以房抵债怎样确定计税价格
房开企业以房抵债收入确认问题
房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务清算土地增值税如何确认收入？
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
会计经验：企业以不动产抵债的涉税问题分析
企业以不动产抵债的涉税问题分析企业以不动产抵债的涉税问题分析方案一：直接以不动产抵债抵债协议规定，债务人直接以不动产抵债。
双方约定，债务人以8亿元不动产抵偿其8亿债务。
方案二：将不动产变成股权抵债首先，债务人以现金50万元出资注册设立全资子公司甲;其次，将上述抵债资产8亿元通过增资入股方式注入甲公司;最后，债务人与债权人签订协议，将持有甲公司100%股权转让给债权人，完成抵债事宜。
以上两种抵债方式，各自涉及哪些税务问题?哪种抵债方式更划算?方案一涉税问题分析一、债务人涉税分析1.营业税债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还了债务，取得了经济利益。
债务人属于有偿转让不动产行为，应缴纳营业税。
债务人以外购的房屋进行抵偿，按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定，可以全部收入减去房屋的购置价后的余额为营业额计缴营业税。
由于商铺是债务人发包自建的，不能适用差额缴纳营业税的规定，应全额计缴营业税。
房屋应缴纳营业税=(20000-16000)x5%=200(万元)。
商铺应缴纳营业税=60000x5%=3000(万元)。
缴纳附加税费(城建税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%)=(200+3000)x(7%+3%+2%)=384(万元)。
债务人合计缴纳营业税及其附加税费3584万元。
2.印花税《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
印花税税目税率表规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
该抵债协议涉及不动产所有权转移，应按产权转移书据贴花：80000x0.05%=40(万元)。
3.土地增值税债务人以不动产抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。
新建房指建成后未使用的房产。
契税是怎么确定的(契税的重要知识总结)
契税是怎么确定的（契税的重要知识总结）
1.以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免征契税；
2.国家机关购买房屋用于办公，免征契税
3.契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为注意：
（1）以房产抵债，按房产折价款缴纳契税；
（2）以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；
（3）房屋赠予：受赠人纳契税；法定继承人继承，不征契税；非法定继承，征收契税；
（4）房屋互换：支付差价方纳契税，计税依据：差价款。
4.房地产互换：所换取的土地使用权、房屋的价格差额；互换价格相等时，免征契税；不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。
5.房屋赠与的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定缴纳契税
6.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权的，合同规定的总价款缴纳契税
2023年10月，杨以500万元存款及价值800万元的房产投资设立个人独资企业；当年杨朋友张移居国外，将其境内价值80万元的房产赠送给杨，当地契税的税率为3%。
杨应缴纳的契税
80某0.03=2.4
7.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，由各省、自治区、直辖市决定免征或者减征契税。
8.在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
,。
以物抵债税费的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，债务纠纷案件日益增多。
在解决债务纠纷的过程中，以物抵债成为了一种常见的解决方式。
以物抵债是指债务人将自己的财产转让给债权人，以清偿债务的一种方式。
然而，在以物抵债的过程中，税费问题成为了一个难点。
本文将从法律法规的角度，探讨以物抵债税费的法律规定。
二、以物抵债税费概述1. 税费概念税费是指国家依法向纳税人征收的税款和费用。
在以物抵债的过程中，税费主要包括增值税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税等。
2. 以物抵债税费的特点（1）税费的种类繁多：以物抵债涉及多种财产，如动产、不动产等，因此税费种类繁多。
（2）税费的征收主体多样：税费征收主体包括税务机关、海关等。
（3）税费的征收标准复杂：税费的征收标准受多种因素影响，如税率、计税依据等。
