麓湖生态城个案分析
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麓湖生态城个案分析
踩盘的BPP体系
专业 [Professional]
分析规划布局要点，包括
P
建筑、园林及产品户型
P
精细 [particularity ]
标杆配置分析 营销可述性分析
基础
首先了解项目的地块基础点：包括了项 目的基本指标、容积率、覆盖率分析、
B
[BASIC]
车位比分析及地块的产品类型及整体的 开发节奏和客户定位及销售情况分析。
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
236 3 97 89 47 8 8 67 61 6
311
占比
76% 1% 31% 29% 15% 3% 3% 22% 20% 2% 100%
➢低密产品中，独栋占比最多，占比76%，其中300-400和400-500户型占比较多，各占 30%左右。联排别墅中以300-400户型为主，占比20%。
基础 4、项目整体容积率、产品线分析
大规模、多业态，配套齐全：包含别墅、 洋房、高层、写字楼、总部办公、酒店群， 学校、公园、商业街等一系列产品规划，将 整个项目打造出一个新城。 生态居住、生态办公：在公园中间，穿插 有建筑组团，把城市融入到一个生态系统当 中，所有的建筑组团都是被公园所环绕，打 造出居住与办公、公园共融的生态城市。 产品唯一性、建筑设计的差异性：户型设 计主要考虑景观面。建筑设计上，没有一栋 建筑的设计是照搬成都其它建筑的，也没有 任何两栋在设计上是一模一样的。
本项目容积率仅为1.2，在本片区并非占有绝对优势；但本项目是利用湖景、多主题公园 设计，将建筑和生态完美融合，增加了项目亮点。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山
海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
容积率
产品线
1.8
独栋Байду номын сангаас
1
独栋、联排、叠拼
0.6
双拼、联排
0.78
3
基础 1、项目整体基本技术指标
开 发 万华新城发展股份有限公
商
司
占地面积
成都市人民南路南延线麓 地址 山大道二段六号（麓山国 建 筑 面 积
际社区麓山一号会所）
7300亩 约1100万㎡
容积率
1.2
绿化率
45%
物业类 别墅、高层、小高层、洋
别
房
车位比
1:2
占地面 积
7300亩
规模
约1100万㎡
物业公司 成都麓山物业有限公司
达观山 雅居乐花园
车位比 1:4.5 1:4 1:1.2 1:2 1:1 1:1 1:1
基础 6、项目整体建筑及园林风格分析
本项目占地较大，建筑风格和园林风格呈现多样性、业态不同，建筑风格不同，组团不同， 园林风格不同，建筑、景观设计遵循绝对创新，打破以往的建筑形态和功能设计，成为区域 内的一枝独秀。
3、项目整体户型配比
基础
建筑形态 面积段 洋房 170-200 200-250 小高层 130-150 200-250 250-300 300-400 中高层 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 高层 170-200 200-250 250-300 500以上 合计
2
Contents
基础
专业 精细
1. 项目整体技术指标 2. 项目区位 3. 项目整体户型配比 4. 项目整体容积率、产品线分析 5. 项目整体车位比分析 6. 项目整体建筑及园林风格分析 7. 项目整体可诉求卖点分析 8. 项目整体不利因素分析 9. 项目整体分期状况 10. 高密组团 11. 低密组团 12. 项目当期媒体表现分析 13. 项目当期楼书表现 14. 开发商背景分析
联排、高层
1.15
联排、叠拼
0.9
联排
1.2
独栋、双拼、联排、叠拼、小高层、高层
基础 5、项目整体车位比分析
本项目停车位以地下停车场为主，主要分布在商业、高层、小高层、洋房地下停车区域， 地上车位主要分布在会所停车区，目前车位总量暂不确定，车位比为1：2。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
物业费
高密产品：3.5元/平米. 月；低密产品：6元/平
米.月
基础 2、项目区位
项目区位：位于国际城南，华府板 块，高端别墅居住区，占地11平方 公里（约7300亩），在天府大道 5.6公里的南延线上，围绕约 39000米湖岸线，西建湿地公园区， 东筑城市公园
主要干道：天府大道、红星路延线、 益州大道、剑南大道、成仁快速路、 成自泸高速公路牧华路、麓山大道、 正公路、机场快线、天保大道 其他 交通情况：包括规划中的“天府快 线”、“地铁11号线”、“第二绕 城高速”等、与新规划的“天府新 客站” ，交通出行较为便利
11
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
主题公园规划：西部打造湿地水系公园，东部打造 城市景观主题公园，包括：儿童主题公园，健身主题 公园，宠物主题公园等，实现公园的丰富多样化。
游艇入户，创造水上生活方式：利用水系开辟了航 道，建筑设计上开辟游艇入户大堂，创造了成都少有 的游艇水上生活方式，再通过目前直观的现场游艇体 验更可提升客户对产品的兴趣。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
建筑风格 托斯卡纳 非纯正法式
法式 英伦 西班牙 中式 后现代简欧
园林风格 法式园林 法式园林 法式园林 欧式园林 南美风情园林 中式园林 南加州风情园林
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
➢高密产品中，洋房占比16%，小高层占比12%，中高层占比47%，高层占比27%，130-250户型为
低密产品主力户型
基础
3、项目整体户型配比
建筑形态 面积段 独栋别墅 250-300 300-400 400-500 500以上 双拼别墅 500以上 联排别墅 300-400 500以上 合计：
总套数
总套数
71 27 54 62 51 8 2 1 237 4 10 6 4 92 49 63 2 5 2 134 41 66 26 1 504
占比
16% 5% 11% 12% 10% 2% 0% 0% 47% 1% 2% 1% 1% 18% 10% 13% 0% 1% 0% 27% 8% 13% 5% 0% 100%
