房地产估价师开发经营公式-(1)

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2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共180题）1、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】 C2、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案】 C3、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】 A4、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（）。

A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单【答案】 C5、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。

A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】 A6、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。

A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】 C7、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】 A8、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。

A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】 A9、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（）㎡。

A.44B.48C.54D.64【答案】 C10、产生房地产价格泡沫的基础是( )。

A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】 A11、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(基础题)

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）单选题（共50题）1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化【答案】 B2、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。

A.4B.8C.12D.15【答案】 C3、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。

A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】 C4、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。

A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资【答案】 B5、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。

A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】 B6、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。

地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。

若土地的资本化率为8%。

该房地产建筑物部分的总价为（）万元。

A.100B.149C.232.3D.180【答案】 C7、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。

A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入【答案】 B8、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

则该投资项目的投资利润率为（）。

A.13.0%C.33.3%D.23.3%【答案】 A9、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共50题）1、下面不属于不可控制因素的调查的是( )。

A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【答案】 B2、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。

A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】 B3、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A.三B.四C.五D.六【答案】 D4、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。

A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】 A5、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】 D6、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。

A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】 D7、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。

A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】 D8、房地产投资个别风险包括( )。

A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】 C9、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】 B10、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】 A11、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。

2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案

2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、关于还本付息的方式说法错误的是（）。

A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C2、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。

A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】 C3、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。

A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。

A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A5、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。

A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】 C6、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法7、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。

A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A8、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。

A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】 D9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

2022-2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)

2022-2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共100题）1、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。

A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B2、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。

A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】 A3、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。

A.投资B.投机C.信托D.储蓄【答案】 A4、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（）。

A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】 D5、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。

A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择【答案】 A6、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。

A.商品批发价格指数B.城市居民消费指数C.城市居民消费价格指数D.商品零售价格指数【答案】 D7、下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。

A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入，但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】 D8、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】 B9、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库(附答案)

2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附带答案)单选题（共30题）1、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。

A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】 B2、小区内停车场建设费属于（）。

A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】 A3、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A4、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。

A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】 A5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。

A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C6、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为( )万元。

A.20B.15C.35D.50【答案】 B7、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。

A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】 A8、实物投资可分为（）。

A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】 A9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。

A.20B.30C.70D.40【答案】 D10、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。

如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。

A.12.00%C.14.80%D.17.20%【答案】 C11、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。

2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案

2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】 D2、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。

则其速动比率为（）。

A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】 B3、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。

A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险4、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B5、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。

A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】 A6、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。

A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%7、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A8、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。

A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】 C9、房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。

房地产估价师-收益法公式汇总

一、等差数列通项公式:求和公式:前n项和公式：二、等比数列通项公式:前n项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式四、净收益每年不变的公式【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。

试计算该宗房地产的收益价格。

【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。

五、净收益按一定数额递增的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万七、净收益按一定比率递增的公式收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

八、净收益按一定比率递减的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会十、净收益在前后两段变化规律不同的公式【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

房地产估价师《理论与方法》重要公式(章节全覆盖)

估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价容积率=土地面积建筑面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数- 人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章比较法及其应用第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。

二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。

三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”）五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积 ·1公顷＝10 000平方米=15亩·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579第五节交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%）上式中，S%±11是交易情况修正系数第六节市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T ％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

房地产估价师(房地产估价理论与方法)公式总结

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产估价师《案例与分析》：假设开发法最基本的公式

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。

所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。

例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。

《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。

”
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。

待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。

综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；
②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑥估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。

投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商店、旅馆、餐馆、游乐场）等。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。

