留用地项目合作开发方案
留用地前期合作协议书
留用地前期合作协议书甲方：（填写政府或授权机构的名称）乙方：（填写合作开发商的名称）丙方：（填写当地居民代表或社区组织的名称）鉴于：1. 甲方作为留用地的管理方，负责该地块的规划、管理及监督工作。
2. 乙方具有房地产开发的资质和经验，愿意参与留用地的开发建设。
3. 丙方作为留用地的利益相关方，关心留用地的开发利用及其带来的社会、经济效益。
经甲乙丙三方协商一致，达成以下合作协议：一、合作目的本协议旨在明确甲乙丙三方在留用地开发过程中的权利、义务与责任，确保项目顺利进行，同时保障各方的合法权益。
二、合作内容1. 甲方负责提供留用地的相关资料，包括土地规划、用途限制、环境评估报告等。
2. 乙方负责提出留用地的开发计划，包括但不限于建设项目的性质、规模、投资预算、建设周期等。
3. 丙方参与讨论开发计划，提出意见和建议，并协助甲乙双方进行沟通协调。
三、权利与义务1. 甲方应确保提供的留用地资料真实、准确，并在项目实施过程中提供必要的支持与服务。
2. 乙方应遵守国家及地方的法律法规，保证开发项目的合法性，并按照约定的计划和标准执行开发工作。
3. 丙方有权监督项目的实施情况，确保开发活动不损害当地居民的利益，并有权参与项目的决策过程。
四、合作期限本协议自签订之日起生效，至留用地开发项目竣工验收并完成所有结算工作之日终止。
五、违约责任如任何一方违反本协议约定，应承担违约责任，赔偿对方因此遭受的损失。
六、争议解决因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，三方应友好协商解决；协商不成时，可提交至甲方所在地人民法院诉讼解决。
七、其他事项1. 本协议未尽事宜，三方可另行签订补充协议。
2. 本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：_________________乙方（盖章）：_________________丙方（盖章）：_________________签订日期：____年__月__日。
土地合作开发实施方案
土地合作开发实施方案一、背景分析。
随着城市化进程的不断加快，土地资源的利用和开发愈发受到重视。
土地合作开发作为一种有效的土地资源整合方式，已经在许多地方得到了广泛应用。
土地合作开发不仅可以提高土地资源的利用效率，还可以促进城市建设和经济发展。
因此，制定一套科学合理的土地合作开发实施方案，对于促进土地资源的合理开发和利用具有重要意义。
二、目标确定。
1. 提高土地利用效率，实现土地资源的最大化利用。
2. 推动城市建设和经济发展，促进土地资源的可持续利用。
3. 保障农民合法权益，实现土地资源的公平分配和合理利用。
三、实施方案。
1. 确定合作主体。
在土地合作开发中，需要确定参与合作的主体。
可以是政府、企业、农民等各方，各方可以根据自身资源和需求确定参与合作的方式和内容，形成合作共赢的局面。
2. 制定合作协议。
在确定合作主体后，需要制定合作协议，明确合作双方的权利和义务，包括土地使用权、开发规划、收益分配等内容，确保合作的顺利进行和各方利益的平衡。
3. 开展土地规划。
在确定合作协议后，需要开展土地规划工作，包括土地利用类型、用地规模、建设内容等方面的规划，确保土地资源的合理利用和城市建设的有序进行。
4. 推进项目实施。
在完成土地规划后，需要推进项目实施，包括土地开发、建设施工、配套设施建设等内容，确保项目按时按质完成，实现预期效益。
5. 监督管理和评估。
在项目实施过程中，需要加强监督管理，确保项目合规运行，同时需要进行项目评估，及时发现和解决问题，保障项目的顺利实施和效益的最大化。
四、风险防范。
1. 合作风险。
在土地合作开发中，可能存在合作风险，包括合作协议的执行风险、合作双方利益平衡风险等。
需要在制定合作协议时，充分考虑各方利益，明确合作内容和方式，降低合作风险。
2. 技术风险。
在项目实施过程中，可能存在技术风险，包括建设施工质量风险、工程进度风险等。
需要加强项目管理，确保施工质量和进度，降低技术风险。
预留产业用地开发实施方案
预留产业用地开发实施方案一、项目背景。
随着城市化进程的加快和产业结构的不断优化，对于产业用地的需求日益增加。
为了更好地规划和利用产业用地资源，提高土地利用效率，制定预留产业用地开发实施方案势在必行。
