关于业主委员会法律地位的思考

关于业主委员会法律地位的思考

【摘要】随着我国房地产事业的发展，如今住宅小区成为人们生活的主要模式，在住宅小区内，由业主推选业主委员会进而对小区进行物业管理，已成为众多小区管理的模式，但关于业主委员会的主体地位如何，是否可作为民事主体参加诉讼，诉讼地位如何，我国现有的法律对此问题并没有明确的界定，各地现有的判决也各不相同。

【关键词】业主委员会；法律地位；诉讼地位

一、业主委员会的法律地位

业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记备案，代表业主利益实行自治管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法

管理的群众性组织。[1]在如今的住宅小区的生活模式下，物业公司、业主、业主大会、业主委员会构成日常管理的最主要的模式，是我国现有状况下人民居住环境中的最主要的组织。对于业主委员会的法律地位，我国目前的法律却未做出准确、具体的规定，导致在司法实践中出现许多不同的看法，各地的判决也不同。

在理论界，关于业主委员会的法律地位也有不同的观点，主要有以下三种：其一、业主委员会是独立的社团法人。[2]其二、业主委员会是其他组织。[3]其三、业主委员会不具有民法上的主体地位。[4]第三种观点较为合理。

首先，根据我国《民法通则》第36条的规定：“法人是具有民

事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”由此可见，作为我国法律意义上的法人，必须能够独立享有权利、承担义务，也就要求法人有独立的财产，基于此才可承担责任，这是法人独立承担责任的基础。同时，我国法律也规定，若要成为法人还必须有自己的名称，组织机构和场所且是依法成立。以此看来，业主委员会并不具备这些条件，主要是没有承担责任的财产基础。虽然说，业主委员会也会管理部分财产，如业主缴纳的用于维护共有区域的修理费用等，但这部分财产并不属于业主委员会，业主委员会不能任意支配，在面对这部分财产时，业主委员会只是管理者，其用途已经由业主规定；再者业主委员会并不能独立承担民事责任，责任是由全体业主共同承担。因此，业主委员会是独立的法人在我国现有法律条件下并不适用。尽管很多发达国家承认此模式，如法国、新加坡；美国也以判例的形式承认业主管理组织具有法人资格；但德国《住宅所有权法》和我国台湾地区《公寓大厦管理条例》均不承认业主管理组织具有法人资格。在我国现有法律的框架下并不能当然认为业主委员会具有法人资格。

其次，有观点认为业主委员会属于我国法律意义上的其他组织，但根据《民诉意见》第40条的规定，其他组织与法人在对财产的要求上是相同的，都必须要有一定的组织机构和财产。同时《物权法》第75条、《物业管理条例》第8条、第十五条也都有相关规定，住宅小区内全体业主可成立业主大会，选举业主委员会作为业主大会的执行机构，处理本小区内的物理管理活动，维护业主共同的权

益。基于此说明业主委员会是依法成立的并不为过，但根结的原因依然是业主委员会并没有独立的财产，所以并不能认为是其他组织。

最后，业主委员会并不属于我国民法关于主体规定的自然人、法人及其他组织中的任何一类这一观点比较合理。业主委员会应属于业主把本属于自身的部分权利集中赋予的管理组织，它并不具有民事主体资格，不能独立的享有权利承担义务，但它可依据业主赋予的权利范围，实施在此范围内的权利。笔者认为，业主委员会类似于班委会，班级同学经过选举产生班委会，班委会在民主集中制的指导下，组织一些活动，代表班级参加学校的某些活动，维护班级同学的利益。业主委员会同理，所有业主经过选举产生业主委员会，赋予业主委员会某些权利，在此范围内，业主委员会可代表业主参加社会活动，例如订立物业管理合同等，维护业主的权益。法律同样也赋予了业主委员会某些权利，如配合公安机关，维护小区内的治安等，同时也可要求逾期不缴纳物业费的业主限期缴纳物业费等。二、业主委员会的诉讼权利