A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。

A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。

A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。

房地产估价师考试《理论与方法》：成本法的基本公式

3．成本法的基本公式 3.1成本法最基本的公式 3.2适⽤于新开发的房地产的基本公式 3.3适⽤于旧的房地产的基本公式 3.1成本法最基本的公式 3.2适⽤于新开发的房地产的基本公式房地合⼀价值新开发房地价值＝⼟地取得成本＋开发成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润新建建筑物的价值新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润新开发⼟地的价值新开发的⼟地价值＝取得待开发⼟地的成本＋⼟地开发成本＋管理费⽤＋销售费⽤＋投资利息＋销售税费＋开发利润【难点】新开发区⼟地的分宗估价公式新开发区某宗⼟地的单价＝（取得开发区⽤地的总成本＋⼟地开发总成本＋总管理费⽤总销售费⽤＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区⽤地总⾯积＋开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率）×⽤途、区位等因素调整系数开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率＝开发完成后可转让⼟地总⾯积÷开发区⽤地总⾯积×100% 步骤计算开发区全部⼟地的平均价格计算开发区可转让⼟地的平均价格计算开发区某宗⼟地的价格 3.3适⽤于旧的房地产的基本公式房地合⼀时旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧＝⼟地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧只计算建筑物时旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧 4．重新购建价格的求取 4.1重新购建价格的含义 4.2重新购建价格的求取思路 4.3建筑物重新购建价格的求取⽅式 4.4建筑物重新购建价格的求取⽅法 4.1重新购建价格的含义概念也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要⽀出与利润之和说明重新购建价格就当是估价时点的价格重新购建价格应当是客观的价格建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，⼟地的重新购建价格应当是在估价时点的价格【2006年真题】下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　）。

房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(优品)

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（优品）单选题（共60题）1、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】 B2、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。

A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】 B3、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。

A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】 A4、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】 A5、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。

A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】 D6、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。

A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】 B7、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。

A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】 A8、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。

A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A9、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。

A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】 D10、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。

A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】 C11、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。

2023年房地产估价师之开发经营与管理自我提分评估(附答案)

2023年房地产估价师之开发经营与管理自我提分评估(附答案)单选题（共30题）1、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。

A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】 A2、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。

A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】 A3、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。

A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】 B4、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。

A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】 A5、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。

A.现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同B.现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同C.现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】 A6、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。

A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】 C7、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。

A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】 A8、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。

A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资【答案】 C9、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理模考预测题库(夺冠系列)

2023年房地产估价师之开发经营与管理模考预测题库(夺冠系列)单选题（共50题）1、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。

A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用【答案】 C2、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】 C3、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。

A.抵押物价值B.预计利润额C.总投资额D.总成本额【答案】 A4、（）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。

A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】 D5、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为（）万元。

A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】 A6、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A7、开发投资的投资者主要是( )。

A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】 A8、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C9、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(基础题)

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）单选题（共50题）1、关于还本付息的方式说法错误的是（）。

A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C2、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。

根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】 C3、存量房地产交易市场属于房地产( )。

A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】 C4、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。

A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】 C5、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】 B6、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。

A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】 C7、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。

A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】 C8、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】 C9、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】 D10、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

房地产估价师(A)成本法及其运用(二)

(A)成本法及其运用(二)(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：34，分数：34.00)1.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。

该商品房的单价为______元/m2。

∙ A.3700∙ B.4040∙ C.4250∙ D.5300（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 容积率=总建筑面积/占地面积，2=总建筑面积/占地面积，总建筑面积=2×占地面积，该商品房的单价=(3200×总建筑面积+2100×占地面积)/总建筑面积(3200×2×占地面积+2100×占地面积)/2×占地面积=4250元/m2。

2.某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为______。

∙ A.78.40%∙ B.82.00%∙ C.82.70%∙ D.85.60%（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] q=1-dt=1-2%×9=82%3.某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯需要100万元(包括土建工程费用、电梯购置亏安装费用等)。

类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为______万元。

∙ A.2400∙ B.2410∙ C.2490∙ D.2500（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：[解析] 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-100=2400万元。

4.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

评估师房地产净收益的测算公式(一)

第四节房地产净收益的测算公式1.净收益测算的基本原理（掌握）收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。

基于租赁收入求取净收益——投资法（优先考虑使用）基于营业收入求取净收益——利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，应优先通过租赁收入求取净收益。

（1）基于租赁收入测算净收益的基本原理基本公式：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用相关概念：净收益潜在毛收入（最大可能的收入）空置和收租损失有效毛收入运营费用运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出。

包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。

运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）——重要考点。

运营费用不包含：1）对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。

（如何理解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。

另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值。

2）不包含折旧（不包括建筑物折旧费和土地取得费用的折旧摊销，但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。

长寿命项目折旧不包含，只包含短寿命项目折旧）重置提拨款是运营费用中的项目。

是指在建筑物经济寿命内，为定期更换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。

根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。

3）不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。

4）不包含所得税——与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后现金流量。

评估投资价值时，需要扣所得税。

【多选题】在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费『正确答案』ACE『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。

房地产估价师开发经营公式-(1)

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