拿地投资拓展报批报建实战策略
房地产土地拓展方案
房地产土地拓展方案一、引言房地产行业是现代社会中的重要产业之一，其发展直接关系到城市的建设和经济的增长。
土地作为房地产项目的基础资源，其合理利用和拓展对于房地产企业的发展至关重要。
本文将介绍一种房地产土地拓展方案，旨在帮助房地产企业寻找和利用合适的土地资源，实现可持续发展。
二、土地资源调查在进行土地拓展之前，房地产企业需要进行一系列的土地资源调查工作。
这些工作主要包括以下几个方面：1. 市场分析通过对目标城市的房地产市场进行分析，了解当地的土地供需情况、竞争态势和发展潜力等。
2. 法律法规研究了解目标城市的土地规划、土地使用政策和相关法律法规，确保企业在拓展土地的过程中遵守当地法律。
3. 土地调查通过对目标土地的实地勘察和测量，了解土地的地形地貌、土地质量和周边环境等情况，为后续设计和规划提供基础数据。
4. 风险评估对可能涉及到的风险进行评估，包括政策风险、环境风险、市场风险等。
根据风险评估结果，及时调整拓展计划，降低风险。
三、土地拓展策略在完成土地资源调查后，房地产企业可以根据实际情况制定相应的土地拓展策略。
以下是一些常用的土地拓展策略：1. 市区更新通过对市区老旧建筑的改造和更新，开发新的住宅和商业用地，实现土地的再利用和增值。
2. 城市扩张在城市周边地区寻找适合开发的土地资源，进行城市的扩张和新区的建设。
3. 乡村综合开发在乡村地区寻找适合开发的土地资源，进行乡村旅游、度假村等综合开发项目。
4. 跨区域合作与周边地区的农村集体经济组织或政府合作，进行跨区域的土地整合和开发。
5. 资产置换通过与其他企业或个人进行土地资产的置换，获取更加合适的土地资源。
四、可持续发展考虑在进行土地拓展的过程中，房地产企业应该注重可持续发展，保护生态环境和社会利益。
以下是一些可持续发展的考虑：1. 生态保护在土地开发过程中，合理保护和利用当地的自然资源，尽量减少对生态环境的破坏。
2. 社区参与积极与当地社区进行沟通和合作，充分听取社区居民的意见和建议，确保土地开发与当地的发展需求相匹配。
拿地项目建议书的战略定位与发展策略
拿地项目建议书的战略定位与发展策略一、引言拿地项目作为一个重要的房地产开发环节，在决策过程中需要有清晰的战略定位和发展策略。
本文将针对拿地项目的特点和要求，提出相关的战略定位与发展策略，以期能为开发商提供有价值的意见和建议。
二、拿地项目特点分析1. 竞争激烈：市场上房地产项目竞争激烈，开发商需有独特的定位来吸引买家和投资者。
2. 风险高：拿地项目涉及大量资金、土地政策、市场变动等多种风险因素，开发商需要科学合理地评估风险并采取相应措施。
3. 长远规划：拿地项目通常涉及多年的规划和开发过程，开发商需要具备持久发展的战略眼光。
三、战略定位根据拿地项目的特点和市场需求，我们建议将战略定位分为以下几个方面：1. 区域定位：根据城市整体规划和土地资源分布情况，选择适合项目发展的区域。
考虑到交通便利性、配套设施、人口规模等因素。
2. 市场定位：确定目标市场，根据目标市场的需求和消费能力，精确定位产品定位，包括产品类型、户型面积、价格档次等。
3. 品牌定位：树立独特的品牌形象，通过提供高品质的产品、优质的服务等方式树立品牌价值，吸引潜在客户。
4. 周边配套定位：考虑项目附近的教育、医疗、商业等基础设施，提供更舒适、便利的生活环境，增加项目的吸引力。
四、发展策略基于战略定位，我们提出以下发展策略，以帮助开发商顺利建设和推进拿地项目：1. 细分市场：根据不同的市场需求，开发商可以在目标区域内建设不同风格和档次的项目，满足不同人群的需求。
2. 与政府合作：与当地政府保持良好的合作关系，争取政府的支持和配套政策，降低政策风险和推动项目进程。
3. 建立项目联盟：与其他相关行业的开发商建立合作伙伴关系，共同打造更完善的配套设施，提升整体项目的价值。
4. 强化团队建设：建立高效协作的团队，包括规划设计、营销销售、工程施工等多个方面，确保项目顺利进行。
5. 建立良好的售后服务：项目交付后，开发商可提供周到的售后服务，增加客户满意度，并提高口碑推广效果。
工程建设项目拿地即开工审批实施方案
工程建设项目拿地即开工审批实施方案第一章引言引言部分需要对工程建设项目拿地即开工审批实施方案进行整体概述，并介绍方案的目的和背景。
可以包括以下内容：1.1 项目背景介绍工程建设项目拿地即开工审批的背景和必要性。
可以从我国城市化进程的加速、土地资源有限以及工程建设项目的紧迫性等方面进行阐述。
1.2 目的与意义明确工程建设项目拿地即开工审批实施方案的目标和意义，包括提高土地利用效率、缩短项目建设周期、促进经济发展等方面的好处。
1.3 方案编制依据列举相关的法律法规、政策文件和规划文件作为方案编制的依据，包括国家层面和地方层面的相关文件。
第二章工程建设项目拿地即开工审批概述在第二章中，对工程建设项目拿地即开工审批的内容、程序和流程进行详细概述。
可以包括以下内容：2.1 审批范围明确工程建设项目拿地即开工审批的范围，包括适用的项目类型和规模。
