惠州市惠阳区镇隆房地产市场调研报告
广东惠阳旅游房地产市场概况调研
广东惠阳概况调研第一部分、惠阳概况（一、）城市概况惠阳位于东经114°8′—114°45′，北纬22°40′—23°25′，地处侏三角经济区，毗邻香港，与深圳、东莞相连，距广州190公里，深圳86公里，海路距香港47海里。
全区实际管辖总面积920.2平方公里，辖淡水、秋水2个街道办事处，新墟、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭等6个镇和惠阳经济开发区，含22个社区居委会和102个村委会，全区总人口61.5万，常住人口55.8万人，境内语言以普通话、粤语、客家话为主，当地居民交流语言为客家话。
(一)民族惠阳居住的民族主要有汉族,除汉族外还有蒙古、回、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、满、朝鲜、侗、瑶等18个少数民族。
（二）人口统计（调查组口头调查得来数据）：全区总人口60万人，城区人口 20万人，外来人口占较大比重，13万人左右。
外来人口主要来源：东北、四川、云南、贵州等地。
二、区位交通惠阳位优越，交通便捷。
惠阳是惠州市唯一与深圳、东莞相邻的县区，是惠州对接深圳、东莞等地的桥头堡，同时也是珠三角生产要素向粤东地区辐射的主要通道。
境内交通四通八达，紧靠惠州港，坐拥惠州机场和厦深铁路惠州南站，潮莞、深汕等6条高速公路和厦深等2条铁路穿境而过。
（一、）交通状况距离惠阳较近的有惠州机场，全区有出租车329辆；公交线路25条共367辆公交车。
2015年上半年，惠阳辖区内国省道车流总量约为41806412辆。
（三）人均收入情况城乡居民年平均总收入：2500元，农业人口人均收入：1500元，外来人员人均收入：2500元。
第二部分：旅游文化资源旅游景点散乱，且不成规模，唯有叶挺故居达到国家AAAA级标准，各景区之间不能串成旅游线路。
当地旅行社以组团外出为主，当地无地接。
1、名胜古迹叶挺故居叶挺故居是省文物保护单位，市爱国主义和党史教育基地。
叶挺故居是叶挺的祖父叶沛林所建，到上世纪90年代时，房子已有一百多年历史，故居里摆设了150多件珍贵的照片、实物、文物，大致概括了叶挺的一生。
惠州房地产发展现状调查报告
惠州房地产发展现状调查报告一、前言 (3)1.背景..................................................................................................... 错误!未定义书签。
2.目的 (3)二、调研对象和方法 (3)1.调查对象 (3)2.调查方法 (3)3.分析方法 (4)三、问卷结果总述&图表分析 (4)1. 数据分析 (5)2.结果总述 (8)四、调研结果分析 (8)1．总体现状和问题解决措施 (8)2. 各功能分区调研结果分析 ............................................................... 错误!未定义书签。
五、调查局限性分析........................................................... 错误!未定义书签。
六、思考与感悟.................................................................. 错误!未定义书签。
七、参考书目及文件........................................................... 错误!未定义书签。
八、附录............................................................................ 错误!未定义书签。
【对本地人的调查问卷】.................................................... 错误!未定义书签。
【对外地游客的调查问卷】 ................................................ 错误!未定义书签。
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
惠州市惠阳区房地产市场基础调研惠州市惠阳区位于广东省东部沿海地区，是惠州市的下辖区县之一。
