麓湖生态城个案分析
“一生之城”理念引发的新城规划思考——以成都麓湖生态城为例
“一生之城”理念引发的新城规划思考——以成都麓湖生态城为例庄晓敏 徐显 杜波摘要：以美国里斯顿的新城开发为蓝本的成都麓湖生态城为中国未来的新城开发、特色小镇的建设提供了一份成功的且不可复制的蓝本。
作为两座新城共同的规划设计理念“一生之城”为当下中国产业新城开发、特色小镇建设中所出现的系列问题提供了行之有效的设计之道。
从传统的瓶颈与新兴的必然为切入点，以麓湖生态城的规划设计为例，思考“一生之城”理念下的新城规划设计策略，旨在将麓湖生态城的成功分享给更多人，也希望能够为未来的居住区规划提供可借鉴的经验。
关键词：一生之城；新城开发；麓湖生态城；规划设计中图分类号：TU984文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2019）09-0040-46收稿日期：2019-07-30作者简介：庄晓敏，厦门大学嘉庚学院，讲师。
徐显，厦门大学嘉庚学院，助教。
杜波，厦门大学嘉庚学院，助教。
基金项目：福建省中青年教师教育科研项目（JAT170842）。
DOI:10.13562/j.china.real.estate.2019.25.011CHINA REAL ESTATE城镇化浪潮卷来的“千城一面”“千篇一律”的现象已逐步被新时代的“特色小镇”所取代。
根据国际经验可发现，当人均GDP达到4000美元时，人们的消费结构将会发生重大转变，住房郊区化与别墅化、私人购车、旅游、电子通信等将成为消费热点。
中国的城市化水平已超过47%，人均GDP 达到4382美元。
近些年，旅游、电子通讯及特色小镇等消费项目出现爆发性增长。
同时，随着城市的不断扩张，人们物质和精神需求的提升，使得景观不再是某些人群的独立需要，而呈现大众化的趋势。
房地产商的角逐也日渐激烈，花样层出不穷，除了建造具有多样化的、良好的户型主体建筑外，更加致力于主体建筑之外的环境营造，景观不再是建筑的衍生品，而是出其制胜的高招。
在人工智能盛行、交互设计快速发展的大背景下，人们对于居住活动空间有了更高的要求，将其延伸为抒发情感的归属地。
房地产营销策划 -2015麓湖生态城踩盘报告
景观系统——项目癿景观设计强调山地和森林癿相互关系，保留山体景
观，变化湖区景观，建筑内部又不外部景观形成互动，无论身处何处都有 最佳癿观景体验。而得益于得天独厚癿癿地形资源，项目内湖域、湿地、 草地、森林构成了多样化癿景观体系。
类型 高密1类 高密2类 高密3类
低密1类
低密2类
低密3类
组团名 琉璃溪岸
云树 澜语溪岸
麒麟荟 蓝花屿 白玉台 沉香谷 隐溪岸 黑珍珠 黑蝶贝
价栺级别 130万-360万 200万-500万
700-1000万
客群 中产阶级中癿享受者 企业高管、企业主等，喜欢电梯豪宅癿人群
追求高层享受癿有钱人
600-1000万
15
公共区域：麓客岛——麓湖打造的主题公园
目前寻麓君咖啡馆不儿童 挑战乐园已投入使用，其 余项目也在建设中。
16
项目小结
1. 项目的优势 ① 位于天府新城核心区，区位优势明显； ② 项目交通十分便利，紧邻天府大道南延线，地铁一号线在区域内停留三次； ③ 项目自身自然资源得天独厚，项目内生态环境极佳； ④ 产品类型多样，满足高端人群各项所需； 2. 项目的劣势 ① 周边配套丌够完善，基本生活丌够便利; ② 部分别墅区楼间距较小，私密性较差； 3. 项目销售整体认知
11
营销手法：
二、社会化营销
麓湖放弃了影响力越来越贫弱癿平面媒体营销斱式；通过研究客群癿特点，以“寻麓之旅”为主题，行之有效癿不互联网相结合，透过 “寻麓之旅”微単、微信平台，以时下流行癿“互联网社交”癿形式，不客群迚行面对面癿沟通、交流、宣传，幵通过“麓沙龙”癿形 式不线下相结合，成功癿拉拢了客群，了解客群癿需求，幵传递出产品癿特点。
1、麓湖生态城专案研究
配套
商场：家乐福 教育：澳中幼儿园、成都实验外国语学校（西区）、光亚学校 医院：天府华西医院、万达国际医院（规划中）
规划建筑面积约700万㎡
起步区约900亩
水系及公园规划面积约2,100亩
6 新鸿基（成都）研究部
项目土地信息
• 项目已取得的宗地共计6宗，合计5,357亩； • 因拿地时间较早，楼面价较低，在634-968元/㎡之间； • 地块全部以挂牌方式取得，以低容积率为主，每个地块均有商业和住宅指标。
15 新鸿基（成都）研究部
产业发展走廊
天府大道延伸线的两侧区域，以高端会所、酒店、企业会所、总部办公等物业形态为主。
基于此研究，在当时的天府大道尽头处建造一座未来新城的构想，成为 万华集团未来20年的愿景。 此时，天府大道端头以南还是一片空白。
8 新鸿基（成都）研究部
项目开发背景
2007年
麓湖规划通过审批 梦想得到应征
万华集团的研究与构想，逐渐变成城市蓝图的一部分，正式进入华阳分区规划。 一年后，麓湖11平方公里控制规划通过审批。
10 新鸿基（成都）研究部
Part II 项目总体规划
11 新鸿基（成都）研究部
总体布局
起步区
滨湖区 （住宅区）
产业发展走廊
