关于业主委员会法律地位的思考
业主委员会的法律地位
业主委员会的法律地位业主委员会是由小区业主们选举产生的代表性组织。
它在小区管理中发挥着重要的作用，并在法律上享有一定的权益和责任。
本文将探讨业主委员会的法律地位，并阐述其在小区管理中的职责和权力。
一、业主委员会的法律基础业主委员会的法律地位主要依据《中华人民共和国物权法》和相关细则、规定。
依法设立的业主委员会是小区内的合法组织，其成立和运作必须符合法律的规定。
《物权法》第十三条明确规定了业主委员会的设立程序和权力范围，为业主委员会确立了法律地位。
二、业主委员会的职责和权力1. 代表业主意愿业主委员会作为业主代表，其首要职责是代表业主的意愿和利益。
在小区的重大事务中，业主委员会参与决策，对业主们的建议与诉求进行反馈，并维护业主的合法权益。
2. 监督小区管理业主委员会有权监督小区管理工作的执行和质量。
他们可以检查和评估物业公司的服务质量，如公共设施的维护和修缮、安全管理、绿化环境等。
若发现问题，可以提出改进建议，并与物业公司协商解决方案。
3. 管理小区共有财产业主委员会需要管理小区内的共有财产，如公共设施、共用场地等。
他们有权制定和执行相应的规章制度，确保共有财产的正常使用和维护，防止滥用和破坏。
4. 组织业主大会和业主代表会议业主委员会根据需要组织召开业主大会和业主代表会议，就小区管理和重大事项进行讨论和决策。
他们应当及时向业主通报会议内容和决策结果，并确保会议的公正、公开和民主。
三、业主委员会的权利保障为确保业主委员会履行职责和行使权力的顺利进行，法律规定了一些保障措施。
1. 物业公司必须配合物权法规定，物业公司必须配合业主委员会的工作。
物业公司应当按业主委员会的要求提供相关信息和文件，配合业主委员会履行职责。
2. 业主委员会收费根据物权法规定，业主委员会有权向业主收取管理费用，以维持其正常运转。
这些费用应合理、公开，并用于小区管理的需要。
3. 受法律保护业主委员会享有法律的保护，有权依法维护自身的利益。
关于业主委员会的法律地位的探讨
国时期 ，其 出现于周密 《 齐东野语 、 定行公 田》 中，是为了显示 与佃 主的区别 。而 《 宋刑统 》中
更有 将 所 有 权 划 分 为 动 产 的所 有权 （ 主 权 ） 不 物 与
动产所有权ｌ 业主权Ｊ ，当时的不动产就是指 田宅， 也即今天的房地产 ， 而业主就是房地产的所有者。
所提 及 。
根据 民法理论 及民法通则 的规定 ，在民事行 为主体 中 ， 可大体分为公民、 法人及其他组织 ， 但 是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与
房地产行政主管部 门登记 ，在物业管理 区域 内代 表全 体业 主 对物 业 实 施 自治管 理 物业 和维 护 全体
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近年来 ．随着城市建设速度的加快 、商品房 开发 的不 断增 多 ，物 业管理 已成 为我 国大 中城 市 住宅小区的主要管理模式。我们一般将 “ 业主委
员会 ”理 解 为 由业 主 通 过业 主大 会选举 产 生 并经
和业主委员会的法律地位和性质的问题 。即对于 业主委员会的性质 未见任何法律 、法规或规章有
决议 ，决 定成 立 法人 ，规 定名 称 和 办公处 所 ，并
在 主要 办公 处 所所 在地 进 行登 记 的 ，即成为 拥有
营利性组织 （ 如社团法人 等 ） 因为向房地产主管 ，
第 １ 卷 第 ３期 ７ ２ ０ 年 ６月 ０９
呼 伦 贝 尔学 院 学 报
Ｊ ｕｍａ ｏｆ Ｈｕｌ ｎｂ ｉｒ ｏ ｌ ｕ ｅＰ ｂ ｉｈ ｄ ｉ ｕ ｅ ２ ０ ｕ ｌ ｅ ｎ Ｊ ｎ ．０ ９ ｓ
业主委员会的法律困境与解决思路
业主委员会的法律困境与解决思路第一篇：业主委员会的法律困境与解决思路业主委员会的法律困境与解决思路一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。
因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。
困境一：业主委员会的法律地位不明确我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。
其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。
我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
”由此可见，其他组织是受我国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。
业主委员会法律地位问题探解
业主委员会法律地位问题探解摘要：业主通过业主大会（或业主代表大会）产生的业主委员会，从社会学上看，它是公民社会的一种自治组织形式；从法律上看，它是业主大会的执行机构。
