存量房交易市场价格估价方案
存量房交易市场价格估价方案
工作实施方案-存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作方案。
一、成立专门估价小组项目总负责人：***（所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：**（副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员：**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。
三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。
（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。
（三）收集估价资料。
根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。
（四）评定估算。
根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，按照《**省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《**市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
榆林市人民政府办公室关于印发榆林市应用房地产评估技术评估存量房交易价格工作实施方案的通知
榆林市人民政府办公室关于印发榆林市应用房地产评估技术评估存量房交易价格工作实施方案的通知文章属性•【制定机关】榆林市人民政府办公室•【公布日期】2011.12.29•【字号】榆政办发〔2011〕120号•【施行日期】2011.12.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文榆林市人民政府办公室关于印发榆林市应用房地产评估技术评估存量房交易价格工作实施方案的通知各县区人民政府，市政府各有关工作部门：《榆林市应用房地产评估技术评估存量房交易价格工作实施方案》已经市政府研究同意，现印发你们，请认真贯彻执行。
榆林市人民政府办公室二〇一一年十二月二十九日榆林市应用房地产评估技术评估存量房交易价格工作实施方案为了进一步规范房地产交易市场税收秩序，堵塞房地产交易环节税收征管漏洞，按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）和《陕西省全面开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作方案》的要求，我市决定自2011年12月30日起，全面开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称房地产估价工作）。
为确保此项工作顺利有序开展，特制订本工作实施方案。
一、指导思想以科学发展观为指导，依托房地产评估技术及信息化手段，全面规范存量房交易税收管理，充分发挥税收职能作用，促进房地产税收的健康发展。
二、工作原则应用房地产评估技术评估存量房交易价格工作应坚持以下原则：（一）合法性原则。
评估存量房交易价格工作应依据法律、法规及相关规定进行，使用的数据和资料必须合法有效，采用的方法必须符合国家有关规定。
（二）公平公正原则。
评估存量房交易价格工作的标准要一致，评估结果要客观公正。
（三）效率原则。
评估存量房交易价格工作要实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征管效率。
房屋价值评估实施方案
房屋价值评估实施方案房屋价值评估是一项非常重要的工作，它对于房产交易、贷款抵押、税收征收等方面都具有重要的指导意义。
因此，制定科学合理的房屋价值评估实施方案显得尤为重要。
在实施房屋价值评估方案时，需要考虑多方面的因素，确保评估结果客观准确。
下面将从数据收集、评估方法、专业人员和报告编制等方面提出一些实施方案建议。
首先，数据收集是房屋价值评估的基础。
在进行评估时，需要收集房屋的基本信息，包括房屋的建筑面积、所在地区、建筑年代、产权情况等。
同时，还需要收集周边环境、交通便利程度、配套设施等相关信息。
这些数据的准确性和完整性对于评估结果的准确性至关重要。
其次，评估方法的选择也是关键。
常见的评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。
在实施方案中，需要根据房屋的具体情况选择合适的评估方法，并结合实际情况进行灵活运用。
例如，对于新建住宅，可以采用成本法进行评估；对于商业地产，可以采用收益法进行评估。
评估方法的选择应当充分考虑房屋的特点和当地的市场情况。
第三，评估工作需要由专业人员来进行。
房屋价值评估涉及多个领域的知识，需要具备房地产、金融、统计等方面的专业知识。
因此，评估工作应当由具有相关资质和经验的专业人员来进行，确保评估结果的客观性和准确性。
最后，评估报告的编制也是实施方案中的重要环节。
评估报告应当清晰明了，内容完整，包括评估方法、数据来源、评估结果等内容。
报告的编制应当遵循相关的规范和标准，确保评估结果的可信度和可靠性。
综上所述，房屋价值评估实施方案需要从数据收集、评估方法、专业人员和报告编制等方面进行科学合理的规划和安排。
只有在各个环节都做到严谨细致，才能保证评估结果的客观准确，为房产交易、贷款抵押、税收征收等提供有力的支持和指导。
希望各相关部门和机构在实施房屋价值评估时，能够充分考虑这些方面，确保评估工作的科学性和规范性。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案引言概述：房地产评估是指对房地产的价值进行评估和估算的过程，是房地产交易、贷款和投资决策的重要依据。
