房地产商教你学会看楼书
地产楼书摘抄
地产楼书摘抄地产楼书是房地产行业中常见的宣传材料，也是房屋销售的重要参考资料。
在地产楼书中，开发商往往会详细介绍房屋的位置、规划、装修、配套设施等信息，以吸引潜在客户的眼球。
在此，我将就本次阅读与收集的地产楼书摘抄进行分析和总结，希望对大家理解地产楼书有所帮助。
一、地产楼书的作用地产楼书是开发商向客户展示房屋信息的一个重要手段。
其通过图片和文字的组合，生动地展示了房屋的位置、户型、面积、朝向、装修等具体信息，让客户更好地了解房屋情况，从而增大购房的信心和欲望。
同时，地产楼书也是开发商展示公司形象和品牌形象的重要媒介，它需要通过精美的设计和优秀的文案，赢得客户的认可和信任。
二、地产楼书的组成地产楼书一般包含以下几个部分：1.封面封面是地产楼书的重要组成部分，也是开发商与客户第一次接触的重要场合。
封面应尽量设计精美、典雅，突出房屋的特点，以便引起客户的注意和兴趣。
2.楼盘介绍楼盘介绍通常包括景观、规划、建筑风格、建筑面积等方面的介绍。
开发商应该尽可能地突出楼盘的特点，以区别于其他楼盘，吸引客户的注意力。
3.户型图户型图是地产楼书的重要组成部分，开发商通过展示不同户型的平面图、立面图和效果图等，让客户更好地了解房屋的实际情况，从而选择最适合自己的户型。
4.配套设施配套设施通常包括周边教育、卫生、商业、公共交通等方面的介绍，让客户了解房屋周边的配套情况，以便做出更好的购房决策。
5.样板房展示样板房展示是地产楼书的重要组成部分，它通过展示房间的各个角落，包括大门、客厅、卧室、厨房、卫生间等，让客户更直观地了解房屋的装修风格和设计理念。
6.价格和销售政策价格和销售政策是地产楼书的重要组成部分，开发商需详细介绍价格、付款方式、贷款政策、优惠活动等方面的信息，让客户更好地了解购房的相关事宜。
三、地产楼书摘抄的难点如何解决地产楼书摘抄的难点在于如何找到小而全的模板或样例。
在这里，我总结出以下几个解决方法。
1.找到合适的网站在网上可以找到很多地产公司推广自己的楼书模板样例，可以通过搜索关键词，找到合适的网站。
房地产楼书(精)
全面详实 软件条件 携带方便 设计考究
注定会与
有缘
----020307241吴晓晓
内容结构
楼书主要内容
楼书侧重点 楼书的制作 楼书有待改进的地方
即卖点）
楼书主要内容
楼盘概况 交通位置 周边环境 生活配套设施 规划设计 型介绍 会所介绍 物业管理介绍
楼书侧重点（卖点）
交通位置
周边环境 生活配套设施 户型设计
交通位置
两分钟，我与繁华的距离
距离，离都市咫尺之遥 城东2.5环
周边环境
宁静
恒远 水岸风情
生活配套设施
氤氲书香
便捷购物
户型介绍
楼书的制作（中高档）
封面封底用铜版纸
高档锡金纸镶框 黄金色和深蓝色做底色 字体可用毛家字体，大气磅礴
楼书有待改进的地方
房产培训技能八十八招--情景23-到底先看最好的房子,还是先看最差的房子
情景23
到底先看最好的房子， 还是先看最差的房子
常见应对
1、先看差的，最后再看最好的，让买家眼前一亮 （顾客有可能在其他中介看楼，在你这里看的是差的，在别 的中介那里看的是好的，其结果可想而知） 2、先看最好的，再看差的，让买家看来看去，觉得还是第一 套好。
（顾客在你这里看来看去，越看越差，有可能产生去别的中介 看楼的想法） 3、从一般的房子先看起，然后看一套好的，看一套差的，让 顾客有鲜明对比
举一反三
在你们的门店里，还有哪些类型的楼盘是相对容 易看房子的？
请你设计邀请顾客立即看房子，让他不好意思去 其他中介进行比较的话术。
对于先看什么样的房子，置业顾问不应该先看好的或是 差的这个方向去考虑问题，而是应该以如何有利于成交， 有利于避开竞争对手，如何能够最快速成交为指导思想， 这才是带顾客先看什么房子的最根本的意义所在。
话术范例
话术范例一 置业顾问：“刘先生，我现在手头有二套符合您要求的
房子，一套是ⅩⅩ花园16栋的中层单元，还有一套是6栋 的高层单元。这样吧，16栋这套房子我们有钥匙，我现在 立即带您去看，6栋这套房子我等一下约业主，争取让业 主明天早上过来开门，您看如何？”（隔壁就有两家房地 产中介，如果让顾客出了门，而没有房子看，顾客100℅ 会走进另外两家房地产中介中的一家。因此，置业顾问无 论如何先安排顾客看一套房子，然后送他上车，而后替他 约好业主，这样可以避开同行的竞争。