三、以物抵债税费的法律规定1. 增值税（1）增值税概述：增值税是对商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额征收的一种流转税。
（2）以物抵债增值税的规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第三十二条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定销售额。
2. 企业所得税（1）企业所得税概述：企业所得税是对企业所得额征收的一种税。
（2）以物抵债企业所得税的规定：根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定所得额。
3. 个人所得税（1）个人所得税概述：个人所得税是对个人所得额征收的一种税。
（2）以物抵债个人所得税的规定：根据《中华人民共和国个人所得税法》第四条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定所得额。
4. 契税（1）契税概述：契税是在不动产转让过程中，对买受人征收的一种税。
（2）以物抵债契税的规定：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定契税的计税依据。
5. 土地增值税（1）土地增值税概述：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额征收的一种税。
会计经验：以房抵债的税务处理规定
以房抵债的税务处理规定以房抵债的税务处理规定 某房地产公司拖欠建筑公司100万元工程款，经双方协商，达成以房抵债协议。
不过，对于如何就这一以房抵债行为进行税务处理，房地产公司和建筑公司都没有概念。
其实，抵消债务是一种取得经济利益的清偿形式，因此，抵债双方都应按照税法规定缴纳税款。
就此而言，房地产公司和建筑公司都应纳税，但应纳税种有所不同。
房地产公司应缴税种营业税根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目征收营业税。
企业所得税根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于抵偿债务的行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
土地增值税根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产。
印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
建筑公司应缴税种印花税缴税依据同上，因为合同双方适用的印花税税目、税率是一样的。
契税根据《契税暂行条例》第一条规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应依照规定缴纳契税。
由此，建筑公司通过抵债方式取得房屋就是承受方，应为契税的纳税人。
营业税根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，提供规定的劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或有偿转让不动产所有权的行为。
所谓有偿，是指取得货币、货物或其他经济利益，用房屋抵债就是有偿的经济利益。
房产税、城镇土地使用税根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，建筑公司取得抵债房次月起，应当申报缴纳房产税，应从抵消合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，抵消合同未约定交付土地时间的，由建筑公司从抵消合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
最高法：关于以房抵债协议的裁判规则
最⾼法：关于以房抵债协议的裁判规则近年来，因涉及民间借贷等债权债务纠纷⽽引发的“以房抵债”类新型民事诉讼案件不断增多，该类案件既涉及到如何保护债权⼈的合法债权获得清偿的问题，⼜涉及到如何维护好房地产⼆级市场及三级市场的交易安全问题。
截⾄⽬前，在中国裁判⽂书⽹中键⼊案由为“以房抵债（民事案件）”共检索出16044个裁判⽂书，其中由最⾼⼈民法院作出的有156个。
本⽂致⼒于对上述问题进⾏理论探讨并引⽤最⾼⼈民法院的案例予以梳理说明。
⼀、理论介绍（⼀）以房抵债的性质以房抵债协议的主要特征是双⽅当事⼈达成以债务⼈转移房屋所有权替代原合同所约定的⾦钱给付义务。
由于以房抵债协议的主要特征是双⽅当事⼈达成以债务⼈转移房屋所有权替代原合同所约定的⾦钱给付义务。
系⽆名合同，在法律适⽤上，⾸先应适⽤或者类推适⽤最相类似的合同类型的法律规范。
以房抵债协议在现⾏法上系⽆名合同虽然以房抵债协议的⽬的在于以债务⼈转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务，但在外观上与房屋买卖合同最为即使不适⽤合同法关因此，应当适⽤合同法关于买卖合同的规定。
其次，由于以物抵债协议为⽆名合同，即使不适⽤合同法关接近，因此，应当适⽤合同法关于买卖合同的规定于买卖合同的规定，也应适⽤合同法总则的规定，或者说，在合同法关于买卖合同⽆明确规定的前提下，就以房于买卖合同的规定，也应适⽤合同法总则的规定抵债协议的相关法律问题，应适⽤合同法总则的规定。
所以，关于以房抵债协议的效⼒问题，也应适⽤合同法关于买卖合同和合同法总则的规定。
