日本房产崩盘前后
警惕：地产泡沫破裂引来“失去的二十年”
警惕：地产泡沫破裂引来“失去的二十年”从房价上涨速度来看，日本在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期的经济危机。
1985年以前是日本经济的上升时期，虽然也发生了两次房地产暴涨，但都得到了很好的控制，没有蔓延成经济危机。
1985~1991年是日本房地产泡沫快速膨胀的时期。
当时，在房地产价格飙涨的刺激和较低的土地保有税负及银行低息贷款政策之下，日本的许多金融机构和个人加入到炒卖土地的行列。
金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985到1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。
1991年，日本的房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入了“失去的二十年”。
商业用地大跌70%，在抑制房价泡沫这个问题上，日本在金融政策上出现了失误。
1986~1987年连续五次降低利率造成了大量过剩资金;1987年“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期的超低利率将廉价资金推入股票市场和房地产市场;为了降低土地价格，1989年以后连续提高利息至6%，货币政策的骤然收紧导致股市一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。
看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次降低利息，但是即使采用超低利率政策也刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败。
现在的状况说实话，我不知道，但是这是我在网上找到的一篇帖子。
“日本房产现状”－这贴不错我转来的今年有幸到日本一些城市参观采访，才明白什么叫"小小的大楼"，在东京一进市区，我就沿街见到了大量奇怪的建筑鳞次栉比，说它小吧，动辄就是十好几层高，说它是大楼吧，往往门面只有三四米宽。
远看活像一根火柴棍插在地上，设计倒是五花八门，各有特色，只是让人担心住在这样的房子里，怎么能转得过身来。
我询问同行的日本朋友，怎么会有这样又窄又高的楼房呢？他们也觉得很惊讶，日本各地很多房子都是这样的，他们从来没觉得有什么奇怪的地方？被我一问也感觉很有意思，这些日本朋友都去过中国，确实在中国没有见过这样的房子，第一反应是日本地价太贵了，可是哪怕在同样寸土寸金的上海外滩，北京王府井也没有。
日本在房地产泡沫前都出现哪些征兆？
日本在房地产泡沫前都出现哪些征兆？1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。
而日本经济一退就是20多年，至今尚未完全恢复，这就是日本人常说“失落的二十年”。
日本在上世纪80年代，经济不断向好，GDP已接近美国的一半。
为了遏制日本经济过快上涨，并大幅缩小日本与欧美国家的贸易顺差，1985年，日美英法五国签订了《广场协议》。
自此日元步入了升值之路。
从1985年至1990年，在短短的五年时间里，日本房地产和经济上演了从暴涨到破灭的过程。
从此，日本这个国家的民众再也不敢投机房地产。
现在问题是，日本在上世纪发生房地产泡沫和经济危机前，遇到了哪些征预兆值得后人充分借鉴的呢？首先，广场协议签订之后，日元开始升值之旅，两年多的时间里日元兑美元从1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。
而由于日元过快升值给出口带来影响，以及大量资金流向日本房地产，于是日本政府开始依赖于国内的房地产来拉动本国经济。
当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。
1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。
当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。
彼时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣。
而海外大量游资进入日本房地产市场，既赚取了日元升值的好处，又享受到了日本房价上涨的利益，可谓一箭双雕。
再者，日本政府当时也过度依赖房地产来拉动经济。
所以，日本央行把利率从5%降到2.5%，这更加鼓励了国内外炒房者高杠杆进入房地产市场。
当时，由于日元升值使日本经济实力达到前所未有的高峰，很多国民乐观预估了自己未来的收入，也纷纷贷款买房置业。
在那段时间里，日本政府和银行从来没有怀疑过，一旦贷款者无力偿还巨额房贷，他们该如何收场。
再次，日本的实体经济当时空心化，大家都挤破脑袋也要炒房产，根本无心实业。
于是经商环境不断恶化，出口企业的生产能力越来越萎缩，订单变少，消费不振，经济出现滞胀。
日本房地产泡沫兴衰史
日本房地产泡沫兴衰史来源：国际金融报历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。
此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
1985年，美国、日本、联邦德国、法国及英国签订“广场协议”。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。
日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。
1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。
在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%2013年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。
