房地产信托融资方式一览图

如有你有帮助，请购买下载，谢谢！房地产信托融资方式一览图

1页

一、操作流程

1、贷款型信托

2、股权型信托

3、财产受益型信托

二、信托公司目前常用的信用增级方式

信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。

信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。

三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回购

类”信托产品）

来源：2009年7月31日证券日报

继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。

意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。

此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。

四、一点设想

鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：

超优先级受益权由普通投资者持有；

优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；

次级受益权由融资方或关联方持有（设置次级受益权并不是必需的）。