消防设备管理

物业消防安全工作管理

消防及安全工作是物业管理中一项重要工作，消防安全工作在物业管理中本着“预防为主，预消结合”的方针，首先消防设备价格高昂，且使用性能强，因此在消防设备安装后，就要加强管理和维护，使之在防火灭火中充分发挥消防系统应有的作用。

一、物业消防系统管理依据为：《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国公安部61号令》《天津市公安部消防局〈2001〉160号文件》《天津市消防条例》《消防自动火灾报警设计规范及验收规范》《物业管理条例》《与甲方签订的物业合同》

二、消防安全管理组织结构

组织结构说明

1、公司消防安全负责人：听取工程部及项目负责人关于项目消防系统运行情况的汇报，审批消防系统年度检测费用，审批消防系统改造费用。

2、业主方与公司或项目签订消防责任协议书。划定物业公司与业主方的消防管理职责范围。

2、工程部负责人：审批专业工程师对设备维修、改造的计划、方案、合理化建议。

3、专业工程师：制定消防系统检修计划、方案。监督、指导项目对计划、方案的实施。使公司各项目的消防系统安全稳定的运行。

4、项目负责人：项目消防安全第一责任人。协调项目各部门对消防设备的管理、检查、维护。重大消防问题可联合工程部一起向公司消防负责人上报。

5、项目各部门：做好消防系统检查、维护工作。

二、消防安全工作的管理职责

1、公司消防负责人管理职责

1)、公司的主要负责人为消防安全第一负责人

2)、确定公司内部逐级消防安全责任,监督落实消防安全管理制度。3）定期组织各部门负责人对项目消防安全工作进行检查。

2、工程部的专业工程师管理职责

1）、制定消防系统中设备、设施的维修、维护计划并进行统筹安排。2）、解决项目中的消防问题。

3）、对项目的工程部工程人员定期进行消防设备维修、维护的培训。4）、对项目秩序部消控室值班人员进行消防主机操作的定期培训5）、对项目各部门做消防逃生及应急的全员培训

6）、协助项目对业主做消防安全知识的培训

7）、检查公司各项目中的消防系统运行情况。

8）、提出项目消防整改的合理化建议并对项目消防系统改造提出评估。

9）、按消防施工规范对项目消防系统改造后进行质量评估。

10）、为公司负责人指定负责项目消防安全技术管理部门（或委托专业公司）

11）配合消防专业公司对项目消防系统进行年度检测。

12）做好新项目消防系统的承接查验工作。

3、项目部对消防系统的管理职责

项目部对消防管理职责为三部分

1）项目负责人对消防的管理职责

a)项目消防安全第一责任人

b)公司与项目的消防安全工作的协调

c) 根据物业合同委托内容与公司管理部门协同制定责任范围内各项消防安全管理制度，

d)协调项目内部各部门消防工作的接口

e) 组织项目各部门进行定期的消防安全检查

2）项目工程部对消防设备的管理职责

a)听从专业工程师的安排

b) 按照消防系统维护计划对消防系统的定期维护并做好消防设备、设施维护、保养过程中的质量记录。

c) 消防系统中消防设备、设施的简单维修工作。认真填写维修结果记录

d) 工程部维修人员通过专业工程师的培训，要能及时处理消防设备简单问题。

e) 发现消防系统重大隐患时及时向项目负责人及公司工程部汇报，不得瞒报。

3）项目秩序部消防管理职责

a) 建立义务消防队并组织训练工作。

b) 按消防法律、法规要求制定《消防控制室管理制度》，并监督落实。

c)组织制定灭火方案

b)秩序部负责消防设备、设施外观日常检查。检查结果填表

c)秩序部熟知消防设备、设施的具体安装位置

d)秩序部会正确操作消防设备、设施。（消火栓、消防管道控制阀门的开闭、防排烟阀门的开闭等）

e)消控室值班人员能正确熟练进行消防主机的操作

F)秩序部在巡查消防过程中，发现消防设备如有损坏或隐患时，要及时上报并做详细的记录。

物业消防设备管理和维护

（一）加强对火灾自动报警系统技术档案资料的管理

首先我司于建设方、甲方、施工单位、监理单位等做新项目竣工交接时，要注意消防系统资料的完整性、消防资料的真实性。在火灾自动报警系统安装调试完毕后，我司应将设计、施工、安装单位移交的有关系统的施工图纸和技术资料，安装中的技术记录、系统各部分的测试记录、调试开通报告、竣工验收情况报告等加以整理，建立技术档案，妥善保管，以备查询。同时，在消防系统开通运行前还应建立相应的消防主机操作规程、值班人员职责、值班记录、显示系统在所保护建筑物内位置的平面图或模拟图、系统运行登记表、设备维修记录等规章制度，以便消防系统交接后运行时做好的管理。所以消防系统档案的整理和保存在物业工程管理中很重要。

（二）消防报警设备（感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮等）在使用中常出现的问题及排除

在新项目消防系统查验时，对于消防报警设备装置因环境条件的改变，而不能适用时，应通过设计、施工部门及时更换。如原客房改为厨房、锅炉房、开水房、发电机房时就应将感烟探测器改为感温式探测器。因为据测定感烟式探测器的环境使用温度一般在50℃左右，

否则有可能出现故障；而定温探测器动作的额定温度应要高出环境温度10℃－35℃。

要防止消防报警设备外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止烟、灰尘及类似的气溶胶、小动物的侵入、水蒸汽凝结、结冰等外部自然因素的影响而产生的误报，而且还要防止人为的因素如书架、贮藏架的摆放或设备、隔断等分隔对探测器和手动报警按钮的影响。

对于进行二次装修的场所，要注意检查原探测器和手动报警按钮

等是否完好、可用，消防报警线路是否完好。如有上述问题必须重修或更换，否则报警器就会发生故障报警。容易损坏报警主机内的主要元器件。

注意对探测器的清洗和备件的保管。探测器投入运行后容易受环境污染，积聚灰尘等，使可靠性降低，引起误报或漏报，影响其正常运行。因此，对其定期清洗维修是必不可少的和非常重要的。清除已经积累的灰尘或物将重新获得最佳的探测效果。如果灰尘和污物部分的包围一个离子探测器烟室，烟微粒就可能达不到电离室，这只探测器就变得不太灵敏；如果灰尘和污物使放射性源片隔离，空气被电离的程度就会降低，离子探测器就会变得更灵敏，极易产生误报。再比如各种光电探测器，灰尘和油污的积累将减少光的强度，因而各种光散射探测器将变得不太灵敏；而各种光衰减型探测器将变得更灵敏。对于火焰探测器的灵敏度也会因透镜上灰尘和污物的积累而影响。所有这些都说明定期清洗是必要的。为了使之保持性能良好，正常运行，应在探测器开启运行二年后，每隔三年全部清洗一遍。