顾客：“好吧。” 置业顾问立即给业主打电话。 置业顾问：“张先生，不好意思，6栋的业主要半个小 时后才到。不如这样，我现在带您去看一下小区环境，您 看如何？”（带顾客离开同行竞争的重地，要不然，顾客 可能出门后就去隔壁房地产中介看楼了） 顾客：“好吧。”
中介看楼书样板
中介看楼书样板
1.如何看沙盘模型
(1)购房者要看建筑物模型中规划设计的合理性。
(2)购房者要看建筑物模型表示的所有内容的真实性。
(3)购房者要比较楼盘售价和模型反映出来的各种规划实话和建造成本，做到心中有数。
2.如何看楼书
消费者在浏览楼书的时候，千万不能被表象所迷惑
楼书一般包括以下几方面内容：A. 外观图、小区整体布局图;B. 地理位置图;C. 楼宇简介;D. 房屋平面图;E. 房屋主体结构;F. 出售价格及附加条件(如代办按揭);G. 配套设施;H. 物业管理。
购房者可以通过"楼书"有针对性地对房屋进行筛选。
3.如何看样板房
一要认清样板房往往是其制造者不惜重金营造出的。
二要明白样板房极佳的视觉效果，是其制造者巧妙地用光学、物理学、透视学等多种科学原理，加上精致的家具布置得来的。
比如有的样板房在装修中采用强光以及周围壁板的反光效果、天花板的穹宇效果以增大房屋的空间感受。
三要弄清样板房与现房之间有哪些不同。
一般情况下，出于完善装修效果的考虑，样板房不会设置水、煤气、暖气等管道线路，样板房的居室，尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。
房地产培训教材(DOC 50页)
房地产培训教材(DOC 50页)※房地产权益说明：地盘所有制的情势：即集体所有制和国度所有制。
农村地盘采取了集体所有制的情势，属于农平易近集体所有；都市地盘采取了国度所有制的情势，属于全平易近所有。
农村和都市郊区的地盘，除由司法规定属于国度所有的以外，都属于集体所有，并以地盘集体所有制的情势存在。
地盘所有权：是指地盘所有者在司法规定的范畴内，对其拥有的地盘享有的权力。
这种权力包含地盘占据权、地盘应用权、地盘收益权和地盘处罚权。
地盘占据权：是指地盘所有者对地盘的实际操纵权。
地盘应用权：是指地盘所有者依照地盘分类对地盘加以应用的权力。
地盘收益权：是指基于对地盘应用权而取得的利钱的权力。
地盘处罚权：是指依法对地盘处理的权力，即在司法许可的范畴之内决定地盘的最终归属。
取得扶植用地的方法：重要有两种，即有偿取得方法和无偿取得方法。
有偿取得方法：（1）以地盘应用权出让方法取得地盘应用权。
（2）以地盘应用权让渡方法取得地盘应用权。
（3）以地盘应用权出租方法取得地盘应用权。
（4）以地盘应用权入股方法取得地盘应用权。
无偿取得方法：确实是国有地盘应用者，经由过程国度行政划拨方法取得地盘应用权。
《中华人平易近共和国地盘治理法》规定：国度机关用地和军事用地；都市差不多举措措施用地和公益事业用地；国度重点搀扶的能源、交通、水利等公平易近经济差不多举措措施用地；司法、律例规定的其它用地，经县级以上人平易近当局赞成，能够经由过程划拨方法取得地盘应用权。
地盘应用权出让：是指国度以地盘所有者身份，按指定地块的应用年限、用处和都市筹划等前提，将都市地盘应用权出让给地盘应用者，并向地盘应用者收取地盘应用权出让金的行动。
应用权有偿出让的地盘，必须是国有地盘；集体所的地盘必须解决征用手续转化为国有地盘后，才能出让。
有偿出让的地盘可因此待开创的地盘（生地），也可因此完成市政举措措施（七通一平）的地盘（熟地），还可因此连同地上建筑物和从属举措措施一并出让的地盘。
什么是楼书 楼书都有什么内容楼书怎么看
什么是楼书楼书都有什么内容楼书怎么看导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
什么是楼书楼书是房地产开发商或销售代理商宣传楼盘、吸引购房者的重要资料，是房地产广告的一种重要形式，它较大众媒体上的房地产广告和销售宣传资料更为翔实和丰富。
楼书一般分为电子楼书和普通楼书，楼书主要包含以下一些重要信息：（1）楼盘概况。
包括占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、层数、、车位数、物业结构、发展商、商、建筑商、物业管理人等。
（2）位置交通。
包括楼盘所处具体位置示意图、交通路线示意图及位置、交通情况的文字详细介绍等。
（3）周边环境。
包括自然环境介绍、环境介绍、景观介绍等。
（4）生活配套设施。