（王洪亮著：《债法总论》，北京⼤学出版社2016年版，第167页。
）（⼆）以房抵债的效⼒认定:第⼀，以房抵债应当具有实践性；第⼆，不论协议签订的时间先后，都不能突破法律的强⾏性规定，否则协议将⽆效；第三，以房抵债是否能够达到清偿债务的⽬的，关键在于以房抵债⾏为是否履⾏完毕。
⼆、最⾼⼈民法院关于以房抵债协议的裁判规则实务要点⼀：在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此⽽产⽣的物权期待权及物权本⾝。
以房抵工程款的税务处理分析
以房抵工程款的税务处理分析“工抵房”业务的财税处理实务中，房地产企业经常采取以在建或者完工的房产抵顶应付未付的工程款的方式，来缓解资金压力及提高房产销售进度。
那么，“工抵房”在会计和税收上如何正确处理呢?一、剖析业务的实质“工抵房”顾名思义，就是以自行开发的开发产品(未完工或者已完工房产)抵顶应支付未支付的工程款。
(一)抵债行为成立要件《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称《九民纪要》)明确，在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。
《九民纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。
经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
因此，抵债行为成立应同时符合三个条件：一是债务到期，二是抵债资产交付，三是债务消灭。
资产让与担保不属于以物抵债，仅仅是对未到期债务的一种保证方式。
(二)抵债物权变更要件《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
因此，抵债资产物权的变更，并不一定随抵债行为的发生而发生，而应当以是否依法登记为前提。
(三)抵债行为实质判定房地产开发企业与施工企业之间，约定抵顶房产的价款以及抵顶的工程款金额，并共同签订《抵顶协议(合同)》。
其业务实质是通过协商折价抵偿实现其对建设工程项目工程款的优先受偿权。
房地产开发企业抵顶出去的开发产品，应当做销售处理;抵顶的建筑安装工程服务，应当做购进处理。
施工企业抵顶的应收未收工程款，应按照收到安装服务款项处理。
银行抵债房产时涉及的税种、税费计算及注意事项
银行抵债房产时涉及的税种、税费计算及注意事项企业在取得、持有和处置抵债房产过程中会涉及多个税种，以资产受让方为纳税人的税种主要有契税和印花税，以资产转让方为纳税人的税种主要有增值税及相关附加、印花税、土地增值税、企业所得税。
现将银行抵债房产涉税风险归纳如下：一、抵债房产取得时涉及税费1.契税企业取得抵债房产按照抵债金额计算缴纳契税，税率为3%至5%。
金融机构一般依据法院执行裁定书的裁定，取得抵债房产所有权，持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报。
2.印花税企业取得抵债房产按产权转移书据，合同金额万分之五，缴纳印花税。
二、持有抵债房产环节涉及税费1.房产税企业取得抵债房产所有权，无论是否办理不动产权证书，均应申报缴纳房产税。
对于未出租的房产从取得的次月依照房产的原值减除一定比例后的余值，税率为1.2%，计算缴纳房产税;对于已出租的房产，按照房产租金收入，税率为12%，计算缴纳房产税。
房产转让的次月停止缴纳房产税。
2.城镇土地使用纳税企业取得抵债房产，拥有对应的土地使用权，依据不动产权证书上注明的土地面积或实际占用土地面积，申报缴纳城镇土地使用税。
房产转让的次月起停止缴纳城镇土地使用税。
3.增值税在未出售前，抵债资产用于出租取得的租金收入，按出租不动产缴纳增值税。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
4.印花税将抵债资产出租时，应按租赁合同金额千分之一，缴纳印花税。
抵债房产转让环节涉及税费三、抵债房产转让环节涉及税费1.增值税及附加税费一般纳税人转让2016年4月30日以前取得的抵债房产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的抵债资产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
以房抵债的税务处理
以房抵债的税务处理以房抵债是指用房产来抵偿欠款，相当于把房产处置了，然后用售房款归还欠款。
以房抵债，债权人以通常是作视同销售处理，需要缴纳增值税及相关附加、企业所得税、土地增值税、印花税等税收。
债权人取得、持有房产时要缴纳契税、房产税、土地使用税等税收。
一、以房抵债的税收优惠（一）债务人1.增值税（1）根据国家税务总局公告2011年第13号规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
（2）根据《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第31号）第一条规定，自2022年8月1日至2023年7月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。
按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。
选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。