湿地公园区 （住宅区）
城市中心区
城市公园区 （产业及商业聚集区）
➢ 麓湖整体规划，围绕数千亩公园湖 泊进行。分成三个公园区，分别是 滨湖区、湿地公园区和城市公园区。
➢ 建筑群的规划自成体系，滨湖区主 要以高端定制别墅产品为主，湿地 公园区主要以低密度产品为主，而 城市公园区则以商业及总部办公区 为远景。高层电梯产品位于外延区 域，主要是“水岸系”产品。
地铁线路 城市主要交通路线
成都麓湖项目个案解析
门户区
酒店、购物中心、超市、 文化综合体、娱乐业
中央门廊区
酒店、综合体、写字楼 创意中心水岸商业配套
社区 商业中心
门户区
社区 商业中心
水 镇
旅
游
商
社区 商业中心
业 区
社区 商业中心
中央 门廊区
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
案例01 麓湖生态城
产品分布：项目住宅产品依据不同建筑形态及区域进行多组团的划分，高层和低密产品整体各八个组团。2016年，高层三个组 团、低密四个组团新品主力在售，主要为别墅、高层和洋房产品。2016年9月25日，麓湖推出高层轻奢产品水晶溪岸和琥珀瀛 洲洋房产品合计399套，开盘当天几近全部售罄，去化高达99%。
独栋、联排、高层 2011年5月
麓湖生态城
开发商 规划建筑面积
景观用地 物业公司 销售均价
成都万华投资集团有限公司 约1200万㎡ 5000亩
成都麓山物业管理有限公司 高层：21000-23000元/㎡，联排：26500-27500元/㎡
麓湖生态城
麓湖鸟瞰效果图
案例01 麓湖生态城
项目规划：麓湖生态城位于天府大道两侧，依托数千亩公园湖泊进行打造。项目占地11平方公里，规划为集高端居住、产业及休 闲娱乐配套为一体的国际化新城。
3
942.42
商兼住
60
2.00
65969.4
70
525
2009-0630
4
997.34
商兼住
60
2.00
69813.8
70
525
2009-0701
5
792.34
居住区景观风景案例
居住区景观风景案例今天我得给你唠唠这个超酷的居住区景观——成都麓湖生态城。
一走进麓湖生态城，就像掉进了一个水上的童话世界。
这里到处都是大大小小的湖泊，湖水清澈得不像话，就像大地的蓝色眼眸在静静地看着你。
先说说那湖边的步道吧。
它可不是那种单调的水泥路，而是用各种颜色的石头和木板拼接而成的。
走在上面，每一步都像是在和大自然玩猜谜游戏，一会儿是被阳光晒得暖暖的木板，发出淡淡的木香；一会儿是凉凉的石头，仿佛在提醒你它来自古老的山脉。
而且步道旁边种满了各种各样的花草树木，春天的时候，桃花、杏花、樱花像一群调皮的小姑娘，争着抢着要给你展示她们的美貌，红的像火，粉的像霞，白的像雪，那叫一个热闹。
湖里面还有好多造型奇特的小岛。
有一个小岛像是一艘巨大的帆船，船头还种着几棵歪脖子树，就像是在风中指挥航向的老船长。
这些小岛之间用弯弯的小桥连接着，小桥的栏杆上雕刻着各种精美的图案，有鱼啊、鸟啊，感觉就像是走进了一个艺术画廊。
居民们的房子也像是从湖水里长出来的一样。
有的房子外面爬满了绿色的藤蔓，就像穿上了一件大自然馈赠的绿衣。
每栋房子的窗户都像是一个个画框，框住了不同的湖景。
早上起床，拉开窗帘，哇塞，那波光粼粼的湖水和在湖面上嬉戏的水鸟，就像一幅动态的油画，简直比任何闹钟都提神。
这里还有好多公共的休闲区域。
比如说那个湖心的小广场，周围是一圈像蘑菇一样的小亭子。
到了晚上，广场上的灯光亮起来，柔和的光线洒在湖面上，就像星星掉进了水里。
大人们在广场上跳舞、聊天，小孩子们在旁边嬉笑打闹，那笑声能传得老远老远，整个居住区都充满了生机和活力。
麓湖生态城就像是一个人与自然和谐共生的大家庭，每一个角落都充满了惊喜和温暖，住在这儿的人可真是太幸福啦。
咱来看看苏州的仁恒耦前这个居住区景观，那可真是别有一番风味。
刚到仁恒耦前，就像穿越回了古代的江南水乡，但又带着现代的时尚感。
这里有很多弯弯的小河，河水缓缓流淌，就像苏州这座城市的温柔脉搏。
河水清澈见底，能看到河底的水草随着水流轻轻摇曳，就像一群绿色的小精灵在跳舞。
麓湖生态城【深度个案】
项目规划体系
600亩水镇，3大产业商业中心，8大社区商业中心，部分社区商业已呈现，整体商业呈现时间约为2020年。
外部商业配套： 家乐福、新世界百货 内部商业配套： 门户区
酒店、购物中心、超市、文化综合体、娱乐业 水镇
精品客栈群落、科技文创基地、餐饮美食街、亲子家庭消费、 商务办公、主题酒吧街区 中央门廊区
项目规划体系
桥梁系统——桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号。
桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、步道桥、湿地桥、公园桥、多功 能建筑桥等共170座。
项目规划体系
景观系统——湖域、湿地、草地、森林、构成多样化的景观体系。
麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区景观，以达到“湖光山色”的境界。也 让建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观线。