2.2 审批程序详细介绍工程建设项目拿地即开工审批的程序，包括审批申请、审批材料准备、审批机关的受理和审批结果等环节。
2.3 审批流程描述工程建设项目拿地即开工审批的流程，包括各个环节的时间节点和所需的审批前置条件。
2.4 监督与管理介绍对工程建设项目拿地即开工审批实施过程的监督与管理措施，包括监督机构的设置、相关人员的配备和监督措施的执行等。
第三章工程建设项目拿地即开工审批实施方案在第三章中，详细制定工程建设项目拿地即开工审批的具体实施方案。
可以包括以下内容：3.1 审批申请流程制定工程建设项目拿地即开工审批申请流程，明确审批申请的时间节点、需要提交的材料和申请方式。
3.2 审批材料准备列举工程建设项目拿地即开工审批所需的材料清单，并明确每份材料的要求和提交方式。
3.3 审批机关职责明确各级审批机关在工程建设项目拿地即开工审批过程中的职责和权限，确保审批工作的顺利进行。
3.4 审批时限规定工程建设项目拿地即开工审批的时限，包括审批环节的时间安排和最终审批结果的反馈。
房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护
房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护一篇：房地产项目的开发报建的外部主要工作内容：一、项目报建流程及主要审批成果二、项目设计审批（一）、设计方案审查（并联审查）1、方案预审需提供的材料：2、协办部门材料及数量：◆涉及消防事项的审查◆涉及园林绿地指标事项的审查◆ 涉及防空地下室设置事项的审查（涉及民用建筑配套建设防空地下室）◆ 涉及市政公用设施安全事项的审查（涉及危及市政公用设施安全的建设项目）◆ 涉及国家安全事项的审查◆ 涉及电力保护事项的审查◆涉及河道管理事项的审查（限河道管理范围内的建设项目）◆涉及机场空域安全管理事项的审查◆涉及无线电管理事项的审查◆环境影响评价文件审查（二）、扩初设计审查（市住建局并联审查，各区、县住建局有差异）1、初步设计预审需提交的申请材料2、主办部门所需要的材料：（1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）；（2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘；（3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告；3、协办部门提供的材料：◆消防所需申请材料：◆园林部门所需申请材料：◆气象部门所需申请材料：◆人防部门所需申请材料：◆市政部门要求的申请材料：◆交通部门所需申请材料：（三）、建设工程施工图审查备案第一部分（综合篇）第二部分（消防专篇）第三份（节能专篇）三、项目工程办证（一)、建设用地规划许可证的办理（二)、项目核准（三)、建设工程规划许可证办理（四)、建设工程施工许可证办理（五)、建设工程预售许可证办理（六)、建设工程备案证办理●建设工程竣工验收备案四、项目工程招标（七)、建设工程招标报建（八)、建设工程招投标情况备案（九)、建设工程施工合同备案五、项目专项审查（十)、平基土石方专项工程（十一)、高切坡治理专项工程（十二)、建筑装饰专项工程六、项目施工报监（十三)、建设工程质量监督报监（十四)、建设工程施工临时占道、开口办理（十五)、移植行道树办理（十六)、人防设施损坏报批七、项目行政管理（十七)、房地产开发项目资本金管理（一)、房地产开发项目手册管理三、项目验收（二)、项目规划专项验收管理（三)、项目消防专项验收管理（四)、项目环保专项验收管理（五)、项目防雷专项验收管理（六)、项目园林专项验收管理（七)、项目节能专项验收管理（八)、项目竣工验收管理（九)、项目档案资料管理四、总结要点及相关案例：1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质3、总平面审查阶段4、管线综合审查、排水许可证5、单体审查、建筑工程规划许可证6、消防和人防专项审查7、节能审查、施工图审查8、渣土和建筑垃圾排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可9、质量监督、安全监督10、施工招投标、监理报建11、施工许可证12、放线、验线13、预售许可证14、关于预售中的土地解押15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼16、潜规则概要第二篇：房地产项目的开发前期的内部主要工作内容：一、项目前期阶段1、建设工程规划许可证（规划局）（1）、施工图最终蓝图完成（公司）并通过图审（2）、建筑工程规划许可证（规划局）（3）、目标成本审核通过（公司）（4)、项目预算审核通过（公司）2、开发项目的前期工作流程、完成标志、控制要点及主要风险：3、项目可行性研究报告（公司）4、项目定位报告（公司）（1）市场定位、客户定位、产品定位、价格定位（2）、经济测算（3）、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