商业市场调研报告(经开区域)

凤城九路商圈
张家堡商圈
商业发展：大部分为楼盘底商，规划有大型商业综合体。
业态分布：以服务性便利店为主，未来3年将建正尚国际、紫薇希望城配套 等大型商业。 代表楼盘：兴乐园、兴盛园、紫薇希望城 文景路商圈 范围：文景路凤城二路至五路之间区域 区域现状：区域处于发展阶段，商业配套少，但距未央路仅2公里，发展前 景看好，周边楼盘文景观园等均已交房，课带动区域发展。 商业发展：商业氛围不浓厚，仅有海璟国际、人人乐两家大型商业。 业态分布：业态种类匮乏，凤城二路有部分底商
项目名称 九如御 薛家寨 租金 纯一 120元/㎡ 一层150元/㎡、二层70元/㎡、三层 50元/㎡ 一层150元/㎡、二层70元/㎡、三层 50元/㎡ 130元/㎡ 150元/㎡ 180元/㎡ 100元/㎡ 100元/㎡ 一拖二 100元/㎡ 只租不售 备注
张千户社区 首创国际城 社区底商 首创漫香郡 海荣名城 金源· 御景华府 城市星钻 国金华府
凤城五路 商圈 文景路 商圈 凤城二路 商圈
长庆商圈
代表楼盘：海璟国际、人人乐
源自文库
凤城二路商圈
楼盘名称 凤城一号 雅荷花园 天心大厦 世纪大厦 赛高国际 成都颐站 银河大厦 位置 凤城一路一号 凤城一路与未央路十字东北角 凤城二路文景路与未央路之间 凤城二路文景路与未央路之间 未央路凤城一路与二路之间 凤城二路 凤城二路 业态 服装、烟酒、餐饮 网吧、酒楼、快餐 餐饮 餐饮 Ktv、餐饮、休闲 餐饮 餐饮 楼层 1F 1-3F 1-2F 1F 4F 1-3F 1F 租金 单层面 积㎡ （元/㎡/月） --3000 ------1300 3000 150 100 90 90 50 55 100 出租率 -90% --100% -----
1、因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中等规模的基础生活配套设施，如人人乐、崇尚百货。 2、高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿线、赛高国际底层。 3、凤城一路沿线租金平均120元/㎡/月，凤城二路沿线租金平均90元/㎡/月，未央路沿线大型商业租金平均50元/㎡/月；该商圈早期售价 较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金在近两年以5%—10%上涨；该板块主要以基础生活与休闲配套为主， 目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经不能满足未来区域未来需求。
凤城九路商圈
张家堡商圈
凤城 五路
凤城五路商圈 范围：凤城八路至凤城四路之间区域 区域现状：规划中的未来经开区商业中心，商业密集度不高，但发展迅速。 商业发展：商业气氛逐渐浓厚，多个大型商业将逐渐建成。 业态分布：以高端购物场所及高端娱乐场所为主，提供生活便利的配套设施相
凤城五路 商圈 文景路 商圈 凤城二路 商圈
要塞之地。 2、经济： 近年来，西安经开区各项经济指标在全市继续保持领先发展 优势，并呈现出产业结构不断优化、产业规模加快提升、科技创新进一 步增强的良好趋势。 3、产业：2015年，全区累计已注册登记各类企业11000余家，其中外 资企业100余家。吸引了ABB、博世、可口可乐、西门子、三菱、日立、 罗尔斯•罗伊斯等世界500强投资项目45个，聚集了中国兵器、中国北 车、中交集团、中航集团、中电集团等 23家大型中央企业和台湾顶新、 香港金威、陕西重汽、江苏雨润、金风科技、西部超导等60余家国内 行业龙头企业，形成了商用汽车、装备制造、食品饮料、新材料、新能 源、高端装备制造等六大主导产业。
商业市场调研报告
（经开区域）
2016.10.15
目录
CONTENTSN S
1
2 3 4
熙地港 凤城九路 张家堡
商业市场概况
西安商业市 场概况 经开区商业 市场概况
经开区商圈分析
凤城五路 文景路 凤城二路
长庆
经开区典型商业产品分析
王府井百货 汉神购物广场
周边商业情况分析
凤城十路周边商铺情况分析
PART 1