2.企业所得税根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。
企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。
企业的其他相关所得税事项保持不变。
（二）债权人1.契税根据《财政部税务总局继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策》（财政部税务总局公告2021年第17号）规定，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨
房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨作者：杨坤来源：《财会学习》2012年第05期以房抵债在经济活动中并不罕见，特别是房地产开发企业，由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显，建筑安装工程结算时间紧，在工程欠款无法兑付的情况下，开发商以商品房抵顶有关债务，已是无奈选择。
但是，不少企业对以房抵债的涉税问题认识不全面，在申报纳税时能拖就拖，能瞒就瞒，增加了企业的涉税风险。
以房抵债属于债务重组行为，现行企业会计准则对非现金资产抵债等业务，引入了“公允价值”计量属性，改变了债务重组损益的确认方法。
本文结合税法和企业会计准则的相关规定，通过案例分析房地产开发企业以房抵债的涉税问题及会计处理，为企业规范操作提供借鉴和参考。
一、房地产开发企业以房抵债的税务处理以房抵债是以完工的房地产抵顶欠款、银行贷款等，债务人主要涉及营业税、土地增值税、所得税的税务处理，债权人主要涉及契税的税务处理，下面以房地产开发企业以房抵债的案例进行分析：青岛市鑫都房地产开发公司（简称鑫都公司）开发的楼盘销售业绩不佳，现金流量严重不足，拖欠盛泰建筑安装公司（简称盛泰公司）工程款2300万元，逾期三年尚未归还。
2011年7月，双方经过协商，鑫都公司以新开发的一栋滞销商品房作价2200万元，抵偿盛泰公司债务，余款100万元不再偿还，商品房账面成本1500万元，市场价格2200万元，盛泰公司对该项应收账款已计提坏账准备23万元，鑫都公司和盛泰公司如何进行税务处理呢？（一）债务人营业税的处理根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函［1998］771号），单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经过双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已经发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
根据《营业税暂行条例》第五条规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
以物抵债的税收法律规定(3篇)
第1篇一、引言以物抵债，是指债务人以其拥有的财产或者其他权益抵偿债务的行为。
在现实生活中，以物抵债是一种常见的债务履行方式。
然而，以物抵债涉及到的税收问题较为复杂，因此，我国税收法律规定了一系列关于以物抵债的税收政策。
本文将围绕以物抵债的税收法律规定，从债务人的角度出发，分析相关税收政策及其影响。
二、以物抵债的概念及分类（一）概念以物抵债，是指债务人以其拥有的财产或者其他权益抵偿债务的行为。
具体而言，债务人将其拥有的财产转让给债权人，以抵消债务。
（二）分类1. 动产抵债：债务人以其动产（如车辆、设备等）抵偿债务。
2. 不动产抵债：债务人以其不动产（如房屋、土地等）抵偿债务。
3. 有价证券抵债：债务人以其持有的有价证券（如股票、债券等）抵偿债务。
4. 其他权益抵债：债务人以其拥有的其他权益（如知识产权、股权等）抵偿债务。
三、以物抵债的税收法律规定（一）增值税1. 债务人将动产抵债，应当按照抵债时动产的市场价值计算增值税。
2. 债务人将不动产抵债，应当按照抵债时不动产的市场价值计算增值税。
3. 债务人将有价证券抵债，应当按照抵债时有价证券的市场价值计算增值税。
（二）企业所得税1. 债务人以动产抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
2. 债务人以不动产抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
3. 债务人以有价证券抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
4. 债务人以其他权益抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
（三）个人所得税1. 债务人以动产抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
2. 债务人以不动产抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
3. 债务人以有价证券抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
4. 债务人以其他权益抵债，其抵债所得应当计入应纳税所得额。