但学界对其在物业管理关系中的法律地位，如它会能否具有独立的民事主体资格或法人资格，能否为业主的公共利益而成为诉讼主体等问题，一直存在争议。
本文拟对业主委员会主体资格问题之探讨并提出解决之意见。
关键词：业主委员会；执行机构；问题；建议一、问题的提出我国住房制度的改革，催生出了物业自治管理的一个新模式----以业主委员会和业主大会为主体的公共物业自治管理体制。
20世纪90年代，我国城市住宅分配制度开始改革。
开启了住宅私有化的潮流。
同住在一个商品花园小区或一幢高层住宅内的所有权人（业主）形成了这样一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。
他们对所购买的住宅享有专有权，同时对住所的公共部份也享有共有权。
从而形成了房屋产权个人专有，公用部位和共用设施、设备由业主共同共有，物业管理费用共同分摊，物业小区业主社会化等特点。
正是这些特点，需要在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。
如何有效地管理住宅小区的公共物业，使业主充分享有其建筑物区分所有权中的公共事务管理权？我国于2003年施行的《物业管理条例》以行政法规的形式，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的业主自治管理制度。
实践证明，《物业管理条例》在规范物业管理活动方面的积极效果，也显露其存在的缺陷，尤其是在业主委员会主体资格的问题上。
如，在物业管理中，业主委员会能否具有独立的民事主体资格或法人资格？能否为业主的公共利益而成为诉讼主体？它以何种身份“执行”公共物业管理事务，与物业管理公司签订民事合同？最终责任如何落实？等等。
学界争论颇大，众说纷纭。
二、业主委员会“执行机构”资格之质疑业主委员会主体资格问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权，对外代表权的问题。
论“社区业主委员会”的法律地位
论“社区业主委员会”的法律地位论文摘要“业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会是本社区的最高权力机构。
社区业主委员会在我国是不具有法律地位的，不是法律规定的民事主体的类别，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业主委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。
但是在实际生活中，业主委员会要代表全体业主与物业管理公司签定物业服务合同，不赋予业主委员会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。
社区业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，就具备了行使法定权利的基本框架。
社区业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，曾经有业主委员会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。
但是根据法律实践：依法成立的业主委员会可当原被告，诉讼风险由全体业主共同承担。
在法理上，业主委员会一经成立，它和业主就是两个不同的主体。
按照"少数服从多数"的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业主的意志。
社区业主委员会和物业管理企业之间是服务和被服务的关系。
二者的法律地位，二者之间的权利义务，在二者签订的《委托物业管理合同》中有明确规定。
业主委员会和物业管理企业之间是合同关系。
居民委员会和业主委员会都同样属于我国基层的群众性自治组织，从法律地位和其所承担的工作内容来看，在许多方面都是相同的。
居民委员会更多地带有政府的色彩。
关键词：社区业委会法律地位物业管理拥有一套属于自己的住房事许多城市居民的头等大事，在我国实行计划经济时代，房屋作为社会福利的表现形式供给，居住人只是享有居住的权利，谈不上拥有“业主”的权利，“业主委员会”的概念更是闻所未闻。
在实行市场经济体制改革之后，住房开始由“福利化”向“货币化”的过度。
可以说私有住房的出现，是“业主”和“业主委员会”产生的经济基础。
而人们的法律意识和维权意识的不断增强，则是“业主委员会”产生的思想基础。
关于业主委员会法律地位的思考
关于业主委员会法律地位的思考【摘要】随着我国房地产事业的发展，如今住宅小区成为人们生活的主要模式，在住宅小区内，由业主推选业主委员会进而对小区进行物业管理，已成为众多小区管理的模式，但关于业主委员会的主体地位如何，是否可作为民事主体参加诉讼，诉讼地位如何，我国现有的法律对此问题并没有明确的界定，各地现有的判决也各不相同。