本文将详细介绍房地产评估工作方案，包括评估目的、评估方法、评估报告、评估师资质和评估费用等方面的内容。
一、评估目的1.1 确定市场价值：评估工作的首要目的是确定房地产在市场上的价值，以便买卖双方能够公正地进行交易。
1.2 提供贷款担保：银行和金融机构通常要求对贷款所购买的房地产进行评估，以确定其价值是否足够作为贷款的担保。
1.3 辅助投资决策：投资者需要评估房地产的价值，以便决定是否进行投资或者出售现有投资。
二、评估方法2.1 直接比较法：通过比较类似房地产交易的价格和特征，确定被评估房地产的市场价值。
2.2 收益法：通过估算房地产的未来收益，并以现值的形式进行折现，确定其市场价值。
2.3 成本法：根据房地产的重建成本和折旧情况，推算出其市场价值。
三、评估报告3.1 报告结构：评估报告通常包括封面、摘要、目录、引言、评估方法、数据采集和分析、评估结果、风险和限制、结论和建议等部份。
3.2 数据采集和分析：评估师需要采集和分析与房地产有关的市场数据、租金收入、成本和折旧等信息，以支持评估结果的准确性。
3.3 评估结果：评估报告应明确给出被评估房地产的市场价值，并对评估方法和数据进行解释和说明。
四、评估师资质4.1 资格要求：评估师需要具备相关的学历背景和培训经历，并通过国家或者地方的评估师资格考试获得相应的资格证书。
4.2 专业知识和技能：评估师应具备房地产市场的专业知识和评估方法的熟练运用能力，能够准确判断房地产的价值。
4.3 行业经验和声誉：评估师的行业经验和声誉是评估工作的重要参考指标，具备丰富的实际操作经验和良好的声誉能够提高评估结果的可信度。
五、评估费用5.1 收费标准：评估费用通常按照房地产的价值和评估师的工作量来确定，普通以一定比例的房地产价值作为评估费用。
5.2 支付方式：评估费用可以一次性支付，也可以分期支付，具体支付方式可以根据双方商议确定。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案一、背景介绍房地产评估是指对房地产的价值进行评估和估算的工作。
在房地产交易、融资、投资等方面，评估工作具有重要的作用。
本文将详细介绍房地产评估工作的方案，包括评估目的、评估方法、评估流程和评估报告等。
二、评估目的1. 交易目的评估：对于房地产交易，评估工作旨在确定房地产的市场价值，为买卖双方提供公正、客观的参考依据。
2. 融资目的评估：在房地产融资过程中，评估工作用于确定抵押物的价值，为贷款机构提供风险控制和信贷决策的依据。
3. 投资目的评估：对于房地产投资项目，评估工作用于评估项目的投资价值和回报率，为投资者提供决策支持。
三、评估方法1. 市场比较法：通过对比类似房地产交易的市场价格，确定被评估房地产的市场价值。
2. 收益法：基于房地产的租金收益和未来现金流量，计算出房地产的投资价值。
3. 成本法：根据房地产的建筑成本和土地价值，计算出房地产的重建成本和折旧价值。
4. 折现法：将未来现金流量按照一定的折现率计算到现值，确定房地产的投资价值。
四、评估流程1. 数据收集：收集与房地产评估相关的数据，包括房地产的位置、面积、建筑结构、租金收入等。
2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括市场比较、收益分析、成本分析等。
3. 评估计算：根据选定的评估方法，进行评估计算，确定房地产的价值。
4. 结果验证：对评估结果进行验证，确保评估工作的准确性和可靠性。
5. 编制报告：将评估结果编制成评估报告，包括评估目的、评估方法、评估过程和评估结果等。
五、评估报告内容1. 评估目的：明确评估的目的，包括交易目的、融资目的或投资目的。
2. 评估方法：说明所采用的评估方法，包括市场比较法、收益法、成本法或折现法。
3. 评估过程：详细描述评估的流程和步骤，包括数据收集、数据分析、评估计算和结果验证。
4. 评估结果：给出房地产的评估价值，并解释评估结果的依据和可靠性。
5. 风险提示：针对评估结果可能存在的风险和不确定性，提供相应的风险提示和说明。
德宏州人民政府办公室关于印发德宏州存量房评估价格调整工作实施方案的通知-
德宏州人民政府办公室关于印发德宏州存量房评估价格调整工作实施方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------德宏州人民政府办公室关于印发德宏州存量房评估价格调整工作实施方案的通知各县市人民政府，州直有关单位：《德宏州存量房评估价格调整工作实施方案》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
德宏州人民政府办公室2019年3月8日（此件公开发布）德宏州存量房评估价格调整工作实施方案根据《德宏州社会综合治税工作实施方案》（德政办函〔2014〕34号）精神，进一步加强房地产存量房交易税收管理，提高应用房地产评估系统质量和效率，促进地方财政收入增长，规范税收征管工作，经州人民政府同意，现制定实施方案如下：一、指导思想为深入贯彻落实党中央、国务院和省州深化“放管服”改革决策部署，以推进德宏州房地产税收一体化管理，堵塞税收流失漏洞，促进存量房交易税收公平、公正、公开，进一步减轻纳税人负担，减少纳税争议，降低税收执法风险为目标，提高纳税人税法遵从度和满意度，降低征纳成本，增强税收共治能力。
二、工作原则（一）合法性原则。
存量房交易价格申报评估系统数据升级调整工作应按国家法律、法规的规定进行，所依据的数据和资料必须合法有效，程序必须符合国家的法律法规。
（二）公平公正原则。
工作标准、工作时点要一致，数据升级调整后的系统评估价格要客观公正。
（三）效率原则。
坚持存量房交易价格申报评估方法和现代化技术手段相结合，使升级调整后的评估数据具有标准化、批量化和科学化的特点，实现简便快捷地进行存量房交易价格申报评估，提高税收征管效率。