包括对周边、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信等配套建设的介绍等。
（5）规划设计。
包括对楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等的介绍。
（6）户型介绍。
户型与生活是否方便、舒适有着极大的关系，是影响消费者购买决定的重要因素之一，因此，楼书中对户型的介绍往往不惜余力，以灵活多样的方式将户型特色、户型优点“悉数”展示。
（7）会所介绍。
作为全新生活方式下的产物，以及能提升楼盘整体品位的重要组成部分，会所在近年的房产市场中受到越来越高的重视，会所功能、会所设计概念、会所服务细则也因此在楼书中有所介绍。
（8）物业管理介绍。
物业管理即楼盘的售后服务，随着市场的发展，人们对物业管理日益重视，对物业管理的要求也越来越高。
物业管理人背景、物业管理内容、物业管理特色也作为吸引购房者的重要内容在楼书中详细介绍。
如何看懂楼书楼盘地址含糊，小心太偏交通不便的楼盘在打广告时对地址的表述都很含糊，比如什么路的一侧，什么高速路出口旁等等，这时候就要做好心理准备了，这些楼盘的位置基本都较偏，要掂量一下跟自己的买房需求是否切合。
XX房地产行业楼书至今看到的最棒的一本楼书
蒄XX房地产楼书（到现在看到的最棒的一本楼书）芁项目投资商：XX房地产开发有限企业蕿发展商：XX置业有限企业羇市场策划与推行：XX广告一、二、袄卷首语羃理想住所的第一个条件：莇是房屋要建在高处肇有土有植物。
芅理想住所的第二个条件：蒁是人住在里面应当能感知春夏秋冬四时的变化。
莀理想住所的第三个条件：膇就是风。
蒂不论是什么样的新建筑，膃当夜晚凉爽下来后，腿自然的风都应当能够进入建筑，芇这是好建筑的一个重要条件。
袃理想住所的第四个条件：薁是在保证私密性的前提下，袈邻居之间能够相互认识、沟通。
芆----世界有名建筑大师黑川纪章（日本）三、四、芄导读莃四时林语、春——自然之美羁XX 房地产基地的自然质量——地形高差，植被茂盛/自然，令人心醉神迷 /与另一种生命的对话/移树植屋，人树相依——XX房地产希望和土地上的植物保有最和睦的状态/东湖：湖静、树森、神爽/XX 房地产：醇厚、静谧、祥和/XX房地产的植物集/XX房地产树种散布状况/植物对居住的影响。
莆四时林语、夏——典藏之美蚅XX 房地产的规划与建筑质量——低层、低密度、低容积率、高绿地率/规划质量研究——均好性是现代人居环境质量的新标准/人车关系研究/户均拥有的规划指标 /日照剖析/价值来自自然——XX房地产环境综合指标/空气质量指数剖析/空气负离子含量对居住的影响 /声环境剖析/光污染对环境的影响 /绿化质量研究/安全、舒坦、荣誉——居者所需/社区建筑群落轮廓剖析研究/建筑立面形态质量研究 /建筑进深对居住的影响研究/每户南向建筑面宽对居住的影响/建筑外墙装修资料剖析/屋顶资料与形态研究剖析 /八角景观窗研究剖析 /凝重、庄重、长久的建筑 /窗墙面积比率关系/XX房地产典型户型个案剖析螁四时林语、秋——人文之美蚀XX房地产的生活半径——浓烈的人文气味/文明的环境、文化的生活/便利、释怀——XX房地产的公共交通网络/齐备、优胜——XX房地产周边生活配套/气氛、精神追求——XX房地产周边文化教育设备配套/动与静的和睦——XX房地产周边娱乐休闲设备配套/休闲、安闲——XX房地产社区配套/泳池质量剖析蒆四时林语、冬——空间之美肆XX房地产的空间细节——建材优势/细节中表现专心 /建筑立面空调机位对外观影响剖析 /建筑构造优势剖析/进户门质量剖析 /楼道单元门质量剖析 /户外步行道资料质量剖析 /窗材质量分析/住所窗玻璃质量剖析/住所给水管道资料剖析/住所排水管道资料剖析/空间、尺度、功能——对户型设计的谨慎斟酌/精典户型、出色展现五、六、蒃建筑是解说人性的语言螃——设计师手记袀当我们第一次站在“XX房地产”将要座落的基地上时，丰富的植被与四周静谧的环境，已令我们产生创作的激动。
房地产楼书
“景观贵都”楼书设计方案一、整体构思本楼书的风格要显示大气、尊贵、贵气的风格，以一种上流生活的方式为本楼书创作的基调，重点体现“贵”，上流生活。
站在一种生活感悟的高度表现出一个高品住宅应有的气度和风范。
既然我们面对的是上层读者，所以建议在规划建筑景观物业等分篇章叙述模式的同时，避免大篇幅的规划语言，专业词类和传统的数据表达，以各自成篇的段落文字通过对一些生活细节的描述来表现项目品质和生活氛围，以非广告的叙述风格重点描绘一种关于生活方式的体验，突出楼书的可读性、收藏性与哲理生活性。