踩盘的BPP体系
专业 [Professional]
分析规划布局要点，包括
P
建筑、园林及产品户型
P
精细 [particularity ]
标杆配置分析 营销可述性分析
基础
首先了解项目的地块基础点：包括了项 目的基本指标、容积率、覆盖率分析、
B
[BASIC]
车位比分析及地块的产品类型及整体的 开发节奏和客户定位及销售情况分析。
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
236 3 97 89 47 8 8 67 61 6
311
占比
76% 1% 31% 29% 15% 3% 3% 22% 20% 2% 100%
➢低密产品中，独栋占比最多，占比76%，其中300-400和400-500户型占比较多，各占 30%左右。联排别墅中以300-400户型为主，占比20%。
基础 4、项目整体容积率、产品线分析
大规模、多业态，配套齐全：包含别墅、 洋房、高层、写字楼、总部办公、酒店群， 学校、公园、商业街等一系列产品规划，将 整个项目打造出一个新城。 生态居住、生态办公：在公园中间，穿插 有建筑组团，把城市融入到一个生态系统当 中，所有的建筑组团都是被公园所环绕，打 造出居住与办公、公园共融的生态城市。 产品唯一性、建筑设计的差异性：户型设 计主要考虑景观面。建筑设计上，没有一栋 建筑的设计是照搬成都其它建筑的，也没有 任何两栋在设计上是一模一样的。
本项目容积率仅为1.2，在本片区并非占有绝对优势；但本项目是利用湖景、多主题公园 设计，将建筑和生态完美融合，增加了项目亮点。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山
海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
容积率
产品线
1.8
独栋Байду номын сангаас
1
独栋、联排、叠拼
0.6
双拼、联排
0.78
3
基础 1、项目整体基本技术指标
开 发 万华新城发展股份有限公
商
司
占地面积
成都市人民南路南延线麓 地址 山大道二段六号（麓山国 建 筑 面 积
际社区麓山一号会所）
7300亩 约1100万㎡
容积率
1.2
绿化率
45%
物业类 别墅、高层、小高层、洋
别
房
车位比
1:2
占地面 积
7300亩
规模
约1100万㎡
物业公司 成都麓山物业有限公司
达观山 雅居乐花园
车位比 1:4.5 1:4 1:1.2 1:2 1:1 1:1 1:1
基础 6、项目整体建筑及园林风格分析
本项目占地较大，建筑风格和园林风格呈现多样性、业态不同，建筑风格不同，组团不同， 园林风格不同，建筑、景观设计遵循绝对创新，打破以往的建筑形态和功能设计，成为区域 内的一枝独秀。
3、项目整体户型配比
基础
建筑形态 面积段 洋房 170-200 200-250 小高层 130-150 200-250 250-300 300-400 中高层 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 高层 170-200 200-250 250-300 500以上 合计
2
Contents
基础
专业 精细
1. 项目整体技术指标 2. 项目区位 3. 项目整体户型配比 4. 项目整体容积率、产品线分析 5. 项目整体车位比分析 6. 项目整体建筑及园林风格分析 7. 项目整体可诉求卖点分析 8. 项目整体不利因素分析 9. 项目整体分期状况 10. 高密组团 11. 低密组团 12. 项目当期媒体表现分析 13. 项目当期楼书表现 14. 开发商背景分析
联排、高层
1.15
联排、叠拼
0.9
联排
1.2
独栋、双拼、联排、叠拼、小高层、高层
基础 5、项目整体车位比分析
本项目停车位以地下停车场为主，主要分布在商业、高层、小高层、洋房地下停车区域， 地上车位主要分布在会所停车区，目前车位总量暂不确定，车位比为1：2。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
物业费
高密产品：3.5元/平米. 月；低密产品：6元/平
米.月
基础 2、项目区位
项目区位：位于国际城南，华府板 块，高端别墅居住区，占地11平方 公里（约7300亩），在天府大道 5.6公里的南延线上，围绕约 39000米湖岸线，西建湿地公园区， 东筑城市公园
主要干道：天府大道、红星路延线、 益州大道、剑南大道、成仁快速路、 成自泸高速公路牧华路、麓山大道、 正公路、机场快线、天保大道 其他 交通情况：包括规划中的“天府快 线”、“地铁11号线”、“第二绕 城高速”等、与新规划的“天府新 客站” ，交通出行较为便利
11
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
主题公园规划：西部打造湿地水系公园，东部打造 城市景观主题公园，包括：儿童主题公园，健身主题 公园，宠物主题公园等，实现公园的丰富多样化。
游艇入户，创造水上生活方式：利用水系开辟了航 道，建筑设计上开辟游艇入户大堂，创造了成都少有 的游艇水上生活方式，再通过目前直观的现场游艇体 验更可提升客户对产品的兴趣。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
建筑风格 托斯卡纳 非纯正法式
法式 英伦 西班牙 中式 后现代简欧
园林风格 法式园林 法式园林 法式园林 欧式园林 南美风情园林 中式园林 南加州风情园林
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
➢高密产品中，洋房占比16%，小高层占比12%，中高层占比47%，高层占比27%，130-250户型为
低密产品主力户型
基础
3、项目整体户型配比
建筑形态 面积段 独栋别墅 250-300 300-400 400-500 500以上 双拼别墅 500以上 联排别墅 300-400 500以上 合计：
总套数
总套数
71 27 54 62 51 8 2 1 237 4 10 6 4 92 49 63 2 5 2 134 41 66 26 1 504
占比
16% 5% 11% 12% 10% 2% 0% 0% 47% 1% 2% 1% 1% 18% 10% 13% 0% 1% 0% 27% 8% 13% 5% 0% 100%