《 项目前期投资成本静态测算表》
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工程项目目标成本测算样表
表5序号分部分项名称单位目标工程量测算单价（元）（不含税）测算成本合计（元）（不含税）增值税率增值税额（元）（进项）平米造价（不含税）备注一、地下室主体结构0.000.00 1垫层浇筑m30.003%0.002钢筋制安t0.003%0.00钢筋工程量按施工图预算量下浮6%3混凝土浇筑工程m30.003%0.00 4模板（含支撑架）m20.003%0.00 5外脚手架m20.003%0.00……0.000.00二地上主体结构0.000.001钢筋制安t0.003%0.00钢筋工程量按施工图预算量下浮6%2混凝土浇筑工程m30.003%0.003模板（含支撑架）m20.003%0.004外脚手架m20.003%0.00……0.003%0.00三二次结构及装修劳务0.000.001砌筑工程m30.003%0.002内墙抹灰m20.003%0.00……0.003%0.00合计（一+二+三）0.000.000.00备注：劳务费测算1、平米包干劳务费=分包单位自行施工部分（如主体结构分包自行施工部分仅指结构）的建筑面积×平米包干分包单价；实物量单价包干劳务费=分包工程量×实物量包干分包单价。
2、劳务费必须按照工程量与相应单价计算后合成，不能凭空预估。
采用平米包干的，建筑面积须计算准确，且应根据施工图预算量和分包单价计算后进行换算；采用实务量单价包干的，分包工程量按施工图预算量计算，与收入同进同出。
3、劳务单价应结合项目实际情况，已定价的劳务工程按定标价格确定；未定价的劳务工程按当月同结构类型工程的劳务价格且不超当期公司发布的分包指导价/限价确定进行测算。
4、用于临时设施费和安全、文明及环境保护费用等的劳务费用不在劳务费中测算，在安全文明施工费中单独列项测算。
第 1 页，共 1 页。
房地产项目投资成本费用估算建议指标表
1.3.1.2.3
610～710元/㎡×工程量
工具箱系列zzz
地下室
1.3.1.2.4
转换层
740～840元/㎡×工程量
1.3.2装
饰装修工
程费
1.3.2.1
住宅
150～300元/㎡
1.3.2.2
商场
300～500元/㎡
1.3.2.3
地下室
50元/㎡×工程量
1.3.3安
装工程费
1.3.3.1
一般水电
项目
一级组成
二级组成
三级组成
建议指标
1开发成
本
1.1土地
成本
1.1.1土
地使用权
出让金
1.1.2土
地征用及
拆迁安置
补偿费
1.2前期
工程费
1.2.1规
划设计费
1.2.1.1
方案费
15～25元/㎡
1.2.1.2
初设与施
工图设计
费
15～30元/㎡
1.2.1.3
景观绿化
设计费
15元/㎡×占地面积
1.2.2项
费附加
营业税×3％
1.4交易
印花税
交易价×1‰（买卖各一半）
1.5交易
服务费
交易价×0.2％（买卖各一半）
3.2土地
增值税
销售收入×1％
3.3企业
所得税
按租赁纳税×33％（或销售收
入×3.3％）
工具箱系列zzz
2，土建造价×10％～13％＝水电造价
3，桩基础80～100元/㎡（多层）110～150元/㎡（高层）
费用
开发成本×3％
2.2销售
费用
610～710元/㎡×工程量
工具箱系列zzz
地下室
1.3.1.2.4
转换层
740～840元/㎡×工程量
1.3.2装
饰装修工
程费
1.3.2.1
住宅
150～300元/㎡
1.3.2.2
商场
300～500元/㎡
1.3.2.3
地下室
50元/㎡×工程量
1.3.3安
装工程费
1.3.3.1
一般水电
项目
一级组成
二级组成
三级组成
建议指标
1开发成
本
1.1土地
成本
1.1.1土
地使用权
出让金
1.1.2土
地征用及
拆迁安置
补偿费
1.2前期
工程费
1.2.1规
划设计费
1.2.1.1
方案费
15～25元/㎡
1.2.1.2
初设与施
工图设计
费
15～30元/㎡
1.2.1.3
景观绿化
设计费
15元/㎡×占地面积
1.2.2项
费附加
营业税×3％
1.4交易
印花税
交易价×1‰（买卖各一半）
1.5交易
服务费
交易价×0.2％（买卖各一半）
3.2土地
增值税
销售收入×1％
3.3企业
所得税
按租赁纳税×33％（或销售收
入×3.3％）
工具箱系列zzz
2，土建造价×10％～13％＝水电造价
3，桩基础80～100元/㎡（多层）110～150元/㎡（高层）
费用
开发成本×3％
2.2销售
费用
项目可研分析静态资金测算表
序号
项
目
合计(万元)
计算基数
基数
计算单价（元）
#REF! #REF!