流2、国有土地使用权证（国土局）3、建设用地规划许可证（规划局）（1）、建筑方案设计通过（公司）（2）、方案文本报规通过（规划局）（3)、项目投资概算（公司）5、建筑工程施工许可证（建设局）6、项目开工（公司）:项目开工主要流程7、样板区开放（公司）:样板区开放主要流程8、预售许可证（房管局）案例：预售许可证办理所需资料(1)、项目亮相（公司）(2)、项目开盘（公司）项目前期阶段小结：核心工作：项目定位、方案设计、预售许可证获取关键性节点：五证的获取、样板区开放最主要影响因素：1、拆迁影响项目启动时间；2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复；3、报规报建工作推进缓慢；4、设计单位履约能力。
拿地项目建议书的项目策划与实施计划
拿地项目建议书的项目策划与实施计划项目背景和目标：本次项目旨在顺利完成土地的拿地工作，并对接下来的项目实施进行全面策划与规划。
通过精确的项目策划与实施计划，确保项目的顺利进行，达到预期目标。
一、项目概述拿地项目是指公司在寻找合适的土地用于开展新的房地产开发或投资项目的过程。
拿地项目通常包括市场调研、土地评估、谈判、合同签订等环节。
本次项目的拿地目标是寻找一块位于城市中心商业区的土地，用于开发高档写字楼项目。
二、项目策划2.1 市场调研在进行拿地项目之前，必须进行充分的市场调研，了解当前商业地产市场的供需情况和发展趋势。
通过对市场细分的调查和分析，找到最有潜力的拿地目标区域。
2.2 土地评估拿地的关键在于选择合适的土地。
土地评估需要综合考虑土地位置、规划条件、开发潜力、价格等因素。
通过相关专业评估机构对目标土地的可行性和投资回报进行评估，为项目拿地提供科学依据。
2.3 谈判与合同签订拿地项目涉及大量的谈判和合同签订工作。
在拿地过程中，需要与土地出让方进行充分的谈判，争取最佳的拿地条件和价格。
谈判达成一致后，签订明确的土地购买合同或者土地租赁合同，确保项目权益得到保障。
三、项目实施计划3.1 项目组织与管理建立拿地项目团队，明确各成员的职责和任务。
项目经理负责整体协调和管理，各成员根据职责完成相应的工作。
项目组织结构清晰，沟通高效，确保项目的顺利进行。
3.2 时间节点安排在项目实施过程中，制定详细的时间节点安排，确保每个环节按时完成。
包括市场调研、土地评估、谈判、合同签订等各个阶段的时间安排，并设立里程碑，监控整个项目的进度。
3.3 风险管理项目实施中可能会面临各种风险，包括市场风险、土地争议风险、合同风险等。
项目团队要及时识别和评估风险，并制定相应的应对措施，降低风险对项目的影响。
3.4 资源调配与预算控制合理调配项目资源，包括人力、物力和财力等，确保项目实施过程中的资源充足。
同时，对项目预算进行细致的控制，确保项目的经济效益。
拿地策划方案
拿地策划方案拿地策划方案如下：一、地块分析1. 地理位置：地块位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
2. 地形地势：地块为平整土地，无明显地质缺陷。
3. 周边环境：地块周边居民区密集，商业氛围浓厚，适合商业开发。
二、市场调研1. 目标群体：面向城市中高端消费群体，定位为高端商业综合体。
2. 竞争分析：分析周边商业竞争格局，找到差异化竞争点。
3. 潜在需求：调研城市目标消费群体的潜在需求，确定产品特色和定位。
三、拿地策略1. 确定规划方向：根据市场需求确定商业综合体规划方向和功能布局。
2. 土地谈判：与土地所有者进行谈判，争取合理价格的土地收购。
3. 土地使用：确定土地使用权并审核相关手续。
四、发展规划1. 商业定位：以高端商业为核心，结合文化创意和休闲娱乐等多元化业态。
2. 开发策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的开发策略和时间表。
3. 运营规划：组织专业团队进行综合规划，包括物业管理、市场营销等。
五、风险控制1. 市场风险：定期进行市场调研，及时调整经营策略以降低市场风险。
2. 合规风险：严格遵守土地使用规定、人才政策等相关法律法规，降低合规风险。
3. 投资风险：制定合理的资金运作计划，降低投资风险。
六、经营规划1. 品牌打造：结合商业定位，打造独特品牌形象，提升商业知名度。
2. 营销策略：根据产品特色和目标消费群体，制定合理营销策略，吸引客流。
3. 客户服务：提供优质的客户服务，吸引并保留忠诚客户。
七、总结与展望通过以上拿地策划方案，我们将目标定位于打造高端商业综合体，通过市场调研和发展规划，实现商业价值最大化。
在风险控制和经营规划方面，我们将持续优化运营策略，以确保项目的持续、稳定发展。
地产投资拓展活动策划方案
地产投资拓展活动策划方案第一部分：活动背景分析1.1 市场背景分析随着人口的增长和城市化的进程，中国地产市场持续繁荣。
然而，随着市场的增长，竞争也变得越来越激烈，地产企业需要通过各种拓展活动来增强品牌知名度、扩大市场份额。
