广州万科四季花城解读69页PPT

某四季花城推广执行方案ppt(69张)

花已开好只待四季
天元·四季花城推广执行方案
青铜骑士华中区
2016.08.26
案情回顾
价值梳理
外部价值
天元四季花城价值梳理
内部价值
区域
汉阳大道上
王家湾生活圈
武汉四环支撑点
交通
地铁口号线延长线
配套
环境
学
超
中
校
市
法
、
、
生
医
银
态
院
行
新
环
便
城
绕
捷
核
心
园林
两
绿
目光吸进来，话题移进来，客群引进来
——需要全面覆盖，双线齐发
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
战略目标
快打快销，夺市
提升项目去化率
导客3000组，认筹1000组，去化 400套，实现开盘热销。
高举高打，夺势
打造品牌影响力
让汉阳人都知道天元·四季花城，提升品牌影响力。
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
推推广广思计划路
推广阶段时间节点阶段主题
分阶段传播重点活动建议
渠道
天元·四季花城推广计划
形象期（9（月91月日-19月0月2）6日）
认筹期（9月（2170日月--1111月月1）4日）
9月1日
9月26日
开盘期（（1111月月115日日--1111月月2268日日））
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
推广目标： 1、项目首要目标——知名度 2、直接影响产品产品热销 3、带动品牌影响力

广州万科四季花城规划图

地形分析山顶
谷地
山顶
陡坡处约 45 度
陡坡处约 28 度
产品类型分析情景洋房小高层 H型 townhouse
设计过程回顾 ■ 与地形不协调
■ 视觉通廊未打开 ■ 会所未考虑地形
原规划方案
树木保护分析
■ ■
保留原树群处
施行二级管理出入口
■ 3-3剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
经济技术指标(原始指标)
五期规划指标(原始指标) 产品构成 D型 T型 H型住宅 G型 B2型 B8型 A型小计总用地面积 (m2) 地上建筑面积(m2) 计容积率面积(m3) 总建筑面积(m2) 地下建筑面积(m2) 容积率 93,334.52 119,499.34 19096.17 1.31 栋数建筑面积 (m2)
二级管理区
车行二级管理出入口
设计方案
18层
■ 1-1剖面
现规划方案
■ 1-1剖面方案一
■ 情景房车库与大地下室车库相连
■ 架空娱乐室
5层
18层
■ 1-1剖面方案二 ■情景房车库从路面进入 ■ 娱乐室
5层
设计方案
18层
■ 2-2剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
现规划方案
11层
18层 11层
■ 2-2剖面 ■ ３-3剖面

广东佛山万科四季花城

绿化率： 30%
时间：2004
4
a
城市主干道
主入口道路交通分析图
车辆主入口
5
步行街入口
a
景观分析图

小区住户景观观向
小区住户景观观向
休憩半岛
水域
6
a
空间丰富亲近自然围而不闭
7
a 围合的空间
居住区结构分析
居住区—居住小区—组团
8
a
户型分布
沿山四层沿湖五层沿湖十层多层住宅五层户型八层户型小高层别墅社区会所幼儿园小学零售商铺
9
a
居住区中心商业服务区
设施齐全交通便捷
10
a
住区中的商、教娱乐区
利用住宅底层沿湖景商业街教育设施齐全
11
a
居住区规划实例分析
——广东佛山万科四季花城
1
a
实例分析
万科四季花城住区概况居住区总平面图道路交通分析景观分析图功能结构分析
2
a
区位图
佛山
3
广州
a
平面总图
地址：南海黄岐浔峰洲路8号
占地面积:50公顷
总建筑面积:44.7 万平方米
总户数:3900户
容积率：1.00

万科四季花城五期策略(PPT 14页)