#REF! #REF! #REF! 免交
二、 201
前后期工程费 咨询调研费 可行性研究费 规划信息服务费1 规划信息服务费2 代收竣工测量费 环境论证费 日照分析费 交通论证费
#REF! #REF! #REF! 总建筑面积（平米） #REF! 占地面积（平米） #REF! 建筑面积（平米） #REF! 占地面积（平米） 15 地上面积（平米） 10 总建筑面积（平米） 30 地上面积（平米） #REF! #REF! 总建筑面积（平米） #REF! 勘察总费用 #REF! #REF! 总建筑面积（平米） #REF! 总建筑面积（平米） #REF! 总建筑面积（平米） 总建筑面积（平米） #REF! 总建筑面积（平米） #REF! 总占地面积的80％（平方 米） #REF! 公建面积（平方米） #REF! 公建面积（平方米） #REF! 公建面积（平方米） #REF! 总占地面积（平方米） #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! 3.0 元/平米 10.00% #REF! 2 元/平米 5 元/平米 10.0 元/平米 含在方案设计中 30 元/平米 30 元/平米 80 元/平米 50 元/平米 300 元/平米 3 元/平米 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! 0.0 元/平米 0.0 元/平米 1.5 元/平米 1.0 元/平米 0.25 元/平米 0.0 元/平米
项目可研分析静态资金测算表 (表二) 单方成本(元/平方米) 建筑面积 总建筑面积 地上总面积 总占地面积（按净面积） 可建设用地面积 地上可售面积 地上住宅销售面积 地上商业销售面积 一、 101 土地获取费 地价 土地出让金 土地开发费 102 政府税费 土地契税 土地交易服务费 土地登记费 公证费 #REF! #REF! 土地成交价 #REF! 总占地面积（平米） 4 占地面积 0 标的额 #REF! #REF! #REF! #REF! 3% 0.0 元/平米 0.00 元/平米 0.0 元/平米 #REF! #REF! 总占地面积（亩） 总占地面积（平米） 总占地面积（平米） #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! 为可开发用地 销售面积 占总成本比 例 备注（数据来 源）
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
销售面积
295,915 200,515
95,400 7484
7265.60 0.00 0.00
218.10 217.97
0.00 0.14 0.00
1.5 元/平米 1.0 元/平米 0.25 元/平米 0.0 元/平米
0.0 元/平米 0.0 元/平米
3.0 元/平米 10.00%
55 元/平米 2 元/平米 5 元/平米
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
序号
项
目
合计(万元)
计算基数
基数
一、 101
102
总建筑面积 地上总面积 总占地面积（按净面积） 可建设用地面积 地上可售面积 地上住宅销售面积
地上商业销售面积
土地获取费 地价 土地出让金 土地开发费
政府税费
土地契税
土地交易服务费 土地登记费 公证费
221454 215000 总占地面积（亩）
公建方案设计费（会所） 公建施工图设计 公建室内设计 市政设计费 室内设计费 其它设计费 设计变更费 设计监理费
前期工程费 三通费（水、电、路）
施工场地平整费 现场临时建设费
#REF! 130 57 总建筑面积（平米） 9 占地面积（平米） 9 建筑面积（平米） 0 占地面积（平米） 15 地上面积（平米） 10 总建筑面积（平米） 30 地上面积（平米） 128 113 总建筑面积（平米） 15 勘察总费用
406.57 948.65 1016.41
0.00
序号
项
目
合计(万元)
基坑围护费
0
拆迁费
0
计算基数
3012
公建
30121
无偿提供给政府
项目成本静态测算模板.xls
规划建设用地面积0 m2代征城市公共用地面积- m2项目总建筑面积- m 2地上总建筑面积- m 2容积率0.00地上可销售面积- m 2别墅（送中央空调）- m 2花园洋房（6层以下）- 多层住宅（6层以下）- m2小高层住宅（7-15层）- m 2高层住宅（16-26层）- m 2地上非销售面积- m 2会所- m 2配套公建（教育）- m 2还土地方- m 2地下总建筑面积- m 2地下车库（含人防）- m2设备间/管理用房(可销售）- m 2车位配比地上车位(无盖)0 个地上车库(带盖)- 个地下车库m 2地下车位总数个地下车位(出租)个地下车位(出售)个别墅（送中央空调）- 粗装修- - 花园洋房（6层以下）- 粗装修- - 多层住宅（6层以下）- 粗装修- - 小高层住宅（7-15层）- 粗装修- - 高层住宅（16-26层）- 粗装修- - 地下可销售部分- 粗装修- - 地上车位(无盖)- ￥（）per mon. yield@10%- - 地下车位(出租)- ￥（）per mon. yield@10%- - 地下车位(出售)-￥（）万/个--销售总收入- 减 ：营业税 5.0%(@销售总收入)(0) 减：土地增值税 1.0%(@销售总收入)(0)总 地 价交易价格#DIV/0!(@总建筑面积)-契税3.0%(@交易价格)- 大市政基础设施配套建设费40 (@总建筑面积）- - 城市建设配套费140 (@总建筑面积）- - 转让合同印花税地价评估费- -II建 安 成 本#DIV/0!