二、项目目标。
1. 确定产业用地开发的总体规划和目标，明确开发方向和重点领域。
2. 提出合理的用地开发方案，确保用地开发的可持续性和环境友好性。
3. 加强用地管理和监督，防止滥用和浪费土地资源。
三、实施步骤。
1. 调研分析，对当前产业用地资源进行调查和分析，了解各地产业用地的分布情况、利用状况和存在的问题，为制定开发方案提供依据。
2. 制定规划，根据调研结果，确定产业用地开发的总体规划和目标，明确开发重点和方向，提出合理的用地开发方案。
3. 审批批准，经过规划的方案需要进行相关部门的审批和批准，确保符合国家土地利用政策和相关法律法规。
4. 实施落实，按照批准的方案，开展产业用地的开发工作，确保开发过程中的合法性和环保性。
5. 监督管理，加强对用地开发的监督和管理，防止滥用和浪费土地资源，确保用地开发的可持续性和环境友好性。
四、项目效益。
1. 提高土地利用效率，促进产业结构优化和升级。
2. 增加土地资源的利用效益，提高土地的经济价值。
3. 促进地方经济发展，增加就业机会，提高居民生活水平。
五、风险及对策。
1. 遇到用地开发中的环境保护问题，需要及时调整开发方案，采取相应的环保措施，确保用地开发的环保性。
2. 遇到用地开发中的法律法规问题，需要及时调整开发方案，确保用地开发的合法性。
六、总结。
预留产业用地开发实施方案的制定，对于提高土地利用效率，促进产业结构优化和升级，促进地方经济发展具有重要意义。
通过科学合理的规划和管理，可以实现土地资源的最大化利用，为经济社会发展提供更多的支撑和保障。
预留地开发实施方案
预留地开发实施方案一、背景介绍。
预留地开发是指将土地用于未来开发利用的一种规划措施。
在城市化进程中，随着人口增加和经济发展，土地资源的利用变得越来越紧张，因此预留地开发成为了一种重要的土地利用方式。
本文将针对预留地开发的实施方案进行探讨，以期为相关部门的决策提供参考。
二、目标与原则。
1. 目标，通过合理规划和科学管理，实现预留地的有效利用，满足城市发展对土地资源的需求。
2. 原则，科学规划、可持续发展、生态环保、社会效益优先。
三、实施方案。
1. 土地调查，对预留地进行详细的地质、地形、水文等调查，了解土地的基本情况和潜在资源。
2. 规划设计，根据土地调查结果，制定合理的规划设计方案，包括土地利用结构、空间布局、设施建设等内容。
3. 生态环保，在规划设计中，要充分考虑生态环境保护，保留自然生态系统，合理利用土地资源，确保生态平衡。
4. 社会效益，预留地开发不仅要考虑经济效益，还要注重社会效益，满足城市居民对公共服务设施的需求，提升城市品质。
5. 技术支持，引入先进的技术手段，如地理信息系统、遥感技术等，提高规划设计的科学性和精准度。
6. 经济考量，在实施过程中，要进行经济成本效益分析，确保预留地开发的可行性和经济效益。
四、实施步骤。
1. 制定规划方案，根据土地调查和规划设计原则，制定预留地开发的详细规划方案，包括用地总体布局、功能分区、设施建设等内容。
2. 落实政策支持，寻求政府部门的支持和政策倾斜，争取相关资金和政策支持，推动预留地开发的顺利实施。
3. 吸引投资，通过招商引资等方式，吸引社会资本参与预留地开发，推动项目的落地和实施。
4. 建设运营，按照规划方案，进行设施建设和土地利用，确保预留地开发项目的顺利实施和运营。
5. 监督管理，建立健全的监督管理机制，加强对预留地开发项目的监督和管理，确保项目按规划有序推进。
五、风险应对。
1. 自然风险，加强对自然灾害的风险评估，采取相应的防范和保护措施，确保预留地开发项目的安全性和可持续性。
预留产业用地开发实施方案
预留产业用地开发实施方案一、背景分析。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，对于产业用地的需求越来越大。
然而，由于土地资源有限，如何科学合理地利用和开发产业用地，成为了当前亟需解决的问题。
因此，制定预留产业用地开发实施方案，对于促进经济发展和城市建设具有重要意义。
二、目标设定。
1. 合理规划和利用产业用地资源，提高土地利用效率；2. 促进产业结构升级和经济转型，推动产业发展；3. 保障城市发展需要，满足产业用地需求。
三、实施方案。
1. 制定产业用地规划。
根据城市发展规划和产业发展需求，科学规划产业用地，合理布局各类产业用地区域，确保资源的合理利用和开发。