1.2 活动目标通过地产投资拓展活动，提高公司品牌知名度和形象，扩大客户基础，增加销售额。
第二部分：项目策划2.1 活动策划时间和地点活动策划进行一个月的准备期，活动在一个适当的季节进行。
地点选择在一个具有代表性和吸引力的城市，例如知名旅游城市。
2.2 活动主题活动主题要突出地产投资的重要性和市场潜力，例如“城市未来之星：地产投资的机遇与挑战”。
2.3 活动规模活动规模不宜过大，以保证有效的交流和沟通。
参与人数约为100人，其中包括地产企业高管、行业专家、投资机构代表和潜在客户。
2.4 活动内容和流程活动内容和流程应包括以下几个方面：2.4.1 主题演讲邀请知名地产投资专家和行业领袖发表主题演讲，介绍当前地产投资市场的发展趋势、机遇和挑战。
2.4.2 圆桌讨论组织地产投资专家、行业领袖和投资机构代表进行圆桌讨论，深入探讨地产投资的前景、策略和风险。
2.4.3 投资项目展示邀请地产企业代表介绍自己的投资项目，并与潜在客户进行面对面的交流和洽谈。
2.4.4 现场互动环节设置互动环节，例如问答环节、抽奖环节等，增加活动的趣味性和参与度。
2.4.5 晚宴在活动结束时，举办一场豪华晚宴，为参与者提供一个社交交流的机会。
第三部分：活动推广和宣传3.1 媒体合作与知名媒体合作，利用其影响力进行活动宣传和报道。
例如，邀请媒体记者参加活动，提前发布活动新闻稿。
3.2 社交媒体宣传利用微博、微信等社交媒体平台，发布活动信息和预告，吸引目标受众的关注和参与。
3.3 直邮邀请函向目标受众发放精美的直邮邀请函，邀请他们参加活动，提高活动的关注度和参与度。
3.4 广告宣传在城市的主要商业区、交通枢纽等地方，放置户外广告，大力宣传活动。
【投资】项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团).
公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
公司战略布局
拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的 直接控制权。
公司战略布局
拿地策略：
□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面
是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况 以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。
□ 执行层面——如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评 估等）、地价分析及建议等方面内容。
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项
目等作为优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
公司战略布局
项目拿地策略及方式探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他
公司重点关注项目
土地一级开发的模式
北京模式 重庆模式 云南模式 武汉模式
公司重点关注项目
北京土地一级开发模式 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。
政府主导模式
企业主导型模式
公司重点关注项目
重庆土地一级开发模式
拿地 项目建议书
拿地项目建议书（正文开始）尊敬的领导：我们是一家拥有多年从业经验的房地产公司，目前我们对于拿地有着一些建议和想法，特向贵公司提出项目建议书，希望能够得到您的关注和支持。
一、市场调研在进行任何拿地项目前，一个市场调研都是不可或缺的。
我们公司已经进行了大量的市场调研工作，并且对于目标市场的需求有着清晰的认识。
我们建议，在拿地前建立一套完整的市场调研和分析体系，以便更好地把握目标市场的动态变化。
二、拿地策略拿地是项目的第一步，也是最关键的一步。
我们建议，可以考虑以下几点拿地策略：1. 地段要优：优质地段是房地产项目成败的关键，在拿地过程中需要优先选择地段优越、交通便利、周边配套完善的地块。
2. 价格要合理：拿地的同时需要根据市场情况进行价格谈判，以确保拿地价格合理，降低开发成本。
3. 优先考虑项目现金流：在进行拿地决策时，优先考虑现金流，避免项目风险。
4. 寻求政府支持：政府支持对于拿地项目至关重要，可以通过出台相关政策，提高项目拿地成功率。
三、规划设计在完成拿地之后，规划设计是项目的下一步。
我们建议，在规划设计中需要考虑以下几点：1. 项目总体定位：确定项目的定位和目标用户，制定符合市场需求的开发计划。
2. 设计理念：精细化管理是房地产项目成功的必要条件，因此规划设计要充分考虑项目的精细化管理和可持续发展。
3. 施工技术：规划设计中还要考虑施工技术，包括建筑物与基础设施施工的整体规划等。
四、市场推广项目完成后，市场推广也是非常关键的一步。
