物业管理投诉处理

七、顾客投诉处理的一般技巧（2） 顾客投诉处理的一般技巧（
5、角色转换法 当与业主沟通过程中无法达成一致时，应引导业主进行角色换位思 考或角色替换法。以谋求达成共识。（例：对地方风俗习惯的理解---烧香、动土） 6、主动回访法 知道业主内心不满但未表达出来时，应及时主动与业主进行沟通， 以谋求及早处理或业主的谅解。 7、缓兵之计法 在处理客户投诉处理过程中，对于自身无法把握的事情，不能急于 回答，以免因自身表述错误给业主带来更大的误解，应礼貌的告知 业主待详细了解后与顾客联系。 8、适当让步法 在处理投诉过程中与业主无法达成一致且陷入僵局时，应在不违反 企业处理客户投诉原则的基础上做出适当让步，确保尽快的与业主 达成共识。
八、投诉处理需要注意的关键点
处理客户投诉的法宝
微笑
理性
公正
爱心
掌握“多一点”的技巧---让处理结果超 掌握“多一点”的技巧---让处理结果超 出客户预期
让处理结果超出客户预期
1、让客户了解投诉处理的每一步进程 、
2、消除客户其他类似问题的隐患 、 消除客户其他类似问题的隐患。（例：节假 期间噪音投诉）
六、处理物业投诉的正确态度（1） 处理物业投诉的正确态度（
1、永远不要生气 要理解业主的抱怨，永远不要生气，因为生气往往会使简单的事情 变得复杂不易解决。 2、尽快做出反应 告诉对方你十分理解他现在的心情，并尽快做出反应，如拿起笔立 即进行记录，这样对方就会有一种被重视的感觉，火气就会消一些。 3、表示适当同情 融入感情，分析令对方恼怒的真正原因，甚至可以告诉对方你也曾 有过类似的经历，使对方产生共鸣。（例：投诉音响夜间声音过大） 4、倾听对方叙述 不要打断话头，满足对方的倾诉、发泄愿望是有效解决问题的第一 步；在听的同时要进行综合分析判断，确认业主是否说了所有事情， 是否将问题说清楚。
1、接诉：礼貌是做好投诉处理工作的基础。投诉接待环境是影响 处理工作的第一关。 2、聆听：诚意听取用户的投诉。认真记录事故的要点。 3、判断处理：感谢客户的关心和爱护。快速判断、迅速反映、及 时处理。经过判断分析，当找到问题所在，应以积极的正面态度回 应客户，如告诉他会怎样处理等。 4、回访：是建立信任，弥补因种种原因造成失误的重要环节，也 是检查工作质量，与客户沟通，搞好关系的最好机会。 5、总结：发生这次投诉的原因是什么？从这次投诉处理中学到了 什么？在从今后的工作中怎样才能避免类似情况的发生，需要作哪 些方面的调整。
物业管理客户投诉处理技巧
2010年11月 2010年11月21
一、正确认识投诉，克服厌倦和恐惧 正确认识投诉，
你是否害怕投诉？ 你是否害怕投诉？
你是否害怕投诉？ 天天怕投你是否害怕投诉？诉，可投诉还是找上门来
投诉恐惧症的综合表现
一级推一级，今天推明天： 一级推一级，今天推明天： 员工----主管----主任----公司-------主管----主任----公司 ----拖 员工----主管----主任----公司---- 等----拖---赖
那些向我们提出意见的人， 那些向我们提出意见的人，都是对我 们依然抱有期望的人 他们希望我们的服务能够得到改进 他们可以无偿地向我们提供很多信息
（例如：爱提意见的老人）
要有“闻过则喜”的度量----对投诉 要有“闻过则喜”的度量----对投诉 抱感谢的心态
• • • • • 业主投诉表明对管理处的信任 发现我们工作中的不足 发现我们尚没有注意到的问题 挽回业主对我们的信任 把投诉看作认识自己产品、服务存在缺陷 的机会
请关注一组数据
1、对服务不满的用户：96%会离开，91%永远不会再回来，80%的此 、对服务不满的用户： 会离开， 永远不会再回来， 会离开 永远不会再回来 的此 类用户将向8至 位朋友诉说 位朋友诉说， 的此类用户更会向20个友人讲述 类用户将向 至10位朋友诉说，20%的此类用户更会向 个友人讲述。 的此类用户更会向 个友人讲述。 2、 想离开的用户假如他们的投诉问题被妥善解决后，95%的用户将会 、 想离开的用户假如他们的投诉问题被妥善解决后， 的用户将会 留下！平均每一位投诉者将会对其5位朋友讲述自己的投诉及事情最终的解 留下！平均每一位投诉者将会对其 位朋友讲述自己的投诉及事情最终的解 决办法。 决办法。