教育、医疗概况
较为完善的一站式教育体系、医疗配套，部分教育配套已投入使用，医疗配套均属于规划中。
教育： 幼儿园：成都机关三幼、成都机关一幼、金苹果幼儿园、123澳 中国际双语幼儿园 小学：华阳实验小学、成师附小、泡桐树小学、龙江路小学、成 都实验小学 中学：石室中学、成都七中、树德中学、成都实验外国语学校、 乐盟国际学校、麓山国际光亚学校。 医疗：万达医疗综合体、省第二人民医院、省医院
占地面积 建筑面积
360万平米 1100万平米
组团项目
玲珑屿、沉香谷、黑珍珠、黑 蝶贝、隐溪岸、白玉台、篮花
屿
建筑业态 产品面积段
独栋、高层、叠拼 130—1100平米
物业公司 成都麓山物业管理有限公司
项目区位
麓湖生态城位于天府大道中轴线上，麓湖以北连接天府新城核心起步区，麓湖以南天府新区核心起步区，周边土 地均已规划完整；
麓湖生态城策划书3篇
麓湖生态城策划书3篇篇一《麓湖生态城策划书》一、项目背景麓湖生态城位于[具体位置]，拥有独特的自然景观和生态资源。
旨在打造一个集居住、休闲、商业、文化等多功能于一体的综合性生态社区。
二、项目目标1. 打造高品质的生态居住环境，吸引高端人群入住。
2. 建设具有特色的商业配套，提升区域活力。
3. 营造丰富的文化氛围，增强社区凝聚力。
4. 成为城市生态发展的典范。
三、项目优势1. 得天独厚的自然生态环境，如湖泊、绿地等。
2. 先进的规划设计理念，注重人与自然的和谐共生。
3. 便捷的交通条件，与城市核心区紧密相连。
四、项目规划1. 居住板块设计多样化的住宅产品，满足不同需求。
打造优美的社区景观和公共空间。
2. 商业板块引入知名品牌商家，打造特色商业街。
建设大型购物中心，提供丰富的购物体验。
3. 文化板块建设艺术中心、博物馆等文化设施。
举办各类文化活动和展览。
4. 休闲板块规划公园、运动场所等，满足居民休闲需求。
五、营销策略1. 举办各类推广活动，提高项目知名度。
2. 利用线上线下渠道进行宣传。
3. 与旅行社等合作，吸引游客。
六、运营管理1. 建立专业的物业管理团队，提供优质服务。
2. 加强社区安全管理。
3. 定期维护和升级社区设施。
七、经济效益预测八、社会效益分析提升城市形象，改善居民生活品质，促进社会和谐发展。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整策略。
2. 环境风险：加强环境保护措施。
麓湖生态城具有巨大的发展潜力，通过精心策划和运营，将成为一个令人向往的生态之城，为城市发展做出重要贡献。
篇二《麓湖生态城策划书》一、项目背景麓湖生态城位于[具体位置]，拥有独特的自然景观和生态资源。
旨在打造一个集居住、休闲、商业、文化等多功能于一体的综合性生态社区。
二、项目目标1. 打造高品质的生态居住环境，满足人们对舒适生活的追求。
2. 营造丰富多样的休闲娱乐空间，提升居民的生活质量。
3. 促进商业和文化的繁荣发展，形成独特的社区氛围。
成都麓湖生态城地产视角分析总结
Part 2.3: 麓湖艺展中心-生态艺术馆
生态艺术馆匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体，以艺术创作的思维和形式，从水岸生 活、生态城、城市化三方面讲述麓湖生活带来的变化。
Part 2.3: 麓湖艺展中心-寻味坊
Part 2.4: 麓客岛-麓营地
Part 2.4: 麓客岛-寻麓君咖啡馆
6个40尺的集装箱，位于麓客岛码头正后方，是游客上岛的必经之路，其本身也是一道风景。
Part 2.4: 麓客岛-达根斯马术俱乐部
以中国传统建筑材料-红砖为主的接待中心和马厩，在粗放中展现出细腻的趣味，巧心的建筑师在立面上营造出富于韵律的 渐变，创作了各式各样文艺的几何图样与透空阵列。
Part 1.3: 规划历程-配套
完善的生活配套：项目拥有31万㎡的社区商业，64万㎡的城市商业，6万㎡的公园商业，17万㎡的会所酒店，446亩的教育 用地，121亩的医院用地，生活链完善、便捷。
Part 1.3: 规划历程-文化
利用rt 1.4: 总平规划
Part 2.1:
约195-280㎡水岸盛装大平层，北面的空中花园以立方体的形态交错咬合，向南的阳台以圆弧的柔美呈现多层次的波动韵律， 新中式内装风格巧妙平衡传统与现代。
Part 2.1:
连接湖天的晶体建筑，约160㎡套房设计。
Part 2.3: 麓湖艺展中心
Part 1.4: 总平布局
琥珀瀛洲 天星月影 天玑幻影 澜语溪岸 云镜
黑蝶贝
水晶溪岸 琉璃溪岸
玲珑屿
麒麟荟 黑珍珠
Part. 2 产品鉴赏
Part 2.1:
成都万华麓湖详细个案
从2011年9月蓝花屿组团正式对外开始，短短2年时间
麓湖住宅项目共实现签约产值39.84亿元。
数据截至2013年11月
截止2013年11月底， 截止 2013年9月底， 麓湖已开盘销售的住宅地块共计
麓湖已开工建设的住宅地块共计