2. 完善产业用地政策。
建立健全的产业用地政策体系，包括土地利用规划、土地使用权出让、土地使用税收政策等，为产业用地开发提供政策支持和保障。
3. 加强土地利用管理。
加强对产业用地的管理和监督，建立健全土地利用监测和评估体系，及时发现和解决产业用地开发中存在的问题。
4. 推动产业用地开发。
采取多种方式，如土地整理、土地开发、土地流转等，推动产业用地的开发利用，促进产业发展和经济增长。
四、实施步骤。
1. 制定产业用地规划方案，明确产业用地开发的总体目标和发展方向；2. 完善产业用地政策，建立健全的政策法规体系，为产业用地开发提供制度保障；3. 加强土地利用管理，建立健全的土地利用监测和评估体系，加强对产业用地的管理和监督；4. 推动产业用地开发，采取多种方式，促进产业用地的开发利用，推动产业发展和经济增长。
五、预期效果。
1. 提高土地利用效率，优化产业布局，促进产业结构升级；2. 推动产业发展，促进经济增长，增加地方财政收入；3. 保障城市发展需要，满足产业用地需求，促进城市建设和改善人民生活。
六、总结。
预留产业用地开发实施方案的制定和实施，对于促进经济发展和城市建设具有重要意义。
我们将积极采取措施，加强规划管理，完善政策体系，推动产业用地开发，努力实现产业用地资源的科学利用和合理开发，为经济社会发展做出积极贡献。
旧改与留用地合作开发税务筹划
旧改与留⽤地合作开发税务筹划旧改与留⽤地合作开发税务筹划【税务总监特训营】第28讲投资拓展经理、项⽬财务经理、税务经理、税务总监了解深圳城市更新规则：条件、实施主体、实施步骤——陷阱经常藏在哪⾥思考：城市更新的法律关系是什么？为什么说法律关系才是税务筹划的⽜⿐⼦，⼀切会计师式的税务筹划最终往往经不起税务局强权的拷打⽽成为忽悠？如何判断和论证法律关系？还能更进⼀步学会在业务中主动引导有利法律关系的形成？并购深圳城市更新项⽬，怎样操作才能在不增加卖⽅障碍的条件下使收购溢价可以列⼊⼟增税扣除项⽬？实例分析1：坪⼭新区某家具⼚（个体户）已停产多年，民间借贷数额⽆法获知。
名下有2.4万平⽶⼟地和9栋3.7万平⽶⼚房（已抵押且被法院查封3年）与宿舍（登记总价2950万，发票全⽆），尚未申报城市更新计划。
现对外转让合作开发商住项⽬10万⽅，合作条件是买家先⽀付1.4亿元拆迁补偿款（不动产过户⾄买家名下）、卖⽅在项⽬公司占股45%、买⽅⽀付补交地价（预估2.45亿）。
坪⼭楼⾯地价已达15000元。
问：1、开发商委托的尽职调查机构，应如何评估该项⽬的风险？各项风险的化解途径？2、假如⽼板评估风险报告后决定收购，如何兼顾投资安全与项⽬开发税务筹划双重需求设计收购的最佳详细路径？买⽅希望筹划后可列⼊扣除项⽬的⼟地成本达到7亿元。
城市更新项⽬原不动产权利⼈的溢价能否筹划转换为⼟地增值税可扣除项⽬⾦额，税务筹划的核⼼在哪⾥？城市更新项⽬政府不出具《房屋征收决定》，被拆迁⼈取得巨额补偿款被税务局要求征收⾼达50%的⼟地增值税，如何应对？实例分析2：⽬标地块A是深圳宝安西乡某⼯业建筑及⽤地，卖⽅有⼯业建筑完整房地产权利（登记价1344万含地价）。
⽬标B地块仅有与原集体⼟地所有权⼈村委所签订的55年租地合同，只有把租赁合同从2003改为倒签1998年才能符合深圳市历史遗留问题处理政策，卖⽅才能办理房地产登记。
每块地卖⽅期望净收⼊9000万左右。
集体留用地项目合作分析及步骤
XX村集体留用地项目合作分析及步骤一、土地情况土地性质：集体留用建设用地，土地证号XXX号，土地面积：XXX 平米。
控制性详细规划指标：容积率2.0（3.5），建筑密度20%，建筑限高40（120）米，绿地率35%。
二、操作程序1、XX村办理土地变性手续，先打申请报告到国土局申请自留地空转成国有划拨建设用地；（需超过2/3村民签字通过，由国土局履行征收程序，征收补偿费需与村里协商是否需要出）2、然后打报告给街道办申请与房地产公司合作；3、街道办批准后转区政府批复；4、区政府批复意见后打报告给区国土局办理出让并转让手续，进行土地评估，根据评估结果缴纳土地出让金，约为评估价的40%，还有缴纳税务局的所得税和印花税等，总共税费约评估价的48%。
5、缴税完后到政务中心办理不动产证；6、向市国土局申请增加容积率（由2.0增至3.5），缴纳土地增容费用；（按该宗地评估确认的楼面地价的100%或150%补交超容积率部分地价款）；7、设计院出概念规划设计方案，办理建设项目相关报建手续，启动项目建设。