四、处理投诉的基本出发点
1、真心诚意地帮助用户解决问题
客户投诉，说明工作尚有漏洞，说明客户的某些要求尚未被重视，每个人 都应理解客户的心情，努力识别及满足他们的真正需求，满怀诚意地帮助 客户解决问题。只有这样，才能赢得用户的信任与好感，才能有助于问题 的解决。
2、把“对”让给客户----有理也要让三分
1 按投诉的性质分：有效投诉与沟通性投诉（求助型、 按投诉的性质分：有效投诉与沟通性投诉（求助型、 咨询型、发泄型） 咨询型、发泄型） 按投诉的内容分为： 按投诉的内容分为： （1）对设备的投诉 ） （2）对服务态度的投诉 ） （3）对服务质量的投诉 ） （4）突发性事件的投诉 ） （5）其他类事件的投诉 ）
客户因为不满才会来投诉，往往客户的情绪会失控，这时，我们不该失控， 要从对方的角度去理解问题，即使客户言谈中有不对的，也要把“对”让 给客户，与客户争议会激发矛盾。（例：来访登记引发的投诉）
3、不损害公司的利益
五、处理客户投诉的一般程序
接诉--聆听 判断处理 回访--总结 接诉 聆听--判断处理 回访 总结 聆听 判断处理--回访
表示乐于提供帮助 使客户感到你的诚意 能够马上解决的问题应及时解决 如果不能立即解决， 如果不能立即解决，也应尽可能给客户 一个明确的答复
多听少说
的时间让客户说， 留80%的时间让客户说， 20%的时间留给自己 的时间让客户说 的时间留给自己
引导客户讲述投诉的实质性问题 适当提问或复述客户的意见 满足客户求发泄的心理需求
结论：用投诉的妥善处理来赢得客户
• 是问题就得解决，是投诉就得 是问题就得解决， 处理
• 作为服务性行业的员工，我们不能对投诉 怀有畏惧的心理 • “精品服务，真情关爱”是我们公司的服 务宗旨，要使用户满意，除了要提供优质 高效的服务外，还要正确处理好用户的投 诉。
二、投诉处理的准备工作
客户投诉的分类： 客户投诉的分类：
请用好你的纸和笔
当着业主的面做记录
“记录”可以降低业主说话的速度 记录” 记录
“记录”给了我们复述和发问的机会 记录” 记录
体现我们的尊重和重视
不要随便承诺
随便承诺的原因： 随便承诺的原因： 对事件错误的判断 迫于客户的压力 不负责任 要“雪中送炭”，不要“雪上加霜” 雪中送炭” 不要“雪上加霜”
要“雪中送炭”，不要“雪上加霜”（例：儿童在游乐场摔伤）
过程中的沟通更重要
在需要持续处理问题时， 在需要持续处理问题时，适当的沟通是非常重要 的，千万不能忽视。容易出现的错误： 千万不能忽视。容易出现的错误：
1
要么忘记了， 要么忘记了，没有持续处理
2
要么就等到问题处理完了或等业主再次询问才答复
◆我所期望的态度是？ 我所期望的态度是？
◆我所期望的服务是？ 我所期望的服务是？ 努力站在他人的角度去体会别人的感受
“你比他还急”----迅速采取行动 你比他还急”----迅速采取行动
马上行动 让客户看到你的行动 准确判断解决问题的环节 告诉客户行动的结果 告诉客户行动的过程和期限
让客户感觉“你比他还急” 让客户感觉“你比他还急”
让客户发泄不满
客户的不满并不针对你个人 客户仅是把你当成了倾诉对象
客户只是想让问题能尽快得到圆满解决
应态度谦和地接受客户的抱怨
同时引导客户将注意力转移到实质性的问题上
表达对客户的理解
让沟通之门常开 应及时表达你对客户的理解 让客户感受到他是受欢迎的， 让客户感受到他是受欢迎的，受 尊重的
积极主动地解决
2
他究竟想要什么？----掌握客户投诉心理 他究竟想要什么？----掌握客户投诉心理
客户在投诉时一般有以下几种心理需求： 客户在投诉时一般有以下几种心理需求：
及时服务的需求 求理解的需求 受重视的需求 求发泄的需求
感觉舒适的需求 求帮助的需求 受尊重的需求 求补偿的需求等