消息一经公布，日本国内举国欢腾。
对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。
上一次在东京举办奥运会还是1964年，那是日本经济发展的黄金岁月。
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。
这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。
当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。
1969年，未来学家赫尔曼〃卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。
1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。
日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。
公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
上帝欲让其毁灭,必先让其疯狂-记日本房地产泡沫破灭经过
一、疯狂1986 年到1991 年，日本六大城市地价上涨2.07 倍，CAGR 为25.2%；1984 年到1988 年，东京都宅基地的资产额由149 万亿日元升至529 万亿日元，增加2.6 倍。
东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP 增加额（72 万亿）的5.3 倍。
二、毁灭1992 年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14 年，直到2006 年才有所回升；2007 年底，六大城市土地价格仅相当于1991 年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25 年前，也即1982 年的水平；三、背景1、日本房地产市场概况日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。
由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000 年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。
住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960 年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。
日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。
企业是土地价格上涨的最主要推动者。
在1985-1992 年，日本企业购买了价值45.97 亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42 万亿日元。
2、日本的城市化进程已经接近尾声战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947 年到1965 年，仅仅18 年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94 个百分点，年新增城市人口约228 万人。
其中1947 年到1955 年，城市化率每年提高2.9 个百分点，城市人口每年增加305 万。
到1985 年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。
3、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话”与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。
日本的房地产泡沫--回顾历史
日本的房地产泡沫——让我们回顾历史日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。
其中，住宅用地价格同比下跌了 4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了3倍。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。
从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末
从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末二战结束以后的日本经济倒退，几乎左右工业全部停产，城市里超过600万失业人口。
在城市打工的农民因为失业而饿死街头，农村粮食减产导致价格疯涨，社会动荡严重，随时都有“大厦将倾”的感觉。
有一部电影反映战争结束后的日本，大街上所有的人都打不起精神，每个人都不知道今天下班后会不会被告知自己被解雇，店铺大面积停业，只有少数几间店还在苟延残喘。
到了下午6点钟街道上就会三三两两的出现站街女，他身后的帐篷里就是她服务的地方，你也可以带她出去开房，那里就是她的家。
无论是发泄的嫖客还是站街的妓女每个人脸上都充满的疲惫和厌倦。
那种对世界的厌倦，幽怨的眼神，每个人都不再对未来抱有希望。
这部电影只是反映了日本战后国中各个角落其中的一个。
但真正另世界刮目相看的是1945年~1955年，仅仅10年的时间。
日本国积极推行土地改革，把自己从一个带有封建专制土地的国家完完全全过渡到资本主义国家。
从1955年开始日本的民族工业开始了突飞猛进的发展，此后10年里日本年均GDP涨幅达到9.2%。
多项重工业水平均已超过战前水平。