【关键词】业主委员会；法律地位；诉讼地位一、业主委员会的法律地位业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记备案，代表业主利益实行自治管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法管理的群众性组织。
[1]在如今的住宅小区的生活模式下，物业公司、业主、业主大会、业主委员会构成日常管理的最主要的模式，是我国现有状况下人民居住环境中的最主要的组织。
对于业主委员会的法律地位，我国目前的法律却未做出准确、具体的规定，导致在司法实践中出现许多不同的看法，各地的判决也不同。
在理论界，关于业主委员会的法律地位也有不同的观点，主要有以下三种：其一、业主委员会是独立的社团法人。
[2]其二、业主委员会是其他组织。
[3]其三、业主委员会不具有民法上的主体地位。
[4]第三种观点较为合理。
首先，根据我国《民法通则》第36条的规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
”由此可见，作为我国法律意义上的法人，必须能够独立享有权利、承担义务，也就要求法人有独立的财产，基于此才可承担责任，这是法人独立承担责任的基础。
同时，我国法律也规定，若要成为法人还必须有自己的名称，组织机构和场所且是依法成立。
以此看来，业主委员会并不具备这些条件，主要是没有承担责任的财产基础。
虽然说，业主委员会也会管理部分财产，如业主缴纳的用于维护共有区域的修理费用等，但这部分财产并不属于业主委员会，业主委员会不能任意支配，在面对这部分财产时，业主委员会只是管理者，其用途已经由业主规定；再者业主委员会并不能独立承担民事责任，责任是由全体业主共同承担。
业主委员会法律地位之探析
业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
业主委员会法律地位
浅析业主委员会的法律地位李庆杰*内容摘要：自《物权法》颁布以来，业主委员会的法律地位这一问题一直是民法学界关注的一个重要问题。
学者们争议的焦点主要在于业主委员会是否应该享有独立的法律地位，是否可以有独立的财产，并以其所拥有的财产承担独立的法律责任？对于这一颇具争议的理论问题我国《物权法》没有具体作出规定，但是业主委员会的法律地位问题是非常重要的，它直接关系的业主委员会是否可以直接参加诉讼，切实的为业主的利益服务。
本文也试图对业主委员会的法律地位问题进行探讨，研究业主委员会是否可以享有独立的法律地位。
关键词：业主委员会、法律地位一、问题的提出自改革开放以来，随着我国经济发展水平的提高和城市化进程的加快，越来越多的居民在城市当中拥有属于自己的住宅，建筑物的所有权也日益明晰。
但是在建筑物区分所有权中不仅有业主的独有部分，还有业主的共有部分，这使得每个业主在拥有特定建筑空间所有权的同时，还要对建筑物的共有部分进行共同管*北京师范大学法学院2010级法律硕士（法学）3班学生，学号201022040016理和维护。
对于这些建筑物区分所有权中共有部分的管理和维护是建筑物区分所有权中的重要事项，需要全体业主共同协商，形成共识，才能最终贯彻实施各项管理措施。
同时为了维护建筑物各部分的应有机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同的生活秩序, 协调彼此间的共同利益，也需要一个超越个人的团体组织，并借该团体组织的力量，订立管理规约，设置管理机构，处理共同事务。
﹝1﹞从《物权法》的视角来看, 业主的物业管理是私权，为保护全体业主的权利, 应该实现业主的民主自治管理。
多年的实践经验表明：业主自治是一种可行的良好的管理模式,实行业主自治将是今后提高我国城市住宅区物业管理水平的可行措施。
我国物业管理相关法律中规定了业主委员会的地位和职能，认可了业主自治就是通过业主委员会行使一定的职权来实现的，但关于业主委员会的性质和法律地位这一热点问题，《物权法》并没有作出规定。
业主委员会法律地位研究
制定专门的业主委员会法律法规，明确其法律地位和权利义务。 完善相关制度建设，如财务审计、信息公开等，确保业主委员会的透明度和公信力。 建立有效的监督机制，对业主委员会的运行进行监督和评估，确保其合法、合规地履行职责。 加强相关法律法规的宣传和教育，提高业主的法律意识和参与度，促进业主委员会的健康发展。
业主委员会诉讼主体资格 的实践案例
业主委员会诉讼主体资格 的未来展望
业主委员会的法律地位决定了其对物业管理的参与程度和监督作用。 业主委员会的法律地位直接影响物业服务质量和收费标准，保障业主合法权益。 业主委员会的法律地位有助于协调业主与物业服务企业之间的关系，减少纠纷。 业主委员会的法律地位对于物业管理行业的规范化发展具有重要意义。
引入第三方评估机构，对业 主委员会的工作进行客观、 公正的评价
建立健全的监督机制，对业 主委员会的履职情况进行有 效监督
加强业主委员会成员的培训 和教育，提高其履职能力和
服务意识