我们建议，可以从以下几个方面进行市场推广：1. 建立完善的销售体系：建立完善的销售体系是市场推广必要条件，可以通过线上线下渠道进行销售。
2. 监测竞争对手：竞争对手是市场推广的重要影响因素之一，需要对竞争对手进行监测。
3. 制定详细的线下活动计划：制定详细的线下活动计划，包括参展、户型发布及开盘等，提高项目在市场中的曝光率。
以上是我们对于拿地项目建议书的建议内容，希望能够为贵公司在项目拿地过程中提供一些有价值的意见，谢谢。
拿地策划方案
拿地策划方案项目背景拿地策划是房地产开发过程中至关重要的一环。
通过合理的拿地策划，开发商可以确保项目的可行性和盈利能力。
本文将讨论拿地策划的相关方案和策略。
1. 土地调研和选址在拿地前，进行土地调研和选址是一个必要的步骤。
这包括以下几个方面：1.1 市场调研通过市场调研了解当地的房地产市场状况，包括供需情况、价格水平、发展趋势等，以确定适合开发的地段和地块。
1.2 土地市场分析对当地的土地市场进行分析，包括土地供应量、竞争情况、成交价格等，以找到有潜力的土地资源。
1.3 环境评估进行环境评估，包括对土地的地质、水流情况、土壤质量等进行调查，以评估该地块是否适合开发。
###1.4 政策分析了解当地的土地政策和规划，包括土地用途规划、建设限制等，以确保项目的合规性和可行性。
##2. 拿地策略拿地策略是指确定适合开发商的拿地方式和策略。
以下是几种常见的拿地策略：2.1 自持开发自持开发是指开发商直接购买土地并进行开发。
这种方式可以确保开发商完全控制项目，并直接获得开发的利润。
2.2 联合开发联合开发是指开发商与土地所有者合作开发项目。
开发商可以提供资金和技术支持，土地所有者提供土地资源。
通过联合开发，开发商可以分担风险和成本，同时获得一部分利润。
2.3 平台拿地平台拿地是指通过与房地产中介机构或土地投资公司合作，以合理的价格购买土地。
这种方式可以降低拿地成本并减少市场竞争的风险。
2.4 土地竞拍土地竞拍是指参与土地拍卖或竞标，以尽可能低的价格获得土地。
这需要开发商有一定的资金实力和快速决策的能力。
3. 拿地流程拿地流程指拿地过程中的关键步骤和流程。
以下是一般的拿地流程：###3.1 筹备阶段在筹备阶段，开发商应制定拿地策略和方案，并进行预算和市场分析。
同时需要准备相关的资金和人力资源。
###3.2 土地调查在土地调查阶段，开发商应深入调查选定的土地，包括测量、环境评估、法律审查等。
这些调查将有助于确定土地的可行性和开发潜力。
房地产开发报建实操经验分享
房地产开发报建实操经验分享作为房地产开发行业重要环节之一，报建是指在开发项目前，需要进行包括规划审批、用地审批、建设工程规划许可证、施工许可证等多个环节的申报审批过程。
报建是房地产开发的无可避免步骤，对于开发企业来说，高效的报建过程可以有效地缩短项目建设周期、提高项目投资回报率，因此必须要对报建执行实操方案。
一、报建前准备在进行报建前，需要先进行项目前的规划研究和市场分析，以确认最终的设计方案，这样既可以避免在后续的报建过程中需要不断修改，浪费大量时间和财力，也可以避免因为规划和设计上不合理导致审批不通过等问题。
另外，在报建前还需要对规划设施、规划用途等方面的政策法规进行了解和理解，以保证迎合政策要求。
二、主要报建环节1.用地审批用地审批是指开发项目选择土地的合法性申请。
用地审批需要提供的相关资料包括土地使用权证、征地补偿协议、项目开发方案等。
此外，需要对所选用地的区位环境进行调查，并对使用、保护、开发等方面的内容进行详细说明。
2.建设工程规划许可证建设工程规划许可以是指城市规划委员会审批委员会对开发商提交的建设项目的规划设计文件进行审查批准证明。
在申请建设工程规划许可证之前，开发商需要与建设主管部门取得联系，建立项目联络服务机制。
同时，需要向委员会提交详细的方案设计，包括建筑结构、建筑总体布局、基础设计、机电设备等内容。
3.施工许可证施工许可证是指建设主管部门颁发的一种施工许可证明，证明开发项目建设的合法性和建设的施工方案。
在申请施工许可证之前，除了需要提供上述的项目规划环节所需要的各种材料，开发商还需要对施工方案进行详细论证。
对于大型的建筑项目，还需要分阶段进行施工，对环保要求较高的项目，还需要提交环境影响评价报告等。
三、报建流程的关键点在开展报建过程时，需要注意以下几个关键环节：1.规划设计的合理性为了尽量减少在后续的报建环节中出现审批不通过的情况，开发商需要在规划设计环节中做好前期调研、综合考虑各种因素，避免规划设计上存在较大问题。
(项目管理)项目拓展与报批报建管理