连贯性，生活化，贵族色彩是本楼书的主旨。
二、框架建议：含封面封底共24p，建议采用大度或者正度12开的正方形设计，（仅为建议）稿前声明：由于楼书是图文并茂，所以本方案仅为初步的内容大纲，单看文字或者画面设计都不足以达到诉求效果，故本材料只提供设计方向，内容较为简练，看不出整个楼书的肌理特征，待我们设计初稿出炉时在具有优化的条件。
三、楼书内容提纲封面：景观贵都+LOGO广告语：城北新城，中央观邸-------俯瞰城市繁华，收藏世人仰慕设计建议：高档楼盘楼书封面较为整洁、封面上不做过多的图片装饰，重点突出案名与广告语，让客户审阅时一目了然。
封二：标题：城市向北，我在新城中央卓越品质，尊贵生活品质同品味自成因果，超越的趋势起点于品质酝酿的尊贵生活，源于精心雕琢的“景观贵都”上层人士鉴赏不尽的上层尊品，大师级的手笔，不一样的顶级享受，名宅身份自当不凡景圣景“精工系列”盛情奉献……设计建议：风格大气，可以不用图片，也可以用第三页没有追求的生活是乏味的，对城郊妥协，对奔波妥协，对单调妥协我们需要令身心同时舒展的地方新城中央，一切触手即来的便捷我们以此规划未来，和幸福银行、学校、超市、商业街……我们习惯了这个城市的繁华与优雅，一直在寻找一种姿态，介入并融合它最完美的部分可以是房子可以是建筑可以是园林，可以是人也可以是事。
我们等待好房子，等待好生活，等待尤物等待一次可以让物欲与灵魂同时满足的机会这就是北部新城，这就是景观贵都。
楼书讲解和案例
P10 新日月．翠洲嘉园运动休闲
运动休闲，生机勃发 聪明的舵手自会张弛心境，经典的人生也需另类生活。 新日月．翠洲嘉园让你在运动中释放，在休闲中放松。 休闲茶吧、休闲座椅、条凳、文化长廊、晨练广场、健 身步道、棋牌室、阅览室、乒乓球室、羽毛球场等一系 列室内外休闲、娱乐与运动场所一应俱全，多姿多彩。 让你在丰富中感受高尚，在高尚中享受人生。 当身心的劳顿在运动和休闲后消失，重新开始的必将是 事业勃发的律动。
P17 方米
F型 125.5—130.5平
阳光．通达 ★ 三室二厅二卫 ★ 并行的厅、房设计，空间整齐大气， 随心所欲安排你的生活 ★动静分区，公私分明 ★主卧室飘窗设计
P18 E型 135—139.5平方米
富贵．时尚 ★ 四室二厅二卫 ★ 方正房型，满足居家布置的不同要求，空间 利用率佳 ★超宽休闲景观阳台连通客厅与卧室，私密与共 享完美结合，居家动线更为丰富。 ★约4.5米超宽客厅，满足生活的多功能需求。
楼书介绍
人们所说的“楼书”，实际上是开发商为 推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋 图形和文字说明的广告性宣传材料。 “楼书”一般包括以下几个方面：
１、外观图、小区整体布局图； ２、地理位置图； ３、楼宇简介； ４、房屋平面图； ５、房屋主体结构； ６、出售价格及附加条件（如代办按揭）； ７、配套设施； ８、物业管理。
新日月．翠洲嘉园总规划面积达30万平方 米，总建筑面积26万平方米，其中绿化广 场面积达3.8万平方米，小区水域（三条天 然河流及小区中心湖泊——望月湖）面积 达1.7万平方米；绿化率高达50.2%；建筑 容积率为0.98；日照间距为1：1.3。
新日月．翠洲嘉园由文景苑、文华苑、文荟苑、文萃苑 等四个组团组成，园区内布置品味高尚、风格现代的多 层、小高层、联排别墅建筑，并配置会所、篮球场、羽 毛球场、休闲步道、文化长廊、超市、商业配套中心等 各种运动生活设施。 新日月．翠洲嘉园以健康住宅为定位，以不断满足人们 对健康文明的生活方式需求为出发点，倡导盐城消费者 一种“休闲运动．健康生活”的居住观念，使人们每天 沐浴在阳光、空气、水和运动的健康环境中。新日 月． 翠洲嘉园是新日月房地产精心构筑的一道城市风景， 她将以科学健康的管理模式和极其生活化的运动文化为 核心，为人们营造一个健康的生活新天地。
房地产楼书该怎样做
房地产楼书该怎样做随着房地产业的快速发展，楼书成为了房地产行业中广泛采用的一种宣传、销售工具。
楼书是一个综合性的企业形象，不仅是展示产品的方式，还是开发商企业形象的展示。
如何在楼书中展现产品的优势、提升企业形象，并引起客户的兴趣和购买欲望，是楼书制作需要注意的问题。