(@地上可售面积)别墅（送中央空调）1,300 粗装修- - 花园洋房（6层以下）1,050 粗装修- - 多层住宅（6层以下）950 粗装修- - 小高层住宅（7-15层）1,000 粗装修- - 高层住宅（16-26层）1,050 粗装修- - 会所4,000 精装修- - 配套公建（教育）1,000 粗装修- - 还土地方- 粗装修- - 地下人防/车库/设备间/管理用房2,300 - - 绿化道路工程250 （@建设用地面积×绿化率）- 小市政100（@地上建积）-- 不可预见费 5.0%（@建安成本）- -III其它费用#DIV/0!(@地上可售面积)前期开发费 4.5%（建安成本）- 项目管理费 2.5%（建安成本）- 公司营运费0.5%（建安成本）- 市场推广代理费 3.0%（销售额）- 总发展成本(利息前)#DIV/0!(@地上可售面积)-银行贷款利息地价成本*发展期（）年/2*5.85%- 地价外成本*发展期（）年/4*5.85%-- 减：所得税33.0%- 项目净利润- 减：土地方参股分红0.0%(0.00) 融科分得纯利- 净收益率 Return on Income af. Interest (利息后)#DIV/0!回报率 Return on Income bf. Interest (利息前)#DIV/0!cost(before interest ￥/m2)#REF!#DIV/0!cost(after interest ￥/m2)#REF!#DIV/0!net profit(￥/m2)#REF!#DIV/0!carpark income/net profit#DIV/0!。
2024版房地产开发投资测算表完整版
资金使用计划
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产项目投资静态测算表
其中
含地上不计容面积及地下面积，根据情况自行 可售比（%）
主营
土地成本（万元） 不含税（万元） 主营 业务成本 契税、印花税 其中 其中 住宅大市政配套 商业大市政配套 车位补偿 其他补偿 建安成本（万元） 税费承担（万元） 增值税及附加 税费 其中 营销费用 管理费用 财务费用 税前 税前利润 销售利润率（%） 土地增值税 税后 所得税 净利润 销售净利润率（%） 土地溢价款 权益 净利润 净利率 所得税率（%） 营销取费标准 管理取费标准 财务取费标准 报批单方造价 楼板价 契税税率（%） 住宅大市政配套（元/平） 商业大市政配套（元/平）
盈利指标
价（含车位）
价（不含车位） 根据具体情况加总
பைடு நூலகம்
容面积及地下面积，根据情况自行汇总统计 #DIV/0!
溢价系数
万元/个，车位售价
配套（元/平）
配套（元/平）
¥41
房地产项目投资静态测算表
用地面积（㎡） 用地 指标 可建设用地面积（㎡） 容积率 计容建筑面积（㎡） 总建面积（㎡） 可售建筑面积（㎡） 计容建筑面积（㎡） 住宅小计（㎡） 其中 高层 小高层 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 商办小计（㎡） 其中 规划 指标 其中 MALL 商业街 公寓式酒店 写字楼 辅助及配套用房（㎡） 辅助及配套用房（含物业管 理，社区配套，公厕等） 幼儿园 其他配套或代建、配建建筑 非计容面积（㎡） 地下面积（㎡） 车位总数（个） 可售车位数（个） 人防车位数（个） 主营业务收入（万元） 住宅（万元） 高层 小高层 其中 主营 业务收入 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 商办（万元） MALL 其中 商业街 公寓式酒店 写字楼 车位部分（万元） 主营业务成本（万元） 单价（元/平） 单价（元/平） 全案总销（万元） 车位收入（万元） 不含车位总销（万元） 可售整体均价（含车位） 可售整体均价（不含车位）
某项目投资估算表(前期和建安成本非常细)
149.4元/㎡
346.354092
657.9675
按户均93平米计算
473.7366
4.11
环境工程
绿地面积*150元/㎡，按35% 绿地率计算，容积率为2.5， 分摊到建筑面积为20，小区 道路建设约8元/㎡
28.00
736.9236
表五 规划建筑面积（万㎡） 序号
四 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.4.2 4.5 4.5.1 4.5.2 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.7 4.7.1 4.7.2 4.8 4.8.1 4.9 4.10 4.10.1 4.10.2
17.53 4.14 9.00 3.69 0.70 8.40 2.00 6.40 5.68 3.50 2.18 21.00 8.00 13.00 57.55 8.00 2.56 40.00 0.36 13.16 3.76 9.40 25.00 34.00 6.00 18.00
461.366811
221.07708
26.3187 计算情况 单方造价 （元/㎡） 290.32 90.00 总投资（万元） 7640.844984 2368.683
项目
市政基础设施费 电力基础设施费 红线内电力工程费 开闭站、配电室 一户一表费 给水基础设施费 红线外自来水工程费 红线内自来水工程费 水泵房（水池) 水表费 中水基础设施费 中水系统工程费 中水处理站 消防给水基础设施费 消防给水工程费 水泵房 排污基础设施费 排雨 排污 供热基础设施 供热系统工程费 设备费 供热管网工程建设费 换热站 排水基础设施费（污水） 红线外排水工程费 红线内排水工程费 燃气基础设施费 煤气工程费（户） 通讯基础设施费 智能化系统 区内智能化系统 楼内智能化系统
项目土地成本分析表(项目投资经济效益静态估算)
639,648.00 213,216.00 1,492,512.00 4,264,320.00 5,330,400.00
10,000.00 127,929.60
38,249.53 33,437,875.13 金额(计算依据*计算基数)