（四）其他税收1. 债务人以动产抵债，涉及到的关税、消费税等税收，应当按照抵债时动产的市场价值计算。
2. 债务人以不动产抵债，涉及到的土地增值税、契税等税收，应当按照抵债时不动产的市场价值计算。
详解“以房抵债”
详解“以房抵债”蒋阳光原著部分内容由纤手拨云略作了修订一、“以房抵债”简介1、“抵债房”的原因“抵债房”（也称“抵账房”），是房地产市场中的一个特例，通常就是低于市场价格房源的代名词。
打开各地的二手房广告，最吸引眼球的恐怕就是“抵债房”了。
所谓“抵债房”，在本文中指开发商将自己开发的房屋作价偿还对债权人的到期债权，由债权人（以下称为“被抵债方”）负责出售的房屋，产生的原因有很多种：⑴目前最主要的原因就是资金链出现了问题，只能以房抵债；⑵开发商利用自己甲方的强势地位，签订合同伊始就明确，付款方式为部分货币部分房屋，房屋的比例20%至50%不等；⑶开发商在银行抵押贷款，不能按期支付本金和利息，只能以房抵债；⑷开发商进行动迁，约定动迁款后以房抵债。
其他。
2、“抵债房”的对象通过其产生的原因可以看出，“抵债房”发生最多的分别是施工单位、材料商、广告商、代理商、银行以及被动迁方。
由于对象不同，“抵债房”的运作方式也不同，有的干脆直接委托开发商（售楼处）对外销售，有的委托中介代理公司对外销售，有的通过法院或者拍卖行对外销售。
为陈述方便，以下将实际购买“抵债房”的主体称为“实际购买人”。
3、以房抵债的操作模式由于二手房交易税费的存在，除了法院拍卖以外，其他形式的抵债房都尽量通过开发商直接签署商品房合同并开具销售发票。
当然了，有区别的就是由于企业的法律意识不同，财务人员参与的深度不同，操作模式也不完全一样：⑴有的开发商直接与被抵债方指定的实际购买人签署商品房销售合同，实际上形成了“一房两卖”，存在一定的法律风险；⑵有的开发商要求被抵债方出具授权委托，并承诺所有的法律纠纷与自己无关；⑶有的开发商修改原抵债协议，重新签署三方协议，避免存在可能存在的法律和税务纠纷；⑷有的开发商在抵债房的时候，签署优先购买协议，被抵债方按照该协议对外转让，最终由开发商同实际购买人签署商品房销售合同。
至于哪种方式最佳，需要根据企业的自身情况，做出最适合自己的选择。
以房抵债涉及纳税时间及交易价格问题
以房抵债纳税时间及交易价格问题
某企业于2000年与其债权人签订“以房抵债”协议，但未办理房产过户登记。
双方现今对以房抵债合同无异议，如现今办理过户手续，是按签订以房抵债时的价格交纳营业税、企业所得税，还是按现在的公允价交纳增值税、土地增值税、企业所得税？
答：所谓“以房抵债”，应视同销售不动产征税，其纳税义务发生时间应当是合同履行时，而不是合同签订时，但计税依据应是合同约定的交易价格即抵偿债务的金额。
如果合同签订之日的公允价明显高于抵偿债务金额的且无正当理由的，税务机关有权合理调整。
在按上述办法处理时，企业应向税务机关提供“以房抵债协议”及公证书（若有）、书面说明长期不办理房产过户的原因。
以房抵债如何进行财税处理【会计实务经验之谈】
以房抵债如何进行财税处理【会计实务经验之谈】【导读】目前，房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍，尤其是以房屋抵债尤为突出。
但在税收计算上，还有许多不明确的事项。
笔者现就实际工作中遇到的问题，发表些见解，供大家参考并欢迎指正。
以房抵债在会计处理上，一般来说应按债务重组处理。
债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。
也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。
所以债务重组不仅包括非等价偿债还包括等价偿债。
但要注意的是，如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于债务重组。
按现行债务重组准则规定，以非现金资产清偿债务的具体会计处理是：一是以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失；债权人应按重组债权的账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。
如果涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的入账价值。
现实情况，房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。
房开企业开发的房屋多属于存货。
债务人以房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
二是债务人以房屋作存货清偿债务的会计处理。
（1）以房屋存货清偿债务的，债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货，将债务账面价值扣除营业税及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。
（2）受让的房屋一般作为固定资产管理的，人应按债权的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。
受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。
这里债权人应支付的相关税金一般是指契税，而产权转移书据的印花税应在管理费用中体现。
三是在实际工作中，存在不同观点主要是如何确定房屋营业额的问题。