建立业主委员会的财务公开 制度，确保其经费使用的透
明度和合法性
业主委员会在物业管理中发 挥着重要的作用
业主委员会的法律地位得到 了明确的界定和认可
业主委员会代表业主维权，保 障业主的合法权益
业主委员会能够监督物业服务 企业，提高服务质量
业主委员会可以协调业主之间 的矛盾，维护社区和谐
业主委员会能够参与城市社区 治理，提升居民的幸福感
业主委员会法律地位的重要性在于其能够促进社区治理的规范化、法制化。
业主委员会作为业主的代表，在社区治理中发挥着桥梁和纽带的作用。
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汇报人：
目录
CONTENTS
业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构 业主委员会负责履行物业服务合同，维护业主合法权益 业主委员会具有民事主体资格，承担相应民事责任 业主委员会应当依法成立并报经区县房地产行政主管部门备案
关于业主委员会法律定位的思考
着 业 主 委 员 会 法 律 地 位 不 明 、职 责 不 清 、 作 不 规 范 等 问 题 ， 院在 受 理 物 运 法
业 管 理 纠 纷 遇 到 的 质 疑 问 题 便 是 业 主 管 理 组 织 的业 主 委 员 会 是 否 具 备 独 立 的 民事 主体 资格 。
关于业主委 员会
律定 位 的 思
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１ 问题 的 提 出 ．
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在 我 国实 施 物 业 管 理 已 经 多 年 ， 但
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直 以来 ， 国 的 物 业 管 理 实 务 中 存 存 我
具 体 负责 实施 业 主大 会
业 使 用 人 的 意见 和 建 议 ， 督 和 协 助 物 监
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缺乏 。
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业 管 理 企 业 履 行 物 业 服务 合 同 ； 四 ） （ 监
实 务 获 得 普 遍 承 认 。 本人认 为 ， 我 国业主委员 会是业 在 主 大 会 的执 行 机 构 ， 外 代 表 业 主 团体 对
对如何明确业主委员会法律地位的几点思考
活性 和便捷性 。基 于其作 用 的特殊 性 ， 为其执 行机 构 的 必 须缴纳 相应 的管理基 金 ， 然会 打击 业 主群 体 成立业 主 作 必
业主委 员会就 更应 明确 ， 否则 就难 以实 现其 预测 的设 立 目 大会 的积极 性 ， 业主会 为个人 的利 益 而拒绝 业 主 大会 。现 的 。因而无论 法律 上 对 业 主大 会 的法 律 地位 做 出何 种 规 实生 活 中 ， 主人会 大多数情 况下 成立 于业 主 于 开发商 和 业
的小 区 ， 解决 因共有 财产 而产生 的纠纷 具 有其他 组织 不 可 和行使 的 管理权具 有特殊 性 。对于 稳定 小 区生活 秩序 ， 协
依照法律 法规和 管 理 公约 的规定 要 求 行 为人 做 出相应 的 行为 ， 只规定 了权 利 而 未规 定 该权 利 可 以用 司法 来 保 护 ，
数学者 认 为业 主 大 会没 分 有独 立 的财 产不 能对 外 承 担责 成员 必须 缴纳管 理基金提 供法 律保 障 ， 业 主拒 绝相 关 费 为
用提供借 口， 留给业 主更广 阔 的选择 余地 。导 致业 主 委员 其执行 机构不 能成 为独立 的 民事主 体和 诉讼 主体 ， 能有 会对 外活 动缺乏 物质和人 力支 持 。 不 效 的明确其对 外诉 讼 的败 诉风 险 的 承担 和 诉讼 收 益 的归 二 、 于业主委 员会诉 权的设 想 关 宿， 因而 行 为 能力 受 到特 定 活动 范 围 的限制 ， 与其 他 的 主 体相 比就是一 种相对 的 限制权利 能力人 。
２１ ００年 第 ０ ７期 （ 第 １８ ） 总 ９期
世 纪桥 Ｓ ｉ ｉ Ｍ Ｊ Ｑａ ｏ
Ｎｏ ０ ２ ０ ． ７， ０１
业主委员会法律地位再思考
业 主委 员会 的法 律地 位无 论在 实践 中还 是
高 级法 院 作 出 的 回应 尤 为 引 人 注 目：０ ４ 年 ， ２０
在 理论上 都备 受 争议 。《 物权 法 》 《 业 管理 和 物
条例》 予 以 回避 。导致 各 地 法 院在 是 否 受 理 均
由业 主 委 员 会 提 起 的 业 主维 权 之 诉 时 意 见 不
。
最 高人 民法 院于 ２ ０ ０ ８年 ６月 １ ６日发 布 的