119,776.00
706.58 单位楼面成本
145.00 单位楼面成本
高层住宅设计费
公用建筑(会所\幼儿园\商铺)设计费
人防地下室设计费
设计费小计
招标费
监理费
预结算费用
各项交纳服务费合计
三通一平(临时用水用电等)
施工成本估算
多层(7层以下)土建
多层(7层以下)水电
多层(7层以下)塑钢窗
多层(7层以下)涂料
多层单位施工成本小计
小高层(11层)土建
小高层(11层)水电
小高层(11层)塑钢窗
计算依据 1,000,000.00
0.02 0.04
计算依据 6.00 72.00 30.00 1.50 8.00 30.00 3.00 1.00 1.00 2.00
计算基数 112.29
112,290,000.00 112,290,000.00
149,720.00 计算基数
149,720.00 -
149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00
金额(计算依据*计算基数) 112,290,000.00 2,245,800.00 4,491,600.00 119,027,400.00
43,800.00 43,800.00 43,800.00 43,800.00 43,800.00
10,000.00 127,929.60
38,249.53 33,437,875.13 金额(计算依据*计算基数)
119,776.00
706.58 单位楼面成本
145.00 单位楼面成本
高层住宅设计费
公用建筑(会所\幼儿园\商铺)设计费
人防地下室设计费
设计费小计
招标费
监理费
预结算费用
各项交纳服务费合计
三通一平(临时用水用电等)
施工成本估算
多层(7层以下)土建
多层(7层以下)水电
多层(7层以下)塑钢窗
多层(7层以下)涂料
多层单位施工成本小计
小高层(11层)土建
小高层(11层)水电
小高层(11层)塑钢窗
计算依据 1,000,000.00
0.02 0.04
计算依据 6.00 72.00 30.00 1.50 8.00 30.00 3.00 1.00 1.00 2.00
计算基数 112.29
112,290,000.00 112,290,000.00
149,720.00 计算基数
149,720.00 -
149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00 149,720.00
金额(计算依据*计算基数) 112,290,000.00 2,245,800.00 4,491,600.00 119,027,400.00
43,800.00 43,800.00 43,800.00 43,800.00 43,800.00
《某项目前期投资成本静态测算表》
前期费用
防雷安全检测\室内污染检测\ 电气消防安全检测 可行性研究费 拆迁成本 工程施工用水、用电施工 环评费 场地平整 报建费用 合计 地上
628.80 0.00 330000.00 0.00 716.40 0.00 14934.00
4元/㎡（地上建筑面积） 经验值 2200元/㎡（根据是否存在拆迁而定） 经验值 建安工程费的0.2％ 经验值 单价95元/㎡ （地上建筑面积） 386,409 2000元/㎡ 单价2000元/㎡ 358,200
3.51 0.00 1841.52 0.00 4.00 0.00 83.34 1973.55
314,400.00 43800.00
建安工程费
地下 合计 绿化 道路侧打造
1998.88 23.16 2.47 6.69 2.23
4150.23 443.26 1198.00 400.00
300元/㎡（绿化面积核算） 100元/㎡ 100元/㎡（道路及停车用地、健身、垃圾收集点） 经验值 6,191
备注：资金占用成本在未明确来源前暂不计入成本内 备注：
开发成本的静态核算，里面单位成本的面积要用可售面积算,不要用总建面.主要是地价，建安， 其他费用都是小头,这后面的表只要把x 开发成本的静态核算，里面单位成本的面积要用可售面积算,不要用总建面.主要是地价，建安，税，其他费用都是小头,这后面的表只要把x的数字改 成你当地的就好了，第一个表改了数字， 成你当地的就好了，第一个表改了数字，后面的都会变动
其它费用
房屋面积实测费 竣工测量费 审计费 合计
37.20 50.72 607.28 0.00 126.81 4962.29
管理费 资金成本 不可预见费用
3.0%(前期费用＋建安工程费＋基础设施配套费＋其 22,724 它费用)？
万通示范文本-项目成本测算表
8640
13774
7901
87600
0 26461 103742
情景花园 联排住宅 合院住宅 多层住宅
小高层 情景小高层
34921
12690
226755
0
小高层 情景小高层
高层 8870
29610
高层
餐饮 分散商业
2300
3200
餐饮 其他商业
一组团 Ⅰ-1 Ⅰ-2 Ⅰ-3 Ⅰ-4 Ⅰ-5
二组团 三组团 四组团
十六组团
十七组团
十八组团
十九组团
原社区用地
配套项目
各组团占地面积合计 80302.28
需分摊的占地面积
共用占地分摊
公摊面积
7121.0
分摊后占地面积
87423.3
地价分摊(万元）
6125.27
其中：市政配套
879.74
合作价款（含政府） 5245.53
单位 单位地价（元/M2） 成本 其中：市政配套
分配后占地面积
87423
可售面积
87600
预计平均售价
3800
开发成本小计
2617.32
9、 期间费用
79.91
10、 单位销售税金（5.5％） 209.00
完全成本
2906.22
11、 单位利润
893.78
12、 单位所得所（33％）
294.95
13、 税后单位利润
598.83
联排住宅 0 0 0
0.00
0.00 #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE!