三、成本分析1、土地费用：（1）按该宗地评估价格，土地出让金及相关税费按48%计，地价约230万元/亩（容积率2.0），该项小计3176万元；（该区域2013年基准地价1500元/平米，容积率2.0）（2）增容费（按该宗地评估确认的楼面地价的100%或150%补交超容积率部分地价款），楼面地价约1724元/平米，由2.0调至3.5，增加1.5，该项费用1724×1.5×100%×19186.06=4961万元；土地费用合计2647+4961=8137万元2、对方要求置换的房屋的建设费用（置换面积按1：1.5算，根据建设方案可协商），建设成本约3500元/平米，14242.88×1.5×3500=7477万元。
3、成本分析由于地价评估及增容费为估算值，实际数据需专业评估机构出具，以地价230万元/亩（容积率2.0）计，根据对方要求置换房屋的比例分三种情况：（1）置换面积按1：1.3算，土地费用和建设费用两项合计：14617万元。
留用地建设实施方案
留用地建设实施方案留用地建设是指在城市规划中划定的用于城市建设的土地，这些土地可以用于新建、扩建和改建城市建设项目。
留用地建设实施方案是指根据城市规划和土地利用总体规划，对留用地进行合理规划和利用的方案。
下面将就留用地建设实施方案进行详细介绍。
首先，留用地建设实施方案应当充分考虑城市发展的需要，结合城市总体规划，科学合理地确定留用地的规划范围和用途。
在确定留用地规划范围时，要考虑到城市的整体发展规划，合理划定不同区域的留用地，并根据城市功能定位和发展需求确定留用地的用途，确保留用地的合理利用。
其次，留用地建设实施方案应当注重生态环境保护，合理利用和保护留用地资源。
在规划留用地建设时，要充分考虑自然生态环境和生态功能，保护好现有的生态环境，合理规划留用地的绿地、水系和生态保护区，确保城市建设与生态环境的和谐发展。
再次，留用地建设实施方案应当注重公共设施和服务配套，确保留用地建设的公共服务设施和基础设施配套完善。
在规划留用地建设时，要充分考虑城市公共服务设施的需求，合理规划留用地的公共设施用地，确保城市公共服务设施的便利性和完善性，提高城市居民的生活质量。
最后，留用地建设实施方案应当注重社会经济效益和可持续发展，科学合理地规划和利用留用地资源。
在规划留用地建设时，要充分考虑城市的经济发展需求，合理规划留用地的产业发展和商业服务功能，促进城市经济的健康发展，实现留用地资源的可持续利用。
综上所述，留用地建设实施方案是城市发展规划的重要组成部分，它关系到城市的长远发展和居民的生活品质。
因此，在编制留用地建设实施方案时，要充分考虑城市的整体规划和发展需求，注重生态环境保护和公共服务设施配套，促进城市的经济发展和可持续利用留用地资源，实现城市建设和生态环境的和谐发展。
希望相关部门能够认真编制留用地建设实施方案，推动城市建设和发展迈上新台阶。
村级留用地开发举措和做法
村级留用地开发举措和做法
以下是将其改写成的文言文：
《村级留用地开发之详措与为法》
其一，规划与布局者。
合村之发展规划与土地用之总规，科学定留用地之位与域。
虑产业发展之需、村民生活之便等，以行合理之布局。
其二，产业择之。
行市场之调研，依本地资源之优与市场之求，择宜之产业项，如特色农植、农产品加工、乡野游等。
励引新兴产业，如电子商务、文化创意等，以增留用地之产业附加值。
其三，合作之式。
与企业合作以开发，以招商引资入有力之企业，共发留用地之项，明双方之权益与责。
村民以土地入股诸形参合作，共享发展之益。
其四，基础设施之建。
增留用地之基础设施之投，善道途、水电、通信等施设，为产业发展造良之境。
建公共服务之设，如文化活动中心、卫生所等，升村民生活之质。
其五，人才育与引。
强村民之技能训，高其参留用地开发之能与质。
积极引专业之才，为留用地开发供智之持与技之导。
其六，生态环境保护。
于开发中重生态环境保护，避对生态系统致破。
广绿色生产之式，成经济发展与生态保护之良性互动。
其七，政策支持与保。
积极求上府之政策支持与金之扶，如土地政策、税收优惠等。
立健全留用地开发之管理制与监督制，保开发工范有序行。
其八，利益分配之制。
明留用地开发所生之益分配之式，保村民之合法权益。
立合理之利益调之制，兼各方之利，促和谐之展。
由是诸措与为之施，可有效推村级留用地之合理开发与用，促农村经济发展与村民增富致裕。