《 筑物 区分 所 有 权 法 律 应 用 问 题 解 释 （ 求 建 征 意 见稿 ） 第 ｌ 》 ３条规 定 ： 业 主共 同权 益 受 到侵 “ 害、 妨害或 者 可能受 到妨 害 的 ， 原告 的诉 讼 主体
资格按 照 下列方 式 确 定 ： 一 ） （ 已经 选 举 出业 主 委员 会的 ， 为业 主委 员 会 ； 二 ） 有 选 举 出 业 （ 没
在 的诉 讼 难 题 ， 会 陷入 新 的 理 论 及 实践 困境 。根 本 出路 在 于对 业 主委 员会 制 度 做 出相 应 调 整 ， 而将 还 进
其 明 确界 定 为业 主 团体 的 代 表机 关 和执 行 机 关 。
关键 词 ：业 主 委 员会 ；业 主 团体 ；民 事主 体 资格 ；代 表 机 关 ；执 行机 关
否具 备 民事诉 讼 主 体 资 格 的请 示 报 告 》中确认
金湖新 要 对 大 大村业 主 委员 会 符主委其他 组 织 ” 宅 区规 连产开发 单 位未 向业 合 “员会移 交住 件 ， 学孙 毫一 房地 划 图等资料 、 提供 配套公 用设 施 、 用 设施 专 未 公
项 费， 公共 部起诉 讼 。 可
业 主 委 员 会 法 律 地 位 再 思 考
现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨
现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。
文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。
[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：1.业主委员是由业主大会选举产生。
我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。
2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。
《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。
3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。
在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。
业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。
1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。
论业主委员会的法律地位
论业主委员会的法律地位摘要：业主委员会是房地产行业为了更好的服务于业主，以及为了更好的协调业主和物业之间的相互关系才成立的一个服务组织。
但是我国目前对业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出明确规定，本文就这点阐述了一些观点以供大家参考。
关键词：业主委员会法律地位制度确立目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出明确规定，现状的业主委员会不具备民事主体资格，业主委员会的诉讼行为属于代表人诉讼，为了使业主能更好地维护自身合法权益，立法上应对此加以完善。
一、业主委员会制度产生的必要性业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表全体业主和物业使用人对物业进行管理，维护全体业主和物业使用人合法权益的自我管理、自我服务的常设自治性组织。
一般情况下，业主在购买房屋，成为该房产的所有人后，物业管理权也随之转移给业主。
但是对于建筑物区分所有的共有部分的管理，每个业主不可能都亲力亲为，人的精力有限，因此，需要把它托付给专门的组织来统一管理。
为此，只有通过召开业主大会选举业主代表来集中业主的共同意愿，从而对物业进行管理。
业主委员会作为日常工作机构，其成员(包括主任、副主任和委员)大多是本建筑物区分所有权人或者是由业主大会民主推选出的为大多数业主所认可的人，能够较好的代表业主利益。
这样业主们不必天天为了其物业问题，事必躬亲，完全可以交由业主委员会处理。
同时，由于业主人数众多，若要求所有业主对小区物业管理方面的问题，都能及时快速的沟通并达成共识，是根本做不到的。
退一步讲，即使费尽周折，如通过正常的召开业主大会的形式进行民主决议等方式，最终达到了目的，也往往是事倍功半。
二、业主委员会制度产生的法律基础业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
由业委会是否属民事主体引起的思考
2023-10-30
目 录
• 引言 • 业委会概述 • 业委会是否属于民事主体 • 业委会作为民事主体的法律问题 • 结论与展望
01
引言
背景介绍
业主委员会（简称业委会）作为城市社区治理的重要参与主体，其地位和权利在 法律上仍存在争议。
