20151029-珠海万科城整合推广方案(终)
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珠海万科城整合推广策略
核心命题
！
区域价值模糊如何破旧立新凸显区域价值 体验万科为区域带来的价值感
区域现状
身处都市腹地，镇区属性明显
前山，作为作为珠海的老牌工业区， 在珠海十余年的现代化城市发展中一直面临着转型困难的尴尬境地。
近年来，随着政府旧城改造力度的增加， 前山片区具发生了可喜的变化。
但是长期的工业化造成的环境、设施、配套陈旧和缺失的顽疾 仍未得到本质上的改善。
1、在政府大力改造下，前山片区形成初步的商业氛围，但仍以建材、家居 为主题，生活配套仍是硬伤！
2、为求快速转型，前山片区人居建设缺乏系统性规划，周边项目同质化严 重，片区地标缺失！
3、前山片区占据都市腹地地利，但城市地位边缘化，长期为人诟病！
区域规划
在城市发展背景下，也引发了交通拥堵和用地不足的矛盾，用TOD模式引导城市 发展，成为解决这一矛盾的重要方式。
1、轻轨明珠站（步行10分钟即可到达）， 可快速来往广州等地 2、梅华立交 3、金斗湾客运站、坦洲客运站、上冲客运 站（10分钟生活圈） 4、拱北口岸、珠海站（开车25分钟可达） 5、九州港、珠海九州机场（开车30分钟可 达）
所有的传播要让客户相信
城市的生长 大盘的生长 房子的生长 居者的生长
【社区，街区，自然，配套融合一座“可参与的城市”】
力度。
低 成本
敏感于时间和空间成本， 不喜欢随性的铺张炫耀。 关注区位、产品、配套等 综合性价比。
客户洞察
中 收入
珠海中收入阶层 ，可能拥 有一处房产，拥有私家车， 企业中高管理层或政府单位 居多。
高 追求
看重消费档次和品位，愿意 提前消费，重享受，以幸福 快乐为目标。急需改善居住 环境和生活品质。
客户洞察
家庭成员结构正在变化的一群人 家庭关系多元化、需要和谐融洽的一群人 需要良好社区环境去释放家庭幸福的一群人 有可能家长住一期，孩子住后期的一群人
穿透路障
钟摆式居住模式的生活缺失
何谓“钟摆”？
钟摆式生活，指因工作与生活地点相距较远，每天耗费大量时间在两地间往返， 因此而牺牲大量生活品质的生活方式。
万科的杀手锏
作为CITY系的万科城市将城市边缘化为主流人 群聚集的高水准居住群落
万科打破城市固有居住观念和城市格局,打造新移民生活范本, 将城市边缘 转化为主流人群聚集的高水准居住群落,构建全新的城市板块体系,
大城崛起,都市人居走向更广阔的方向,包容与丰盛成为新生活的表征。 万科CITY系列,时尚元素融合原野的落叶芳,青草香,既富于城市的先锋精神,
区域 万科城 产品
人群需求
产品户型： 90平3房2厅2卫 110平4房2厅2卫，
套数比2：1 2梯6户
主力客群：刚需型职员与支付能 力相对宽松的首改型个体或私企 老板 年龄：30-40岁的 家庭特征：小太阳家庭，有小孩， 年龄在11岁以下， 需求：3房需求相对较高，注重教 育配套资源和生活配套及生活便
就算社区规模够大 没有便捷的交通，没有多元的交通网络 那仍然构不成包罗万象的城市生活
就算交通便捷，选择多元化 如果缺少顶尖教育资源和活力动感社区
那也算不上动静兼得的品质城市生活
万科城=
一流城市配套+60万方大社区+ 轻轨枢纽中心 +尖子教育平台+乐活运动社区
万科的杀手锏
万科不仅建筑房子 更优质城市配套服务商
以低碳为主线，高效+环保是未来城市发展的趋势。
城市发展方向
珠海向北，珠海多中心化
城市发展战略内容： “三区一城（香洲核 心城区+横琴新区+珠海市西部中心城区= 新的主城区）、若干组团（与产业园区相 配套的城镇组团）”的城市发展新格局。
1、珠海围绕新一轮城市空间布局， 坚持一盘棋进行统筹规划，带动整 个珠海地区发展。
交通的发展和现代城市功能分区化是造成“钟摆”的主因， 人们在选择较远地点工作进行权衡时往往会因交通的便利而选择妥协，
由此造就了大量的城市 “钟摆族”。
穿透路障
钟摆式居住模式的生活缺失
生活的无奈之痛
到点起床，到点吃饭，到点上班，到点交活， 到点开会，到点下班，到点坐车，到点睡觉。