三、工作内容及目标（一）工作内容1.按照目前存量房交易市场价格，调整2012年7月上线运行的存量房交易价格申报评估系统中各评税分区标房模型的评估价格。
郑州存量房交易价格申报评估技术方案介绍
工程管理与房地产学院
工程管理与房地产学院，自建立以来，在河南省，创造了多个 第一：
第一个设立房地产经营管理专业(1994年设置)； 第一批设立工程造价本科专业(2006年设置); 第一个设立物业管理专业(2011年设置，二本院校)；
03:29:35
房地产学院目前有教师36人，正副教授13人，在校生1200 余人，在全校20个院系中排列第7。
12 13 16
14 14.7
13 12 17 14.6 13.9
14 14 18 14.6 13.1
0 1 3 5 7 9 11 13 15
15 12
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20 13.3 13.2
用直线模型的好处是,不需要后几个月的指数,外推比较方便,10月上线，6月 指数即可。但偏离的可能性大,时间长了不行,必须重新建模型，模型还要检 验，不合格还不能用。
03:29:35
比较思 路
相当临近分区价格
日期修正—直线回归，总要模型， 或隔一段建一个；移动平均要好些
可比实例1 可比实例2 可比实例3 可比实例4 可比实例5
校核
几类房选一个 标本房屋 标准存量房价 （典型房屋） 一类房选一个
03:29:36
区位补偿+房屋重置（价地价+房屋重置价）
估价标的1 估价标的2 …………
平均数（3期加权平均，不会出现太大的偏差，但需要连续收集上一个月的指 数。）
03:29:37
统计部门每月18日发布：主以及各基本分类，
小于90㎡，90-144㎡，大于144㎡，网签数据。不再调查。）
二手住宅（调查代表性中介每月15日左右的数据）
最后，通过组织有关专家验收，最终完成定级、估价工作。
存量房交易市场价格估价方案
工作实施方案-存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作方案。
一、成立专门估价小组项目总负责人：***（所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：**（副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师） **（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员： **（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。
三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。
（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。
（三）收集估价资料。
根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。
（四）评定估算。
根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，按照《**省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《**市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
存量房交易价格评估工作实施方案
存量房交易价格评估工作实施方案一、方案背景：存量房交易价格评估是指通过对房屋的各项特征和市场环境等因素进行综合分析，确定房屋的市场价值，并为交易参与方提供准确、公正的价格评估结果。
存量房交易价格评估工作实施方案的编制，旨在规范评估工作流程，确保评估结果的准确性和公正性，保障交易参与方的合法权益。
二、实施目标：1.确定存量房交易价格评估的工作标准和指引，确保评估结果的准确性和公正性；2.建立科学的评估方法和流程，提高评估工作的效率和质量；3.为交易参与方提供准确、公正的价格评估结果，保障其合法权益。
三、实施步骤：1.制定评估标准和指引-吸取国内外成熟的评估标准和经验，结合本地房地产市场情况，制定适用的评估标准和指引；-根据存量房交易的不同类型（住宅、商业、写字楼等），制定相应的评估细则和参数，明确评估的侧重点。
2.收集和整理相关数据-收集房屋的基本信息，包括地理位置、建筑面积、房型结构等；-收集房屋所在区域的市场价格信息，包括近期成交价、挂牌价、租金水平等；-收集房屋周边的基础设施情况，如交通、教育、医疗等。
3.进行房屋实地考察和采集相关信息-派出评估人员对房屋进行实地考察，了解房屋的实际情况，包括装修状况、使用年限等；-了解房屋所在小区的环境状况，包括物业管理、楼龄、楼间距、绿化率等。
4.进行数据处理和模型建立-对收集到的数据进行处理和清洗，排除异常值和不合理数据；-建立存量房交易的定量评估模型，包括回归分析、比较分析等；-基于模型对房屋进行定价，得出评估结果。
5.编制评估报告-根据评估结果编制评估报告，报告内容应包括房屋的评估价值、评估方法和依据、市场分析、风险提示等；-报告应具备客观、准确、透明的特点，以便于交易参与方参考和决策。
6.审核和备案-引入第三方审核机构对评估报告进行审核，确保评估结果的准确性和公正性；-审核通过后，将评估报告进行备案，并在相关平台或机构进行公示。
四、实施要点：1.严格遵守评估规范和道德准则，保证评估工作的独立性和公正性；2.加强数据收集和管理，确保评估所依据的数据的准确性和完整性；3.建立评估模型和算法，提高评估工作的科学性和效率；4.加强跟踪和研究房地产市场动态，及时调整评估方法和参数；5.加强人员培训和质量管理，提高评估人员的专业水平和服务质量。
鹰潭市存量交易计税价格评估后期管理办法