且宜依实情不断调与完，以应不同地域与发展阶之需也。
江干区10%留用地的调查和开发建议
江干区10%留用地的调查和开发建议江干区经合办杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。
所谓“留用地制度”，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济、安置失地农民，其实质是一种有效安置方法。
它与征地综合补偿标准、被征地人员社会保障等政策共同构成了杭州市征地制度改革的主要内容，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源，维护农民切身利益，确保社会稳定。
杭州市的10%留用地制度主要内容为:?对撤村建居试点村按照其全部农用地(不含林地)的10%核定留用地指标可转为建设用地;对市以上重点基础设施项目征地经市政府批准采取开发性安置的，按照征用农用地(不含林地)的10%核定开发性安置用地指标;?留用地转为国有土地并办理出让手续，可用于除经营性房地产以外的其他所有建设用地项目;?土地出让金按照基准地价55%计算，并根据留用地的规划条件予以返还，最高可以全额返还，最少也可以返还收取土地出让金的55%;(4) 留用地指标可由原村级集体经济组织自愿选择“指标货币化收购(试行)”。
我区作为杭州城市化推进的主要区块，面临钱江新城、九堡和丁桥居住区、入城口改造、德胜路延伸工程等多项市政府重大项目的建设拆迁任务，城郊村也逐渐撤村建居，成为城市社区，农民变成居民。
作为安置政策，我区目前许多村、社区有了10%留用地指标，利用好这些资源，不仅可以给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源，维护农民切身利益，确保社会稳定，还可促进我区经济发展，提升商业居住环境，并且成为我区重要的招商土地资源，成为招高商、大商、洋商的主战场之一。
2001年，我区从意法服饰城和百安居建材超市两个项目开始，利用10%留用地指标进行了商业开发。
前期有部分指标为当初一些没有办理土地手续的商业项目，补办了土地手续，同时也引进了一些国内外知名的商业企业，这在全市也走在了前列，取得了一定影响。
农村集体经济组织留用地使用和合作开发建设管理规定
农村集体经济组织留用地使用和合作开发建设管理规定第一章总则第一条为进一步加强农村集体经济组织留用地的使用管理，规范村企合作行为，切实维护被征地农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规范法》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府〔2009〕41号）、《广东省集体资产管理条例》、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）和《AA市留用地管理实施办法》（惠府办〔2015〕13号）和《AA市历史留用地问题处理意见》（惠市国土资〔2016〕428号）等有关规定，结合我区实际，制定本规定。
第二条本规定所称农村集体经济组织留用地，是指国家征收农村集体土地后，为解决被征地农村集体经济组织及其村（居）民的生产生活需要，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给农村集体经济组织用于解决生产、生活的建设用地。
第三条留用地在城市规划区范围外的，原则上保留集体土地性质；留用地在城市规划区范围内以及涉及占用其他农村集体经济组织的集体土地的，依法征收为国有土地，由区管委会无偿返拨给被征收土地的农村集体经济组织，视同以出让方式取得的国有建设用地。
商服、住宅用途的国有留用地基准容积率统一为2.0 。
第四条任何单位和个人不得侵占、买卖、私分或以其他形式非法转让农村集体经济组织留用地。
未经依法批准，不得擅自改变其使用功能第五条农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，必须按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台公开交易，不得用于房地产开发；依法处置国有留用地使用权的须以公开方式进行，但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。