C1-1琉璃溪岸 2013年06月 C1-1琉璃溪岸 2012年10月
7 8
Y5云树 B1蓝花屿、黑珍珠 C5-3黑蝶贝 C3澜语溪岸
32
33
34
39
40
即将推出产品
49
住宅产品
公建产品
麓湖桥梁
C5-2 C5-3黑蝶贝 2013年08月 2013年06月
C5-3黑蝶贝 2012年10月
示范区近600亩水系初步成形 岸线景观基本形成
工程进展如火如荼。。。
★ ★★ ★
★ ★ ★
2013年计划签约20亿。 截止2013年11月28日：2013年总签约20.63
亿；
Y4白玉台 C1-1琉璃溪岸
总用地面积4330亩
建设用地2769亩 景观用地1191亩 配套学校用地369亩
LUXELAKES
ECO-CITY.
CHENGDU
LUXEHILL
麓山国际社区
. CHENGDU
总用地面积4330亩
建设用地2769亩 景观用地1191亩 配套学校用地369亩
LUXELAKES
ECO-CITY.
麓湖生态城
地铁一号线 三期
有轨电车 在建骨架道路 拟建骨架道路 轨道线
天府大道的拉直，直接导致作为项目销 售大厅的艺展中心被截取一半，而且大 大延迟了艺展中心的交付时间。
C1-3
C1-2
B2
麓湖生态城个案分析
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
国际化设计团队：投入巨资要请国际上知名的 迪拜帆船酒店设计团队和阿玛尼设计团队对麓湖 建筑和装修进行考量设计。 个性化单体建筑：国际化设计团队担纲设计， 打造投资6个亿、2.8万方的艺展中心将预先呈现， 介时，前期将以项目接待中心和艺展中心双功能 对外开放。
基础 8、项目整体不利因素分析
23
Contents
基础
专业 精细
1. 项目整体布局与规划分析 2. 项目配套情况 3. 项目产品线分布与设计分析 4. 项目入口、人流与车流动线分析 5. 项目园林景观分析 6. 当期产品规划情况 7. 当期产品外立面 8. 当期产品建筑设计 9. 当期产品户型分析 10. 当期产品样板间情况 11. 项目户型可诉性卖点分析
本项目容积率仅为1.2，在本片区并非占有绝对优势；但本项目是利用湖景、多主题公园 设计，将建筑和生态完美融合，增加了项目亮点。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山
海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
容积率
产品线
1.8
独栋
1
独栋、联排、叠拼
0.6
双拼、联排
0.78
分析规划布局要点包括建筑园林及产品户型标杆配置分析营销可述性分析3项目整体技术指标项目区位项目整体户型配比项目整体容积率产品线分析项目整体车位比分析项目整体建筑及园林风格分析项目整体可诉求卖点分析项目整体不利因素分析项目整体分期状况高密组团低密组团项目当期媒体表现分析项目当期楼书表现
麓湖生态城个案分析
3
基础 1、项目整体基本技术指标
开 发 万华新城发展股份有限公
商
司
占地面积
案例12-成都麓湖生态城
建筑类型包括洋房、小高层、高层、别墅等，建筑分布错落有致，湖域水系、湿 地公园、主题公园穿插其中，建筑和园林的静与湖域的动形成完美融合。
住宅产品： 低密－蓝花屿、黑珍珠、白玉台、黑蝶贝、沉香谷、隐溪岸 高密－澜语溪岸、琉璃溪岸、云树、麒麟荟
成都麓湖生态城 总用地面积 16500 亩 建筑用地 5800 亩（2500 亩水系面积，2830 亩绿地面积） 建筑面积约为 1100 万平方米 项目整体定位为总部经济和创意产业综合发展区，是一座以稀缺生态资源为基底， 聚合高端居住、高端产业及休闲娱乐配套为一体的国际化新城
项目整体规划围绕着数千亩的湖泊展开，由滨湖公园区、湿地公园区和城市公园 区三个公园组成，其中滨湖公园区主要以高端定制别墅产品为主，湿地公园区主 要以低密度产品为主，而城市公园区规划为以商业及总部办产品，高层电梯产品 位于外延区域，主要是“水岸系”产品。
麓湖生态城产业规划面积约 1600 亩，总建筑面积 150 万方，设置了 31 万平米的 社区商业建筑面积，64 万平米的城市商业建筑面积，6 万平米的公园商业建筑面 积，17 万平米的会所酒店，446 亩的教育用地（3 所中学、5 所小学、9 所幼儿 园），121 亩的医院用地，涉及到的产业包括文化教育、休闲娱乐、商务会展、 医疗健康等四大产业，十余个配套项目
高层 组团
低密 组团
项目特色：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
麓湖案例解析
麓湖案例解析一、案件背景介绍麓湖案件是中国著名的环保案例之一，发生在湖南省长沙市麓山国家森林公园内的麓湖。
麓湖是该市最大的湖泊之一，因其独特的生态环境和美丽的自然景观而备受游客喜爱。
然而，在过去的几年里，麓湖的水质却逐渐恶化，水中出现了大量的蓝藻和其他污染物，严重影响了湖水的清澈度和生态平衡，引发了广泛的关注和讨论。
二、案件原因分析麓湖水质恶化的主要原因是人为活动对湖泊生态环境的破坏。
