房地产商教你学会看楼书

教你学会看楼书

购房是普通百姓生活中最为重要的事情之一，一个房子的好坏

关系着一生的居住环境。大多数消费者可能一生中只有一次购买行为，够房前的摸底工作似乎让楼书成了购房者的必修“功课”，楼书实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。随着彩印技术的不断提高，楼书越做越精美，但同时距离实际情况也越来越远，达不到真正了解房屋的目的，应该如何看楼书？

一、看图画

经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不

足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同

时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，

购房人应由大到小进行阅读，首先，应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处

理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。

二、看方向

有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的

原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。

三、看文字

销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另

外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。

四、看户型

过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直

露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧

室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。特别值得一提的是，看“楼书”要学会发现缺点。因为这种宣传资料

一般是刻意“美化”的，渲染优点而淡化缺点。在“楼书”中，含糊其

辞的地方往往是有缺陷的所在。那么到底如何在精工细作的楼书中看到猫腻儿呢？

1、楼盘地址含糊，小心太偏

交通不便的楼盘在打广告时对地址的表述都很含糊，比如什么路的一侧，什么高速路出口旁等等，这时候就要做好心理准备了，这些楼盘的位置基本都较偏，要掂量一下跟自己的买房需求是否切合。广告上均留有咨询电话，出发前最好打电话先询问一番。

另外，还需注意个别位置明明偏远的楼盘却想方设法地往一些好位置上靠拢，不仔细的话就吃亏了。最常见的就是“距离××只有

××公里”，或者“距离××只有××分钟”。这个××公里数有可能是按比

例尺计算出来的距离，不是实际的行走距离，很可能中间根本就没有路可走。至于那个××分钟，有可能是深更半夜开奔驰的时间而不

是走路的时间。

2、最低价非均价，小心太贵

现在开发商打广告时，为了使价格显得更低，往往按最低起卖价打，打的往往是层次朝向最差的户型的价位。广告上写着××元/平

米起，这就是最低起卖价，平均价位绝对比起卖价高，高出的幅度楼盘各有不同，但至少高出10%-20%左右。消费者可以咨询一下价

格，省得到了现场才发现价格太贵了。最低价位的房子要么是买不到的，要么是早早就被人挑走了。

3、楼盘背景多，小心上当

广告上一般都会注明发展商是某某公司，投资商是某某公司，承建商是某某公司。其中发展商就是这个项目的项目公司；投资商

即这个项目的主要出资股东，有的是一家独资，有的是几家联合；承建商即是建设此项目的建筑工程公司。

客户选房购房，尤其购买期房，实力强大的发展商是一种信心的保证，为了给消费者一种信心的保证，个别楼盘会将较有名气的一方在广告里重点强调。有这么些情况，开发商的实力平平，投资

商实力强名气大，但可能投资商只管投资而不管开发，不能只看到一个有实力的公司名字就以为没问题。

还有一种情况，有些不知名的公司请知名的房地产开发公司当顾问，把顾问公司放在楼盘名字前面，让人误以为该楼盘就是知名开发商开发的，但其实完全不是那么一回事，所以一定要小心辨明。

3、户型太花哨，小心太假

很多户型图中，各空间的间隔会采用养眼的、深浅不一的色彩，这种温馨色彩的运用不仅仅是为了显示更清晰，更是对购房者心理

的一种暗示，使其产生空间感知上的错觉，迅速对图纸上的户型产生好感，忽略实际的开间和尺寸。

户型图中的各个区域都标明了家具的摆放，这可不是开发商在

善意地帮助业主做家居设计，这实际上也是一种平面图上常见的心

理误导。设计软件中的各种家具都是一个比例，出于户型图美观和

空间感的考虑，一般都会将家具的尺寸缩小，从而显得房子特别宽敞。

楼书的本质是楼盘信息的载体。但是，楼盘的“好坏”，最好还是通过实地调查，辨明真伪。签订合同时，还应将楼书上的有关内

容用补充条款形式予以约定，使之具有法律效力。只有这样，楼书所承诺的价值才能真正体现，才能防患于未然。

何亮

2013 年11月