数据显示，城西太奥广场放量，其他各区成交
不同幅度下滑：城西本月成交3.83万㎡，排全 市各区第一。其中太奥广场商业成交3.64万㎡， 成交均价8591元/㎡。曲江、城北、经开三区
分别成交1.34万㎡、1.09万㎡、0.86万㎡。
存量分析（基于西安市7月商业市场数据）
数据显示，商业库存持续走高：7月商业存量为
100元/㎡ 110元/㎡ 70-80元/㎡ 70-80元/㎡
只租不售
一层160元/㎡/月、二层100元/㎡、三层60元/㎡、四层40元/平米/ 月
汉神10万平米
双威迎宾广场
一期：一楼210-260元/平米，二楼 150-180元/平米，三楼120-150元/平 米；二期未定
只租不售
经开区商业市场概况
未央立交
经开区商业市场
商铺 地址 在售区域 租金 备注 2015年9月初销售四楼铺源, 销售面积7000㎡，四楼有餐 四楼餐饮区150元/㎡，负一楼 饮区。2015年12月初销售负 休闲区125元/㎡ 一层铺源，销售面积5800㎡ ，负一楼休闲区。 内铺180元/㎡，外铺260元/㎡， 剩余二手房5套，租房19套 二楼80元/㎡ 55-60元/㎡ 250元/㎡ 四楼150元/㎡，负一层125元/㎡ 210元/㎡ 300-350元/㎡ 地铁上盖物业 2层 世纪金花 未央路与凤城五路交汇处 260-300元/㎡ 260元/㎡ 5A级甲级写字楼 入驻商家必须是品牌商家， 目前入驻率已达85% 5A级写字间，五星级酒店， 公寓，soho办公，集中商业
8.96万㎡，环比增加39.35%，同比增加
14.14%。
数据显示，7月商业供应主要集中在高新、经 开，占比63%；城北、城内等区域无新增供应。
成交分析（基于西安市7月商业市场数据）
数据显示，商业成交量价齐升：7月商业成交量 8.96万㎡，环比增加39.35%；成交均价12026 元/㎡，环比下降7.45%。
发展前景
1、未来经开区将形成“4-4-8”即重点建设四大功能分 区、四大现代服务业聚集带和八大特色产业基地。 2 、在未央路和文景路沿线规划建设高标准、现代化写 字楼及商用设施，引进大型购物中心、超市、星级酒店 及餐饮娱乐等综合型三产业态，打造一流的现代化商业 中心，形成未央路综合型服务业聚集带；在朱宏路和明
万昱•黄金海岸
未央路与凤城五路十字东北角
四楼、负一层
未来MAX 海博广场 集中商业 熙地港
凤城五路与未央大道十字东北角 未央路与凤城十路交汇处西北角 未央大道与凤城七路交汇
已售罄 已售罄 只租不售
西安环球贸易中心
未央大道与凤城五路十字东南角
负一层
赛高国际街区
未央大道与凤城五路
1层
经开区商业市场概况
• 新型商业元素陆续登陆市场，吸引市场冲击 • 未来商业向国际化大都市水平靠拢
经开区商业市场概况
区域概况
1、西安经开区自1993年立区，2000年2月被国务院批准为国家级开发 区，历经20 余年的发展，经开区已然崛起成全国范围内发展最快、最
具活力的开发区之一，经开区发展至今已成为西安国际化大都市建设的
858.03万㎡，相对亍6月仹增加2.06万㎡。
数据显示，城西、曲江、城北商业存量下行，高
新、经开、城东库存增加：经开、浐灞、高新、 城南及城东为存量最高癿区域，存量均在100万 ㎡以上。本月城西、曲江、城北、城南均有1-4
个百分点癿库存下行，高新、经开、城东库存增
加2-3个百分点。
商业市场概况
西安市商业市场发展前景
经开区商业市场概况
区域配套
经开区中心商务区板块总体已基本
发展成熟，版块内配套完善，生活 便利度高，商务氛围浓厚，是经开 城市运动公园 区的商务与生活核心区。
市政府北迁，西安市图书馆开馆接
赛高街区
市 政 府 北 迁
待市民，城市运动公园向市民开放， 西安市城市规划展览馆建成开馆， 西安环球贸易中心268米西北第一高 楼落户北城区，世纪金花、奥斯卡 影城、沃尔玛、崇尚百货、滚石等 齐聚北城区。
商业市场概况
西安整体商业市场概况
经开区商业市场概况
商业市场概况
西安市商业形式与业态结构
百货
作为目前西安主要商业 类型，已趋向饱和，且 同质化严重与缺乏特色。 未来发展将以主题化、 突出特色和品牌或以主 力店形式与购物中心相 融合，才能更好地产生 效应。