穿行在上亿兢兢业业的上班族队伍中， 在交通高峰期公交车上的拥挤人流中随波逐流， 迟到与否和错过班车，是他们生活里最关注的内容，
2、香洲百度文库处在核心区，是链接东 西部板块的枢纽。
3、项目所在的前山片区，是TOD 小镇重点规划区域，珠海建材商贸 流通中心。
城镇 化
城镇 化
本案
中心 化
拥挤 化
瓶颈 化
城市发展方向
前山逐渐有城市边缘变为城市中心的趋势
前山片区作为珠海主城区连接西区 的出入门户，在交通上与珠海西区 存在着紧密的联系。TOD社区有轨 电车及公交轨道的规划将极大提高 交通优势。
生活于钟摆族而言仿佛只是一个耳熟的词汇
一座房子 如果没有第一流的城市配套 （交通、学校、商业 ） 那也不过是买今天的房子 过昨天的日子
万科城=
一流城市配套 +
万科城=
一流城市配套 + 60万方大社区
就算有一流配套 如果没有足够大的社区容纳 那也只能算是被割裂的城市生活
万科城=
一流城市配套+60万方大社区+ 轻轨枢纽中心
什么是TOD模式？
TOD是“以公共交通为导向的发展模式”
TOD开发模式要求以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的 站点为中心，以400-800米为半径建立中心广场或城市中心。
珠海政府大力推行TOD开发模式，创新城市空间组织方式，促进 产业发展创新，秉承低碳环保、以人为本、绿色交通的开发理念，
万科的杀手锏
万科布局，全面介入城市配套服务
2013年12月26日，深圳万科正式提出 “5S服务”的概念，围绕居住、购物、度 假、办公、文化五大方面，从“房屋建造 销售商”转型“城市配套服务商”。随着 城市和人居生活需求的发展，万科也把服 务从“大社区”扩大到整个城市，积极参 与商业综合体、写字楼、文化场馆等城市 配套的规划与建设。
区域价值如何穿透到“客户需求”
区位：香洲前山片区，TOD小 镇重点规划区域，链接东西部的 枢纽位置 配套：轻轨枢纽+顶尖学校教育 +圆明新园等人文资源配套
总建面：61.43万方 回迁房21栋（30万方），商品 房17栋（31.43万方），商品房
区1.5万方 容积率：3.4 服务：四点半学堂、房屋官家等 日常生活需求服务
核心命题
！
区域价值模糊如何破旧立新凸显区域价值 体验万科为区域带来的价值感
区域现状
身处都市腹地，镇区属性明显
前山，作为作为珠海的老牌工业区， 在珠海十余年的现代化城市发展中一直面临着转型困难的尴尬境地。
近年来，随着政府旧城改造力度的增加， 前山片区具发生了可喜的变化。
但是长期的工业化造成的环境、设施、配套陈旧和缺失的顽疾 仍未得到本质上的改善。
1、在政府大力改造下，前山片区形成初步的商业氛围，但仍以建材、家居 为主题，生活配套仍是硬伤！
2、为求快速转型，前山片区人居建设缺乏系统性规划，周边项目同质化严 重，片区地标缺失！
3、前山片区占据都市腹地地利，但城市地位边缘化，长期为人诟病！
区域规划
在城市发展背景下，也引发了交通拥堵和用地不足的矛盾，用TOD模式引导城市 发展，成为解决这一矛盾的重要方式。
1、轻轨明珠站（步行10分钟即可到达）， 可快速来往广州等地 2、梅华立交 3、金斗湾客运站、坦洲客运站、上冲客运 站（10分钟生活圈） 4、拱北口岸、珠海站（开车25分钟可达） 5、九州港、珠海九州机场（开车30分钟可 达）
所有的传播要让客户相信
城市的生长 大盘的生长 房子的生长 居者的生长
【社区，街区，自然，配套融合一座“可参与的城市”】
力度。
低 成本
敏感于时间和空间成本， 不喜欢随性的铺张炫耀。 关注区位、产品、配套等 综合性价比。
客户洞察
中 收入
珠海中收入阶层 ，可能拥 有一处房产，拥有私家车， 企业中高管理层或政府单位 居多。
高 追求
看重消费档次和品位，愿意 提前消费，重享受，以幸福 快乐为目标。急需改善居住 环境和生活品质。
客户洞察
家庭成员结构正在变化的一群人 家庭关系多元化、需要和谐融洽的一群人 需要良好社区环境去释放家庭幸福的一群人 有可能家长住一期，孩子住后期的一群人
穿透路障
钟摆式居住模式的生活缺失
何谓“钟摆”？
钟摆式生活，指因工作与生活地点相距较远，每天耗费大量时间在两地间往返， 因此而牺牲大量生活品质的生活方式。
