北京市写字楼商圈划分及研究

北京市写字楼商圈划分及研究

“写字楼商圈”的概念

“写字楼商圈”与“商务区”为一个概念。虽然“商圈”这个概念在学术上专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住范围（TradingArea）。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务区”（BusinessDistrict）这个概念几乎是约定俗成的做法。

一个写字楼商圈的主要特征，首先当然应该是地理上的集聚性，然而这个集聚性除了要求地理位置的相邻以外，还应该要求其他的一些属性，比如商务交流的方便性；其次是商务行业机构的数量和密度足够大；第三就是区域内部的商务资源对区域内商务主体的商务活动具有内敛性,即对该商务资源的接近能有效节

省这些商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率；第四是要有完整的产业链条支撑。

“写字楼商圈”划分的标准

商务行业机构的数量与密度

严格来说，商务行业机构的数量与密度应该用集聚区内进行商务活动的企业规模和密度来反映，但是对企业的调查和统计比较困难，而研究表明：一个区域内企业的规模和密度是与该区域的写字楼规模与密度呈正相关的（假定所有企业都需租用或购买写字楼进行办公且其规模越大所需写字楼面积也越大）。所以我们采用集聚区内的写字楼规模（个数及总建筑面积）及密度来反映这个标准。

商务配套设施的档次及数量

商务配套设施包括酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐设施等，种类繁多且不同商务类型商圈对这些配套设施的要求各不相同，既难于统一划定标准也难于进行调查统计。故我们在此采用定性的方法，将各写字楼集聚区的商务配套设施档次及数量分为高标准、完善、一般、匮乏四个档次进行分析。

区域内部的商务资源

商务资源的状况是确定一个写字楼集区能否构成一个独立写字楼商圈的关键因素，因为促使商务活动集聚的因素有很多，比如交通便捷性、办公条件优越性（商务配套完善、写字楼硬件条件好、租金低廉等）等，

但这些因素对商务活动的影响是发散的，即可复制的，企业可以因为这些条件集聚到一起，但也可以在其他区域找到相同或类似的条件使其迁移而不会对其商务活动产生影响。但是一个对商务活动呈内敛性影响的商务资源（即对该商务资源的接近能有效节省这些商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率），如外国使领馆、政府管理机构、科研院校等，则可以有效地保持该区域对那些对此商务资源有需求的商务活动的集聚性，从而使本区域自发形成一个独立的写字楼商圈。

产业链条的完整性

产业链条的完整性并不是判断一个写字楼集聚区是否构成一个独立商圈的必要条件，但是如果该区域内的产业链条不完整，则该区域内的商务活动不能在该区域内独立完成，该写字楼商圈是不完整的。但若几个相邻集聚区之间的产业链条可以互补，则这几个写字楼集聚区也可以共同构成一个完整的写字楼商圈。

北京市写字楼商圈的划定

依据以上制定的写字楼商圈判别标准，我司认为在北京，如下几个商务聚集区具备了构成写字楼商圈的基本条件：国贸（CBD）区域、金融街区域、中关村区域、燕莎区域、东长安街区域、朝外及东二环区域、亚运村区域。

CBD商圈

本商圈的核心区是以国贸中心为中心的近4平方公里范围，其边缘区包括京广、慈云寺、双井、劲松等商务聚集区。该区域的特征如下：

集聚区规模：CBD商圈的的写字楼个数及总建筑面积分别为41个、424.52万平方米，绝大部为中高档及顶级写字楼。

商务配套设施的档次及数量：CBD区域是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流。

区域内部的商务资源：集中了全市70%的涉外资源，如第一、二使馆区，110多家世界500强企业，中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等，商务资源呈现很强的内敛性。

产业链条完整性：CBD区域产业定位于以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界500强中有三分之一落户在此，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台

即将迁址CBD区域，加上原有的《人民日报》、《北京青年报》、北京人民广播电台和新浪网等多家重量级的新闻媒体，构成了一条新的媒体产业链条。

京广、慈云寺、双井、劲松等外围集聚区主要依托于CBD商圈完成完整的产业链条，故这些集聚区与CB D共同构成一个独立且完整的写字楼商圈。

东长安街商圈

本商圈是以建国门商务集聚区为核心，其边缘区包括东长安街沿线的的东单、王府井、崇文门等集聚区，主要如下：

集聚区规模：东长安街商圈的写字楼个数及总建筑面积分别为25个、92.04万平方米，绝大部分属于中高档及顶级写字楼。

商务配套设施的档次及数量：与CBD区域一样也是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施比较完善且档次较高。

区域内部的商务资源：商圈内包含了国家商务部、交通部、旅游局、北京市人事局、国土资源局、北京市公安局等多个国家部委、厅局级单位，以及一大批国家级科研机构；同时靠近日坛使馆区，早期设立在中国的外资机构大部分集中在这里，星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所也分布在这一区域及周边地带。地域内还拥有商务印书馆、首都图书馆等几十家久负盛誉的文化团体和设施，拥有十分丰富的信息资源。仅是一个靠近中国中央政府就足够本区域内的商务资源呈现内敛性了。

产业链条及完整性和CBD区域相似。

东单、王府井、崇文门等商务聚集区与建国门一起共同构成一个独立且完整的东长安街写字楼商圈。

燕莎区域

本候选写字楼商圈的核心区是燕莎写字楼集聚区，其边缘区包括北边的三元桥、国展集聚区及南边的三里屯、农展馆集聚区。判断依据如下：

集聚区规模：燕莎集聚区的写字楼个数及总建筑面积分别为22个及115.54万平方米，是一个顶级的写字楼核心集聚区。