• 客户投诉的动机是什么？不同的投诉背后， 具有不同的动机，有些人只是想告诉你， 你错了，但是有一些人不仅要告诉你错了， 还要获得纠正，而还有一些人不仅要你纠 正，可能还要你赔偿损失，不同的投诉具 有不同的动机，因此，了解客户投诉的动 机方可占据主动。 • （例：空调滴水、水管漏水、引发损坏赔 偿）等
影响越来越广： 影响越来越广： 内心抱怨----私下沟通----正式投诉--------私下沟通----正式投诉-----上 内心抱怨----私下沟通----正式投诉-----上 主管部门-----媒体曝光 媒体曝光-----法律诉讼 告主管部门 媒体曝光 法律诉讼
问题就象滚雪球： 问题就象滚雪球： 小问题------大问题 小问题 大问题-------尖锐矛盾 尖锐矛盾 大问题
客户投诉产生的过程
潜在化抱怨---即将转化为投诉----显在化抱怨---潜在 投诉----投诉 （例：小区休闲广场上的垃圾桶摆放位置、车辆乱 停、楼道灯为及时更换等）
三、处理投诉的基本原则
当您面对客户投诉时
耐心倾听客户抱怨， 耐心倾听客户抱怨，避免与其争辩
想方设法平息抱怨，消除怨气 想方设法平息抱怨，
要站在客户立场上将心比心
迅速采取行动
耐心倾听客户抱怨
1
投诉是一种发泄的方式 做个微笑的、有耳朵的“ 做个微笑的、有耳朵的“聋 子” 你应该是个“灭火器” 你应该是个“灭火器”
2
3
想方设法平息抱怨
1
表示歉意 同情和理解 了解问题的关键所在
2
3
要站在客户立场上将心比心
◆如果我是他？ 如果我是他？ ◆如果我遇到这样的问题
七、顾客投诉处理的一般技巧（1） 顾客投诉处理的一般技巧（
1、博取同情法 在处理住户投诉过程中，应依据不同的对象在适当的时机，委婉 地向业主述说工作中的难处。以博取业主的同情，使住户能够 在沟通中无形中降低对投诉处理的期望值。（例：高空抛物） 转移场所法 当与业主沟通过程中很难达到共识时，应采取适当的时机转移沟 通的地点，避免沟通陷入僵局。（从公共场合到封闭场合，从 事发现场到其他场所） 3、岗位轮换法 当面对个别无止无休，纠缠不清的业主时，应安排工作人员轮换 沟通处理，但作为工作人员决不能因这样的业主，而表现出任 何不耐烦的举动。 4、勇于认错法 当业主投诉确实是因管理服务不到位，对业主生活带来不便，应 勇于承认错误。尽快解快业主提到的问题。
客户为什么会投诉
客户的投诉一定是有原因的
服务质量的缺陷 用户对维修的质量、保洁卫生清扫不到位，都属于对服 务质量的投诉。 服务态度的问题 用户对服务态度的投诉主要包括：不负责任的答复行为， 冷冰冰的态度，爱理不理的接待方式等。
பைடு நூலகம்
客户投诉的一般目的
问题得到解决
被尊重，被关怀 被尊重，
客户的投诉是善意的
六、处理物业投诉的正确态度（2） 处理物业投诉的正确态度（
5、承认不足之处---把“对”让给客户 承认你和你管理处做的不够好，并向他表示歉意。因为很多时候被投诉的一方 即使没有做错，但只要被人投诉，就意味着做得不够好，你必须当着对方的面承 认这一点。千万不要在业主投诉的时候为自己找理由。（来访登记引发的投诉） 6、显示真诚态度 告诉对方你将代表管理处认真处理此事。虽然你并不能全权处理，但你做出 了反应，对方会得到某种程度上的满足，因为人们在投诉或反映问题的时候最讨 厌别人推委。 7、尽量风趣幽默 尽量风趣幽默一些，这样可以缓解紧张的气氛，减轻对方的心理压力，从而 大事化小、小事化了。有些投诉本不是被投诉一方能解决的，需要投诉方与被投 诉方协商解决。（注意：因人而异---女性客户、因事而异----小孩摔伤） 8、及时回访问候 当问题解决后，打个电话问候一下对方，询问一下对方对问题如此解决是否 满意。这样做既给对方留下一个好的印象，也体现了一个管理处良好的工作作风。 9、加强自身学习 熟悉本行业的法律、法规。处理投诉时能以理服人，以法制本，这是处理投 诉很重要的一点。试想一下，有人来投诉，你却一问三不知，什么也不懂，什么 也不会，光知道说对不起，这样是解决不了任何问题的。