南昌市地块价值评估报告基准地价法

土地估价报告

项目名称：南昌市XXX区C-888地块

委托方：南昌市XXX公司

估价方：南昌市XXX房地产评估公司

土地估价报告编号：赣XX土评字（2008）第666号估价报告作业日期：二OO八年一月二十七日

至二OO八年二月一日

土地估价报告

第一部分概述

一、估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块

二、委托估价方：南昌市XXX公司

联系地址：南昌市XX路XX大街X号

法人代表：王五

三、受托估价方：南昌市XXX房地产评估公司

联系地址：南昌市XX路XX号

四、估价基准日

二OO八年一月二十七日

五、估价日期

二OO八年一月二十七日至二月一日

六、估价目的

为委托方以出让方式取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。

七、地价定义

本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全三通（通

路、供电、供水），在估价基准日2008年1月27日设定其开发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。

八、土地估价结果

评估土地总面积：80150.0平方米

单位面积地价：490元/平方米

总地价：3927万元

（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整

九、土地估价师签字：

估价师姓名估价师证书号签字

十、土地估价机构：

南昌市XXX房地产评估公司

法人代表：

二OO八年二月一日

第二部分估价对象界定

一、估价对象描述

1、土地登记状况

土地位置：YY一路与XX二路交叉口处；

土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。

土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。

土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。

土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。

土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY 二路。

2、土地权利状况

土地所有者：国家

土地使用者：南昌XXX公司

土地使用权取得方式：划拨

土地使用权取得时间：二00三年八月五日

3、土地利用状况

待估宗地尚未具备完全的三通（供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。

二、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位置

南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115°27´——116°35´，北纬28°10´——29°11´之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。

2、自然环境

（1）、地形、地貌

南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积2651.79平方公里，占总面积的35.8%；水系面积2146.04平方公里，占29%；全市西北以岗地、丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面积的1.2%；丘陵面积879.62平方公里，占11.9%；岗地面积1637.7平方公里，占22.1%。

（2）、气候、水文

南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均气温为摄氏17.5℃，极端最低气温为摄氏零下9.3℃，极端最高气温为摄氏43.6℃。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气流，1月多刮偏北风；夏季受

西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响；春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季长，春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作物的繁育和生长。

3、城市性质

南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中心，经50余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，成为集工业综合和贸易的新型城市。

4、行政区划、人口

南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区5个区；南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。

1999年总户数1055035户，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）农业人口2535012人，非农业人口1691573，平均每户人口数4.01人，人口密度571人/平方公里。

据1998年统计，全地区人口密度为每平方公里1056.2人，其中市区人口密度为1248人；而在城区，人口密度则更高。按当时城区建置，人口密度情况是：西湖区每平方公里为6197人，高出市区人口密度3.9倍；东湖区为5649人，高出3.5倍；湾里区为1730人，高出38.6%，郊区为2064人，高出65%，青云谱区为1996人，高出59.9%。

5、社会经济状况

据2001年《江西统计提要》，全市2000年完成国内生产总值达435.1亿元，比上年增长了8.3%，其中第一产业达46.05亿元，第二产业达205.28亿