以房抵债怎样确定计税价格
以房抵债怎样确定计税价格问：我公司主营房地产开发业务，xx年欠一家建安公司工程款1000000元。
由于我公司开发的房产销售情况不好，导致目前现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款。
xx年3月，经与建安公司协商，我公司以开发的两套商品房作价1000000元抵偿对方的债务。
该商品房的账面成本为800000 元，市场价格约1200000元。
请问这笔业务该如何进行纳税申报，如何进行会计处理？某房地产开发有限责任公司会计答：以房产抵偿债务，属于债务重组的一种方式，主要涉及流转税和所得税。
一、营业税方面根据《营业税暂行条例》的规定，以房产抵偿债务应视同销售不动产，按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
但是，营业税的计税价格该如何确定呢？这里有两种选择：一种选择是，计税价格等于市场价格1200000元。
依据是《营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；核定计税价格＝营业成本或工程成本×÷。
由于你公司两套商品房的市场价格为1200000元，如果按1000000元作价，则属于价格明显偏低。
另一种选择是，计税价格等于双方的作价1000000元。
以商品房抵偿债务可以分解为销售不动产和清偿债务两笔经济业务。
依据《营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，可以看作你公司先是销售商品房，取得价款1000000元，然后再将取得的价款1000000元用于偿付欠款。
两种处理方式看起来似乎都有道理，让我们来作进一步分析。
第一种处理方式是按市场价格计征营业税，只要是转让同样的商品房，其税负都是相同的，不会因为企业间作价的不同而导致税负不同。
通过法院拍卖取得的房屋契税计税依据
问题：我企业通过拍卖⾏拍得⼀套抵债的房屋，该房屋是法院通过拍卖⾏拍卖的，最后的实际成交价格低于市价的平均交易价格，我应按哪个⾦额来确定契税的计税依据？
答：吉地税发[2008]38号⽂件第七条关于以房屋、⼟地抵债计税依据问题的规定：
以房屋、⼟地抵债是⼀种特殊形式的买卖关系，根据不同情形，其契税计税依据为债权⼈与债务⼈签订的有效合同上约定的以房屋、⼟地抵顶的债务额或法院判决书上明确的抵债额或拍卖的实际成交价格。
提⽰：上述⽂件为2008年4⽉8⽇实⾏，您应按实际成交价格来计征契税。
以物抵债后房产再次转让计税基础(3篇)
第1篇一、引言在我国的税收体系中，房产交易是一个重要的税源。
随着经济的发展和房地产市场的繁荣，房产交易涉及的税收问题日益复杂。
其中，以物抵债后房产再次转让的计税基础问题，是近年来税务实践中较为常见且争议较大的问题。
本文将从以物抵债的概念入手，分析以物抵债后房产再次转让的计税基础，探讨相关税收政策及实务操作。
二、以物抵债的概念及特点1. 概念以物抵债，是指债务人在无力偿还债务的情况下，将其拥有的财产权益转移给债权人，以清偿债务的一种方式。
在房产交易中，以物抵债通常是指债务人将名下房产转移给债权人，以清偿债务。
2. 特点（1）债务人的财产权益转移给债权人，以清偿债务；（2）债务人不再承担债务责任；（3）债权人取得财产权益，享有相应的权利和义务。
三、以物抵债后房产再次转让的计税基础1. 计税基础的概念计税基础，是指在计算应纳税所得额时，确定资产或负债的计税价值的基础。
在房产交易中，计税基础是计算房产转让所得（或损失）的关键。
2. 以物抵债后房产再次转让的计税基础（1）原债务人的计税基础以物抵债后，原债务人将房产转移给债权人，其计税基础为：原计税基础 = 房产的原价值 - 房产的原折旧其中，房产的原价值是指房产取得时的成本；房产的原折旧是指房产在使用过程中按照规定计提的折旧。
（2）债权人的计税基础以物抵债后，债权人取得房产，其计税基础为：债权人的计税基础 = 原债务人的计税基础 + 债权人支付的款项其中，债权人支付的款项是指债权人取得房产时支付的现金或其他等价物。
3. 再次转让的计税基础以物抵债后，房产再次转让的计税基础为：再次转让的计税基础 = 债权人的计税基础 - 房产在转让时的折旧四、税收政策及实务操作1. 税收政策我国《个人所得税法》及《企业所得税法》等相关法律法规对房产交易计税基础有明确规定。
以物抵债后房产再次转让，应按照以下规定计算应纳税所得额：（1）个人所得税：以房产的转让所得减去原债务人的计税基础、房产转让时的折旧以及合理费用后的余额为应纳税所得额；（2）企业所得税：以房产的转让所得减去债权人的计税基础、房产转让时的折旧以及合理费用后的余额为应纳税所得额。
以房抵债的会计处理
以房抵债的会计处理摘要：1.房抵债的定义和背景2.房抵债的会计处理方法3.房抵债的会计处理案例4.房抵债的会计处理注意事项正文：【房抵债的定义和背景】房抵债，即以房产作为抵押物来偿还债务。
这种方式在我国近年来尤为常见，特别是在房地产市场高度发展的背景下。
当债务人无法以货币资金偿还债务时，可以通过将房产转移给债权人，或者将房产的产权作为抵押，以偿还债务。
这种方式在债务人和债权人之间建立了一种新的债权债务关系。
【房抵债的会计处理方法】在会计处理上，房抵债需要分别考虑债务人和债权人的会计处理。
对于债务人，其会计处理主要是将房产的公允价值作为债务的清偿，同时将房产的账面价值作为资产的减少。