1963年经济增长率达到12.5%，1964年为10.6%。
十年平均增长率超过10%，GDP增长了3.4倍。
人均收入增长了约3.6倍；1968年的外汇储备为28亿美元，1970年到达44亿美元。
从1970年开始日本经济进入高速发展期，日本本国人把它称为“高度成长期”。
因为日本地域狭长，人口有限，工业的高速发展是日本的出口像井喷一样世界各国都是made in Japan。
进入80年代日本的汽车、家电、成了日本带动经济发展出口创汇的龙头企业。
并因此带动了钢铁、机器制造业的迅猛发展。
直到1985年。
1985年，在美国的主导下西方五国签订了著名的《广场协义》。
以强制性手段迫使日元升值，日元兑换美元汇率从240：1飙升到120：1，仅仅用了一年的时间。
面对强大的压力日本政府只能从对外出口的依赖转而刺激国内的经济。
日本楼市崩盘始末
第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义
文/俞坚
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为上海将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济以及上海房地产与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，上海绝对不会发生类似情况，这样的判断是不现实和没有根据的。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
历史上有名的房地产事件
历史上有名的房地产事件
1. 纽约股市崩盘（1929年）- 美国历史上最著名的金融危机之一，引发了一系列房地产市场崩盘和经济衰退。
2. 房地产泡沫（2007年）- 美国次贷危机导致的房地产市场崩盘，全球范围内引发金融危机和经济衰退。
3. 日本泡沫经济（1980年代）- 日本经济在20世纪80年代经历了一场巨大的房地产泡沫，最终导致了泡沫破裂和几十年的经济衰退。
4. 荷兰郁金香泡沫（1636-1637年）- 十七世纪荷兰经历了一场郁金香泡沫，当时郁金香的价格飙升至荒谬的水平，最终导致了市场崩溃和经济衰退。
5. 中国房地产泡沫（2008年至今）- 过去几十年间，中国房地产市场经历了快速增长和泡沫形成，引发了担忧和风险，至今仍然是一个持续关注的问题。
这些事件表明房地产市场的波动和崩溃对经济具有重大影响，并且揭示了泡沫形成和破裂的风险。
日本房地产债务危机启示录
日本房地产债务危机启示录日本房地产债务危机启示录引言：房地产是一个国家经济中不可或缺的一部分，它不仅直接影响国家的财政状况，还关系到人民的生活和社会稳定。
然而，房地产市场也存在着诸多潜在风险，其中之一就是债务危机。
20世纪80年代末至90年代初，日本曾经历了一场严重的房地产债务危机，给日本经济造成了巨大的冲击，这一事件给全世界提供了宝贵的教训和启示。
本文将通过回顾日本房地产债务危机的经过、分析其原因以及探索其启示，以期为其他国家避免或应对类似情况提供参考。
一、日本房地产债务危机的经过1. 崩盘前景的迹象：20世纪80年代，日本房地产市场出现了空前的繁荣，房价急剧上涨。
然而，1989年开始，这一泡沫开始破裂。
房屋需求减少，房地产价格下跌。
2. 银行业的受创：日本的金融体系与房地产市场紧密相连。
银行业是最大的受影响群体之一，它们因大量投资于房地产项目而亏损严重。
许多银行因贷款违约和不良资产而陷入困境。
3. 经济衰退的循环：房地产价格下跌直接导致了日本的经济衰退。
企业倒闭、失业率上升，消费减少，进一步打击了房地产市场。
这种恶性循环使得整个经济陷入了长期的低迷状态。
二、导致日本房地产债务危机的原因1. 过度投资和借贷：在20世纪80年代，许多公司和个人一窝蜂涌入房地产市场，导致投资和借贷过度。
这使得房地产价格人为上涨，最终引发了泡沫的破灭。
2. 不透明的金融体系：在危机爆发前，日本的金融体系缺乏透明度，银行对于自身的风险敞口估计不准确，无法准确评估房地产市场的风险。
这使得金融体系无法合理应对危机。
3. 政府对策的不当：当房地产泡沫破灭后，政府采取了错误的对策，过度注重经济刺激和维稳，而忽略了对金融市场和经济结构的调整。
这进一步深化了危机。
三、日本房地产债务危机的启示1. 预防过度投资和借贷：政府和金融机构需要加强监管，严格控制资金的流动和房地产市场的开发。
避免出现投资和借贷过度的情况，防止泡沫的产生。
2. 加强金融体系的透明度：建立健全的金融监管体系，要求金融机构提供准确、透明的财务和风险披露。
从日本楼市三十年变迁,汲取经济发展正能量
从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。
这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。
本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。
一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。
在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。
然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。
1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。
二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。
此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。
2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。
此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。