作为惠州市的核心板块之一，惠阳区的房地产市场备受关注。
为了深入了解该区房地产市场的发展现状和趋势，进行了基础调研。
首先，惠阳区的房地产市场呈现出供需平衡的态势。
该区域人口数量稳定增长，并且随着经济的发展，人们的收入水平也在提高。
这导致了对住房的需求增加。
同时，政府推动的城市化进程也使得该区域的房地产市场得到进一步的推动。
然而，供应方面也在不断增加，各类房地产开发项目逐渐增多，使得市场供需相对平衡。
其次，惠阳区的房地产市场价格整体稳定。
当前的房地产市场不会出现过度供应导致价格下降的情况，也不会出现供不应求导致价格上涨的情况。
市场参与者普遍认为，惠阳区的房地产市场价格具有一定的稳定性，对于购房者来说是一个相对理想的选择。
然后，惠阳区的房地产市场呈现出多元化的发展特点。
除了住宅项目外，商业地产也在该区域得到了一定的发展。
随着经济的快速发展，商业设施的建设也愈发完善，吸引了一大批投资者前来经商，进一步推动了该区域的房地产市场发展。
最后，惠阳区的房地产市场面临挑战和机遇。
其中，挑战主要体现在土地资源的有限性以及与周边城市的竞争压力。
另一方面，机遇则来自于政府的扶持政策以及城市发展的机遇窗口。
政府鼓励房地产市场健康发展，同时也提供了一系列的扶持政策和优惠措施，为市场创造了良好的发展环境。
综上所述，惠阳区的房地产市场基础调研表明，该区域房地产市场供需平衡、价格稳定、发展多元化，并且面临着一定的挑战和机遇。
在未来的发展中，应当进一步优化政策环境，加强土地资源管理，提高市场透明度，为惠阳区房地产市场的健康发展提供有力支持。
接下来，我们将继续探讨惠阳区房地产市场的相关内容。
一是惠阳区房地产市场的发展趋势。
随着城市化进程的加快，惠阳区的房地产市场将进一步扩大。
人们对居住环境的要求越来越高，对于宜居的住房需求也呈增长态势。
同时，随着惠阳区商业设施的不断完善，商业地产的发展潜力也巨大。
惠州房地产市场调查报告(06年7月6日)
惠州市房地产市场调查报告别墅项目（根据市调资料整理）依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。
金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。
注：1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现2.面积250-280㎡与400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析面积分析1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21%2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%）和280㎡以上中大户型（64%）3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点套数分析1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%，300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19%2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡以上中大户型（54%）3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/㎡；联排别墅：5000-6500元/㎡；叠加别墅：4000元/㎡。
2024年惠州房地产市场调查报告
2024年惠州房地产市场调查报告1. 引言本报告旨在对惠州市的房地产市场进行调查和研究，分析当前市场情况和趋势。
在调查过程中，我们采用了多种数据收集方法和分析工具，包括问卷调查、个别访谈、市场数据分析等。
2. 市场概况2.1 市场规模惠州市房地产市场规模庞大，目前已形成了以住宅为主导的市场格局。
根据我们的调查数据显示，截止到今年，惠州市房地产市场总体销售额超过了XX亿元。
2.2 市场供需状况根据市场数据显示，惠州市目前的房地产市场供需状况平衡，部分区域和楼盘存在供不应求的情况。
尤其是核心区域和高端楼盘，在市场需求的推动下，销售火爆。
2.3 市场价格惠州市的房地产价格总体稳中有升。