万科的杀手锏
作为CITY系的万科城市将城市边缘化为主流人 群聚集的高水准居住群落
万科打破城市固有居住观念和城市格局,打造新移民生活范本, 将城市边缘 转化为主流人群聚集的高水准居住群落,构建全新的城市板块体系,
大城崛起,都市人居走向更广阔的方向,包容与丰盛成为新生活的表征。 万科CITY系列,时尚元素融合原野的落叶芳,青草香,既富于城市的先锋精神,
区域 万科城 产品
人群需求
产品户型： 90平3房2厅2卫 110平4房2厅2卫，
套数比2：1 2梯6户
主力客群：刚需型职员与支付能 力相对宽松的首改型个体或私企 老板 年龄：30-40岁的 家庭特征：小太阳家庭，有小孩， 年龄在11岁以下， 需求：3房需求相对较高，注重教 育配套资源和生活配套及生活便
就算社区规模够大 没有便捷的交通，没有多元的交通网络 那仍然构不成包罗万象的城市生活
就算交通便捷，选择多元化 如果缺少顶尖教育资源和活力动感社区
那也算不上动静兼得的品质城市生活
万科城=
一流城市配套+60万方大社区+ 轻轨枢纽中心 +尖子教育平台+乐活运动社区
万科的杀手锏
万科不仅建筑房子 更优质城市配套服务商
以低碳为主线，高效+环保是未来城市发展的趋势。
城市发展方向
珠海向北，珠海多中心化
城市发展战略内容： “三区一城（香洲核 心城区+横琴新区+珠海市西部中心城区= 新的主城区）、若干组团（与产业园区相 配套的城镇组团）”的城市发展新格局。
1、珠海围绕新一轮城市空间布局， 坚持一盘棋进行统筹规划，带动整 个珠海地区发展。
交通的发展和现代城市功能分区化是造成“钟摆”的主因， 人们在选择较远地点工作进行权衡时往往会因交通的便利而选择妥协，
由此造就了大量的城市 “钟摆族”。
穿透路障
钟摆式居住模式的生活缺失
生活的无奈之痛
到点起床，到点吃饭，到点上班，到点交活， 到点开会，到点下班，到点坐车，到点睡觉。
穿行在上亿兢兢业业的上班族队伍中， 在交通高峰期公交车上的拥挤人流中随波逐流， 迟到与否和错过班车，是他们生活里最关注的内容，
2、香洲百度文库处在核心区，是链接东 西部板块的枢纽。
3、项目所在的前山片区，是TOD 小镇重点规划区域，珠海建材商贸 流通中心。
城镇 化
城镇 化
本案
中心 化
拥挤 化
瓶颈 化
城市发展方向
前山逐渐有城市边缘变为城市中心的趋势
前山片区作为珠海主城区连接西区 的出入门户，在交通上与珠海西区 存在着紧密的联系。TOD社区有轨 电车及公交轨道的规划将极大提高 交通优势。
生活于钟摆族而言仿佛只是一个耳熟的词汇
一座房子 如果没有第一流的城市配套 （交通、学校、商业 ） 那也不过是买今天的房子 过昨天的日子
万科城=
一流城市配套 +
万科城=
一流城市配套 + 60万方大社区
就算有一流配套 如果没有足够大的社区容纳 那也只能算是被割裂的城市生活
万科城=
一流城市配套+60万方大社区+ 轻轨枢纽中心
什么是TOD模式？
TOD是“以公共交通为导向的发展模式”
TOD开发模式要求以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的 站点为中心，以400-800米为半径建立中心广场或城市中心。
珠海政府大力推行TOD开发模式，创新城市空间组织方式，促进 产业发展创新，秉承低碳环保、以人为本、绿色交通的开发理念，
万科的杀手锏
万科布局，全面介入城市配套服务
2013年12月26日，深圳万科正式提出 “5S服务”的概念，围绕居住、购物、度 假、办公、文化五大方面，从“房屋建造 销售商”转型“城市配套服务商”。随着 城市和人居生活需求的发展，万科也把服 务从“大社区”扩大到整个城市，积极参 与商业综合体、写字楼、文化场馆等城市 配套的规划与建设。
区域价值如何穿透到“客户需求”
区位：香洲前山片区，TOD小 镇重点规划区域，链接东西部的 枢纽位置 配套：轻轨枢纽+顶尖学校教育 +圆明新园等人文资源配套
总建面：61.43万方 回迁房21栋（30万方），商品 房17栋（31.43万方），商品房
区1.5万方 容积率：3.4 服务：四点半学堂、房屋官家等 日常生活需求服务