3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。
三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。
2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。
3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。
此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。
四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。
首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。
其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。
最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。
场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。
日本的地产泡沫：起因、破裂与后果
泡沫的起因与破裂1987年，日本的地产价格，经过50年代中期之后两个阶段的上涨，已经到了一个相当高的水平。
1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，房地产平均价格是美国的96倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。
此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。
调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化，特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。
“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势，毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押，从银行得到相当于地产价格70%以上的更多贷款。
如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。
不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17%，1992年达到36%。
此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀。
同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。
房地产业供需两旺，一片繁荣。
非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。
和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。
但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。
土地和税收政策加快了泡沫的形成。
日本征收的土地保有税率很低，由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%～0.3%，而美国、加拿大为2%左右。
从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态，大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。
世界史上最为惨烈的几次崩盘
世界史上最为惨烈的几次崩盘1.1929年10月24日，星期四。
纽约股市大崩盘。
1929年大恐慌的第一天，也给人们烫上了关于股市崩盘的最深刻的烙印。
那一天，换手的股票达到1289460股，而且其中的许多股票售价之低，足以导致其持有人的希望和美梦破灭。
但回头来看时，灾难的发生甚至是毫无征兆的。
开盘时，并没有出现什么值得注意的迹象，而且有一段时间股指还非常坚挺，但交易量非常大。
突然，股价开始下跌。
到了上午11点，股市陷入了疯狂，人们竞相抛盘。
到了11:30，股市已经完全听凭盲目无情的恐慌摆布，狂跌不止。
自风从那时起开始蔓延，一个小时内，就有11个知名的投机者自身亡。
随后的一段日子，纽约证券交易所迎来了自成立112年来最为艰难的一个时期，大崩盘发生，而且持续的时间也超过以往经历的任何一次。
2.1987年10月19日，大恐慌再临美国。
1987年10月19日，又是一段美国股的黑色记忆，这一天美国股市又一次大崩盘。
股市开盘，久违了半个世纪的恐怖重现。
仅3小时，道琼斯工业股票平均指数下跌508.32点，跌幅达22.62％。
这意味着持股者手中的股票一天之内即贬值了二成多，总计有5000亿美元消遁于无形，相当于美国全年国生产总值的八分之一的财产瞬间蒸发了。
随即，恐慌波及了美国以外的其他地区。
10月19日当天，伦敦、东、香港、巴黎、法兰克福、多伦多、悉尼、惠灵顿等地的股市也纷纷告跌。
随后的一周内，恐慌加剧。
10月20日，东证券交易所股票跌幅达14.9％，创下东证券下跌最高纪录。
10月26日香港恒生指数狂泻1126点，跌幅达33. 5％，创香港股市跌幅历史最高纪录，将自1986年11月以来的全部收益统统吞没。
与此相呼应，东、悉尼、曼谷、新加坡、马尼拉的股市也纷纷下跌。
于是亚洲股市崩溃的信息又回传欧美，导致欧美的股市下泻。
据统计，在从10月19日到26日8天内，因股市狂跌损失的财富高达2万亿美元之多，是第二次世界大战中直接及间接损失总和3380亿美元的5.92倍。