根据我们的调查数据，惠州市的房地产价格在过去一年中平均上涨了XX%，其中核心区域和高端楼盘的价格上涨幅度更大。
3. 市场竞争情况3.1 开发商竞争惠州市的房地产市场竞争激烈，各大开发商纷纷进入市场。
在我们的调查中发现，部分开发商通过不同的销售策略和产品定位来争夺市场份额。
同时，优质开发商的品牌效应也给其他开发商带来了一定的竞争压力。
3.2 项目定位与特色随着市场需求的不断变化，开发商也注重产品定位和特色打造。
在我们的调查中发现，一些开发商在产品设计上注重创新，并引入了更多的智能科技元素，以满足市场的多样化需求。
4. 市场发展趋势4.1 刚需市场的持续增长随着城市化进程的推进和人口的增加，刚需市场的需求将持续增长。
未来几年，惠州市的刚需市场将成为市场的主要增长点。
4.2 产业园区带动的市场机会惠州市的产业园区不断发展壮大，吸引了大量的企业和人才前来投资和就业，从而带动了房地产市场的需求。
4.3 房屋租赁市场的潜在机会随着人们生活水平的提高和社会发展的进步，越来越多的人选择租房生活。
因此，房屋租赁市场在惠州市也存在着潜在机会。
5. 市场风险与挑战5.1 土地供应不足惠州市土地资源有限，土地供应不足是当前市场的一大风险与挑战。
惠州市房地产市场研究报告
惠州市房地产市场研究报告研究背景：房地产市场作为宏观经济的指标之一，在中国的经济发展中占据着重要的地位。
惠州市作为广东省的一个重要城市，其房地产市场也备受关注。
因此，对惠州市房地产市场进行研究和分析，了解市场动态，有助于更好地把握市场走势和未来发展方向。
市场概况：惠州市的房地产市场在过去几年经历了一定的波动。
根据相关数据统计，惠州市的房地产销售总额在过去五年中呈上升趋势。
尤其是2018年到2020年期间，市场销售总额保持了较高的增长速度。
然而，从2021年开始，受到宏观调控政策的影响，惠州市的房地产市场出现了一定程度的调整。
市场特点：1. 高度依赖供需关系：惠州市的房地产市场需求受到城市经济发展水平、人口流动、经济增长预期等因素影响。
因此，供需关系对市场走势起着决定性的作用。
2. 中产阶级购房需求旺盛：随着惠州市经济水平的提升，中产阶级的购房需求逐渐增加。
这部分购房需求主要集中在改善型和投资型房屋上。
3. 限购政策对市场有一定影响：近几年，政府对于房地产市场加强了限购政策，以稳定市场秩序。
这些政策的实施对市场价格、销售量和投资预期等方面产生了一定影响。
市场前景：展望未来，惠州市的房地产市场有望继续保持较为稳定的发展态势，但受制于宏观调控政策，增长速度可能略有放缓。
预计未来几年，市场销售总额将保持一定增长，但增速可能不如过去几年。
同样，价格也会有一定的波动，但整体趋势相对平稳。
市场风险和挑战：尽管市场前景看好，但惠州市的房地产市场仍面临一些风险和挑战。
首先，政府宏观调控政策的不确定性可能给市场带来波动。
其次，市场逐渐趋于饱和，供需关系变化可能对价格和销售量产生影响。
此外，利率政策、贷款政策等金融政策的调整也会对市场产生一定的影响。
研究结论：惠州市的房地产市场具有一定的发展潜力，但也不可忽视其中存在的风险和挑战。
为了保持市场的持续稳定发展，政府需要加强宏观调控政策的预判和适应能力，以应对市场变化带来的风险。
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
05
惠阳区房地产市场政策环境分析
宏观调控政策及影响
限购政策
01
限制购房数量和购房资格，以抑制房价过快上涨和防
止投机炒房。
限售政策
02 对新购住房一定时间内限制出售，以打击投机炒房和
稳定房价。
差别化信贷政策
03
调整房贷利率、首付比例等，以支持刚需购房和抑制
投资投机需求。
土地拍卖政策及影响
土地供应
家庭结构与规模
惠阳区的家庭结构以核心家庭为主，家庭规模普遍较大，一般为3-4人。这种家庭结构对住房需求有 较大影响，特别是对大户型的需求。
收入水平与消费观念
收入水平
惠阳区的居民收入水平整体偏低，但 近年来随着经济的发展和就业机会的 增加，收入水平逐渐提高。
消费观念
惠阳区的居民消费观念相对保守，储 蓄率较高。大部分家庭会选择将收入 用于购房、教育和医疗等重要支出。
调整相关税收政策，影响购房成本和房屋持有 成本。
税收优惠政策的调整
调整税收优惠Байду номын сангаас策，鼓励或抑制某些类型的购房行为。
06
惠阳区房地产市场发展趋势及建 议
市场发展趋势预测
预测一
惠阳区房地产市场将继续保持稳定的发展态 势
预测二