山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理（项目管理）项目拓展与报批报建管理第0 页共52 页山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件目录二、项目拓展与报批报建管理 (3)项目可行性研究管理制度 (5)流程名称：项目可行性研究管理流程 (12)《项目可行性研究报告》评审意见书 (13)土地投标管理办法 (14)流程名称：土地获取流程 (18)项目投资及土地储备计划表 (20)项目信息收集及跟踪表 (22)项目定位与策划管理制度 (24)市场调研工作指引 (27)定位策划评审工作指引 (31)流程名称：项目定位与产品策划管理流程 (32)项目证照手续办理管理办法 (34)流程名称：《建设用地规划许可证》办理流程 (37)流程名称：《建设项目用地批准书》办理流程 (39)流程名称：《建设工程规划许可证》办理流程 (41)流程名称：《建设工程施工许可证》办理流程 (45)流程名称：《商品房销售（预售）许可证》办理流程 (47)流程名称：《住宅交付使用许可证》办理流程 (49)流程名称：大产证办理流程 (51)二、项目拓展与报批报建管理1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略的必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系的重要组成部分。
加强项目拓展与报批报建管理，有利于控制经营风险，有利于提高项目前期开发工作效率，有利于公司战略目标的实现。
2、本部分管理文件体现了以下指导思想：（1）项目拓展工作必须遵循公司的《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必须遵循公司年度经营计划和投资方案。
（2）公司采取“积极稳健”的市场拓展策略，加强对经营风险的预警与控制。
（3）在项目报批报建方面，公司遵照“效率优先、资源共享”的管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有利于提高工作效率、便于责任追溯为原则。
所谓“资源共享”，是指在确保“效率优先”的前提下，以有利于公共关系资源的共享为原则。
报批报建管理措施
报批报建管理措施一、引言1.1 报批报建背景及意义在我国，报批报建是建设项目前期工作的重要组成部分。
建设项目在开工前，必须依法完成规划、土地、环保等部门的审批手续，以确保项目合法合规，符合国家及地方的发展规划、土地使用和环境保护要求。
报批报建不仅有助于维护国家法律法规的严肃性，而且对保障项目顺利进行、降低投资风险具有重要意义。
1.2 报批报建管理的重要性报批报建管理是对建设项目审批过程进行有效组织和控制的活动。
通过加强报批报建管理，可以提高项目审批效率，缩短建设周期，降低项目成本，同时确保项目合规合法，避免因违规操作带来的法律风险。
因此，报批报建管理在建设项目中具有举足轻重的地位。
1.3 文档目的与结构安排本文旨在深入探讨报批报建管理措施，为建设项目提供全过程、全方位的指导。
全文共分为八个章节，依次为：引言、报批报建管理政策与法规、报批报建流程与操作要点、报批报建所需材料与要求、报批报建费用与预算控制、报批报建风险与防范措施、报批报建案例分析以及结论。
通过系统阐述报批报建管理的各个方面，为建设项目提供有益的参考和启示。
二、报批报建管理政策与法规2.1 国家相关法律法规概述我国关于报批报建的管理，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规，形成了系统的法律框架。
这些法律法规明确了报批报建的程序、标准和要求，保证了城市建设活动的合法性、规范性和有序性。
2.2 地方政府相关政策解析地方政府在贯彻国家法律法规的基础上，结合本地实际情况，出台了一系列具体的政策文件，对报批报建管理工作进行细化和落实。
这些政策内容包括项目立项、规划设计、施工许可、竣工验收等各个阶段的管理规定，旨在提高审批效率，优化审批流程，减轻企业负担。
2.3 政策法规对报批报建的指导作用政策法规的出台，为报批报建工作提供了明确的指导作用。
一方面，保障了城市建设项目的合规性，确保项目符合国家战略和城市规划要求；另一方面，规范了审批流程，提高了行政效率，降低了企业运行成本。
项目拓展与报批报建管理讲义
山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件二零一一年六月八日目录二、项目拓展与报批报建管理 (3)项目可行性研究管理制度 (4)流程名称：项目可行性研究管理流程 (12)《项目可行性研究报告》评审意见书 (13)土地投标管理办法 (14)流程名称：土地获取流程 (18)项目投资及土地储备计划表 (19)项目信息收集及跟踪表 (21)项目定位与策划管理制度 (23)市场调研工作指引 (26)定位策划评审工作指引 (30)流程名称：项目定位与产品策划管理流程 (31)项目证照手续办理管理办法 (33)流程名称：《建设用地规划许可证》办理流程 (36)流程名称：《建设项目用地批准书》办理流程 (38)流程名称：《建设工程规划许可证》办理流程 (40)流程名称：《建设工程施工许可证》办理流程 (44)流程名称：《商品房销售（预售）许可证》办理流程 (46)流程名称：《住宅交付使用许可证》办理流程 (48)流程名称：大产证办理流程 (50)二、项目拓展与报批报建管理1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略的必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系的重要组成部分。