鹰潭市存量房交易计税价格评估后期管理办法（征求意见稿）第一条为巩固我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的成效，确保存量房价格评估工作后期管理的科学、规范、持续，实现有效控管，根据《鹰潭市存量房交易申报计税价格评估办法》(鹰府办发[2012]67号)及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条存量房价格评估后期管理工作包括房地产交易计税价格核定系统（以下简称核价系统）基础数据补充、房地产价格变化情况调查、评估模型调整、计税价格下浮幅度调整、房地产估价技术运用结果上报、系统数据维护与保密等。
第三条基础数据补充1、遗漏数据补充。
核价工作管理人员负责归集核价系统遗漏数据，对与系统不匹配的交易存量房要逐笔登记其坐落地点、栋号、所在评估分区，季度终了后3个工作日内汇总后提交县（市、区）局税政部门，税政部门在季度终了后5个工作日报市局税政三科，税政三科通知评估机构统一对遗漏存量房进行数据采集，并在季度终了后20个工作日录入核价系统。
2、新增数据补充。
对于新建楼盘，房地产税收管理部门应及时调查了解新建楼盘房产证办理情况，将相关信息在3个工作日内传递至县（市、区）局税政部门，税政部门在季度终了后5个工作日报市局税政三科，税政三科通知评估机构统一对新增存量房楼盘进行数据采集和总体测评，补充完善核价系统。
第四条房地产价格变化情况调查房地产价格变化情况调查主要包括当地房地产市场价格环比变动情况、原同一评估分区内重大价格影响因素变动情况调查。
1、房地产税收管理部门应在季度终了后三个工作日内对上季度当地房地产市场价格每月环比变动情况进行调查，调查主要依据“两业税收管理系统”采取数据比对的方法进行。
2、核价工作管理人员负责原同一评估分区内重大价格影响因素变动情况调查。
3、县（市、区）局税政部门负责汇总房地产价格变化情况调查，制作调查报告并在季度终了后5个工作日内报市局税政三科。
第五条评估模型调整符合下列情况之一的，应实施评估模型调整：（一）当地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度均超过5%以上；（二）同一评估分区内出现重大价格影响因素变动情况的；（三）同一评估分区一个年度内核定计税价格争议数达到核定房地产总量的10%的；（四）其他影响房产交易市场价格波动较大的。
三亚市人民政府办公室印发三亚市关于存量商业用房交易价格评估工作实施方案的通知
三亚市人民政府办公室印发三亚市关于存量商业用房交易价格评估工作实施方案的通知文章属性•【制定机关】三亚市人民政府办公室•【公布日期】2015.07.06•【字号】三府办〔2015〕196号•【施行日期】2015.07.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文三亚市人民政府办公室印发三亚市关于存量商业用房交易价格评估工作实施方案的通知各区人民政府，各管委会，市各有关单位：《三亚市关于存量商业用房交易价格评估工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
三亚市人民政府办公室2015年7月6日三亚市关于存量商业用房交易价格评估工作实施方案为了进一步推进应用房地产估价技术加强存量商业用房交易税收征管工作（以下简称存量商业用房评估工作），扩大存量房评估覆盖范围，提高我市存量房交易环节税收征管水平，不断探索房地产交易税收征管新模式，根据三亚市人民政府办公室《关于印发三亚市房地产评税工作实施方案的通知》（三府办〔2011〕305号）和海南省地方税务局《关于印发存量商业用房交易价格评估工作方案的通知》（琼地税发〔2015〕86号）精神，结合我市工作实际，制定本方案。
一、指导思想以深入开展党的群众路线教育实践活动为契机，认真贯彻落实海南省地税工作会议和存量房评估推广工作验收评审会议精神，围绕房地产一体化管理，依托房地产估价技术及信息化手段，按照《海南省房地产税收征管估价业务规范（试行）》，结合当前我市存量房评估工作实际，在专业评估公司专家和海南省地方税务局相关部门的指导下，按照评估技术标准，全面推进商业用房的评估工作，促进我市房地产市场健康发展。
二、工作原则按照法定、公平、公正、阳光、便捷、效率的原则，全面做好我市存量商业用房的信息采集和评估工作。
三、工作目标按照“科学规划、分步实施、稳妥推进”的工作思路，在原来的存量房评估工作基础上，扩大存量房评估范围，将全市存量商业用房纳入存量房评估系统，健全我市存量房评估信息数据库；统一存量商业用房交易价格的评估标准，减少纳税争议，促进存量商业用房交易税收的科学化、规范化管理，实现存量商业用房交易税收的应收尽收；加强与市国土、市住房城乡建设等部门的联系，力争信息共享，为进一步的信息采集工作提供信息保障。
房屋买卖的合理定价与评估方法
房屋买卖的合理定价与评估方法房屋买卖是一个复杂的过程，其中最关键的环节之一是确定合理的定价。
买家和卖家都希望以最合适的价格完成交易，因此房屋评估和定价方法变得至关重要。
本文将介绍一些常用的评估方法和定价原则，以帮助买卖双方达成公平交易。
一、市场比较法市场比较法是最常用和最直接的评估方法之一，它基于类似物业在相同或相近地区的买卖价格进行估值。
评估师将考虑房屋的大小、年龄、位置、设施等因素，并通过比较其他相似房屋的实际成交价格来确定一个相对合理的市场价格。
然而，市场比较法只能作为一个参考，因为每个房屋的独特性还需要考虑在内。
二、收益法收益法主要用于评估投资性房产的价格，在这种方法中，评估师会考虑房屋的潜在收入。
他们会估算出每年的租金收入，并根据市场上的回报率来计算房屋的价值。
收益法虽然不适用于所有房屋，但对于出租房屋或商业用途的房产，是一种可行的评估方法。
三、成本法成本法是一种通过计算重建费用来确定房屋价值的方法。
评估师会考虑到建筑物的年龄、结构、材料等因素，再根据当地建筑成本和劳动力费用来计算房屋的重建成本。
然后，通过将建筑物的折旧和地皮价值加入计算，从而确定它的市场价值。