未来五年，市场将逐渐进入调整期，增长速 度将放缓
预测三
刚需和改善型需求将继续成为市场的主要需 求
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发展阶段。
在过去的几年中，惠阳区的房地 产市场面临着政策调控、市场变 化等多重挑战，但仍然保持了相
对稳定的发展态势。
随着城市化的不断推进和人们对 居住环境的追求，惠阳区的房地 产市场仍然具有较大的发展潜力
惠阳房地产市场分析与价格定位报告
惠阳房地产市场分析与价格定位报告分析:惠阳房地产市场位于广东省惠州市，是广东省境内的一个重要房地产市场。
根据最近几年的房地产市场数据，惠阳市场持续以稳定增长态势发展，并吸引了大量的投资者和购房者。
这主要得益于惠阳市经济的快速发展和人口的增长。
在经济方面，惠阳市一直积极推进产业升级，尤其是在新兴产业领域，如高科技、互联网和医药等。
这些产业的快速发展吸引了大量的人才流入，进而推动了房地产市场的繁荣。
此外，惠阳市的交通便利度也得到了很大改善，高速公路和高铁的建设使得人们更加容易前往惠阳市区，推动了房地产市场的发展。
人口增加是另一个促使惠阳房地产市场增长的重要因素。
近年来，惠阳市将发展定位在区域中心城市，吸引了大量的人才和外来人口前来定居。
随着人口的增加，需求量也相应增加，这使得房地产市场的供需关系进一步向需求方倾斜。
价格定位报告:根据对惠阳房地产市场的分析，我们建议在价格定位上采取合理的策略，以满足市场需求和消费者的购房能力。
首先，要根据市场参数和消费者调研的结果确定不同类型住宅的价格范围。
不同楼盘之间的目标市场和定位存在差异，因此，在确定价格时需要综合考虑楼盘的地理位置、楼盘配套设施、土地成本和开发商的预期利润等因素。
其次，要重视差异化定位策略。
在惠阳房地产市场中，不同类型的住宅项目存在不同的需求和购房动机。
一些购房者注重居住环境和生活品质，而另一些购房者则更加关注房产的潜在升值空间。
因此，在定价时要根据不同购房者的需求差异，给予不同楼盘差异化的定价策略。
最后，需要积极关注市场反馈和调整定价策略。
惠阳房地产市场的竞争激烈，市场需求和购房者的偏好也可能随时发生变化。
因此，开发商需要密切关注市场反馈和竞争对手的动态，及时调整价格策略，以适应市场需求和保持竞争力。
综上所述，惠阳房地产市场作为广东省的重要市场，具有较高的发展潜力。
在价格定位上，开发商应根据市场需求和消费者购房能力，采取合理的策略，同时关注差异化定价和市场反馈，以确保项目的竞争力和盈利能力。
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
汇报人： 2024-01-08
目录
• 惠阳区房地产市场概述 • 惠阳区房地产市场需求分析 • 惠阳区房地产市场供给分析 • 惠阳区房地产市场价格分析 • 惠阳区房地产市场政策环境分
析 • 结论与建议
01
惠阳区房地产市场概述
惠阳区地理位置与经济情况
惠阳区位于惠州市南部，地处东江中 游、粤东山区和珠江三角洲平原的过 渡地带，是客家人聚集地之一。
二手房市场规模
惠阳区的二手房市场规模相对较大，占据了相当一部分市场份额。
02
二手房品质与维护状况
二手房品质参差不齐，维护状况也各不相同。购房者在选择二手房时需
仔细甄别。
03
二手房价格走势
二手房价格受市场需求、房屋品质和地段等因素影响，呈现出波动上涨
的趋势。
04
惠阳区房地产市场价格分析
新房价格走势分析
新房价格整体趋势
近年来，惠阳区的新房价格呈现出稳步上涨的趋势。根据 数据，新房价格在过去五年内平均每年增长约5%。
不同区域价格差异
惠阳区的不同区域新房价格存在差异。靠近市中心和交通 便利的区域价格相对较高，而较偏远或发展较慢的区域价 格相对较低。
影响因素分析
新房价格受到多种因素影响，包括经济发展、政策调控、 土地成本、建筑成本等。其中，经济发展和政策调控对新 房价格的影响尤为显著。
惠阳区经济以工业为主，涵盖了电子 信息、石油化工、新能源等产业。同 时，旅游业也较为发达。
惠阳区房地产市场发展历程
起步阶段
01
20世纪80年代初期，惠阳区房地产市场开始起步，以政府主导
的住房建设为主。
发展阶段
02
20世纪90年代至21世纪初，随着经济发展和人口增长，惠阳区
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
惠州市房地产销售情况变化趋势图（图五） 单位：平方米、亿元
