城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新―以徐州中央国际广场初步设计为例

杨宝民，深圳新摩尔商业管理公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授。

崔庆福，设计师，建筑学硕士，广州城市勘察设计院

朱昌宏，建筑结构博士，广州城市勘察设计院

岳永平，深圳新摩尔商业管理公司副总经理

江禾，新加坡星联国际机构执行董事，建设部专家

前言

2006年杨宝民与江禾在联商网站发表城市综合体的开发与运营规律――中日案例比较分析文章，重点介绍了六本木新城和福冈博多运河城等综合体项目；2007年同济大学的牛力完成【建筑综合体的空间认知与寻路研究】博士论文；2008年初同济大学的王桢栋完成【“合”当代城市建筑综合体研究】博士论文；2008初期深圳新摩尔公司服务徐州中央国际广场建筑策划和概念设计工作,杨宝民先生同时兼任徐州综合体项目首席顾问，7月我们在星联机构江禾总裁带领下再次考察日本东京中城等最新的城市综合体，系统研究了四万平方米占地规模的核心商圈综合体相关商业规划与设计问题，通过新摩尔公司的现代城市综合体研究成果，主动挖掘徐州综合体项目的巨大商业价值，提出了项目开发战略和实施策略，配合徐州中央国际广场置业有限公司实现项目良好的经济效益与社会效益。

一、城市综合体的商业建筑策划思想与体系

1.城市综合体的商业建筑策划新思想

(1) 基于全寿命周期的综合体成本理念

项目建设开发、运营、拆迁成本的最优化，改变传统的核算理念，对建筑设计及其优化提出了更高的要求，有利于我们转变观念，从长远的角度控制总体成本。

建筑环保节能和绿色生态是现代城市开发的宗旨，减少臭氧与ＣＯ２排放，降低城市景观污染，有利于中国城市综合体的可持续发展，为城市的节能减排做出贡献。

(2) 商业规划与建筑设计方案的最佳匹配

商业规划与建筑设计概念设计需要同步，尔后根据招商结果和经营管理方案深化建筑设计方案。让不同业态在建筑空间合理分布，形成合理的客流动线与货流动线。

表1商业规划与建筑设计初步方案的最佳匹配方法

1 初步的商业规划与概念设计结合

2 概念设计与不同业态模拟经营分析结合

3 招商摸底与建筑方案修正优化结合，深化业态方案

4 商业规划的动线路与建筑设计初步方案结合

(3) 创造更加生态化的城市综合体建筑与绿化空间

为了创造更加人性化的场所，在临近六本木新城的东京中城建设了一流的综合体建筑和公园，包含五星级酒店、写字楼、美术馆、购物中心等各类建筑，具有公园一样的休闲环境与综合体的多功能空间有机结合，其中标志性写字楼和高档酒店位于主塔楼，吸引大量企业总部入住，购物中心吸引了时尚百货和生活服务设施，三得利美术馆和设计中心吸引了众多白领，创造了良好的艺术氛围，各类餐厅紧邻绿化空间，聚集人气，形成了新一代综合体的范例。

图1 东京中城的综合体内部空间――广场

图2东京中城的公园

图３东京中城的休闲餐厅2．城市综合体开发的流程体系

图4 杨宝民绘制的综合体流程图

深圳新摩尔商业管理公司总结了日本综合体流程，结合中国实际，提出了综合体流程图，重点强调了最大知识转化环节，帮助发展商抓住主要矛盾。

３．城市综合体价值提升方法

在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结东京中城、六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民先生首次在业界提出五种提升综合体价值的方法：

1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。

3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。

4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。

５通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。

以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。

二、城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍

１．土地价值最大化与综合体物业开发比例

综合体开发商希望策划与设计单位帮助寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。

以徐州综合体项目为例，占地面积为4万平方米，最初规划方案为双塔楼，我们对此方案进行深化，对项目商业部分进行街区分割，形成最大面积可售物业，经过深圳新摩尔公司计算分析，在不销售商铺的前提下，重点销售塔楼物业的情况下，该方案投入产出不理想，难以在较短时间回笼项目投资；如果在初期销售商铺，对项目长期利益有较大损失，不利于项目的商业可持续经营。

图5 地上建筑26万平方米的双塔楼方案

从长期利益角度来讲，两个塔楼方案局限较大。在三个塔楼方案中我们希望主楼的酒店面积为4万平方米，商业裙楼为9层（商业部分为四层），7－9层部分空间作为五星级酒店配套物业，在200米高度的塔楼中我们希望写字楼面积最大化，这部分写字楼售价能够达到每平方米1万元，比后面的塔楼能够高出3000元左右。从经济角度三塔楼方案是优于的两个塔楼的方案，从现代城市综合体角度只有三个塔楼方案，才能充分利用北广场，形成购物

中心和酒店、写字楼和公寓等功能互补的现代城市综合体，发挥城市综合体的集聚优势。只有在徐州彭城广场南侧形成现代综合体，才能填补徐州ＣＢＤ空白，增强项目开业后竞争能力，有利于项目的可持续经营和长远发展。

表2 徐州综合体项目建议调整后比例

名称 总规模 4A 写字楼

SOHO 比例 酒店＋5A 写字楼比例

公寓比例

商业比例 百分比值

20%

21% 20% 39% 本项目参考值（万）

３８

7.5 8 7.5 15

图6 地上35万平方米三塔楼方案

与日本东京中城综合体类似，主塔楼充分利用北广场优势，上侧为五星级酒店，下边是5Ａ写字楼，南侧两栋塔楼分别为4A 写字楼和公寓。

２． 土地价值与物业区位研究

土地是建筑的载体，城市土地的价值取决与土地所处的城市地段，在房地产开发中流行