合院住宅 13774 27938 26461 3800 3103.63 79.91 209.00 3392.54 407.46 134.46 273.00
房地产企业投资静态测算正常情况定版
已出售面积 已出租面积 销售比例 办公基准地价 工业基准地价 M0办公基准地价
283,655.40 121,566.60 70.00% 1607 359 983 2085
2 2.1
总开发成本（万元） 土地成本（万元）
416,597.29 167,701.23 162,541.11 202.61 4,876.23 81.27 15,754.64 8,108.94 7,645.70 164,854.84
检查总投资 5 6 7 8 9 10 11 总投资（万元） 有票税前净现金流（万元） 无票税前净现金流（万元） 企业所得税（万元） 无票税后净现金流（万元） 投资回报率（%） 租售净利率（%） YES 检查税前净现金流和税前利润 150,204.42 148,204.42 33,524.19 114,680.24 企业所得税（25%）
检查总收入 备注 辅助列勿删
1.1.1 住宅 1.1.2 公寓 1.1.3 办公 1.1.4 商业 1.2 出租回款（万元） 1.2.1 住宅 1.2.2 公寓 1.2.3 办公 1.2.1 土地价格（增值税发票） 2.1.2 土地出让金（财政票据） 2.1.3 补地价（商业基准地价5倍） 2.1.4 征用、拆迁及补偿费用 2.1.5 大市政配套费 2.1.6 耕地占用税 2.1.7 契税（*3%） 2.1.8 印花税（*0.05%） 2.2 前期工程费（万元） 2.2.1 三通一平 2.2.2 其他前期工程费 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.5 2.6 建安工程费（万元） 公寓 拆迁 办公 商业 各类配套工程费（万元） 地下车库 园林景观费 幼儿园 会所等 开发间接费用（万元） 不可预见费用（万元） 162,541.11
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
占总成 本比例 54.2% 52.7%
一、 土地获取费 101 地价 土地出让金 土地开发费 102 政府税费 土地契税 土地交易服务费 土地登记费 公证费 二、 前后期工程费 201 咨询调研费 可行性研究费 规划信息服务费1 规划信息服务费2 代收竣工测量费 环境论证费 日照分析费 交通论证费 202 勘察费 勘察费 勘察文件审查费 203 设计费 - 概念性规划 修建性规划设计 方案设计 初步设计费 施工图设计费 景观设计费 公建方案设计费（会所） 公建施工图设计 公建室内设计 市政设计费 室内设计费 其它设计费 设计变更费 设计监理费 204 前期工程费 三通费（水、电、路） 施工场地平整费 现场临时建设费 205 前期政府手续及工程费 城市基础设施配套费 白蚁预防费1 白蚁预防费2 地方教育附加费 高等教育配套建设费 人防易地建设费 新型墙体材料专项费 施工、采购招投标交易服务费 监理招标代理服务费 档案服务费 散装水泥专项资金 消防设施配套费 地籍图测绘费 现势性数字化地形图 建筑物拨地定桩 建筑物放线（即为拨地定桩） 工程线路测量 工程（劳动）定额测定费 工程质量监督费 建筑防雷安全审查 抗震设防审查费 施工图设计审查费 建筑垃圾 建筑垃圾填垫费 车辆准运证工本费 206 后期手续费 房屋平面图测绘 住宅分层分户图测绘 商住分层分户图测绘 其它用房分层分户图测绘 住宅房屋产权初始登记备案费
221454 215000 总占地面积（亩） 总占地面积（平米） 总占地面积（平米） 6454 6450 土地成交价 0 总占地面积（平米） 4 占地面积 0 标的额 3770 130 57 9 9 0 15 10 30 128 113 15 2072 75 189 377 1132 205 13 8 48 26
项目投资成本估算参考表
分部分项工程名称 一、土地费用
区内企业单位及商户拆迁、安置、 补偿费 项 区内村民住宅拆迁、安置、补偿费 项 区内企业单位及商户搬迁费与搬迁 奖励费 项 场地三通一平费用（含竖向土方挖 填） 项 青苗补偿 拆迁管理费 过渡费 土地评估费 契税 印花税 外挂条件 前期工程费 土地挂牌交易费用 小计： 扣减返回补偿金与基金 土地购置费（含拆迁与安置） 小计： 二、财务费用（资金融资成本） 小计： 三、前期费用 临时施工用水接入费 临时施工用电接入费 可行性研究报告费用 环境评估费用 水保评估费用 项 项 项 项 项 项 项 亩 项 项 年 项 项 项 项 项 项
0.1555 0.015
0.015
113 土地增值税
114 企业所得税 115 小计： 十四、含销售税费、销售费用、策划费用、广告费用、土地 116 增值税、企业所得税投资估算成本 117 十五、预计销售利润 118 十六、预计利润率
备注 此项涉及的所有商户依据 实际情况定 此项涉及的所有商户依据 实际情况定 此项涉及的所有商户依据 实际情况定
室内住宅消防安装工程 ㎡ 室内商业消防安装工程（含喷淋系 统） ㎡ 避雷接地检测 电梯与扶梯工程 ㎡ 项
77
样板房装修（含设计与施工）
项
78
售楼处装修（含设计与施工）
项
79 80 81 82 83
太阳能安装与管道铺设 小计： 七、室外部分建安工程费 景观绿化工程费（硬景与软景） 商业部分电力基础设施费
是否涉及依据实际情况 此项主要为与拆迁公司、 政府发生 年数依据实际情况
主要为政府额外要求
是否存在依据政府相关政 策
此项可在总包施工合同约 定由总包交纳并自行退办 此项可在总包施工合同约 定由总包交纳并自行退办 此项可在总包施工合同约 定由总包交纳并自行退办 此项可在总包施工合同约 定由总包交纳并自行退办 此项可在总包施工合同约 定由总包交纳并自行退办
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
31
感谢您的观看
THANKS
2024/3/23
32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