目前，学界对于业委会是否具备民事主体资格这一问题仍没有统一的定论，因此 对业委会民事主体资格的认定及其权利义务进行深入研究具有重要的实践意义。
业委会的权利义务
业委会具有管理小区公共事务、维护业主合法权益等权利，同时 具有遵守法律法规、维护小区秩序等义务。
业委会在实践中的法律地位和权利义务
01
02
03
法律地位
业委会在实践中被视为一 种非法人组织，其法律地 位尚不明确。
权利
业委会可以代表业主提起 诉讼，但其在民事法律关 系中的权利范围尚不明确 。
对未来研究的展望和建议
深入研究业主委员会的法 律地位和职责
进一步深入研究业主委员会的法律地位和职 责范围，为完善相关法律法规提供理论支持 。
研究业主委员会与物业公司 的关系
进一步研究业主委员会与物业公司之间的关系和职 责边界，为规范物业管理市场提供理论支持。
研究业主委员会的发展趋 势和挑战
针对业主委员会的发展趋势和面临的挑战， 开展深入研究和分析，为推动物业管理行业 的健康发展提供理论支持。
加强组织建设
鼓励业主加强业委会组织建设，建立健全的监督机制， 提高业委会的运作效率和公信力。
强化培训和教育
加强对业委会成员的培训和教育，提高其法律意识和专 业素养，促进其更好地行使职权、服务业主。
05
结论与展望
业主委员会的法律地位初探
业主委员会的法律地位初探摘要：业主委员会被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，针对当前物业纠纷的普遍性及其司法解决机制的相对缺失，笔者试图从如何确立业主委员会法律地位的角度入手，以期通过相关路径确立业主委员会的法律地位，从而更好地保护业主及其相对人的合法权益。
关键词: 业主委员会业主大会法律地位业主委员会是指经业主代表大会选举产生的,代表业主利益,维护业主合法权益的组织，是沟通业主和物业管理公司的桥梁。
但现实中小区业主委员会缺位严重、根基不稳等问题普遍存在。
《物业管理条例》第二章、《物权法》第75、78、83条均对业主委员会作出了相关规定。
但是二者都没有对业主委员会的法律地位作出明确界定，这是目前业主委员会不断陷入困境的主要原因。
有鉴于此，明确业主委员会的法律地位问题，不仅具有相当的理论价值，且对实务中面临的难题有紧迫的现实指导意义。
一、业主委员会的性质业主委员会是在城市住宅和物业管理发展过程中产生的一种社会组织体。
我国的物业管理法理论中，业主委员会是指依据业主公约或者法律规定，在房地产行政主管部门指导下成立的经业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主业主委员会是业主参与民主管理的最基本形式，具有业主自治自律的基本功能，与物业管理企业的专业化管理共同构成了我国物业管理体制的基本构造。
业主委员会具有以下法律特征：（1）由业主大会选举产生，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见。
（2）业主委员会的活动以物业的自治管理为限。
除签订物业管理合同以外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。
（3）业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业法律规定的主管部门办理登记备案手续。
二、我国现行立法中业主委员会法律地位的制度分析我国《物权法》及《物业管理条例》均没有明确业主大会的法律地位，直接确立其独立的民事主体地位。
业主委员会法律地位研究
业主委员会法律地位研究一、前言随着城市规模的不断扩大和住宅小区的不断普及，业主委员会已经成为了管理小区的重要机构。
在业主委员会制度建设中，业主委员会法律地位的问题一直备受关注。
本文将探讨业主委员会的法律地位问题，以期能为业主委员会的进一步建设提供参考。
二、业主委员会的法律地位概述业主委员会是通过业主大会选举出来的，负责监督小区管理公司的工作，协调小区居民的利益，并与小区物业管理方进行沟通交流，保障小区居民的基本权益。
业主委员会虽然不是特别规范的法人，但是在日常工作中必须遵循中国法律法规，否则会被追究法律责任。
因此，对于业主委员会的法律地位，要分为两个层面，一个是制度层面，一个是法律层面。
三、制度层面上的业主委员会的法律地位业主委员会的设立是依据《物业管理条例》和《物业服务管理办法》制定的，其中明确规定业主委员会是小区的管理机构之一。
其组成和职权范围都在两个法律文件中有详细的规定。
在制度上，业主委员会与业主大会、物业管理公司等一样，都是小区管理和服务中不可或缺的一环。
业主委员会通过居民代表的方式对物业管理方的工作进行监督和评估，起到了很好的调节作用。
物业服务管理办法第会议三条也规定由物业服务企业按照《物业管理条例》的规定，组织业主居民选举业主委员会或者业主委员会代表大会，充分保障了业主委员会的选举程序，从权利上保障了业主委员会的权力。