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：
（5）房地产空置面积稳中有降，市区烂尾楼盘盘活成效明显。
惠州市惠阳区房地产市 场基础调研
2020/11/15
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
目 录：
一、惠州市房地产整体市场现状分析； 1、惠州市经济发展状况；
2、惠州市房地产市场发展基本特点； 3、盘点2003年惠州楼市；
二、惠阳区房地产整体市场现状分析；
1、惠阳区经济发展状况； 2、惠阳房地产发展现状； 3、惠阳房地产特征分析；
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
惠州市经济发展状况的基本态势：
（3）市场繁荣，物价稳定 从2002年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的 货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力 度，市场繁荣、物价稳定。2002年前三季度惠州市全市消费品零 售总额完成107.82亿元，比2001年同期增长10.1%。 近几年惠州市社会消费品零售总额比较表
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
1999-2002年惠州市住宅开发投资趋势图：（图四）单位：万平方米
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：
（3）市场产品供大于求：
目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段，有大量的房地产项目 正动工。与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛。据 2003年3月的最新统计显示，惠州的在售楼盘已达至74个，预计在 年底将达80个以上，市场供应商品房数量将达两万多套。供需比约 为2：1，市场供大于求，购房消费者的选择面增多，必然促使市场 竞争的进一步加剧。
惠阳房地产市场分析项目价格及定位分析报告
惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告联冠地产2007年6月16日目录第一部分XX惠阳经济及城市发展概况1一、XX经济增长良好、惠阳核心地位明确1二、惠阳经济增长强劲4三、惠阳城市发展速度加快，新的经营发展理念确立6四、XX东进策略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础8第二部分惠阳房地产市场分析10一、惠阳区房地产市场概况10二、中心区主要在售楼盘分析16三、惠阳房地产市场展望23第三部分项目价格定位24一、项目所在区位24二、项目目标客户群分析25三、项目价格定位28第四部分：财务及敏感度分析31第一部分XX惠阳经济及城市发展概况一、XX经济增长良好、惠阳核心地位明确1、XX地理位置优越，自然资源丰富XX位于XX省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与XX、XX毗邻，是中国大陆除XX市距离XX最近的城市，是珠三角经济区和承接未来XX城市扩X和经济战略转移的主要城市，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县、66镇13街道1民族乡，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
XX是XX省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。
从唐朝到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临XX，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居XX三年。
XX的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。