一、颜色设计在制作楼书时，颜色设计是非常重要的。
在普遍意义上，企业色绿色、蓝色、红色等色系是较为成熟稳重、大气的企业形象色。
但是如果企业的品牌标志、发展目标、产品特征与众不同，则可以采用与众不同的配色方案。
此外，在楼书的设计中要注意色彩的搭配，注意色彩的平衡和和谐。
在楼书中色彩过多，会造成页面过于花哨、拥挤，过少则会显得单调、无趣。
色彩的运用应该合理，不仅不能偏重一个色系，也不能出现冲突、混乱的局面。
二、版面设计在楼书的版面设计方面，应该从客户角度出发，切忌把设计板面变成企业宣传式样，而是多从客户的立场去思考，如何提高客户接受度和购买欲望。
在楼书的版面设计时，应该根据产品特点，精准地定位受众和口味，并运用图文并茂、排版合理、布局整齐的方式，让读者对产品的特点和性质有一个整体的认识，留下深刻而美好的印象。
三、内容布局楼书内容的布局关系到读者的阅读难易程度。
大多数读者会直接关注楼书中的关键信息。
因此，把关键信息放在资料最突出的部分，能够更直接地吸引读者注意。
当然，除了突出重点和方便阅读，楼书的内容布局中也不能忽略页面的美观和创意性。
四、图文并茂楼书中的图片和文本应该相互协调、相辅相成。
在楼书中，图片能够更好地向读者展示产品形象和实际效果，而文本则能够让读者更加详细地了解产品性质和产品特点。
图文的结合不仅能够让读者更好地理解产品，还能够增强读者的阅读兴趣。
五、详实合理的介绍在楼书中，详实合理的介绍是必不可少的内容。
除了各种具体的详细说明外，说明书上搜罗的用词和语法表达科学、简单、通俗，详细介绍、生动描述是内容介绍的基本要求。
六、选用合适的字体在楼书中选择合适的字体是必不可少的。
房地产楼书该如何做
房地产楼书该如何做
真实可信
楼书是楼盘销售信息的集合。
它要紧面对的是客户，楼书的重要性自然是不言而喻的。
作为成功的进展商，第一应该对自己的项目、对自己的客户群体、对自己的信誉负责任。
因此楼书的内容必需真实。
另一方面，今天的客户是日渐成熟的消费者，他们对楼盘的各类组成要素，包括进展商的实力与诚意等都有自己的评判。
从法律角度看，楼书是进展商对客户在某种意义上的许诺，其内容、数据都应该是严肃认真的，任何夸张、虚假和过失都是不明智的和不许诺的。
比如，一家进展
商在楼书中许诺采纳名牌入口电梯，但最终安装的是名牌合伙电梯，引发客户投诉，进展商不能不作出补偿。
很多精明的消费者确实是因为楼书的失真而舍弃了对项目楼盘
的选择。
因此，应第一制造一流的信誉与项目，第二才是制作一流的楼书。
楼书设计完成后，进展商不妨请自己的律师审查一遍，避免显现法律误差与纠纷。
全面详实
从进展商宣传自己楼盘和客户的购买心理和成功的楼书文案等
各类角度分析，楼书大致应包括以下内容：。
房地产商教你学会看楼书
教你学会看楼书购房是普通百姓生活中最为重要的事情之一，一个房子的好坏关系着一生的居住环境.大多数消费者可能一生中只有一次购买行为，够房前的摸底工作似乎让楼书成了购房者的必修“功课”，楼书实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。
随着彩印技术的不断提高,楼书越做越精美，但同时距离实际情况也越来越远，达不到真正了解房屋的目的，应该如何看楼书？一、看图画经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。
眼下，随着彩印技术的不断提高,售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远.购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房人应由大到小进行阅读,首先,应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位,楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便,是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。
然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。
二、看方向有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。