四、业主委员会在法律层面上的地位虽然业主委员会在制度上是小区的组成部分之一，但在法律层面上却并非是一个特别明确的法人。
因此，在法律上，如何认定业主委员会的法律地位、业主委员会的权利义务是怎样的问题则显得尤为重要。
1.业主委员会的权利根据《物业服务管理办法》和《物业管理条例》的有关规定，业主委员会具有调解业主居民的纠纷、监督物业服务企业和小区居民生活管理的责任。
同时，业主委员会还有权参加业主大会，并就小区物业管理、设施设备使用、公共场所管理等有关事宜提出建议，这就表明业主委员会确实是小区管理中不可或缺的一部分，其权利是明确的。
民法典 业主委员会
民法典业主委员会随着我国房地产市场的快速发展，业主委员会作为业主自治的重要形式，越来越受到社会的关注。
《民法典》作为我国民法的总纲，于2021年1月1日正式实施，其中关于业主委员会的规定也受到了广泛关注。
本文将从《民法典》的角度出发，探讨业主委员会的法律地位、职责和权利等相关问题。
一、业主委员会的法律地位业主委员会作为业主自治的重要形式，其法律地位在《民法典》中得到了明确规定。
第五部分第八章第一节《业主委员会》第六十六条规定：“业主委员会是业主会议的常设机构，代表业主行使业主大会授予的职权，维护业主共同利益，促进业主自治。
”可以看出，业主委员会是业主会议的常设机构，代表业主行使业主大会授予的职权，具有维护业主共同利益、促进业主自治的职责。
在具体实践中，业主委员会的法律地位还与其他法律法规有关。
比如，物业管理条例规定：“物业服务企业应当依法接受业主委员会的监督，听取业主委员会的意见和建议，定期向业主委员会报告服务情况和收支情况。
”可以看出，业主委员会在物业管理中具有监督权和建议权。
此外，业主委员会还与物业服务合同、房屋买卖合同等法律文件有关系，可以说是业主自治的法律基础和保障。
二、业主委员会的职责业主委员会的职责主要包括以下几个方面：（一）代表业主行使职权业主委员会是业主会议的常设机构，代表业主行使业主大会授予的职权。
业主大会是业主自治的最高决策机构，业主委员会作为其代表，应当认真履行职责，保障业主权益。
（二）维护业主共同利益业主委员会应当以维护业主共同利益为宗旨，积极协调业主间的关系，促进业主自治。
在物业服务管理中，业主委员会还应当对物业服务企业进行监督，确保其依法提供服务。
（三）制定业主自治规章制度业主委员会可以根据业主大会的授权，制定业主自治规章制度，明确业主的权利和义务，规范业主行为。
比如，制定小区公共设施使用管理规定、停车管理规定等。
（四）决定业主大会未决事项在业主大会未能对某些事项进行决策时，业主委员会可以代表业主行使职权，对这些事项进行决策。
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关于业主委员会法律地位的思考
【摘要】随着我国房地产事业的发展，如今住宅小区成为人们生活的主要模式，在住宅小区内，由业主推选业主委员会进而对小区进行物业管理，已成为众多小区管理的模式，但关于业主委员会的主体地位如何，是否可作为民事主体参加诉讼，诉讼地位如何，我国现有的法律对此问题并没有明确的界定，各地现有的判决也各不相同。
【关键词】业主委员会；法律地位；诉讼地位
一、业主委员会的法律地位
业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记备案，代表业主利益实行自治管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法
管理的群众性组织。
[1]在如今的住宅小区的生活模式下，物业公司、业主、业主大会、业主委员会构成日常管理的最主要的模式，是我国现有状况下人民居住环境中的最主要的组织。
对于业主委员会的法律地位，我国目前的法律却未做出准确、具体的规定，导致在司法实践中出现许多不同的看法，各地的判决也不同。
在理论界，关于业主委员会的法律地位也有不同的观点，主要有以下三种：其一、业主委员会是独立的社团法人。
[2]其二、业主委员会是其他组织。
[3]其三、业主委员会不具有民法上的主体地位。
[4]第三种观点较为合理。
首先，根据我国《民法通则》第36条的规定：“法人是具有民
事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
”由此可见，作为我国法律意义上的法人，必须能够独立享有权利、承担义务，也就要求法人有独立的财产，基于此才可承担责任，这是法人独立承担责任的基础。
同时，我国法律也规定，若要成为法人还必须有自己的名称，组织机构和场所且是依法成立。
以此看来，业主委员会并不具备这些条件，主要是没有承担责任的财产基础。
虽然说，业主委员会也会管理部分财产，如业主缴纳的用于维护共有区域的修理费用等，但这部分财产并不属于业主委员会，业主委员会不能任意支配，在面对这部分财产时，业主委员会只是管理者，其用途已经由业主规定；再者业主委员会并不能独立承担民事责任，责任是由全体业主共同承担。
因此，业主委员会是独立的法人在我国现有法律条件下并不适用。