11
四季花城5期开盘后持续性攻击计划
2001年8月
9月
10月
11月
12月
2002年1月
* 儿童夏令营及四季花城好少年活动 * 长者会及长者会的定期活动 * 中秋节业主联欢及业主自己出节目 * 四季花城2年回顾摄影展
* 有点洋味的圣诞节
* 过新年的各种风俗展
12
关于主角的问题
* 业主就是我们最好的演员。 * 8月18日开盘庆典，如果演员是业主，将会给人耳目一新的感觉； * 8月18日开盘庆典的服务人员是业主义务服务员，如老人穿上四季花城的文化衫，就会有耳目一新的感觉； * 业主需要有表演的机会，其将会调动业主长期参与社区的热潮； * 有业主在参与，“欢迎你成为我们中的一员”将具有非常好的说法力效果； * 特别是老人的“长者会”，将会给人更多的亲近感； * 社区人文活动的主角是业主，四季花城将会成为一个非常有活力的社区；
4、四季花城99年大剧院轰动一时，2000年持续报纸媒介进一步建立了外部品牌，但从2001年开始，一直没有对外的规模性市场攻击，市场已经在淡忘四季花城的印象，社众的品牌关注力正在逐渐的消退；
[判断]：*四季花城每年至少要有一次形成市场影响力的至高点；
7
关于市场的攻击
四季花城5期市场攻击策略
核心攻击点：求变
关于市场攻击参考3：四季花城
1、四季花城内部的品质非常好，销售业绩也非常好，品牌形象与口碑同样非常好； 2、就象可口可乐，虽然也是大品牌，但其同样需要不断地建立市场的新意，不断地刺激市场形成高度的关注力，不断地形成品牌的维护；在奥美，这样的过程就是非常著名的品牌管家； 3、新出现的万科形象“有梦想去实现”、“想得更多，做得更好”、“每天我们都在攀越”，非常好，在市场的震动性非常大，让人们有看到有活力、有激情的万科地产，同样实现了非常好的品牌管家；

广州万科四季花城解读

广州万科四季花城解读
组团院落分析
广州万科四季花城解读
院落式邻里交往、游憩空间，归属感强，生活气息浓厚
广州万科四季花城解读
敞亮的门厅，绿意透窗而来
广州万科四季花城解读
丰富而亲切的邻里空间
பைடு நூலகம்
广州万科四季花城解读
夕阳中临水的优尚House。采用层层退台设计，每一层退台使下面一层单位都多出了一个露台空间，大大增加了单元的户外活动空间。
广州万科四季花城解读
万科四季花城推广语 —————有一个美丽的地方
万科产品形象诠释 —————建筑无限生活
万科四季花城已在数个城市成功开发的系列品牌, 宗旨是 ————找到最适宜人居住的地方，创造最高品质的居住环境
广州万科四季花城解读
公建、商业配套
• 教育：由中山大学授权中山大学附属学校与万科签署四季花城学校的合作办学协议。由万科出资打造学校的所有硬件，由中大负责经营学校，中大不需交费用给万科，也可以对外招生，但花城业主可享受全城特惠的教育收费。
• 产品定位：大型低密度社区，以多层、小高层中偏高档住宅为主，成熟后考虑部分高档住宅
• 项目优势：四季花城选址金沙洲，项目内地形地貌与金沙洲一致，山脉相连，湖水相通，周边无大型工业区，空气素质优良
• 项目劣势：距离城市较为偏远，离广州市中心区的行车距离为15-30分钟，市政配套、生活配套、交通配套等人们生活必备条件缺乏；市场对金沙洲区域认可度不高
广州万科四季花城解读
造型丰富的的假日广场建筑
广州万科四季花城解读
随处可见的推广语
广州万科四季花城解读
随弯就直的道路和水面上的栈道使交通便利，各种绿色小道蜿蜒至家，回家可有不
同的路

万科四季花城产品设计附加值总结

•比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间Байду номын сангаас这与客户的实际 •使用需求有关.
PPT文档演模板
万科四季花城产品设计附加值总结
•产品附加值
•成
本
•附加值应该做多大? •售价与成本的相对关系
产品类型
华中版情景洋房首层带地下室
华中版情景洋房首层带地下室
华南版情景洋房首层带地下室
华南版情景洋房首层带地下室
1.00
22.94
47,722.50
1单元 102
89.38 49.58
15.76
73,910.00
1单元 202
89.38
1.00
10,000.00
1单元 302
89.38
1.00
10,000.00
1单元 3a02
89.38
1.00
10,000.00
1单元 502
90.57
1.00
10,000.00
566,646
3,711
421,295
13,352.00
434,647
3,751
425,836
13,352.00
439,188
3,741
424,701
13,352.00
438,053
3•,顶711 层私家42天1,29面5 提高13,了352.070 8０元／434,6平47 米
3,671
416,755
50.96 88.50% %
7,074
945,281
92.29
1,037,57
92,290
1
7,765
59.15
91.10%

万科四季花城营销报告(ppt共101张)