购物中心
作为商业形态的发展方向
商业街
现有成熟商业街区有机 会进行部分或整体改造；
1、从香港、上海、北京、广州、深圳等商业较为发达的城市来看，拥有更 舒适的购物环境、带来新鲜购物体验的新型购物中心已成为潮流，西安随 着经济和收入水平的不断提升，将在未来几年进入这一发展阶段，购物中 心的商业形态也将逐步成为主流。 2、随着西安城市的高速发展，商业氛围的越来越浓厚，作为西部地区咽喉 要地的西安近几年备受国外知名品牌零售商关注，中高档服饰也将进一步 登陆市场，从整体上提升西安的商业综合水准，同时也将对本地零售商带
大型综超
大型超市具有贴近居民生 活的特点，成为西安发展 最快的业态，已成为商业 主力业态；随着西安城市 的高速发展，于新社区中 建设或引入大型综合超市 将为新型楼盘带来发展机 遇及提升市场价值。
大型专业店
总量和分布格局上现多集中 于康复路商圈中，尚具有一 定的市场发展空间；西安专 业店仅局限于电器、图书、 医药、服饰等少数行业，今 后以家居用品、化妆品等为 代表的专业店也将于西安商 业市场上越开越多。
来激烈的竞争。
3、随着西安的地铁建设，地铁商业将成为未来大型商场的发展方向，借助 地铁增强的辐射力、城市覆盖率与充沛人流，未来将掀起地铁商业热潮。 4、商业市场细分的趋势将进一步发展，新型商业业态的登陆，如亲子儿童
业态、体验业态等，将对西安商业发展带来另一番新气象与气息。
• 地铁的开通和发展带动商业 • 国际知名零售商的高度关注与新一轮登陆
光路沿线，加快改造步伐，规划建设一批写字楼、总部
大厦和商业设施，形成朱宏路创新型服务业聚集带；另 外，将在泾渭新城、草滩分别形成综合型服务业聚集带 和现代服务业聚集带。
• 随着城市重心的不断北移与各种规划利好的不断兑现，未来经开经陆续开发大型商业项目及城市综 合体，未来商业空间一片向好；经开区商圈作为新兴商圈，现有项目主要集中在凤城五路以南，未央 路两侧餐饮商铺租金较高；随着政府机关落户凤城八路，多个大型在建项目逐步完工，以及区域基础 设施的不断完善，大量外来人口的涌入将对生活配套设施和高端消费产品有极大的需求，经开区商圈 将逐步成为高端目的性消费的集中区域，租金升值空间巨大。
经开区商圈分析
张家堡商圈 范围：凤城七路至凤城九路之间区域 区域现状：正开发阶段，商业配套少，但未来在此建设的集中商业多。 商业发展：正处发展阶段，未来发展良好。 业态分布：无大型商业发展，有部分配套性底商，未来将会引进王府 井等大型商业。 长庆商圈 范围：凤城五路长青路至太华路之间区域 区域现状：为长庆油田所属区域，正处发展阶段。
在西安仍处于初级阶段，
但是具有较好的发展前景 和较强的竞争优势；而购 物中心已成为现有大型零 售网点改造升级的方向指 标和建设商业功能区大型 零售网点的选择。
业态有较大调整、提升
空间，新的商业街区尤 其以文化为依托的商业 街区供应较大，市场消 化压力巨大。
供应分析（基于西安市7月商业市场数据）
数据显示，2016年7月西安商业新增套数 693 套，新增面积16万 ㎡，环比增加62.6%，同比 下降35.06%；商业销售套数311套，销售面积
长庆商圈
对匮乏。未来在此将会建成双威理想城、银池丽舍云端、max未来等大型商业。 代表楼盘：赛高街区、雅荷春天等。
凤城 二路
凤城二路商圈 范围：凤城三路至北二环之间区域 区域现状：为经开区目前发展最成熟、商业及交通最发达区域 商业发展：拥有大型超市及中档集中百货，缺乏大型高端商业 业态分布：以餐饮休闲为主，超市、银行、医院等业态齐全，生活便利。 代表楼盘：赛高国际、华东服装城、天地时代广场、雅荷花园等
经开区商圈分析
凤城九路 凤城五路 张家堡 长庆 文景路
PART 2
经开区商圈分析
凤城九路商圈
凤城 九路
范围：凤城九路至凤城十二路之间区域 区域现状：商业正处发展阶段，商业配套少，但此区域有白桦林居、 海珀兰轩、首创国际、汇通太古城等大盘，未来将形成区域商业中心。 业态分布：业态种类丰富，酒店、shopping mall、影院、奢侈品店等 丰富业态组合，社区配套也较完善。 代表楼盘：海珀兰轩、白桦林居、首创国际城、汇通太古城等。