尽管很多发达国家承认此模式，如法国、新加坡；美国也以判例的形式承认业主管理组织具有法人资格；但德国《住宅所有权法》和我国台湾地区《公寓大厦管理条例》均不承认业主管理组织具有法人资格。
在我国现有法律的框架下并不能当然认为业主委员会具有法人资格。
其次，有观点认为业主委员会属于我国法律意义上的其他组织，但根据《民诉意见》第40条的规定，其他组织与法人在对财产的要求上是相同的，都必须要有一定的组织机构和财产。
同时《物权法》第75条、《物业管理条例》第8条、第十五条也都有相关规定，住宅小区内全体业主可成立业主大会，选举业主委员会作为业主大会的执行机构，处理本小区内的物理管理活动，维护业主共同的权
益。
基于此说明业主委员会是依法成立的并不为过，但根结的原因依然是业主委员会并没有独立的财产，所以并不能认为是其他组织。
最后，业主委员会并不属于我国民法关于主体规定的自然人、法人及其他组织中的任何一类这一观点比较合理。
业主委员会应属于业主把本属于自身的部分权利集中赋予的管理组织，它并不具有民事主体资格，不能独立的享有权利承担义务，但它可依据业主赋予的权利范围，实施在此范围内的权利。
笔者认为，业主委员会类似于班委会，班级同学经过选举产生班委会，班委会在民主集中制的指导下，组织一些活动，代表班级参加学校的某些活动，维护班级同学的利益。
业主委员会同理，所有业主经过选举产生业主委员会，赋予业主委员会某些权利，在此范围内，业主委员会可代表业主参加社会活动，例如订立物业管理合同等，维护业主的权益。
法律同样也赋予了业主委员会某些权利，如配合公安机关，维护小区内的治安等，同时也可要求逾期不缴纳物业费的业主限期缴纳物业费等。
二、业主委员会的诉讼权利
既然上文已经表述，业主委员会不具有法律主体资格，那是否也就得出业主委员会不具有诉讼主体资格呢？笔者同意此观点，但笔者认为，这并不是说业主委员会不能参加民事诉讼。
关于业主委员会是否具有诉讼主体地位，我国各地的法院对此也有不同的理解和认识，也做出了不同的判决。
如在2007年12月广州白云区发生的某小区业主委员会状告物业公司将公共绿地用
于停车场案中，在业主委员会与物业公司协商无果的情况下，业主委员会一纸诉状将物业公司告上法庭，但法院拒绝受理此案，理由是业主委员会没有诉讼主体资格。
[5]相反，有的地方法院则认定了业主委员会的诉讼该主体资格，重庆市高级人法院在其审判意见中就指出：在诉讼中，业主委员会可作为原告或者被告参加诉讼，但诉讼结果由全体业主承担。
笔者认为业主委员会没有民法意义上的主体地位，也就没有民事诉讼法上的诉讼主体的资格，但业主委员会仍然有诉讼权利。
此权利并不是由法律赋予，而是所有业主诉讼权利的让与。
此时的诉讼权利应等同于民事诉讼法上的代表诉讼。
根据《民事诉讼法》的规定，当诉讼双方的当事人中的一方为多数人时，且是相同或同一类的诉讼标的，为节省诉讼资源，提高诉讼效率，可由多数一方的当事人选举代表参加诉讼，但诉讼结果由全体当事人共同承担。
业主委员会最为诉讼的一方当事人参加诉讼就是基于代表诉讼的原理，此时的诉讼即是业主委员会作为所有业主推举的代表参加的诉讼行为，诉讼主体仍然是所有的业主，业主委员会的地位是诉讼代表。
此与共同诉讼选举代表的区别则在于，共同诉讼的代表是当争议发生后，由所有当事人共同推举代表进行诉讼，维护他们的权利。
而业主委员会的代表诉讼则是，在业主委员会成立之时，在业主大会上选举业主委员会的时候，业主们就将为大家共同利益的诉讼代表的资格同时赋予了业主委员会，在争议未发生之时，已经约定今后在本小区内，若发生损害小区业主共同利益的纠纷，由业
主委员会的成员作为代表进行诉讼。
对此种诉讼的范围必须明显界定，并不是小区内发生的争议都将由业主委员会进行代表诉讼，此范围的界定按照建筑物区分所有权的范围划分比较合适，即共有部分的争议纠纷的诉讼，由小区的业主委员会代表诉讼，但关于自有部分，或者部分业主共有部分的诉讼，仍由业主独立进行诉讼。
这也符合最高法院的审判意见：“在物业管理方面，涉及全体业主的共同利益的，可由业主委员会在其职责住内向人民法院起诉，与物业无关的，不在此范围内，但诉讼结果仍然由全体业主共同承担。
”
由于代表诉讼的资格是在争议未发生时已经赋予业主委员会，因此不可避免的出现业主委员会可能侵害业主权益，应该赋予业主对于业主委员会确实的侵权行为的撤销权，但必须限定时效，笔者认为，自业主知道或应当知道六个月内，业主对业主委员会的相关行为有撤销权。
但此撤销权能否实现要有法院判决，需要业主承担举证责任。
三、结语
业主通过选举出业主委员会作为业主大会的执行机构，从而实现对自有部分以外公共部分的管理权。
业主委员会对管理业主共同生活的小区，解决因共有财产而产生的纠纷具有不可替代的作用。
因此，明确业主委员会在法律上的地位至关重要。
因此，经上文表述，笔者认为虽然我国法律并没有赋予业主委员会法律的主体地位，但根据民诉法的规定，让应该认为业主委员会有代表诉讼的资格，仍可作为诉讼的一方当事人参加民事诉讼，维护业主的合法权
益。