通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
三、看文字销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价.另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。
四、看户型过去的许多老户型，过于强调出房率,户型设计得往往过于直露、简陋。
进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗,卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。
特别值得一提的是，看“楼书”要学会发现缺点。
因为这种宣传资料一般是刻意“美化”的，渲染优点而淡化缺点。
在“楼书”中,含糊其辞的地方往往是有缺陷的所在。
那么到底如何在精工细作的楼书中看到猫腻儿呢？1、楼盘地址含糊，小心太偏交通不便的楼盘在打广告时对地址的表述都很含糊，比如什么路的一侧，什么高速路出口旁等等，这时候就要做好心理准备了,这些楼盘的位置基本都较偏，要掂量一下跟自己的买房需求是否切合。
最新整理楼书：教您读懂“楼书”.doc
楼书：教您读懂“楼书”soufun 20xx-4-5 13:07:00在商品房买卖纠纷中，由于“楼书”误导引起的纠纷占住房投诉首位。
在商品房预售中，问题同样突出。
归纳起来，构成误导的内容大致包括：位置标识“技巧”，价格标注“手段”，交通条件描写“艺术”，销售面积“障眼法”，虚构物业环境，虚夸回报率和入住率，配套设施偷梁换柱，以及实景图和户型设计与实际不符，投资商、开发商、代理商和物管公司概念、权利和职责模糊化，等等。
当购房人受到类似误导而遭受损失时，倘若据此主张侵权损害赔偿，目前司法实践中，商品房买卖不适用《消费者权益保护法》，而依据其他法律又很难得到充分支持。
那么，是否可以依据《合同法》主张权利呢？答案基本上是否定的。
因为几乎所有的楼书都不具备法律的约束力。
《合同法》规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。
所谓要约是指希望和他人订立合同的意思表示。
其必须具备两个条件：一是内容具体明确；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。
承诺则是受要约人同意要约的意思表示。
而楼书一般来说，既非要约，亦非承诺，而是要约邀请（或称要约引诱），是希望他人向自己发出要约的意思表示。
《合同法》明确规定，寄送的价目表、商业广告等，为要约邀请。
从本质上说，楼书属于商业广告，其目的是向不特定多数人提供有关商品信息，从而吸引相对人向自己发出要约，然后经过讨价还价，待一方当事人最终承诺时，合同成立。
此种要约邀请，只是订立合同的预备阶段，没有法律约束力。
但是，法律也不排除发布广告的人，利用广告进行要约。
比如开发商在楼书注明“本楼书构成要约”或“本公司受楼书内容的约束”等，则楼书构成要约。
然而，现实中，绝大竞争开发商的做法刚好相反。
尽管楼书的显眼之处标明“某某天内有效”字样，似乎构成不可撤销的要约。
但是，仔细阅读下去，在楼书尾部，有一行极细小的字，具有决定性作用：“某某公司对上述内容拥有的内容不管具体与否，肯定是不确定的，既然内容不确定，对发布者自然没有约束力可言。
看楼技巧
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4、适当沟通 、
—充份利用带客户到房屋的途中 充份利用带客户到房屋的途中 的时间， 的时间，这段时间是最适宜深入了解 客户的情况的。 客户的情况的。
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看楼过程中有什么话题可以同客户 沟通呢？ 沟通呢？
了解客户现在的居住情况 了解客户经济方面的情况 顾客对公司或楼盘的了解 了解客户对专业方面的认识？ 了解客户对专业方面的认识？ 制造紧迫感的话题
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注重细节
约客看楼要准时，不能迟到。 约客看楼要准时，不能迟到。 约客户见面应避免什么地方？ 约客户见面应避免什么地方？ 看楼过程中需走在客户的前面带路、按电梯、 看楼过程中需走在客户的前面带路、按电梯、 开门。 开门。 看楼过程中经纪应该站的位置是应该怎样？ 看楼过程中经纪应该站的位置是应该怎样？