中
slogan：万科之美墨城之巅
：
产
品
万科名牌美誉度
即墨别称墨城，千年
形
全国的名牌地产项目
古城；四季花城。
象
即墨生活最高标准。
定
标准化、人性化、细致感、全面家居解决方案。
万科的标准即墨的秩序
位
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
2010年，万科四季花城推广价值体系
产
万科服务从经营导向—产品导向—客户导向的服务理念的成熟蜕变。
品
意味着万科的业主将享受其他品牌下难以企及的美好体验。
360°物业管理
形
愉悦感（全程成熟服务体系）+优越感+被尊重感……
象
被人肯定、赞美的满足感和被人仰视的优越感。
定
位
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
外炼
位
中央高档居住区已渐形成
东部核心地段高档配套区
东部经济开发区，日益成熟，市政、购物、教育、医疗、餐饮、休闲、娱乐⋯⋯等高档配套逐步完善
未来的地段、配套之巅
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
中：
四季还需要一顶新帽子
产
关于产品案名的思考：
上
：从品牌导向、销售需求、市场份额、产品升级（精装）、溢价等各方面出发，
综均要求推广定位更高，覆盖范畴更大，影响力度更强。
合即品牌+品质+品位的综合诉求。
局势研
因此2010年，对于万科四季花城，是自我博弈，自我修正，自我升级的一年。

广州万科四季花城解读71页PPT

、机遇对于有准备的头脑有特别的亲和力。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力量泉源之一，也是成功的利器之一。没有它，天才也会在矛盾无定的迷径中，徒劳无功。- -查士德斐尔爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯潘。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根

个案分析—万科四季花城

个成交量的提升。
20 07 年 10 月 20 07 年 11 月 20 07 年 12 月 20 08 年 1月 20 08 年 2月 20 08 年 3月 20 08 年 4月
供应成交
Tospur
价格分析
3.5
——该项目目前成交均价公寓为11000元/m2——12000元/m2，别墅为14000元/ m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾
L型厨房
缺点： ——玄关功能划分不明，使进门空间较为局促。 ——主卧门正对客厅，私密性差。
90m2三房
Tospur
主力户型
178.82m2 叠拼一层主力户型—别墅优点： ——1F：景观餐厅，客厅与餐厅的功能规划全面区分
储藏室的设臵完善了功能性
——2F：方正主卧，合理生活动线；主人书房
独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。缺点： ——1F生活动线过长，有部分交通面积被浪费。 ——南客卧门正对客厅，私密性差。
济光学院易初莲花北上海商业广场
Tospur
『项目属性分析』
项目四至/产品分析绿化景观简述/户型分析
Tospur
项目四至
项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。
四季花城一期
松
四季花城一期
镇泰路—双向4车道
位于松兰路的二期3区
镇兰
泰
路
四季花城二期
（规划中）
四季花城二期
路
售楼处
松兰路

广州万科四季花城

山地俱乐部：整个会所的设计引入 “泛会所”的概念，保留近20，000平方米原生态山体和植被，顺山势布置畔山泛会所，香熏花园、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧等娱乐设施齐备，休闲与风景相融相生。整个会所隐藏在影月山上，透过树梢展露出建筑的一角，如同会所自然生长在影月山上。
人行交通组织整个小区的交通流线以“湖畔花街”为主线。它不仅是主要的交通流线，也是由一系列小广场联接而成的活动带。在这里，人们可以边欣赏湖边山旁的优美景致边散步。与湖岸相对的商业街铺宛如这条花街上的一颗颗明珠，欧式风格的长廊，带来不一样的休闲和欢乐。
连接湖岸两侧住区的道路好似彩带“漂浮”在湖上。这些次级交通线与“湖畔花街”相连，两端连接各小广场和活动中心，使两岸业主能方便使用各处设施。“彩带”两侧也散布各种康乐活动设施，如烧烤场、钓鱼区、脚踏车及休息场所，给业主日常休闲生活带来无穷乐趣。在这些主要的交通流线之外，登山小径也吸引着业主去探索山林景色。
广州万科四季花城
总占地面积：约50万平方米总建筑面积：约50万平方米总居住户数：约3900户
设计说明国内知名品牌开发商——万科地产本着“找到最适宜人居住的地方，创造最高品质的居住环境”宗旨，在广州市重点规划 “低密度高尚住宅区”的金沙洲建造了又一处精典楼盘——万科四季花城，打造了一个毗邻广州闹市区、低密度、大规模、拥有纯天然山水资源的精品文化社区。
景观设计的两个主要概念：水－－碧波荡漾的水面，湖岸边棕榈成行，人们可以在清风中垂钓或者乘着水上单车在碧波中享受美好的生活。山－－凉爽的山岭植物茂盛。缤纷的春花、灿烂的秋色反映着四季时分的变化，也暗合着小区的美名――四季花城。
“假日广场”作为“湖畔花街”的起点，是整个小区最吸引人的地方，广场旱喷泉与伴城湖的大喷泉相辅相成。而位于湖岸边的无边际泳池，特殊的构造方法使泳池仿佛融在湖水之中，给人一种在湖水中畅游的感觉。