禁止农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业通过股权转让等形式规避公开处置国有留用地的规定。
惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定
惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定一、前言惠城区为了促进农村集体经济组织的发展，鼓励和支持留用地的使用，加强对留用地的管理和监督，制定本规定。
二、留用地使用管理1. 留用地使用范围留用地主要用于农村集体经济组织开展农业生产、农村旅游、休闲娱乐等经济活动，以及社会公共服务设施建设等。
2. 留用地使用方式留用地使用方式包括出租、转让和回租等，使用方式应当符合相关法律法规和政策规定。
3. 留用地使用条件留用地使用应当符合以下条件：•农村集体经济组织应当依法注册，并且具有经营能力和管理能力。
•留用地使用的经济活动应当符合国家法律法规和政策规定，不得违反社会公德和公共利益。
•留用地使用的方案应当经过属地乡、村两级人民政府的审批，且相关证照齐全。
4. 留用地使用期限留用地使用期限不得超过50年，应当根据具体情况制定使用计划，并且在使用期限届满前向出租、转让方提前申请续期。
5. 留用地使用合同留用地使用双方应当签署留用地使用合同，并严格按照合同条款履行义务。
合同应当明确留用地的使用范围、使用方式、使用期限、使用费用等内容。
三、合作开发建设管理1. 合作开发建设范围合作开发建设主要包括农村旅游、民俗文化、康养产业等项目，需要依托留用地开展。
2. 合作开发建设条件合作开发建设应当符合以下条件：•合作方应当依法注册，具有资质和实力。
•项目应当符合国家法律法规和政策规定，不得违反社会公德和公共利益。
•项目应当符合农村集体经济组织的发展方向和利益，符合留用土地的使用规划。
3. 合作开发建设程序合作开发建设的程序包括项目意向申报、评审、签署开发合同、施工建设、开业运营等。
4. 合作开发建设合同合作开发建设双方应当签署合作开发建设合同，并严格按照合同履行义务。
合同应当明确项目的开发内容、投资额、投资比例、分红比例等内容。
四、总则本规定的解释权归惠城区农村集体经济组织管理部门所有。
同时，惠城区农村集体经济组织管理部门还有权根据实际情况对本规定进行修改和补充。
留用地(城中村)项目合作开发相关问题探索
留用地项目合作开发相关问题探索———以杭州为例戴文良1[①] 叶永祥2[②][摘要] 杭州市是国内较早实施征地留用地制城市之一，自1999年试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。
但是留用地制度并未在国家法律法规中有所规定，属于地方政策性很强的制度，因而在留用地开发过程中应当注意把握地方政府对留用地制度的态度及相应政策文件。
本文试图阐述杭州留用地发展历程，并简单介绍杭州留用地开发模式，最后分析一些个人认为在留用地合作开发过程中应当注意的相关问题。
[关键词] 留用地杭州合作开发留用地项目一、留用地制度发展历程所谓留用地制度是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定留地用地指标，让被征地集体经济组织用于发展第二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源。
在留用地安置模式出台之前，各地对于失地农民安置的主要以货币安置为主，因而对于失地农民而言，原先的安置模式缺乏长远的生活保障。
留用地安置模式则通过村集体对留用地进行开发建设与经营管理，使被征地农民分享部分土地增值收益，在一定范围和程度上保障了失地农民长远生计，促进了社会的和谐稳定。
作为一种行之有效的安置失地农民的安置模式，留用地安置自20世纪80年代初在深圳特区建设初期进行探索性尝试后，浙江、湖南、广东、福建等省份的部分城市对这一制度逐步规范，初步形成了杭州模式、咸嘉模式、温州模式、惠州模式等典型模式。
杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。
自1999年杭州市试行留用地制度以来，经过不断完善补充，留用地制度已逐步得到了完善和规范，并具备了较强的操作性。