全市具有旅游开发潜力的景点共有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中有6处被列入国家、省风景名胜及自然保护区,拥有“岭南奇山”——罗浮山，“北回归线上的绿洲”——南XX，“东方夏威夷”——巽寮湾，“苎萝西子”——XX西湖，还有全国特有的海龟自然保护区等。
目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。
惠州房地产发展现状调查报告
惠州房地产发展现状调查报告一、前言......................... 错误! 未定义书签1. 背景........................ 错误!未定义书签2. 目的........................ 错误!未定义书签二、调研对象和方法..................... 错误! 未定义书签1. 调查对象....................... 错误!未定义书签2. 调查方法............................. 错误!未定义书签。
3. 分析方法...................... 错误!未定义书签三、问卷结果总述&图表分析................ 错误! 未定义书签1. 数据分析....................... 错误!未定义书签2. 结果总述....................... 错误!未定义书签四、调研结果分析..................... 错误! 未定义书签1．总体现状和问题解决措施............... 错误!未定义书签2. 各功能分区调研结果分析................ 错误!未定义书签五、调查局限性分析..................... 错误! 未定义书签六、思考与感悟..................... 错误! 未定义书签七、参考书目及文件..................... 错误! 未定义书签八、附录......................... 错误! 未定义书签【对本地人的调查问卷】................... 错误! 未定义书签【对外地游客的调查问卷】.................. 错误! 未定义书签、八、亠一、前言1. 背景2005 年合生参与惠州江北“地王之王”竞拍的惊心动魄，打响了外来开发商征战惠州的首战、2006 年以来这个城市新区崛起的数十个百万规级大盘..............这个城市的房地产行业每走一步，都是在实践着本、外地开发商之间的碰撞、融合，以及这个碰撞、融合所带来的空前的全行业开发水平大提升。
惠阳房地产市场调研报告
深圳------以高新技术、金融、物流、 文化为四大支柱产业，深圳企业的 加工制造基地逐步向东莞和惠州迁 移；
东莞
惠州
东莞------加快加工制造业的转型升
级，确定经济双转型的总体方向：
由资源主导型向自主创新主导型，
深圳
社会型转变，建设松山湖科技产业
园区。
惠州------承接珠三角，特别是深圳、
东莞的产业转移，打造世界级的高
城市化 水平
工业化
工业化 初期·起始阶段 中期·扩张阶段
后期·成熟阶段
劳动密集型 经济实力弱 城市化率平稳上 升，向30%发展
资金资源、技术密集型 集约、知识型
总量、第二产业加速
第三产业为主
城市化率是同期工业化水 平的1.5—2.5倍，城市化 率较快速向70%攀升
城市化率有所降低 达到现代化
【城市特征】2011年，惠阳人均GDP接近6000美元 ，处于被动郊区化向主动郊区化 过渡阶段，郊区主流客户为区域内的中高收入阶层。
汲取城市化进程中的一系列利好。
空间规划
交通规划
产业规划
重心北移
规划提出 “两轴、三 带、多中心”的空间 结构，并提出七大功 能区概念
轻轨提速
规划重视轻轨1号线、 轻轨2号线的建设，力 争2013年轻轨1号线动 工
产业转移
承接深莞产业转移， 部署“一三五七”发 展战略，打造 “一区 两城五园”格局
Part 1.1
惠阳区历年房地产投资（亿元）
60
50
40
30
29.04 25.3
21.07
20
11.06
10 4.73
43.7
53.1
0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
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镇隆房地产市场调研报告目录
1.镇隆基本情况介绍
2.惠阳区总体经济发展形势
2.1经济增长趋缓
2.2固定资产投资仍保持高位增长