2024/3/23
30
项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
地产项目经济测算静态分析相应表格(粗算)
表格三 项目 （一）、开发成本 1、土地成本 1.1土地出让费 1.2土地契税 1.3用地管理费 2、前期工程费 2.1规划设计费 2.2可行性研究费 2.3地质、水文勘察费 2.4报建费 2.5三通一平费
指标 214000 1.68 279400 3--5
单位 平米 —— 平米 年
静态投资额测算
计算依据 1-6之和 1.1-1.3项之和 八万元/亩 按土地出让费*4%计算 按土地出让费*0.5%计算 2.1-2.5项之和 总建筑面积*18元/㎡计算 建安工程费*0.2% 建安工程费*0.5% 总建筑面积*300元/㎡计 算 建安工程费*0.5%
ห้องสมุดไป่ตู้
6519.9
866.8 1036.8 40.7 26.6 55.9 55.9 92.2 4345
1231.3 12624.38
1231.3 5113.28 6279.8
（三）、投资总额
（一）、（二）之和
75422.42
表格四 项目 四、投资回报额 五、投资回报率 计算依据 销售额-投资额 回报额/投资额
地产项目经济测算静态分析相应表
表格一 开发产品
项目 住宅 商业 酒店
建筑面积（平米） 136700 135000 7720 合计
表格二
价格预期（元/平 米） 3200元/平米 6000元/平米 4000元/平米
总价（万元）
43744 81000 3088 127832
项目规模
项 目 占地面积 容积率 总建筑面积 动态投资回收期
单位
总价（万元）
62798.04 ——
269亩
2248.84
2152 86.08 10.76
—— ——
9348 ——
指标 214000 1.68 279400 3--5
单位 平米 —— 平米 年
静态投资额测算
计算依据 1-6之和 1.1-1.3项之和 八万元/亩 按土地出让费*4%计算 按土地出让费*0.5%计算 2.1-2.5项之和 总建筑面积*18元/㎡计算 建安工程费*0.2% 建安工程费*0.5% 总建筑面积*300元/㎡计 算 建安工程费*0.5%
ห้องสมุดไป่ตู้
6519.9
866.8 1036.8 40.7 26.6 55.9 55.9 92.2 4345
1231.3 12624.38
1231.3 5113.28 6279.8
（三）、投资总额
（一）、（二）之和
75422.42
表格四 项目 四、投资回报额 五、投资回报率 计算依据 销售额-投资额 回报额/投资额
地产项目经济测算静态分析相应表
表格一 开发产品
项目 住宅 商业 酒店
建筑面积（平米） 136700 135000 7720 合计
表格二
价格预期（元/平 米） 3200元/平米 6000元/平米 4000元/平米
总价（万元）
43744 81000 3088 127832
项目规模
项 目 占地面积 容积率 总建筑面积 动态投资回收期
单位
总价（万元）
62798.04 ——
269亩
2248.84
2152 86.08 10.76
—— ——
9348 ——
房地产静态经济测算表
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算： 市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200-300元/㎡）计算； 道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%）X单方造价（200元/㎡）； 绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1-建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500元/㎡)
2.3.2
商业面积
——
2.3.3
车库个数
444
根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型
第 * 页
实际案例应用
测算销售收入
根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法
室外道路费用
道路占地面积（用地的15%）*单价
6437
200
129
4.3
室外绿化费用
绿化占地面积（用地的35%）*单价
15019
500
751
五
开发间接费用（不可预见费）
（一~四之和）3%
31366
六
开发期间费用
6.1
管理费用
（一~五之和）3%
32307
969
6.2
财务费用
实际发生额
63180
1600
10109
3.1.2
配套（商业、会所等）
建筑面积*单价
1188
2000
238
3.2
2.3.2
商业面积
——
2.3.3
车库个数
444
根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型
第 * 页
实际案例应用
测算销售收入
根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法
室外道路费用
道路占地面积（用地的15%）*单价
6437
200
129
4.3
室外绿化费用
绿化占地面积（用地的35%）*单价
15019
500
751
五
开发间接费用（不可预见费）
（一~四之和）3%
31366
六
开发期间费用
6.1
管理费用
（一~五之和）3%
32307
969
6.2
财务费用
实际发生额
63180
1600
10109
3.1.2
配套（商业、会所等）
建筑面积*单价
1188
2000
238
3.2
成本测算表模版
五、（小区）配套建设费
5 绿化工程 道路工程、广场及景观工 程、水系工程、停车场
ZJF 直接费
平方米 平方米
30.00 170.00
六、管理费
建设管理费 6
建筑面积测量费
销售管理费
七、税费
营业税及附加（5.5%） 7
企业所得税
印花税
八、利息 8
贷款利息
九、不可预见费 9 不可预见费（按直接费