杭州市留用地政策主要由以下政府政策性文件所组成，并由此确定了10%留用地制度：1、1998年11月26日，杭州市委办公厅、市政府办公厅颁布《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》（市委办[1998]126号）规定，撤村建居后，原农村集体土地经依法征用后，转为国有。
农村集体经济留用地开发模式与开发方案的研究
农村集体经济留用地开发模式与开发方案的研究研究了农村经济留用地的开发模式,提出了“政府主导的租赁模式”。
并以中船一期经济留用地的开发为案例,详细论述了经济留用地的前期策划、需求分析、开发方案、招商引资等。
该案例显示,政府主导的租赁模式如果操作得当,可以很好地配好当地产业项目发展需要,同时兼顾政府、农民、投资者的利益,能取得良好的经济效益和社会效益。
标签：经济留用地;开发模式;开发方案引言中国有八亿多农民,农民的利益关乎国计民生与社会稳定,农民问题是国家的头等大事。
随着国内城市化进程的加快,农民赖以生存的土地资源正逐渐被城市基础设施与产业项目用地所蚕食。
根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)及《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》的规定:征用农用地须为农民预留10%~15%的经济发展留用地以保障农民生产生活需要。
经济留用地的开发关系着农民的切身利益,如何开发好经济留用地,为农民带来更多的实惠,是需要认真研究的问题。
本文以广州市番禺区大岗镇中船基地一期经济留用地的开发为实例,就经济留用地的开发模式与开发方案进行研究,希望能为经济留用地的合理开发带来一些经验与启示。
一、经济留用地开发模式目前国内对经济留用地开发利用主要有以下几种模式:第一类是不直接开发留用地,而是把留用地指标折抵符合规划要求但未办证的村属企事业用地,如2006年7月5日,杭州市西湖区古荡镇村股份集体经济组织提出要求将其所属的浙江国力大酒店项目抵折10%留用地指标,以办理“两证”,现相关部门已经核准[1]。
该种模式实践证明可行,但仅适用于村集体经济组织有物业且未办证的情况。
第二类是留用地货币化。
“留用地指标货币化收购”价格按同类地段商业用地基准地价乘以年度地价指数乘以55%确定(年度地价指数由市国土资源局统计后确定),货币化收购资金由各级财政支付。
该模式在湛江、郑州等很多地方都有应用,但实际运作中出现很多问题,由于财政资金吃紧,侵占留用地补偿款现象时有发生,致使农民上访,影响社会稳定。
预留地合作开发协议
预留地合作开发协议1.引言本文档旨在描述并规范预留地合作开发的相关事宜，包括合作方的权利与义务、项目分工、合作期限、费用分配以及协议解除等内容。
2.合作方介绍2.1 合作方甲•公司名称：XXXXX有限公司•注册地址：XXXXX•法定代表人：XXXXX•联系人：XXXXX•联系方式：XXXXX2.2 合作方乙•公司名称：XXXXX有限公司•注册地址：XXXXX•法定代表人：XXXXX•联系人：XXXXX•联系方式：XXXXX3.项目描述合作方甲和合作方乙于本次合作中，计划联合开发位于XXXXX地区的一处预留地。
该预留地为商业用地，面积约XXXX平方米。
双方将共同投入资金、人力和技术资源，共同开发该预留地，并将分成同等比例的收益。
4.合作期限本合作协议的有效期为XX年，自协议签署之日起计算。
双方在有效期内共同合作开发预留地，并在最后一年的合作期结束之前，完成项目的全部开发工作。
5.权益分配5.1 投资额度及收益分配比例合作方甲和合作方乙将根据预留地合作开发的投资额度进行收益的分配。
投资额度以双方设定的开发经费为准，各自投入的金额之和为总投资额度。
•合作方甲投资额度：XXXXX元•合作方乙投资额度：XXXXX元•总投资额度：XXXXX元合作方甲和合作方乙将根据各自的投资额度占总投资额度的比例，分配相应的收益。
5.2 收益分配方式5.2.1 确定开发收入额度•项目开发完毕后，根据市场评估和实际销售情况，确定预留地的开发收入额度。
5.2.2 收益分配比例•合作方甲和合作方乙将按照各自的投资额度占总投资额度的比例，确定收益分配比例。
5.3 收益分配时间•合作方甲和合作方乙在完成项目开发之后，每月分配一次收益，直至合作期限到期。