日本房地产溃败1991
中国房地产报/2005年/6月/13日/第036版日本房地产溃败1991冀志罡日本的盛世记忆要退回到整整20年前，那是日本最扬眉吐气的岁月。
介绍日本发展经验的书挤满了书店；连一贯骄傲的美国人也开始向日本学习；刚刚改革开放不久的中国更是以日本为师，探索经济发展的最佳路径……繁荣在1991年前后达到顶峰。
东京的房价升至历史高位——相当于1985年的2倍多。
趾高气扬的日本和英雄气短的美国是那个时代媒体最津津乐道的话题。
然而，顶峰过去之后就是万丈深渊，这是所有人都始料未及的。
日本泡沫经济的破灭是今天房地产泡沫危害性的经典证据。
然而，我们仍有必要探究，泡沫经济的真相到底是什么？泡沫破灭的根源又在哪里？“广场协议”前后“广场协议”被普遍认为是导致日本泡沫经济的罪魁，然而事实并不是表面看来的那么简单。
这要从布雷顿森林体系的崩溃讲起。
在布雷顿时代，美元与黄金挂钩，其他货币与美元挂钩，日元也从属于这个体系。
从1949年直到1971年，日元一直稳定在360日元/1美元的水平（上下浮动1%）。
之后发生过小幅调整，日元由360日元/1美元升值为308日元/1美元，但仍是固定汇率。
1971年布雷顿森林体系崩溃之后，日元凭借强大经济实力，一直处于升势，最高曾突破100日元/1美元，目前徘徊在105日元左右。
这期间，日本经济强势增长，日元长期面临升值压力。
由于日元长期固定在低位，日本形成了出口导向的经济结构，严重地依赖“弱日元”。
一旦日本放弃固定汇率，允许日元升值，就会打击日本出口行业的竞争力，甚至导致经济紧缩。
这是日本政府无法回避的风险。
在强大的压力下，日本不得不坚持固定汇率，甚至不惜为此大幅放松银根。
其实，所有经济起飞的国家无不经历过本币大幅升值。
升值会有痛苦，但长远的利益更大。
而日本在升值的压力下，为了维护出口产业，不断干预汇率，人为地将日元汇率压低。
最初形势尚好。
经济存在轻微通胀，但没有造成资产价格的过度膨胀。
然而，在广场协议之后，日本货币当局的一系列举动却使形势趋于恶化。
日本房地产发展变迁
场经历了多次繁荣和衰退的周期。
下面将对日本房地产的历程进行简要概述，从三个主要方面展开讨论：二战后到泡沫经济的繁荣，泡沫经济的崩溃和后续的影响，以及近年来房地产市场的复苏和未来的展望。
一、二战后到泡沫经济的繁荣二战结束后，日本经济开始重建。
在经历了1950年代和1960年代的经济恢复期后，日本经济进入了快速增长阶段。
随着劳动力市场的扩大和城市化的加速，日本的房地产市场也开始逐渐繁荣起来。
在1980年代初期，日本的房地产市场达到了第一个巅峰。
这个时期的主要特点是城市土地价格的迅速上涨和大量投机性房地产交易的出现。
这个时期的主要原因是土地资源的稀缺性和经济发展的推动。
随着经济的发展和人口的增加，城市的土地价格不断上涨。
此外，日本政府也采取了一系列政策措施来鼓励房地产投资，例如低利率和贷款优惠等。
二、泡沫经济的崩溃和后续的影响然而，随着泡沫经济的崩溃，日本房地产市场也遭受了重创。
1990年代初期，日本房地产市场达到了一个峰值，随后迅速下滑。
这个时期的最大特点是地价的大幅下跌和大量房屋的滞销。
这个时期的主要原因是泡沫经济的崩溃和日本政府的紧缩政策。
随着房地产市场的崩溃，许多企业和个人陷入了财务困境。
一些房地产开发商甚至破产倒闭，导致市场上出现了大量的烂尾楼和空置房屋。
此外，日本政府也采取了一系列政策措施来限制房地产市场的发展，例如加强房地产税的征收和管理等。
三、近年来房地产市场的复苏和未来的展望近年来，随着日本经济的复苏和政府政策的调整，日本的房地产市场也出现了一些变化。
这个时期的主要特点是房地产市场的复苏和投资回报率的提高。
一些大型房地产开发商开始重新进入市场，并推出了一些新的项目。
此外，一些年轻人也开始重新考虑购买房产，并开始重视房子的投资价值。
对于未来的展望，一些专家认为日本房地产市场将继续保持稳定增长。
随着经济的发展和人口的增加，城市的土地价格将继续上涨。
同时，政府的政策也将继续鼓励房地产投资，例如扩大公共租赁住房的建设等。
日本房地产泡沫的产生及破灭
日本房地产泡沫的产生及破灭20世纪80年代末，日本房地产泡沫破裂，大量企业破产，银行等金融机构出现了普遍的坏账，将日本的经济拖入了20年的阴暗中。
现在中国的宏观经济发展和行业的发展跟70年代的日本非常相似，希望研究日本的房地产泡沫能给我们带来启示一：日本房地产市场概括：1，日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房价格机制。
由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格。
2，日本实行土地私有制，家庭可以出卖土地，政府和企业是土地的主要买入方。
二：房地产泡沫发生时的背景1，日本的城市化已经基本完成注：纵轴为城市化率，横轴为时间（年）在七十年代开始城市化率增长基本停止。
2，GDP增长减缓。
第一次石油危机之前，日本实际GDP增长年均超过10%，在两次石油危机之后，降为4%。
3，经济增长方式由投资主导转为出口主导。
战后随着工业化和城市化快速发展，固定资产的投资成为主导方式，但随着工业化和城市化的结束国内产能严重过剩。
为维持经济增长，出口成为主导。
如：1979年和1980年经常项目顺差仅为18亿美元和21亿美元，但在81年暴涨10倍，达200亿美元。
1986年时为928亿美元。
4，70年代初到1985年的广场协议，进行了日元汇率改革和外汇管制改革，日本逐步实现国际化。
5在1979年日本开始逐步实现金融自由化，包括：融资自由化，利率自由化，业务管制自由化。
三：房地产泡沫的形成：1，在1985年的广场协议之后，日元基本实现国际化，并且开始明显的升值。
2，日元的明显升值导致出口出口受到威胁，因为日本经济增长以出口为导向，从业威胁了经济增长。
3，为维持经济增长日本政府开始采取扩张的货币政策和财政政策。
货币政策：央行调低利率和增加货币供应。
从1986年1月开始连续5次调低利率至2.5%。
