 元左右，如果图纸不对应的地方多的话，费用也是不少的。
2.2.4 推行价值工程的运用运用价值工程原理V=F/C，可采用方式有如下几种：淤F 大幅提升，而C 则下降。
这是最高境界，没有几项专利技术，很难实现。
于F 大幅提升，而C 则小幅提升或者不变。
这是常见的一种方式，起到画龙点睛的作用，花费不多，但效果却很好。
盂F 基本保持不变，但C 下降。
要从内部挖掘潜能，节约造价。
榆F 略有牺牲，但C 却降幅很大。
运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目的提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。
2.3 招投标阶段工程造价的控制2.3.1 合约策划俗话说：“凡事预则立不预则废。
”项目开工前各部门应根据项目的实际情况完成项目的合约策划。
重点关注以下内容：淤标段划分，根据拟采用的分包数量及项目的实际情况，合理划分标段，方便管理。
例如：经纬城市绿洲C 地块项目在室外景观方面采用的是一个大包的发包模式，将室外的雨污水管网、硬装、软装及景观绿化、相关机电及道路均有一家单位施工，一方面方便管理，避免各单位间发生扯皮。
另一方面可以实现整体的景观效果。
但这对施工单位的要求就比较高，所以要选择优秀的有实力的施工单位施工。
于界面划分，界面划分的原则是按照市场一般规律进行划分，避免因界面不清而产生日后扯皮现象的发生。
例如：经纬城市绿洲C 地块住宅项目，总包水泵房电气的施工界面到配电箱，配电箱之后到水泵等设备的电线施工则由市政配套单位来完成。
盂确定招标计划及建安成本目标计划，按照制定的计划，在实施中结合各部门的准备情况及实际完成情况，找出问题，纠正偏差，进行动态管理和控制。
2.3.2 对投标文件严格把控房地产企业部门比较齐全，这就要求各部门要尽职尽责，严格把控投标文件。
商务标有合约管理部负责分析（主要审核人工、材料、机械、相关税费等价格、取费是否合理、是否存在不平衡报价、是否存在商务偏差、投标文件是否响应招标文件要求等）；技术标由项目部负责评定（主要审核技术方案是否可行、人员配置、工期是否合理，标书是否具有针对性等）；设计方案的合理性和经济性由设计管理部负责评定。
例如：经纬城市绿洲E 地块项目，投标单位对招标文件没有仔细阅读，对于那些是甲供设备都没有搞清楚，按照常规套路进行报价，在询标过程中我们进行了询问。
配电箱的报价偏差较大，我对其综合单价分析表进行了研究分析，发现其中一家单位里边的元器件采用了集成的控制保护开关，价格偏高，另一家元器件采用了分开安装报价没有集成，价格就比较低，且浪涌保护器选用的是品牌中价格最贵的，在询标过程中，我们进行了询问，最终配电箱的报价下调了约30%。