成本法主要适用于独一无二的房屋或土地，如历史建筑或大片田地。
四、地价法地价法是将房屋和土地分开计算的一种方法，因为土地价值通常比房屋价值更加稳定和高估。
评估师会根据土地所处地段的市场价格、临近设施和未来发展潜力等因素来确定土地价值，然后再加上建筑物的评估值，从而得出总体的市场价值。
五、市场趋势分析市场趋势分析是通过研究房地产市场的走势来预测房屋价格的方法。
评估师会考虑房屋市场近期的成交情况、供求关系、经济环境等因素，并结合专业知识和经验来判断房屋价格的增长或下降趋势。
这种方法更多地依赖评估师的主观判断，因此应该结合其他评估方法一起使用。
六、委托专业评估除了上述的评估方法，买方和卖方也可以委托专业的房地产评估师来进行评估。
他们将根据自己的专业知识和经验，综合考虑多个因素来确定房屋的合理估值。
沾益县应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作实施方案文库.
沾益县应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作实施方案为全面推进沾益县应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作（以下简称“评税工作”），进一步加强全县房地产交易税收的征收管理，根据《财政部国家税务总局关于开展应用房地产估价技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔2009〕100号）及《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）精神，结合实际，制定本实施方案。
一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以“依法治税、信息管税、优化服务”为指针，依托房地产估价技术及信息化技术，夯实存量房交易环节税收征管基础，提高计税价格管理水平，充分发挥税收职能作用，促进房地产市场的健康发展。
二、工作原则（一）合法性原则。
“评税工作”应依据法律、法规及相关规定进行，使用的数据和资料必须合法有效，采用的方法必须符合国家规定。
（二）公平公正原则。
“评税工作”的标准、时点要一致，评估结果要客观公正。
（三）效率原则。
坚持房地产评税方法与现代化技术应用相结合，以评估软件为依托，运用房地产价值评估方法，通过评估系统估算地产价值，以估价值作为存量房交易计税核定价格，实现简便快捷办税，提高税收征管效率。
三、工作目标推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易环节计税价格核定办法，通过建立应用房地产估价技术评估存量房交易价格的科学体系，解决房地产交易过程中交易双方订立阴阳合同瞒报成交价格、税务机关核定标准缺乏公信力及评估机构的评估标准不统一等问题，堵塞征管漏洞，提高征管水平，营造公平、诚信的纳税环境。
四、组织保障（一）组织领导为加强对应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作的领导，县人民政府决定成立沾益县应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作领导小组，组成人员名单如下：组长：柯小燕县人民政府副县长副组长：张勤勇县政府办公室主任何永发县财政局局长杨于梅县地税局局长成员：赵建雄县国土资源局局长尹光云县住房和城乡建设局局长陶金华县会计局局长侯永勋县地税局副局长李明星县国土资源局副局长刘爱俊县住房和城乡建设局纪委书记杨宝林县住房和城乡建设局副局长领导小组下设办公室在县地税局，负责日常工作。
房管局估价市场工作方案
房管局估价市场工作方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在我的办公桌上，我的大脑开始飞速运转，构思着这个“房管局估价市场工作方案”。
这已经不是我第一次接触这样的项目了，十年的时间，让我对这个领域有了深刻的了解。
一、项目背景房地产市场作为我国国民经济的重要组成部分，其健康发展关系到国计民生。
近年来，房地产市场波动较大，房价上涨过快，为了稳定房地产市场，政府对房地产市场的调控不断加强。
在这样的背景下，房管局需要对房地产市场进行估价，以便更好地掌握市场动态，为政策制定提供依据。
二、工作目标1.完成对全市房地产市场估价，准确掌握各区域、各类房地产的市场价格。
2.为政府制定房地产调控政策提供数据支持。
3.提高房管局估价工作的科学性、准确性，提升工作效率。
三、工作步骤1.数据收集（1）收集各区域房地产市场交易数据，包括新房、二手房、租赁市场等。
（2）收集房地产项目开发进度、销售情况、土地成交价格等。
（3）收集国家和地方房地产政策、法律法规、行业规范等。
2.数据处理（1）对收集到的数据进行清洗、整理，确保数据的真实性、准确性。
（2）运用统计学方法对数据进行统计分析，挖掘市场规律。
（3）结合房地产市场走势，预测未来一段时间内房价变动情况。
3.估价建模（1）根据收集到的数据和统计分析结果，选择合适的估价模型。
（2）运用估价模型，对全市房地产市场进行估价。
（3）对估价结果进行验证，确保估价的准确性。
4.成果输出（1）整理估价报告，包括估价方法、估价结果、估价依据等。
（2）将估价报告提交给政府部门，为政策制定提供依据。
（3）定期更新估价报告，反映市场变化。
四、工作保障1.组织保障（1）成立估价工作领导小组，负责项目总体协调、推进。
（2）设立估价工作小组，负责具体实施估价工作。
（3）明确各小组成员职责，确保工作顺利进行。
2.人员保障（1）选拔具有丰富估价经验的专家参与项目。
（2）对工作人员进行业务培训，提高估价能力。
（3）加强团队协作，提高工作效率。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案引言：房地产评估工作是在房地产交易、贷款、保险等方面起着重要作用的一项工作。