计） JJF 间接费
ZZJ 总造价
总销售额
毛利润
毛利率
元 平方米
元
元 元 元
元
元
1.65% 1.70 4.00%
5.50% 33.00% 0.3‰
8.40%
3.00%
备注（计费标准说明）
按征地费用
按征地面积 按总建筑面积 按总建筑面积 按建筑安装工程费 按建筑安装工程费 按建筑安装工程费 按建筑安装工程费 按建筑安装工程费 按建筑安装工程费 按建筑安装工程费
元
2‰
预结算审计费
元
3‰
施工合同鉴证费
元
1‰
质量检测费
元
1.5‰
建筑方案评审费
三、建筑安装工程费 3
土建工程
平方米 平方米
0.20
四、基础设施费
自来水
平方米
25.00
雨污水
平方米
75.00
4 供电
平方米
弱电（有线、局域网、监 控、对讲）
平方米
消防
平方米
150.00 35.00 30.00
通信
平方米
10.00
按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积
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经验值 建安工程费的0.2％
经验值 单价95元/㎡ （地上建筑面积）
386,409 2000元/㎡ 单价2000元/㎡
358,200
300元/㎡（绿化面积核算）
443.26
100元/㎡
1198.00 400.00
100元/㎡（道路及停车用地、健身、垃圾收集点） 经验值
6,191
471.60
3元/㎡（地上建筑面积）
87,935 930,855
1,224,578
1,537,870
25.58%
313,292
单位面积成本（元/㎡)
－
429.09 30.04 12.87 1.54 4.29 4.29 8.58
490.71 102.98 128.73 959.57
4,962.29 6,644.28
开发成本的静态核算，里面单位成本的面积要用可售面积算,不要用总建面.主要是地价，建安，税，其他费用都是小头,这后面的表只要把x的数字改 成你当地的就好了，第一个表改了数字，后面的都会变动
1.32 0.39 7.60 37.20
50.72
607.28 0.00
126.81
4962.29
序号 1
2
3 4 5 6 总成本（万元） 总销售收入 利润 利润率
备注：资金占用 成本在未明确来
项目
销售收入
商业 车库 公寓 总销售金额
营业税金 城市维护建设费税
教育费附加 土地使用税 地方教育费附加
拆迁费用为贷款，资金占用时间为3年。
22,724
3.0%(前期费用＋建安工程费＋基础设施配套费＋ 其它费用)？
930,855
3.51 0.00 1841.52 0.00 4.00 0.00 83.34 1973.55
1998.88 23.16 2.47 6.69 2.23 34.55 2.63
25.26
销售税金及附加（万元）
76,894 5,383 2,307 277 769 769 1,538
销售收入的5％ 营业税的7％ 营业税的3％
8元/㎡（按照净用地面积核算） 营业税的1％
销售收入的0.05％ 销售收入的0.1％
18,454 15,379 171,954
销售收入的1.2％ 销售收入的1.0％ 利润的30%(不含其它税） 此部分可与甲方沟通并避免
印花税 副食品价格调控基金
合计 广告费用 代理费用 土地增值税
所得税 土地成本及其它费用
项目损益表 计算依据
金额（万元） 面积（㎡）
单价 （万元/㎡）
销售率
126,000
63,000
2
100%
53,770
219,000
1,358,100 1,509,000
10万元/个 0.9
50% 100%
1,537,870
4.50 5377
项目 前Hale Waihona Puke 费用土地成本 设计费用 审图费
水文、地质、勘探费 筹建开办费用 招投标 监理费
放线费
排污费用
某项目静态测算
备注：
亩
1、G列单位面积成本单元格内已经套用公式=本行C列单元格/B5总建筑面积
㎡
2、橙色部分数据需要确认
㎡
3、拆迁面积150万㎡，拆迁费用2200元/㎡
㎡
4、建安成本参考武汉当前价格，其中工建部分，报刊武汉大道景观带建设需要前期垫资，后期政府给予返还或 者税收补贴，因此实际建安成本低于2000元/㎡
㎡
5、天然气、光纤参考武汉当前价格
㎡
6、武汉，道路、道路侧、大门（围墙、灯具）这3项价格在250-300元/㎡
㎡
7、售价参考目前周边销售均价9000元/㎡，当前区域最高价格为万科圆方11000元/㎡,无装修
㎡
8、土地增值税部分，武汉的城中村改造项目都会有相应的税收优惠措施，目前已经有实际成功操作案例，姑嫂 树村的税收优惠正常还需与政府进一步落实。
4527.36
天然气2600元1户，光纤280元一户（按100平米为1 户？）
235.80
1.5元/㎡（地上建筑面积））
70.00 1361.16
经验值 建安费用*(0.2%+3%*6%)
6,666
9,090 108,825
1.2%(前期费用＋建安工程费＋基础设施配套费＋
其它费用)？ 资金利率10％记，土地费用占用时间为3年
规划总用地面积 规划净用地面积
总建筑面积
地上建筑面积
商业面积
公寓面积 地下建筑面积
绿地面积 道路及停车用地
绿地率 建筑密度 整体容积率 小区车位
项目经济技术指标 819
345,852 1,792,000
1,572,000
63,000
1,509,000 219,000 138,341 119,800
40% 22.00%
㎡
个
项目成本计算表 成本（万） 32,750
3584.00 537.30 537.30
0.00 250.74 1792.00
50.00
628.80
土地价格按40万/亩计算 建筑面积×20元/㎡ 建安工程费的0.15% 建安工程费的0.15% 此部分由甲方承担
10元/平米 单价（元/㎡） 按点计算，3000元/点 4元/㎡（地上建筑面积）
天然气、光纤电视入户
其它费用
房屋面积实测费 竣工测量费 审计费 合计
管理费
资金成本 不可预见费用
总计
628.80
4元/㎡（地上建筑面积）
0.00 330000.00
0.00 716.40