17
（7）好的，我要买的话再找你吧！ ）好的，我要买的话再找你吧！
A）客户需要我们提供进一步的信息和资料。 ）客户需要我们提供进一步的信息和资料。 B）客户要比较其他楼盘后再决定。 ）客户要比较其他楼盘后再决定。 C）对你的服务或提供的房屋不满意，但不直接提出。 ）对你的服务或提供的房屋不满意，但不直接提出。 D）已经对你有一定的信任度，但还未能打动客户的心。 ）已经对你有一定的信任度，但还未能打动客户的心。 E）可能之前已经看中房子了，这个只是对比盘。 ）可能之前已经看中房子了，这个只是对比盘。
3
推盘技巧
专业 热情 试客 获取信任介看楼则可以开价按面价加 10%。 。 如果是经常跟很多中介看楼的，则以面价开出 如果是经常跟很多中介看楼的， 或者是面价加5%。 或者是面价加 。 如果是大公司找别人做资料对比， 如果是大公司找别人做资料对比，则有时需要 在面价下浮5%-10%来吸引该公司找自己睇楼， 来吸引该公司找自己睇楼， 在面价下浮 来吸引该公司找自己睇楼 给自己一个见面了解的机会。 给自己一个见面了解的机会。
楼书包括的全方位信息
楼书包括的全方位信息【楼书一样包括如此几个内容：项目的地理位置和交通情形，小区的整体布局图，楼宇的外檐成效图，楼盘简介，衡宇平面图，衡宇主体结构图，出售价钱及附加条件（如按揭贷款的期限和额度），配套设施，物业治理，开发商以往的业绩等】。
买房人第一应该通过看外观图、小区的整体布局图、地理位置图、楼盘简介来大致了解项目情形，看看该项目是不是适合自己；通过衡宇的平面图选择设计合理、适合自己情形和需求的户型。
消费者在看项目的地理位置和交通情形时，必然要【注意】，有的楼书上标明小区周围有一条或多条“计划路”，关于这种“计划路”您可要留意了，“计划路”到底何时才能修好，必然要多问上一句。
小区周边的环境是很重要的，在楼书中也会有所介绍，它包括自然环境、人文环境。
消费者在注意一些楼盘环境的有利因素的同时，还要注意一些楼书中没有提及的内容，比如，有的售楼书中标明小区周围有个公园，那么那个公园又会在何时建成呢？尤其需要注意的是，那个公园目前的情形，在公园所在地，若是堆放着城市废弃物，这些废物垃圾，等你入住后再请开发商清理，恐怕会很难。
还有，小区周围有铁路吗？晚上会可不能阻碍你的睡眠，周围有无带有污染的工厂，污染会阻碍你的生活质量。
等你住进那个小区，最需要的可能是生活配套设施，你应该从楼书中看看小区周边有无学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮效劳业、娱乐业、邮政电信……，关于还没建成的公建设施，你最好多问开发商一句，这些设施何时能建成并交付给业主利用。
楼书中关于计划设计的篇幅很多，大多介绍建筑物的设计和环境景观的设计，也有的开发商将建筑物设计理念和建筑特色、容积率的规定和楼间距的确信等写入楼书。
随着最近几年人们对生活品位日渐高层次的追求，消费者对建筑内、外部空间的处置、建筑物的风格、建筑立面特点、环境景观营造等方面的需求增加了。
由于人们工作之余，要紧的活动地址在家里，因此房型的选择显得超级重要。
有的开发商在楼书顶用专门大篇幅介绍不同的房型，这时作为消费者的你就要看看生活在那个地址是不是很方便了，卧室的私密性如何？住起来舒畅吗？客厅的开间够大吗？家里来了多个客人是不是能够坐得劣等等。
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教你学会看楼书
购房是普通百姓生活中最为重要的事情之一，一个房子的好坏
关系着一生的居住环境。
大多数消费者可能一生中只有一次购买行为，够房前的摸底工作似乎让楼书成了购房者的必修“功课”，楼书实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。
随着彩印技术的不断提高，楼书越做越精美，但同时距离实际情况也越来越远，达不到真正了解房屋的目的，应该如何看楼书？
一、看图画
经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不
足信。
眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同
时距离实际也越来越远。