为了保证评估结果的准确性和公正性，制定一个科学合理的房地产评估工作方案至关重要。
本文将详细介绍房地产评估工作方案的五个部份，包括评估目的、评估方法、评估过程、评估报告和评估师资质要求。
一、评估目的：1.1 确定市场价值：评估工作的主要目的是确定房地产的市场价值，即在正常市场条件下能够出售的价格。
这有助于买卖双方确定合理的交易价格。
1.2 确定贷款价值：银行和其他金融机构在进行房地产贷款时，需要评估房地产的价值，以确定贷款的额度和利率。
1.3 确定保险价值：保险公司在投保房地产时，需要评估房地产的价值，以确定保险金额和保费。
二、评估方法：2.1 市场比较法：这是最常用的评估方法之一，通过比较同类房地产的销售价格和特征，来确定被评估房地产的市场价值。
2.2 收益法：适合于商业房地产的评估，根据房地产的租金收入和预期增长率，来确定其市场价值。
2.3 成本法：适合于新建房地产的评估，根据建造物的成本和折旧情况，来确定其市场价值。
三、评估过程：3.1 采集信息：评估师需要采集有关房地产的各种信息，包括房地产的位置、面积、建造结构、使用年限、租金收入等。
3.2 实地考察：评估师需要亲自实地考察房地产，了解其实际情况，包括建造物的状况、周边环境、交通便利度等。
3.3 数据分析：评估师将采集到的信息进行分析，运用评估方法计算出房地产的市场价值，并进行核对和校正。
四、评估报告：4.1 报告内容：评估报告应包括被评估房地产的基本信息、评估目的、评估方法、市场价值、评估师的资质等内容。
4.2 报告格式：评估报告应采用规范的格式，包括封面、目录、正文、附录等部份，以便于阅读和理解。
4.3 报告语言：评估报告应使用准确、简明的语言，避免使用专业术语和复杂的表达方式，以便于被评估房地产的相关方理解。
五、评估师资质要求：5.1 专业背景：评估师应具备相关的房地产、金融或者经济学等专业背景，熟悉房地产市场和评估方法。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案标题：房地产评估工作方案引言概述：房地产评估是指对房地产进行评估，确定其价值、价格和其他相关因素的过程。
在房地产交易、贷款、税收等方面，评估工作起着至关重要的作用。
为了确保评估工作的准确性和专业性，制定一个科学合理的评估工作方案是必不可少的。
一、评估目的和范围1.1 确定评估的目的：评估工作的目的可以是确定市场价值、租金价值、保险价值等。
1.2 确定评估的范围：评估范围应包括评估对象的基本信息、周边环境、市场状况等。
1.3 确定评估的时间节点：评估工作应明确评估的时间节点，以确保评估结果的时效性。
二、评估方法和技术2.1 选择评估方法：评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等，应根据评估对象的特点选择合适的方法。
2.2 应用评估技术：评估技术包括数据采集、分析、模型建立等，评估人员应具备相关技术和经验。
2.3 考虑不确定性因素：评估工作中应考虑不确定性因素，采取合适的方法进行风险评估。
三、评估报告和结果3.1 编制评估报告：评估报告应包括评估目的、范围、方法、数据来源、分析过程、结论等内容。
3.2 报告的呈现方式：评估报告可以采用文字、图表、数据等形式呈现，以便于相关方了解评估结果。
3.3 结果的解释和应用：评估结果应得出合理的结论，并根据评估目的应用到实际工作中。
四、质量控制和监督4.1 设立质量控制措施：评估工作中应设立质量控制措施，确保评估过程的准确性和可靠性。
4.2 进行监督和审查：评估工作应接受监督和审查，确保评估结果符合相关法规和标准。
4.3 不断改进和学习：评估工作应不断改进和学习，提高评估人员的专业水平和工作效率。
五、法律法规和伦理要求5.1 遵守相关法律法规：评估工作应遵守相关的法律法规，确保评估过程的合法性和规范性。
5.2 遵守伦理要求：评估人员应遵守评估行业的伦理要求，保持独立性、客观性和诚实性。
5.3 处理潜在冲突：评估工作中如有潜在冲突应及时处理，确保评估结果的客观性和公正性。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案引言概述：房地产评估是指对房地产进行全面评估和估值的工作。
它在房地产交易、抵押贷款、税务评估等方面起着重要的作用。
本文将详细介绍房地产评估工作的方案，包括评估目的、评估方法、评估报告等内容。
一、评估目的：1.1 确定市场价值：评估工作的首要目的是确定房地产的市场价值。
通过综合考虑房屋本身的特点、地理位置、市场供需等因素，利用市场比较法、收益法等方法进行评估，得出一个客观的市场价值。
1.2 用于交易和贷款：房地产评估在房地产交易和贷款中起着重要的作用。
买卖双方可以根据评估报告确定合理的交易价格，而银行在审批抵押贷款时也需要评估报告作为参考依据。
1.3 税务评估：房地产评估还用于税务评估，确定房产税、土地使用税等相关税费的依据。
二、评估方法：2.1 市场比较法：市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
通过与相似房产的市场交易价格进行比较，确定被评估房地产的市场价值。
这种方法适合于市场较为活跃的地区和相对标准化的房产。
2.2 收益法：收益法主要适合于商业地产的评估。
它通过考虑房产的租金收入、未来的租金增长率和折现率等因素，计算出房产的现值。
这种方法适合于投资性房产和商业地产。
2.3 成本法：成本法是通过估算房地产的重建成本来确定其价值。
这种方法适合于新建房产或者特殊用途的房产，例如工业厂房、公共设施等。
三、评估报告：3.1 报告结构：评估报告普通包括以下几个部份：报告封面、摘要、评估目的与方法、评估结果、评估师的资质和声明等。
3.2 评估结果：评估报告中最重要的部份是评估结果，即被评估房地产的市场价值。