在大量增加货币供给的情况下，CPI指数依然维持在很低的水平，因为大量资金进入到了股票市场和房地产市场，没进入商品市场。
重温日本房产泡沫破灭
重温日本房产泡沫破灭
在日本人眼里自己的国土堪比黄金，建造出来的房子永远都不会贬值。
随着日元的不断增值，日本政府发现自己的国民太有钱了，已经超过了国内的物品总价值，于是日本政府宣布连续5次降低存款利率，鼓励买房、买股票。
结果日本的房价急剧上涨，所有人认定房价永不贬值，房产市场出现了大批的炒房团体，中介炒、开发商炒、个人也炒，后来房价对于真正的刚需者就是个天文数字了。
在当时的日本，富人有多套房子根本住不完，而穷人一辈子都买不起房子，只能租房住。
最后，脱离居住属性的日本房地产以崩溃告终，房价一夜之间惨遭“腰斩”，违背自然经济规律当然不会有好结果!。
十次危机九次地产一文看懂房产泡沫与金融危机
十次危机九次地产，一文看懂房产泡沫与金融危机来源|问鼎新三板（ID:wending51）房姐导读房地产是周期之母，十次危机九次地产。
本文研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，教你看懂房产泡沫与经融危机。
房地产是周期之母，十次危机九次地产。
本文研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，岁月变迁人性不变。
01东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了“亚洲奇迹”。
但是，在全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下，大量信贷流入房地产，催生泡沫。
随后在美联储加息、国际资本流出、固定汇率制崩盘等影响下，亚洲金融风暴爆发，房市泡沫破裂。
从此之后，除韩国等少数地区转型成功，大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。
1997年亚洲金融风暴始末二战后，日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了持续的高速增长，一度被称为“亚洲奇迹”。
但1997年东南亚金融危机打断了这一进程，这些地区经济普遍出现断崖式下滑，汇率大幅贬值。
进入新世纪以来，除了日本，只有韩国等少数地区转型成功，大多数国家仍停滞在中等收入阶段。
上世纪80年代末～90年代初，受波斯湾战争、第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体等影响，美国经济表现低迷，美元指数走弱。
与此同时，泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国经济在此期间则实现了10%左右的高速增长，吸引了大量国际资本流入南亚地区，外债规模大幅上升。
这些地区债务期限严重错配，大量中短期外债进入房地产投资领域。
东京房地产发展史
东京房地产发展史
1964年东京奥运会后地产开始开发！1973年~1975年世界发生很多经济危机，但是东京从1974年开始进入了短期的猛将时期，不过在74~85年的十年前，东京的地产处于上涨阶段，在之后的1985年~1990年的六年，东京房地产进入爆发式发展阶段，在1990年的最高峰，据说仅仅是东京的房价就可以买下整个美国的土地！
1991年东京股市开始崩溃，之后蔓延到东京房地产市场。
上世纪90年代。
在东京就出现了比较严重的房地产泡沫事件，而且正是这一事件导致东京的经济迅速衰退，进入了大萧条阶段。
当时那个年代东京的金融政策本身非常的宽松，再加上房地产和股市的发展前景都非常不错，而且在政策方面也是大力支持的，导致东京的房价在短时间之内迅速飙升，正是这一现状也为不少人增加了一夜暴富的希望，有不少人就会将所有的钱财投入了房地产市场当中。
而且在当时还流传着这样一个传说，据说仅仅是东京的房价就可以买得下整个美国，当然我们无从辨别这一句话的真假，但却可以从中得出一个结论，那就是当时东京的房地产市场是相当疯狂的。
然而当繁荣的假象破灭之后，房价也急剧下跌。
发展到了1991年，东京的实体经济逐渐的空心化，从
而导致房产市场的虚假繁荣现象变得越来越明显，最终东京也选择了放弃房价汇率，主动的将这一泡沫打破，导致房地产市场迅速崩溃，在三个月之内东京的房价下跌达到了近65%，从而将整个东京的房地产行业拖垮了大量的房屋也被银行收回，不少东京居民负债累累，当时国内的失业率也迅速飙升。
1991年~2000年为东京房价持续下跌的十年直到2000年彻底处理房地产市场和股市的债务，东京才稳定了房价。
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日本房产崩盘前后
日本房产崩盘前后
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。
最近有人认为上海将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济以及上海房地产与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，上海绝对不会发生类似情况，这样的判断是不现实和没有根据的。
但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。
上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。
日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。
日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。
日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。
弹丸岛国的
日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。
