城市规划论文文献

关于加强中小城市用地规划管理的探索与思考

摘要

国家“十二五”规划明确指出，要积极稳妥推进城镇化，优化城镇化布局和形态，加强城镇化管理，不断提升城镇化的质量和水平。城镇化发展是全面推进我省经济结构调整和加快现代化建设，实现“两个率先”目标的重要途径。城镇化水平的提高带来人口的大量转移和集聚，必然导致城镇建设用地的扩张和需求。加强中小城市用地规划管理是合理配置土地、集约、节约使用土地的最重要途径。本文着重就中小城市用地规划管理现状、存在问题及解决对策几方面进行探讨和研究，以期对其他中小城市的规划管理有所借鉴。

关键词:用地规划管理；中心城市

（一）、当前中小城市用地规划管理现状

1、用地规划管理依据

我国的城乡规划工作始于20世纪50年代，当时主要借鉴前苏联和东欧等社会主义国家计划体制的经验。改革开放以来，城乡规划法制建设取得一定成绩，1989年和1993年，《城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》先后出台。但随着经济和社会发展，上述的‘法‘条例逐渐暴露出许多问题和不足，特别是城乡二元分治体制，不利于城乡统筹发展。2008年1月1日起实施的《城乡规划法》解决了土述弊端，并在法律上第‘次明确了控制性详细规划（以下简称“控规”）的法律地位。《城乡规划法》第38条规定“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”。该条明确了控规是用地规划管理的直接法律依据。201 0年7月1日，《江苏省城乡规划条例》正式施行。该条例对如何实施规划管理更具有操作性。

2、用地规划主要工作及做法：

①、规划编制工作

城市总体规划编制工作。城市人民政府或规划主管部门依据当地政府要求，

牵头负责城市总体规划编制工作，并按照《城乡规划法》和《江苏省城乡规划条例》规定要求，履行报批程序。控制性详细规划编制工作。规划主管部门或区政府根据城市发展需要，组织控制性详细规划编制工作。控规必须依据总规并且不得突破总归相关规定和要求。城市设计或地块方案编制工作。有的重要地块还会在土地出让前，要求组织编制城市设计或地块方案。不论是城市设计还是地块方案均不得突破控规要求。

②、土地幽让规划条件确定工作

土地出让规划条件应当明确出让地块的位置、范围和面积，使用性质，容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、绿地率、出入口方位、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施、地下空间开发利用等规划要求，以及有关规划引导要素，并附规划用地红线图。需要建设单位编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。因规划条件直接影响到建设内容、土地价格，因此，规划条件除处室会审外，局里也要会审，对经营性用地要报给市政府分管领导有的甚至是市规划审查委员会组织审查，以保证地块规划条件的合理性、科学性、可操作性。

③、规划条件变更及监管工作

规划条件变更主要包括出让前规划条件变更和出让后规划条件变更两类。出让前规划条件变更的，主要涉及控规变更，这就要求编制部门要按照《江苏省城乡规划条例》规定要求，履行变更报批程序。出让后规划条件变更的，除按《江苏省城乡规划条例第45条执行外，还需按照省住房和城乡建设厅以及市政府文件要求履行组织专家论证、变更公示、报政府批准、函告国土、监察部门等手续，以确保规划严肃性、法定性。

（二）、用地规划管理存在问题及根据分析

1、总体规划存在不同程度的滞后性

由于城市总体规划编制时间、审批时间均较长，有的从开始编制到审批结束要超过2、3年。在规划时限上，总体规划的规划期限通常为10-20年。而在我国城市化快速发展的今天，很少有哪个城市能按批准的总规实施10年以上的，中小城市更是如此。宿迁市1996年成立地级市，当年完成第‘轮总体规划编制及审批工作，但随着城市快速发展，原有规模己无法满足城市发展需求，到2002

年不得不进行第二轮总体规划编制工作。同样，到2008年，开始着手第三轮总体规划编制工作，但由于种种原因，至今还未完成总规纲要论证工作。而总规不批准，超出原总规范围外的区域，就无法编制控规，用地也就缺乏法定依据。由此可见，总规时间的滞后性‘定程度上影响了用地规划管理工作。

2、控规存在不同程度的可操作性问题

①、规划控制的刚性与市场需求的弹性之间的矛盾

现行控规的控制内容强求统‘、面面俱到。2006年实施的《域市规划编制办法》将各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套等6方面的内容规定为强制性内容。但在实际的控规编制中，相应的控规内容包括十余项要素，这些控制内容。经编制完成，即成为‘个个“死的”指标。但是，善变的市场发展热点不断转移，土地开发模式不断变化，房地产销售热点及模式也在改变，且政府、企业等多元的开发建设利益主体并存，在多变的市场需求面前传统控规显得过于僵化。控规的编制与实施是‘个空间与时间的双重概念。控规的编制与实施必定是‘个动态的过程，传统控规仅强调控规的空间层面，而对规划本身的动态性、时效性体现不够。因此，在市场经济条件下城市发展的复杂性和多变性要求控规的控制内容更具弹性，要求研究控制指标的弹性和应变范围，使之控而不死，变而不乱。

②、规划的公共属性不足

传统控规缺失中观层面的公共设施规划，仅依靠用地布局中编制的公共设施用地规划很难保障其最终的可实施性。因为在多变的规划实施中，规定的容量限制屡被突破，造成公共设施容量严重不足，无法满足居民的基本生活需求。如：停车泊位。2004年，省技术规定居住小区为0 4辆／户，而后未再有新的规定，但随着汽车家庭化后，停车矛盾日益突出。同时，传统控规是‘个技术文件，如果不加解释，普通市民很难理解，也就很难发挥公众参与规划编制并提出意见的作用。由此可见，传统控规的公共属性相对较弱，因此，控规中必须增加‘个中观层而的公共设施规划，诸如公共政策那样，是+个“活的”、可供管理部门使用的工具，具有可读性和可识别性，体现公平性，且易执行，可以根据市场和城市发展的情况进行不断的调整。

③、专项规划研究不足