加强项目拓展与报批报建管理，有利于控制经营风险，有利于提高项目前期开发工作效率，有利于公司战略目标的实现。
2、本部分管理文件体现了以下指导思想：（1）项目拓展工作必须遵循公司的《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必须遵循公司年度经营计划和投资方案。
（2）公司采取“积极稳健”的市场拓展策略，加强对经营风险的预警与控制。
（3）在项目报批报建方面，公司遵照“效率优先、资源共享”的管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有利于提高工作效率、便于责任追溯为原则。
所谓“资源共享”，是指在确保“效率优先”的前提下，以有利于公共关系资源的共享为原则。
3、鉴于获取项目用地的方式（有投标、竞拍、股权受让等方式）不同及项目在不同城市的具体报批报建政策、手续有一定差异，鉴于项目前期工作变动性较大，不可控因素较多，遵照“逾繁就减、突出重点”的原则，本部分内容包括以下制度文件：项目可行性研究管理、土地投标管理、项目证照手续办理管理等。
土地拓展拿地策略
，计容7.7万平 楼面价5000，住宅价格11000
含浦地块： 招拍挂，住宅，容积率2.5，76亩，计
容12.7万平，楼面价3500，住宅价格 8500
汇报完毕
1、土地市场火热：2019年至今，已成交涉宅地12宗（8宗熔断摇号，4宗勾地性质），成交建面222万平，楼 面均价4553元/平； 2、住宅市场回暖明显：2019年至今，商品住宅供应235万平，成交344万平，成交均价9010元/平，库存1062 万平，去化周期8.8月 ； 3、房产政策依旧严苛：土地财政依赖度低（土地出入金占财政收入约30%，全国排名倒数），调控严格，限购、 限售、限价、限贷，高度政治敏感性； 4、二手房倒挂：长沙市区新房价格与二手房价差在2000元/平以上。
某公司拿地策略
目长录沙基本概况
一、城市基本面：价格洼地，未来持续看好
湖南省会（单核城市）；GDP总量全国第14（1.1万亿），常住人口800万+（近三年年均增加20万+）； 城镇居民人均可支配收入破5万，中部地区首位；二产发达（以工程机械、汽车制造、新材料为主）； 轨交发达（全国性高铁枢纽中心）
二、房地产市场：土地火热、住宅回暖、政策严苛、二手房倒挂
三、周边区域选择性下沉
周边区域主要有株洲、湘潭、岳阳、益阳等，目前周边区域土地及住宅市场较为冷清，政府有意减少土地 供应，同时市场库存较大，去化风险高，土地楼面价较高，利润空间有限，房企参拍意愿不强。周边市场下沉 时建议选择核心位置地块跟进，控制去化风险。
湘江新城地铁站地块：
二手收并购，商住（30%），容积 率3.5，53亩，计容12.4万平 楼面价3800，住宅价格8000
目长录沙拿地策略
一、公开市场为主，积极参拍，熔断摇号拿地
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
缺点：各种证照从新办理（如土地使用权的过户和项目更名等） 需要新设立 项目公司来运营 交易费用可能较高（如契税、交易费等）
B.股权收购
尽职调查与股权转让\案例 案例：兼并某项目剖析
区别
股权转让方式
项目直接转让方式
实现条 只要不存在与其他主体（如土地局 如果是单个小区开发，必须完成小区
件 银行）关于股权转让的限制性约定 则 总投资量的25%以上；如果是成片
在房地产项目开发的各阶段均可 转让 开 发，必须形成三通一平或者七通
。一平、 的ຫໍສະໝຸດ 地条件。交易费 转让方：所得税、印花税；受让方 转让方：所得税、印花税、土地增值
三、当前品牌房企拿地模式及新策略研究
—如：兼并收购、合作开发等模式
当前地产企业通行的地块获取方式
1. 兼并收购 2. 招拍挂 3. 土地合作 4. 一、二级联动 5. 概念地产 6. 利用品牌优势，在三四线城市圈地 。。。。。
当前形势下，地产企业取地方向和机会分析
1 在一二线城市拿地
一二线城市投资机会.doc
课题： 面对当前形势，广大地产企业明天的奶酪在哪里？
前提： 1. 世界在07年迎来转折点——全球城镇居民达到总人口的50%。中国
2018年城镇 化率达到59.2%，我国的城镇化水平目标为70%。(发达国 家80%—100%）。广 东的城镇化水平最高，为67.8%；西藏最低，为 23.7%。
2. 在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大 。后期 应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的追求，还是房地产发 展模式的定位）
2 县域城市布局敏感点及城市布局选择
中小城市的机会.doc
1、小镇模式