0.00 14934.00
314,400.00 43800.00
4150.23
经验值 2200元/㎡（根据是否存在拆迁而定）
单位面积成本（元/㎡) 133.30 20.00 3.00 3.00 0.00 1.40 10.00 0.28 0.00 3.51
前期费用
防雷安全检测\室内污染检测\ 电气消防安全检测 可行性研究费 拆迁成本
工程施工用水、用电施工 环评费
场地平整
建安工程费 基础设施配套
报建费用
合计 地上 地下 合计 绿化 道路侧打造 道路 其它（大门、围墙、灯具等） 合计 办证费
经验值 单价95元/㎡ （地上建筑面积）
386,409 2000元/㎡ 单价2000元/㎡
358,200
300元/㎡（绿化面积核算）
443.26
100元/㎡
1198.00 400.00
100元/㎡（道路及停车用地、健身、垃圾收集点） 经验值
6,191
471.60
3元/㎡（地上建筑面积）
87,935 930,855
1,224,578
1,537,870
25.58%
313,292
单位面积成本（元/㎡)
－
429.09 30.04 12.87 1.54 4.29 4.29 8.58
490.71 102.98 128.73 959.57
4,962.29 6,644.28
开发成本的静态核算，里面单位成本的面积要用可售面积算,不要用总建面.主要是地价，建安，税，其他费用都是小头,这后面的表只要把x的数字改 成你当地的就好了，第一个表改了数字，后面的都会变动
1.32 0.39 7.60 37.20
50.72
607.28 0.00
126.81
4962.29
序号 1
2
3 4 5 6 总成本（万元） 总销售收入 利润 利润率
备注：资金占用 成本在未明确来
项目
销售收入
商业 车库 公寓 总销售金额
营业税金 城市维护建设费税
教育费附加 土地使用税 地方教育费附加
拆迁费用为贷款，资金占用时间为3年。
22,724
3.0%(前期费用＋建安工程费＋基础设施配套费＋ 其它费用)？
930,855
3.51 0.00 1841.52 0.00 4.00 0.00 83.34 1973.55
1998.88 23.16 2.47 6.69 2.23 34.55 2.63
25.26
销售税金及附加（万元）
76,894 5,383 2,307 277 769 769 1,538
销售收入的5％ 营业税的7％ 营业税的3％
8元/㎡（按照净用地面积核算） 营业税的1％
销售收入的0.05％ 销售收入的0.1％
18,454 15,379 171,954
销售收入的1.2％ 销售收入的1.0％ 利润的30%(不含其它税） 此部分可与甲方沟通并避免
印花税 副食品价格调控基金
合计 广告费用 代理费用 土地增值税
所得税 土地成本及其它费用
项目损益表 计算依据
金额（万元） 面积（㎡）
单价 （万元/㎡）
销售率
126,000
63,000
2
100%
53,770
219,000
1,358,100 1,509,000
10万元/个 0.9
50% 100%
1,537,870
4.50 5377
项目 前Hale Waihona Puke 费用土地成本 设计费用 审图费
水文、地质、勘探费 筹建开办费用 招投标 监理费
放线费
排污费用
某项目静态测算
备注：
亩
1、G列单位面积成本单元格内已经套用公式=本行C列单元格/B5总建筑面积
㎡
2、橙色部分数据需要确认
㎡
3、拆迁面积150万㎡，拆迁费用2200元/㎡
㎡
4、建安成本参考武汉当前价格，其中工建部分，报刊武汉大道景观带建设需要前期垫资，后期政府给予返还或 者税收补贴，因此实际建安成本低于2000元/㎡
㎡
5、天然气、光纤参考武汉当前价格
㎡
6、武汉，道路、道路侧、大门（围墙、灯具）这3项价格在250-300元/㎡
㎡
7、售价参考目前周边销售均价9000元/㎡，当前区域最高价格为万科圆方11000元/㎡,无装修
㎡
8、土地增值税部分，武汉的城中村改造项目都会有相应的税收优惠措施，目前已经有实际成功操作案例，姑嫂 树村的税收优惠正常还需与政府进一步落实。
4527.36
天然气2600元1户，光纤280元一户（按100平米为1 户？）
235.80
1.5元/㎡（地上建筑面积））
70.00 1361.16
经验值 建安费用*(0.2%+3%*6%)
6,666
9,090 108,825
1.2%(前期费用＋建安工程费＋基础设施配套费＋
其它费用)？ 资金利率10％记，土地费用占用时间为3年
规划总用地面积 规划净用地面积
总建筑面积
地上建筑面积
商业面积
公寓面积 地下建筑面积
绿地面积 道路及停车用地
绿地率 建筑密度 整体容积率 小区车位
项目经济技术指标 819
345,852 1,792,000
1,572,000
63,000
1,509,000 219,000 138,341 119,800
40% 22.00%
㎡
个
项目成本计算表 成本（万） 32,750
3584.00 537.30 537.30
0.00 250.74 1792.00
50.00
628.80
土地价格按40万/亩计算 建筑面积×20元/㎡ 建安工程费的0.15% 建安工程费的0.15% 此部分由甲方承担
10元/平米 单价（元/㎡） 按点计算，3000元/点 4元/㎡（地上建筑面积）
天然气、光纤电视入户
其它费用
房屋面积实测费 竣工测量费 审计费 合计
管理费
资金成本 不可预见费用
总计
628.80
4元/㎡（地上建筑面积）
0.00 330000.00
0.00 716.40
0.00 14934.00
314,400.00 43800.00
4150.23
经验值 2200元/㎡（根据是否存在拆迁而定）
单位面积成本（元/㎡) 133.30 20.00 3.00 3.00 0.00 1.40 10.00 0.28 0.00 3.51
前期费用
防雷安全检测\室内污染检测\ 电气消防安全检测 可行性研究费 拆迁成本
工程施工用水、用电施工 环评费
场地平整
建安工程费 基础设施配套
报建费用
合计 地上 地下 合计 绿化 道路侧打造 道路 其它（大门、围墙、灯具等） 合计 办证费