长沙市作为一个快速发展的城市，城市化进程带来的工业化、城市排水和农业污染等因素，对麓湖周边的水体产生了严重影响。
此外，湖泊管理不善、缺乏有效的环保措施以及游客不文明行为也是导致麓湖水质恶化的重要原因。
三、案件影响分析麓湖水质恶化对生态环境和人类健康产生了重大影响。
首先，湖水中的蓝藻和其他污染物会消耗水中的氧气，导致水中生物大量死亡，破坏湖泊生态平衡。
其次，麓湖是长沙市的重要水源地之一，水质恶化会直接影响城市居民的生活用水。
此外，麓湖的景区形象也受到了极大的损害，游客数量骤减。
四、案件处理过程麓湖案件得到了相关部门的高度重视，采取了一系列措施来恢复湖泊的水质。
首先，加强了湖泊周边的环境保护工作，加大了对工业污染和农业污染的治理力度。
其次，加强了湖泊管理，完善了湖泊保护的法规和制度。
同时，加强了对游客的宣传教育，提倡文明游览，减少对湖泊的破坏。
五、案件处理效果评估经过一段时间的努力，麓湖的水质得到了明显改善。
湖水中的蓝藻和其他污染物大幅减少，水质逐渐恢复清澈，生态平衡逐渐恢复。
游客数量也有所回升，湖泊的景区形象得到了一定程度的恢复。
然而，麓湖的水质问题仍然存在，需要长期的管理和治理。
六、案件启示麓湖案件给我们提供了许多有益的启示。
首先，环境保护是一项长期而艰巨的任务，需要政府、企业和公众共同参与。
其次，湖泊管理应加强，加大对湖泊周边环境的保护力度。
同时，加强对游客的教育宣传，提倡文明游览，减少对湖泊的破坏。
最后，建立健全的法规和制度，加强对环境违法行为的惩治力度。
年麓湖生态城个案分享_图文
项目规划体系
✓桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、步道桥、湿地桥、公园桥、多 功能建筑桥等共170座。
项目规划体系
✓麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区景观，以达到“湖光山色”的境界。也让 建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观线。
5392.84亩（约360万㎡）
1100万㎡
10年
独栋、联排、高层
商业：环球中心、新世纪会展中心、伊 藤洋华堂、家乐福、金鹿国际商务中心； 学校：澳中幼儿园、成都实验外国语学 校（西区）、光亚学校； 医院：成都市第一人民医院、双流第二 人民医院、宋庆龄华西妇女儿童医院、 双流第三人民医院； 银行：成都农商银行万安支行、中国信 合正兴分社、浦发银行城南支行； 公园：极地海洋公园、南湖公园游园、 南湖梦幻岛体验公园、天府公园。
✓9个组团中，低密组团共计6个，单套最高总价达到8000万，而最低门槛也不低于600万。蓝花屿去化7个月， 黑珍珠去化11个月；白玉台去化10个月； ✓高密度组团3个：澜语溪岸去化4个月，最高顶跃900万/套。琉璃溪岸去化1个月。
重点组团鉴赏---麒麟荟
麓湖即将推出的十号作品——麒麟荟。
✓建筑面积：260-400㎡ ✓建筑数量：湖心4栋 ✓占据麓湖唯一中央湖心岛；俯瞰极致湖景；中国西部最顶级高 层豪宅，外立面70%为玻璃材质，一个个玻璃盒子在垂直方向被 错落拼叠。建筑立面采用虚实流动变化处理手法。
土地成交总价
69813.80 (万元)
楼面地价
525.00 (元/平方米)
地块基本情况
项目地块全部以挂牌方式取得，以低容积率为主，局部高容积率；每个地块
均有商业和住宅指标；
《麓湖生态城个案》课件
人与自然和谐共生
人与自然和谐共生是生态城建设 的目标之一，它强调人类与自然
环境的相互依存和共同发展。
在生态城建设中，需要尊重自然 、顺应自然、保护自然，尽可能 减少对自然环境的破坏和干扰。
在生态城建设中，需要合理利用 自然资源，实现资源的可持续利
历史背景
麓湖生态城的历史可以追溯到公元前 3000年的新石器时代晚期，这里曾 经是古代蜀国的政治、经济和文化中 心。
历经数千年的沧桑变迁，麓湖生态城 仍然保留着丰富的历史文化遗产和传 统风貌。
城市规划
麓湖生态城的规划理念是“以人为本、生态优先、可持续发 展”，旨在打造一个集生态、文化、旅游、产业于一体的现 代化新城。
科技创新
利用先进的技术手段，提高生态 建设的效率和质量，推动麓湖生
态城的可持续发展。
生态建设
加强生态保护和修复工作，提升城 市生态系统服务功能，创造良好的 生态环境。
融合方式
通过科技创新与生态建设的深度融 合，实现经济发展与生态环境的互 促共赢。
国际合作与交流
国际经验
借鉴国际生态城市建设经验，提 升麓湖生态城规划建设的水平和
04 面临的挑战与未 来展望
环境保护与经济发展平衡
环境保护
在经济发展的同时，麓湖 生态城需要注重环境保护 ，确保生态系统的健康和 稳定。
经济发展
麓湖生态城需寻求可持续 的经济发展模式，以支持 生态保护和社区发展。
平衡策略
通过制定合理的城市规划 和产业政策，实现环境保 护与经济发展的平衡发展 。
科技创新与生态建设融合
01
02
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优质公共服务