▪ 案例：项目
2、 一二级联动模式
江上明珠项目前期模式
3.综合体模式
““现金流滚资产”—城市综合体建设之路2.ppt
重资产与轻资产模式
4.兼并收购模式
兼并收购流程、节点、尽调及相关问题分析
收购操作流程及注意点.doc
尽职调查与股权转让
项目收购主要流程
• 收购方案谈判； • 签订股权转让意向书、担保协 议和监管协议书；设立监管帐 户并
支付定金； • 签订股权转让合同； • 支付一定比例转让价款； • 办理工商变更； • 支付一定比例转让价款； • 项目（地块）资料交接，规划 指标优化，相关证件变更； • 支付转让余款。
A.项目收购
3.前期投资测算
项目测算模板和思路 地块静态指标（高层）.xls测算审查版.xls
4.从营销前置的视角去解读土地— “客户、产品与土地”
项目精准调研、项目建议书
项目建议书.doc
5.标杆地产投资风险控制
A.房地产企业投资体系面临的主要风险：
1. 宏观经济变动和调控 2. 土地市场竞争风险 3. 项目政策异动风险 4. 流动性和变现风险 5. 人际关系风险 6. 媒体传播系统的风险（如微博、论坛等）
房企拿地投资拓展报批 报建设实战策略
房地产项目前期投资拿地决策、风险防范 与案例研究
一、房地产项目投资动向简要分析
1.近年来政策导向和调控思路图示
2.国内标杆房企拿地近况分析
2018年1月-12月拿地排行榜.doc 剖析 2019年1-2月拿地排行榜.doc 剖析
3.未来5年房地产的投资方向与模式探索
用 印花税。
税；受让方：印花税、契税以及部
分 城市需缴的交易手续费等。
转让手 较为简单，只要签订股权转让相关 手续较为复杂，涉及到土地使用权证
续 合同并按规定办理工商变更登记即 可 的过户以及立项，建设用地规划许
，通过控股公司的经营权来直接 控制 可 证、建设工程规划许可证、施工
和管理整个项目。
许可 证等建设手续的更名等，需要
2.如何选城市--城市评价标准和指标体系
城市或区域评价标准参考.ppt
如何选城市--城市评价标准和指标体系
A.城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积/施工面积 (2) 施工面积/销售面积 (3) 预售面积/批准预售面积 (4) 房地产开发投资额/固定资产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积 (6) 商品住宅价格增幅/人均GDP增幅 (7) 投资性购买所占的比例 (8) 房价收入比 (9) 新建商品住宅空置率 (10)租金/价格比 (11)商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 (12)商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 (13)房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额
未来5年的投资地域选择
大中型品牌企业: 大城市还是中小城市？
中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式
(如城市综合体、养老型地产等）
中小企业：奶酪在哪里？——区域探讨
二、房地产项目前期投资拿地决策
1.投资拿地的理念与要素
如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精 准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。
影响因素： 1. 成本占比 2. 拿地质量 3. 项目的定位 4. 支撑力度
五大战略要素
价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、预期房价） 区位（城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城） 交通（区
域交通、地块对外交通、地块内部交通）
配套（大市政、已建或正运营的配套项目） 景观（城市风貌人文景点、自然景观、地块内景）
得到政 府主管部门的批准方可。
收购风 除项目本身的风险，还需考虑房地 项目本身的风险，如权属、手续办理
险 产项目公司的股权风险（尤其是股 权 工程建设、市场等。
转让风险）。
5.合作开发模式
合作项目的痛点及风险规避.docx 房地产企业拿地模式及应关注的法律风险.pdf
------城市评价
B.市场趋势预测定性指标 (1) 产业结构特征 (2) 民营经济发展状况 (3) 房地产开发水平 (4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 (6) 重大城市活动 (7) 重大经济发展机会
城市评价体系及技术标准
C.运作可行性指标 (1) 城区面积 (2) 常住人口 (3) 人均GDP (4) 商品住宅年销售面积 (5) 商品住宅年销售额 (6) 土地机会 (7) 政府配合效率