这一部份应该清晰明确地给出评估结果，并附上详细的计算过程和数据依据。
3.3 评估师的资质和声明：评估报告中应包含评估师的资质和声明，以确保评估工作的专业性和可靠性。
评估师应具备相关资质，并在报告中声明其独立性和客观性。
四、评估过程：4.1 数据采集：评估工作的第一步是采集相关数据，包括房产的基本信息、市场交易数据、租金收入等。
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工作实施方案- 存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规》、《城镇土地估价规程》以及相关标准，制订本估价工作方案。
一、成立专门估价小组项目总负责人：*** （所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：** （副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师）** （项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）** （项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）** （项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员：** （估价员）** （估价员）** （估价员）** （估价员）** （估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日将评估报告上交至税务部门。
三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。
（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。
（三）收集估价资料。
根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。
（四）评定估算。
根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规》、《城镇土地估价规程》以及相关标准，按照《** 省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《** 市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012 ）40 号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
（五）编制和提交估价报告。
由估价小组组长负责编制估价报告初稿，报告初稿经项目总负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司部规定的复核制度进行复核后出具报告，并按照委托要求两日将估价报告上交至税务部门。
（六）工作底稿归档。
按照有关档案管理办法进行估价底稿归档。
四、估价技术方案根据《房地产估价规》，房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。
对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。
对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。
根据本项目的估价要求，主要是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价。
因此我们根据不同的估价对象，按照《房地产估价规》、《城镇土地估价规程》以及相关标准，制定了具体的估价技术方案。
（一）存量房住宅采用批量估价或信息补录为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的估价工作,保证估价过程科学合理,本次对存量房住宅采用批量估价，采取的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。
具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的估价值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的估价值；四是确定基准住房的修正系数。
修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值。
估价流程选取可比实例1、确定标准存量房1.1 设立标准存量房类型 :主要分为：独立院落住宅、低层住宅、多层住宅、 中高层住宅、高层住宅、超高层住宅、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅等。
1.2 评税分区的划分及数据采集将** 市市城区按照行政区划划分行政区域 ;根据每个行政区域繁华程度、 交通 便捷程度、环境景观、医疗教育基础设施完备程度 ,将各个行政区域分成评税分 区 ;考虑到每个大评税分区房屋建筑年限、朝向和楼层等因素 ,再建立小评税分区 ; 在每个小评税分区搜寻房地产交易实例 ,对没有交易实例的评税小区 ,选取样本房 ; 对有交易实例的评税小区选取实例 ,在全市搜寻多个交易实例 ,经过筛选 ,确定可 比实例库，并实时更新可比实例库。
2、可比实例的选取2.1 可比实例选取的原则建筑成新修正 建筑结构修正 建筑面积修正建筑层次修正建筑朝向修正区中位置修正 批量估价结果选取的可比实例要与估价对象在相同或相似小区且为相同房屋类别;可比实例的建筑结构要与估价对象的建筑结构相同、相近并区分有无电梯;可比实例的交易日期应在1 年;可比实例的交易类型要与估价对象的交易类型相吻合;可比实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。