麓湖生态城项目个案分析
项目区位
➢ 项目位于天府新区的核心区域，交通方便，生态环境优美。
三横： ➢ 武汉路、沈阳路西段、牧华路 七纵： ➢ 天府大道南延线、红星路南延线、益州
大道、剑南大道、天府快线、麓山大道、 正公路 轨道交通： ➢ 地铁1号线广福站1853米 ➢ 规划在建地铁6号线沈阳路站1953米
服务配套
高端学校：成都哈密尔顿麓湖幼儿园；成都 哈密尔顿麓湖学校
2# 3#
开盘简报
➢ 项目推出C13组团二期2、3号楼，共276套，房源报名人数1236人，当日清盘。
麓湖生态城
取证时间
2019-9-4
摇号时间
2019-9-20 报名人数
选房时间
2019-9-22
棚改
பைடு நூலகம்
28
房源套数 （255套）
刚需
149
摇中概率
普通
99
刚需 普通 总人数 刚需 普通 全部
推售楼幢：2#、3#
户型分析
总平图
2# 3#
A户型：3室2厅2卫 建面约 130-160㎡ • 户型周正 • 采光充足 • 干湿分区
户型分析
总平图
B户型：4室2厅3卫 建面约 170-185㎡ • 超大横厅 • 中西双厨设计 • 采光充足
C1户型：4室3厅3卫 建面约 230-270㎡ • 动静分离 • 独立衣帽间 • 采光充足
医疗保障：省第二人民医院、天府万达医院 周边商业：麓湖水镇、浔岭集社区商业、麓
客岛、麓客中心、麓坊中心
项目经济基础
➢ 项目本次共推售276套房源。
开发商 占地面积 建筑面积
容积率 绿化率 产权 交房时间 价格 交房标准 面积段 梯户比
麓湖生态城汀院 万华新城发展股份有限公司 43亩 143111万m² 3.5 30% 70年 2022年12月 2w-2.7w元/平米 精装/清水 136-305㎡ 3梯4户
四川成都麓湖生态城案例详解(精品)
• 三梯两户、电梯入户，配保 姆电梯。
• 约70㎡阔尺方厅设计，约 25m长观景面宽。
• 预留地暖、中央空调、新风 系统，室内环境随手可控
2.2 起步示范区：住宅产品展示
琥珀台组团
环湖半岛，公园独栋 主力面积约630-900㎡
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序号 用地面积(亩)
1
896.25
2
963.39
3
942.42
4
997.34
5
792.34
6
801.1
7
787.97
8
826.87
土地用途 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住 商兼住
商业占比上限 容积率
成交总价 （万元）
成交单价 （万元/亩）
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嘚
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湖在开发初期，就有计划、有战略的布局了小镇的学校、交通系统、商业设施等综合配套服务设施，让业主在美
好的景观环境中安定下来。
3、对于建筑单体的美学品位的坚持不懈的追求。高品质的建筑形象和内部设施，是小镇最重要的主体表
现。麓湖的工匠精神是其成功的最主要的动力来源。在这点上，跟中国品牌价值排名第一的企业——绿 城集团
50%
2.0 101648.1
129
967.5
50%
2.0 106666.2
全面解读成都麓湖生态城项目个案
2.00 102211.9
6Hale Waihona Puke 801.1 商兼住50
2.00 103341.9
7
787.97 商兼住
50
2.00 101648.1
8
826.87 商兼住
50
2.00 106666.2
成交单价 (万元/亩)
90 84.5
70 70 129 129 129 129
成交楼面价 (元/㎡)
出让时间
675
2009-06-25
Part 2.3: 麓湖艺展中心-寻味坊
优质圈层的完美承接。
Part 2.4: 麓客岛
麓客岛位于麓湖中心，占地150余亩，是非常有特色的一个稀缺独岛，山水相接，三面环水，是可以体现麓湖生活方式的场 所，包含麓营地、寻麓君咖啡馆、达根斯马术俱乐部、浪速运动俱乐部、小动物农场等多项内容。
Part 2.2:
环湖半岛，公园独栋，主力面积约630-900㎡，原生地貌恰到好处的高差形成天然的景观台面，让琥珀台在享有大幅面半岛 景观的同时保证居住的私密性。
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
配 套 篇
Part 2.3: 麓湖艺展中心
充分利用原始坡地地形：耸立的高塔致敬四川的羌寨，弧线形主体呼应着湖湾。是艺展中心，才是销售中心。
Part 2.3: 麓湖艺展中心-生态艺术馆
生态艺术馆匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体，以艺术创作的思维和形式，从水岸生 活、生态城、城市化三方面讲述麓湖生活带来的变化。
Part 2.1:
麓湖调查报告