6.合作方式6.1 分工•合作方甲负责项目的市场调研、项目设计和销售营销等工作。
•合作方乙负责项目的施工、监理和质量控制等工作。
6.2 合作协调机制•合作方甲和合作方乙将建立合作协调机制，定期召开协调会议，进行项目进度和问题的沟通与解决。
自留地开发合作协议书范本
自留地开发合作协议书范本甲方：乙方：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就甲方自留地的开发事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确双方的权利和义务，共同遵守。
一、项目概况1.1 项目名称：自留地开发项目1.2 项目地点：具体位置1.3 项目规模：自留地总面积平方米1.4 项目用途：住宅、商业、办公、绿化等综合用途二、合作形式2.1 甲方将自留地使用权转让给乙方，乙方负责自留地的开发、建设、运营和管理。
2.2 甲方不再参与项目的后续开发和运营，但有权按照约定获得项目的收益分成。
三、合作期限3.1 本协议自双方签署之日起生效，合作期限为自留地开发项目取得施工许可证之日起至项目全部完成并交付使用之日止。
四、合作内容4.1 甲方负责办理自留地的土地使用权转让手续，提供合法、完整的土地使用权证明文件。
4.2 甲方协助乙方办理项目的前期手续，包括规划审批、施工许可等相关手续。
4.3 乙方负责自留地的开发建设，按照约定的用途和规模进行建设，确保项目的质量和安全。
4.4 乙方负责项目的运营和管理，确保项目的正常运行和盈利。
五、利益分配5.1 项目完成后，乙方按约定向甲方支付收益分成，具体比例双方另行协商确定。
5.2 甲方应按照约定时间和方式接收收益分成，不得无故拒绝或拖延。
六、违约责任6.1 甲乙双方应严格履行本协议的约定，如一方违约，应承担违约责任，向守约方支付违约金，并赔偿因此给对方造成的损失。
七、争议解决7.1 双方在履行本协议过程中发生的争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向项目所在地的人民法院提起诉讼。
八、其他约定8.1 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
8.2 本协议自甲乙双方签字（或盖章）之日起生效。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：签订日期：年月日以上为自留地开发合作协议书范本，甲乙双方可根据实际情况进行修改和完善。
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留用地项目合作开发方案
一、甲乙方三方签订设立A公司的协议
甲乙丙签订三方合作协议，共同出资设立房地产开发公司A，甲方为履约保证金出资方（预计3000万），乙方为周律，丙方为张律，关键条款如下：
1、A公司取得留用地开发权的履约保证金全部由甲方支付，由甲方担任A公司的法人和执行董事。
2、由丙方负责引入大型房地产开发公司B，丙方持有A公司股权为10%-20%。
（以A公司分配权益占总建筑面积的5%为计算基准，丙方持有A公司的股权为10%；如引入的B公司独有分配权益少于60%的，即A公司分配权益超过5%的，丙方在A公司的股权比例递增，当A公司分配权益达10%以上，丙方持有A公司的股权增加到20%）。
3、应甲方要求，如丙方未能在6个月内引入大型房地产开发公司B合作，则由丙方承担甲方的经济损失。
二、A公司与经济联合社签订开发协议，取得留用地开发权
1、留用地开发收益权由A公司享有，但A公司有权利引入大型房地产公司共同合作开发。
2、A公司负责出资建设完成留用地项目中总建筑面积的35%交付给经济联合社，并在签约后支付3000万的履约保证金。
三、A公司与大型房地产开发公司B合资设立项目公司C
1、C公司的注册资本为5亿，项目预计总投入约20亿元。
2、A公司持有C公司的股权约为7.692%—15.384%，对应分配给A公司的商品房面积为总建筑面积的5%—10%，该建筑为带装修的商品房。
3、C公司的出资全部和留用地项目建设开发由B公司负责（请进一步细化）。
4、A公司负责C公司的招拍挂中标。
四、C公司通过招拍挂中标取得留用地的合法开发权
1、C公司的运营和留用地项目开发建设实际由B公司负责。
2、B公司同意土方工程和部分工程建设项目分包给甲方。