既然上文已经表述，业主委员会不具有法律主体资格，那是否也就得出业主委员会不具有诉讼主体资格呢？笔者同意此观点，但笔者认为，这并不是说业主委员会不能参加民事诉讼。

关于业主委员会是否具有诉讼主体地位，我国各地的法院对此也有不同的理解和认识，也做出了不同的判决。如在2007年12月广州白云区发生的某小区业主委员会状告物业公司将公共绿地用

于停车场案中，在业主委员会与物业公司协商无果的情况下，业主委员会一纸诉状将物业公司告上法庭，但法院拒绝受理此案，理由是业主委员会没有诉讼主体资格。[5]相反，有的地方法院则认定了业主委员会的诉讼该主体资格，重庆市高级人法院在其审判意见中就指出：在诉讼中，业主委员会可作为原告或者被告参加诉讼，但诉讼结果由全体业主承担。

笔者认为业主委员会没有民法意义上的主体地位，也就没有民事诉讼法上的诉讼主体的资格，但业主委员会仍然有诉讼权利。此权利并不是由法律赋予，而是所有业主诉讼权利的让与。此时的诉讼权利应等同于民事诉讼法上的代表诉讼。根据《民事诉讼法》的规定，当诉讼双方的当事人中的一方为多数人时，且是相同或同一类的诉讼标的，为节省诉讼资源，提高诉讼效率，可由多数一方的当事人选举代表参加诉讼，但诉讼结果由全体当事人共同承担。

业主委员会最为诉讼的一方当事人参加诉讼就是基于代表诉讼的原理，此时的诉讼即是业主委员会作为所有业主推举的代表参加的诉讼行为，诉讼主体仍然是所有的业主，业主委员会的地位是诉讼代表。此与共同诉讼选举代表的区别则在于，共同诉讼的代表是当争议发生后，由所有当事人共同推举代表进行诉讼，维护他们的权利。而业主委员会的代表诉讼则是，在业主委员会成立之时，在业主大会上选举业主委员会的时候，业主们就将为大家共同利益的诉讼代表的资格同时赋予了业主委员会，在争议未发生之时，已经约定今后在本小区内，若发生损害小区业主共同利益的纠纷，由业

主委员会的成员作为代表进行诉讼。

对此种诉讼的范围必须明显界定，并不是小区内发生的争议都将由业主委员会进行代表诉讼，此范围的界定按照建筑物区分所有权的范围划分比较合适，即共有部分的争议纠纷的诉讼，由小区的业主委员会代表诉讼，但关于自有部分，或者部分业主共有部分的诉讼，仍由业主独立进行诉讼。这也符合最高法院的审判意见：“在物业管理方面，涉及全体业主的共同利益的，可由业主委员会在其职责住内向人民法院起诉，与物业无关的，不在此范围内，但诉讼结果仍然由全体业主共同承担。”

由于代表诉讼的资格是在争议未发生时已经赋予业主委员会，因此不可避免的出现业主委员会可能侵害业主权益，应该赋予业主对于业主委员会确实的侵权行为的撤销权，但必须限定时效，笔者认为，自业主知道或应当知道六个月内，业主对业主委员会的相关行为有撤销权。但此撤销权能否实现要有法院判决，需要业主承担举证责任。三、结语

业主通过选举出业主委员会作为业主大会的执行机构，从而实现对自有部分以外公共部分的管理权。业主委员会对管理业主共同生活的小区，解决因共有财产而产生的纠纷具有不可替代的作用。因此，明确业主委员会在法律上的地位至关重要。因此，经上文表述，笔者认为虽然我国法律并没有赋予业主委员会法律的主体地位，但根据民诉法的规定，让应该认为业主委员会有代表诉讼的资格，仍可作为诉讼的一方当事人参加民事诉讼，维护业主的合法权