麓湖调查报告麓湖生态花园城调查报告一、项目概况：项目总面积约8300亩，总开发期为约为20年，总容纳人数约3万户。
现已开发面积约十分之一，现入住人数约1000户。
人工湖引水于都江堰，湖域面积约亩，平圴水深2.5米，最深处达10米。
物业总共分为低密和高层两种类型：一、低密别墅：白玉台、沉香谷、玲珑屿、蓝花屿、隐溪岸、黑珍珠、香林堤、琥珀台、林溪岸。
高层：云树、麒麟荟、琉璃溪岸、瀾语溪岸、琥珀瀛洲、水晶溪岸、五彩林堤（据售姐说高层楼盘均已售馨，之前的价格1-1.5万），当前云境、云龙荟（在售，价格1.5起）。
该项目获成都单盘销冠。
物业风格设计感极强，感觉很“意大利”！项目地址：成都市天府新区天府大道南延线一段牧华立交南侧2公里开发商：成都万华投资有限责任公司二、项目相关大事记：1.项目于 1月1日由双流县政府与万华地产签订《麓湖总部经济与创意产业综合发展区实施协议》；2. 7月1日湖域部分动工，同年12月1日生态城奠基开工；3. 5月1日麓湖生态城低密组团“蓝花屿”开售； 7月1日交房。
4. 1月1日生态城高层组团“澜语溪岸”开售；10月1日，四川天府新区获批成为国家级新区，这是云贵川渝的第3个国家级新区。
12月1日，地铁1号张三期工程正式开工建设，该线穿麓湖而过，并在麓湖设有两个站点。
5. 9月1日，天府大道南延线贯通，主道双向8车道，最高时速80公里。
6. 10月1日，红石景观区1期投入使用。
7. 9月、10月其轻奢产品:麓湖·云镜、云龙荟陆续开盘。
8. 10月1日，成都出台天府新区限购政策，要求：在该区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其它地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且 10月1日后尚未在限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。
三、交通：天府大道和地铁一号线贯穿其中部。
项目左边是住宅区，右边是公园及休闲运动区域，设有横跨桥、公共渡船，能够开车、步行、坐船到达对面。
麓湖生态城个案解读
Part 1.3: 规划历程-交通
麓湖在交通系统中规划了自行车道、步道、水面航道、快速路、次干路、主干道，数十个公交站点； 麓湖地形难得，道路结构起伏变化，建立完善私家码头，滨水步行道等配合景观设计。
Part 1.3: 规划历程-桥梁
桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号：桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、 步道桥、湿地桥、公园桥、多功能建筑桥等共170座。
633.75
2009-06-26
525
2009-06-30
525
2009-07-01
967.5
2010-01-20
967.5
2010-01-20
967.5
2010-02-02
967.5
2010-02-02
ห้องสมุดไป่ตู้
Part 1.3: 规划历程-整体
以整体规划、单元开发为核心，是全部产品系列的大前提； 规划师与建筑师在尊重原生地形地貌以及本土生活习惯的原则下，对各个地块内部功能类型、产品分布、景观条件、配
Part 1.3: 规划历程-配套
完善的生活配套：项目拥有31万㎡的社区商业，64万㎡的城市商业，6万㎡的公园商业，17万㎡的会所酒店，446亩的教育 用地，121亩的医院用地，生活链完善、便捷。
Part 1.3: 规划历程-文化
利用大师级文化品牌效应，打造了创意产业文化符号。
Part 1.4: 总平规划
Part 1.4: 总平布局
滨湖住宅区 红石公园 麓客岛 商业水镇
Part 1.4: 总平布局
琥珀瀛洲 天星月影 天玑幻影 澜语溪岸 云镜 黑蝶贝
水晶溪岸 琉璃溪岸
玲珑屿 麒麟荟 黑珍珠
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311
占比
76% 1% 31% 29% 15% 3% 3% 22% 20% 2% 100%
➢低密产品中，独栋占比最多，占比76%，其中300-400和400-500户型占比较多，各占 30%左右。联排别墅中以300-400户型为主，占比20%。
基础 4、项目整体容积率、产品线分析
大规模、多业态，配套齐全：包含别墅、 洋房、高层、写字楼、总部办公、酒店群， 学校、公园、商业街等一系列产品规划，将 整个项目打造出一个新城。 生态居住、生态办公：在公园中间，穿插 有建筑组团，把城市融入到一个生态系统当 中，所有的建筑组团都是被公园所环绕，打 造出居住与办公、公园共融的生态城市。 产品唯一性、建筑设计的差异性：户型设 计主要考虑景观面。建筑设计上，没有一栋 建筑的设计是照搬成都其它建筑的，也没有 任何两栋在设计上是一模一样的。
本项目容积率仅为1.2，在本片区并非占有绝对优势；但本项目是利用湖景、多主题公园 设计，将建筑和生态完美融合，增加了项目亮点。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山