具体的会计分录为：借：应付账款（或其他债务科目），贷：固定资产清理（房产的账面价值），公允价值变动损益（公允价值与账面价值的差额）。
对于债权人，其会计处理主要是将收到的房产作为固定资产或者投资性房地产进行账务处理，同时将债权作为资产的增加。
具体的会计分录为：借：固定资产（或投资性房地产）（房产的公允价值），贷：应收账款（或其他债权科目）。
【房抵债的会计处理案例】例如，A 公司欠B 公司100 万元，A 公司拥有价值150 万元的房产，双方协议以该房产抵消债务。
在这种情况下，A 公司的会计处理为：借：应付账款100 万元，贷：固定资产清理100 万元，公允价值变动损益50 万元。
B 公司的会计处理为：借：固定资产150 万元，贷：应收账款100 万元。
【房抵债的会计处理注意事项】在进行房抵债的会计处理时，需要注意以下几点：1.确定房产的公允价值，公允价值的确定需要根据市场情况，如果市场价格波动较大，可能需要进行评估。
2.对于债务人和债权人，都需要根据会计准则进行准确的会计分录，避免账务处理错误。
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以房抵债怎样确定计税价格
问：我公司主营房地产开发业务，xx年欠一家建安公司工程款1000000元。
由于我公司开发的房产销售情况不好，导致目前现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款。
xx年3月，经与建安公司协商，我公司以开发的两套商品房作价1000000元抵偿对方的债务。
该商品房的账面成本为800000 元，市场价格约1200000元。
请问这笔业务该如何进行纳税申报，如何进行会计处理？
某房地产开发有限责任公司会计
答：以房产抵偿债务，属于债务重组的一种方式，主要涉及流转税和所得税。
一、营业税方面根据《营业税暂行条例》
的规定，以房产抵偿债务应视同销售不动产，按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
但是，营业税的计税价格该如何确定呢？这里有两种选择：一种选择是，计税价格等于市场价格1200000元。
依据是《营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类
应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；核定计税价格＝营业成本或工程成本×÷。
由于你公司两套商品房的市场价格为1200000元，如果按1000000元作价，则属于价格明显偏低。
另一种选择是，计税价格等于双方的作价1000000元。
以商品房抵偿债务可以分解为销售不动产和清偿债务两笔经济业务。
依据《营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，可以看作你公司先是销售商品房，取得价款1000000元，然后再将取得的价款1000000元用于偿付欠款。
两种处理方式看起来似乎都有道理，让我们来作进一步分析。
第一种处理方式是按市场价格计征营业税，只要是转让同样的商品房，其税负都是相同的，不会因为企业间作价的不同而导致税负不同。
从公平税负的角度来看，这样计算防止了纳税人利用较低的作价来减少纳税。
因此，从理论上讲，应当采用市场价格作为营业税的计税依据。
但是在实务操作上，第一种处理方式的法律依据却不充足，其依据是“纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按顺序核定其营业额”。
在此，要注意的是核定营业额的前提是价格明显偏低并且无正当理由。
你公司现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款，只得采用以商品房抵偿的
方式，并且对方也已经接受，说明你公司将商品房作价偏低有比较充分的理由，这就不符合税法规定的采取核定营业额的条件。
因此，不能采取市场价格，而应按照双方的作价来计算缴纳营业税，你公司应缴营业税：1000000×5%＝50000。
二、企业所得税方面依据《企业会计准则-债务重组》的规定，你公司以商品房偿还债务，应将该商品房的账面价值和相关税费之和与应付债务账面价值的差额，作为资本公积或者作为损失计入当期损益。
暂不考虑城建税、教育费附加和其他税费，应计入资本公积的金额：1000000－800000－50000＝150000。
借：应付账款-某建安公司1000000
贷：库存商品800000
应交税金-应交营业税50000
资本公积-其他资本公积150000.
按照《企业债务重组业务所得税处理办法》的规定，你公司以商品房偿还债务，应当分解为按公允价值销售该商品房，再以相当于该公允价值的金额偿还债务两笔经济业务进行所得税处理，分别确认商品房转让所得和债务重组所得。
按公允价值销售商品房的转让所得：1200000－800000－50000＝350000；
以相当于该商品房公允价值的金额偿还债务的债务重组所得：1000000－1200000＝－200000；你公司以房抵债业
务的所得：350000－200000＝150000。
由上看出，对于这笔业务会计上不确认收益，而税务上确认所得150000元，会计处理比税务处理少计所得150000元，与该笔会计分录中“资本公积-其他资本公积”科目的金额相同。
因此，你公司在申报xx年企业所得税时，应调增应纳税所得额150000元。
需要注意的是，本例中营业税的计税价格采用的是双方的作价，而企业所得税计算过程中采用的则是市场价格，两者并不一致。