购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，
购房人应由大到小进行阅读，首先，应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处
理等。
然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。
二、看方向
有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的
原则。
通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
三、看文字
销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。
另
外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。
四、看户型
过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直
露、简陋。
进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧
室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。
特别值得一提的是，看“楼书”要学会发现缺点。
因为这种宣传资料
一般是刻意“美化”的，渲染优点而淡化缺点。
在“楼书”中，含糊其
辞的地方往往是有缺陷的所在。
那么到底如何在精工细作的楼书中看到猫腻儿呢？
1、楼盘地址含糊，小心太偏
交通不便的楼盘在打广告时对地址的表述都很含糊，比如什么路的一侧，什么高速路出口旁等等，这时候就要做好心理准备了，这些楼盘的位置基本都较偏，要掂量一下跟自己的买房需求是否切合。
广告上均留有咨询电话，出发前最好打电话先询问一番。
另外，还需注意个别位置明明偏远的楼盘却想方设法地往一些好位置上靠拢，不仔细的话就吃亏了。
最常见的就是“距离××只有
××公里”，或者“距离××只有××分钟”。
这个××公里数有可能是按比
例尺计算出来的距离，不是实际的行走距离，很可能中间根本就没有路可走。
至于那个××分钟，有可能是深更半夜开奔驰的时间而不
是走路的时间。
2、最低价非均价，小心太贵
现在开发商打广告时，为了使价格显得更低，往往按最低起卖价打，打的往往是层次朝向最差的户型的价位。
广告上写着××元/平
米起，这就是最低起卖价，平均价位绝对比起卖价高，高出的幅度楼盘各有不同，但至少高出10%-20%左右。
消费者可以咨询一下价
格，省得到了现场才发现价格太贵了。
最低价位的房子要么是买不到的，要么是早早就被人挑走了。
3、楼盘背景多，小心上当
广告上一般都会注明发展商是某某公司，投资商是某某公司，承建商是某某公司。
其中发展商就是这个项目的项目公司；投资商
即这个项目的主要出资股东，有的是一家独资，有的是几家联合；承建商即是建设此项目的建筑工程公司。
客户选房购房，尤其购买期房，实力强大的发展商是一种信心的保证，为了给消费者一种信心的保证，个别楼盘会将较有名气的一方在广告里重点强调。
有这么些情况，开发商的实力平平，投资
商实力强名气大，但可能投资商只管投资而不管开发，不能只看到一个有实力的公司名字就以为没问题。
还有一种情况，有些不知名的公司请知名的房地产开发公司当顾问，把顾问公司放在楼盘名字前面，让人误以为该楼盘就是知名开发商开发的，但其实完全不是那么一回事，所以一定要小心辨明。
3、户型太花哨，小心太假
很多户型图中，各空间的间隔会采用养眼的、深浅不一的色彩，这种温馨色彩的运用不仅仅是为了显示更清晰，更是对购房者心理
的一种暗示，使其产生空间感知上的错觉，迅速对图纸上的户型产生好感，忽略实际的开间和尺寸。
户型图中的各个区域都标明了家具的摆放，这可不是开发商在
善意地帮助业主做家居设计，这实际上也是一种平面图上常见的心
理误导。
设计软件中的各种家具都是一个比例，出于户型图美观和
空间感的考虑，一般都会将家具的尺寸缩小，从而显得房子特别宽敞。
楼书的本质是楼盘信息的载体。
但是，楼盘的“好坏”，最好还是通过实地调查，辨明真伪。
签订合同时，还应将楼书上的有关内
容用补充条款形式予以约定，使之具有法律效力。
只有这样，楼书所承诺的价值才能真正体现，才能防患于未然。
何亮
2013 年11月。