2.2标准房的制作没有可比实例的小区,按上述原则选取标准房。
采取与估价对象相同或相似小区的相同房屋类别,建立标准房价格。
2.3建立可比价格基础选取可比实例后,对可比实例的成交价格进行换算处理,以单位平方米售价为可比价格基础,面积为建筑面积。
3 房地产价值修正3.1市场交易情况修正房地产市场是一个不完全市场,成交价格易受非正常情况的影响,要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。
3.2交易日期修正在可比实例的成交日期至存量房交易价格申报估价时点期间,若房地产价格平稳,则不进行交易日期修正;若房地产价格上涨或下跌,则应对房地产价格指数进行交易日期修正。
3.3区域因素修正区域状况对房地产价格影响因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度等。
因选取的可比实例与存量房交易价格申报估价对象在相同、相近小区,繁华程度、交通便捷程度等因素一致,因此不对区域因素修正。
3.4个别因素修正个别因素的调整容比较多,主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布局、工程质量、楼层、面临景物、采光及朝向等。
在同一存量房交易价格申报估价分区,也有一些因素是不便于修正的。
如房地产类别、建筑结构、交易类型和局部公共设施(电梯)等因素。
如果不对其修正,就需要在存量房交易价格申报估价时选择与其相同类型的房地产交易案例。
4 房地产估价值的确定4.1确定比准价格比准价格＝可比实例成交价格×(1±T%)×(1±R%)×(1±S%)×(1±X％)×(1±Y%)×(1±Z%)4.2求取待估价对象最终比准价格V ＝(V1+V2+V3+ ?Vn)/n4.3确定房地产估价值房地产估价值＝V ×MT%- 从成交日期至存量房交易价格申报估价时点可比实例价格涨跌百分率R%-朝向调整系数S%-楼层系数差X％-面临景观(山)修正系数Y%-面临景观(水)修正系数Z%- 其它因素修正V-最终比准价格V1 、V2、V3、?Vn—n 个修正、调整后的比准价格,具体的可比实例个数为3-5 个M- 待估价对象的建筑面积(二)非住宅存量房非住宅存量房指的是指已被购买或自建并取得所有权证书的不用作住宅的房屋，主要包括营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房的估价，因其价值受影响因素较住宅复杂，交易案例相对住宅也要少。
因此非住宅估价难以用统一的标准去衡量，采用个案估价，按照《房地产估价规》、《城镇土地估价规程》以及相关标准，主要估价操作方案如下：1、估价基础数据的搜集、整理为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：1）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；2）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；3）房屋重置价格及配套文件；4）新建房屋造价水平及成本费用构成；5）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；6）其他地方性规定等资料。
2、拟定估价作业方案,组织实地勘察主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。
对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按时交付报告。
实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。
不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、相关人员在勘察表上签字.3、估价方法选用3.1房地产估价方法的选用根据《房地产估价规》的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。
对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并述理由。
有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
现就本项目常见几类用途的非住宅房地产评估方法选择和操作做简要说明如下:3.1.1商业房地产估价的常用方法商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。
（1）收益法。
商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。
（2）市场法。
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。
商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点。
按经营方式可分为出租型和商业运营型两类，（1 ）出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。
采用收益法估价的关键是求取租金收益。
采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是直接求取商业房地产价格；二是求取商业房地产租金。
（2）运营型商业房地产主要靠经营获得收入。
按规模又可分为：（1）整幢商业房地产估价，主要采用收益法和市场法。
对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。