日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。
尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。
伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。
日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。
伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。
但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。
实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。
1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。
在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。
由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能归咎于客观原因。
日本主要的错误政策是：
第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监
管失控。
1985年9月美英德法日五国财
长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。
之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。
日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。
但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。
1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了
2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。
在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。
在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。
为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。
1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。
这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。
尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。
1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。
为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。
可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和
最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。
日本和香港完全一样，股市和楼市“一荣俱荣，一损俱损”，这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。
当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去，从楼市中赚钱投资到股市中去。
无论从那一个市场赚钱都十分容易，很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。
股市楼市比翼双飞，同创一个又一个“高度”。
1985到1988年日本GDP增长16%，土地市值和股票市值分别增长81%和177%。
1989年底日经指数达到历史最高点近39000点，房地产价格也同创历史最高。
这段时间里，房价日长夜大，数月甚至数天价格又上涨
了。
人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人
辞去工作专职炒楼。
人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。
银行则认为房地产价格继续上涨，由此作抵押没有风险，所以大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限拉长，杠杆作用无限扩大。
但是市场转折后立即就形成“中子弹效应”，一个被击破，个个被击破。
日本大公司也不甘寂寞，在炒楼中扮演着重要角色，利用关系进行土地倒买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。
在此过程中政府很少的应对政策也严重滞后。
大公司倒卖土地的情
况一直持续到1992年政府增收94%重税后才被迫停止。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。
日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。
倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。
建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。
日本的沉痛教训应该在中国房地产发展进程中引以为戒。