海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
容积率
产品线
1.8
独栋
1
独栋、联排、叠拼
0.6
双拼、联排
0.78
达观山 雅居乐花园
车位比 1:4.5 1:4 1:1.2 1:2 1:1 1:1 1:1
基础 6、项目整体建筑及园林风格分析
本项目占地较大，建筑风格和园林风格呈现多样性、业态不同，建筑风格不同，组团不同， 园林风格不同，建筑、景观设计遵循绝对创新，打破以往的建筑形态和功能设计，成为区域 内的一枝独秀。
3、项目整体户型配比
基础
建筑形态 面积段 洋房 170-200 200-250 小高层 130-150 200-250 250-300 300-400 中高层 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 高层 170-200 200-250 250-300 500以上 合计
3
基础 1、项目整体基本技术指标
开 发 万华新城发展股份有限公
商
司
占地面积
成都市人民南路南延线麓 地址 山大道二段六号（麓山国 建 筑 面 积
际社区麓山一号会所）
7300亩 约1100万㎡
容积率
1.2
绿化率
45%
物业类 别墅、高层、小高层、洋
别
房
车位比
1约1100万㎡
物业公司 成都麓山物业有限公司
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
建筑风格 托斯卡纳 非纯正法式
法式 英伦 西班牙 中式 后现代简欧
园林风格 法式园林 法式园林 法式园林 欧式园林 南美风情园林 中式园林 南加州风情园林
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
麓湖生态城个案分析
踩盘的BPP体系
专业 [Professional]
分析规划布局要点，包括
P
建筑、园林及产品户型
P
精细 [particularity ]
标杆配置分析 营销可述性分析
基础
首先了解项目的地块基础点：包括了项 目的基本指标、容积率、覆盖率分析、
B
[BASIC]
车位比分析及地块的产品类型及整体的 开发节奏和客户定位及销售情况分析。
2
Contents
基础
专业 精细
1. 项目整体技术指标 2. 项目区位 3. 项目整体户型配比 4. 项目整体容积率、产品线分析 5. 项目整体车位比分析 6. 项目整体建筑及园林风格分析 7. 项目整体可诉求卖点分析 8. 项目整体不利因素分析 9. 项目整体分期状况 10. 高密组团 11. 低密组团 12. 项目当期媒体表现分析 13. 项目当期楼书表现 14. 开发商背景分析
总套数
71 27 54 62 51 8 2 1 237 4 10 6 4 92 49 63 2 5 2 134 41 66 26 1 504
占比
16% 5% 11% 12% 10% 2% 0% 0% 47% 1% 2% 1% 1% 18% 10% 13% 0% 1% 0% 27% 8% 13% 5% 0% 100%
联排、高层
1.15
联排、叠拼
0.9
联排
1.2
独栋、双拼、联排、叠拼、小高层、高层
基础 5、项目整体车位比分析
本项目停车位以地下停车场为主，主要分布在商业、高层、小高层、洋房地下停车区域， 地上车位主要分布在会所停车区，目前车位总量暂不确定，车位比为1：2。
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
物业费
高密产品：3.5元/平米. 月；低密产品：6元/平
米.月
基础 2、项目区位
项目区位：位于国际城南，华府板 块，高端别墅居住区，占地11平方 公里（约7300亩），在天府大道 5.6公里的南延线上，围绕约 39000米湖岸线，西建湿地公园区， 东筑城市公园
主要干道：天府大道、红星路延线、 益州大道、剑南大道、成仁快速路、 成自泸高速公路牧华路、麓山大道、 正公路、机场快线、天保大道 其他 交通情况：包括规划中的“天府快 线”、“地铁11号线”、“第二绕 城高速”等、与新规划的“天府新 客站” ，交通出行较为便利
➢高密产品中，洋房占比16%，小高层占比12%，中高层占比47%，高层占比27%，130-250户型为
低密产品主力户型
基础
3、项目整体户型配比
建筑形态 面积段 独栋别墅 250-300 300-400 400-500 500以上 双拼别墅 500以上 联排别墅 300-400 500以上 合计：
总套数
11
基础 7、项目整体可诉求的卖点分析
主题公园规划：西部打造湿地水系公园，东部打造 城市景观主题公园，包括：儿童主题公园，健身主题 公园，宠物主题公园等，实现公园的丰富多样化。
游艇入户，创造水上生活方式：利用水系开辟了航 道，建筑设计上开辟游艇入户大堂，创造了成都少有 的游艇水上生活方式，再通过目前直观的现场游艇体 验更可提升客户对产品的兴趣。