2.3商品房销售面积锐减
2.4城乡居民收入平稳增长
2.5重点企业整体增长乏力
2.6企业盈利能力明显下滑
3.金融危机对镇隆的影响
4.镇隆目前的房地产概况
4.1镇隆的房地产板块布局
4.2镇隆客户的置业特点
4.3在售楼盘龙庭1号介绍
4.4在售楼盘雍华庭介绍
5.镇隆未来经济发展展望
6.镇隆未来房地产趋势展望
1.镇隆基本情况
镇隆镇地处惠阳区西南部，北连陈江，西接东莞，东与惠州市区接壤。
地理位置十分优越，北距惠州市区10公里，南至深圳48公里，东南往惠阳区21公里。
下辖2个居民委员会和13个村民委员会。
镇隆历来盛产优质荔枝糯米糍、桂味等，素有"荔枝之乡"之称,著名的人文景点有客家围屋“崇林世居”。
交通四通八达，205国道、惠深高速、惠河高速等穿镇而过。
2007年镇隆的GDP为7.33亿元，户籍人口为27000人，暂住人口为30000人（暂住半年以上），城镇常住人口3062人。
结论：经济总量较低，为邻近的陈江的五分之一（2007年陈江的GDP为37.62亿元），新圩镇的三分之一不到（2007年新圩镇的GDP为26.1亿元）。
城市常住人口较少，只有3062人，邻近的新圩镇城镇常住人口为23655人，仅为新圩的13%，城市发展极度落后（数据来源于惠阳发展和改革局）。
2.惠阳区经济总体发展形势（数据来源与惠州市统计局）
2.1经济增长趋缓
1-9月，全区实现生产总值（GDP）86.56亿元，增长10.3%，增幅基本延续1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位运行态势；比去年同期回落4.9个百分点，比全市平均水平低0.8个百分点。
⏹结论：与全国一样，惠阳区整体经济处于下行当中
2.2固定资产投资仍保持高位增长
1-9月，完成全社会固定资产投资55.34亿元，增长40.4%，增幅比1-6月和去年同期分别回落19.3和34.8个百分点，但仍保持近两年来高位增长的态势。
其中，房地产开发投资21.48亿元，增长52.6%，对全社会投资增长的贡献率为46.5%，是投资增长的主要推动力。
2.3商品房销售面积锐减
房地产市场未延续2003年以来持续旺销的态势，受国家宏观调控政策的影响，购房者持币观望气氛较浓，房地产市场持续低迷，1-3月，商品房销售面积同比下降35.7%，1-6月降幅为33%，1-9月进一步扩大到57.4%，与去年同期增长156.4%相比，形成强烈反差。
⏹结论：1—9月房地产投资增长52.6%，与此同时商品房销售面积锐减57.4%，
09年供过于求的压力很大，主要以消化存量为主！
2.4城乡居民收入平稳增长
1-9月，在岗职工月平均工资收入1625元，增长24.1％，剔除价格因素，实际增长18.3%；农民人均现金收入6034元，增长17.2%，剔除价格因素，实际增长11.7%。
9月末，城乡居民储蓄存款余额114.41亿元，比年初增长14.6%，增幅比去年同期上升6.5个百分点。
⏹结论：虽然城乡居民收入平稳增长，但是绝对数值还是较低
2.5重点企业整体增长乏力。
随着国际市场需求减弱、成本上升、人民币升值、招工难等多种内外因素叠加效应的显现，以劳动密集型和加工贸易型为主的重点企业增长普遍放缓，支撑力明显不足，对工业生产形成较大影响。
1-9月，去年全年产值超亿元的22家企业完成工业总产值74.34亿元，占规模以上工业比重达57.9 %，同比增长仅为8.1%，比规模以上工业平均增幅低1.8个百分点。
其中，东亚电子、中建电讯、东弘电子、中建塑胶、玛琪摩托、兴茂电器、新生港源、新丰家俱和双新水泥出现负增长，这9家企业完成工业总产值26.10亿元，下降9.8%，拉低规模以上工业增幅2.4个百分点。
2.6企业盈利能力明显下滑。
在256家规模以上工业企业中，1-8月亏损企业111家，亏损面为43.4%，同比上升4.4个百分点；亏损企业亏损额2.12亿元，增亏27.9%；实现利税总额1.34亿元，下降34.7%，其中利润总额0.39亿元，下降54.8%。
显示企业亏损面扩大，亏损企业亏损额增加，利润及利税总额大幅下降。
⏹结论：上述数据主要是对规模以上企业的统计，实际上中小企业的抗风险能
力更低，受损情况更为严重。
3.金融危机对镇隆的影响（准确的数据政府尚未对外发布）
⏹受国际国内经济形势的影响，镇隆的大批企业不是倒闭就是大幅度裁员，据
街头随机询问中小企业倒闭有50%左右，下图是空空如也的厂区
⏹在工厂倒闭的情况下，服务行业也不能幸免，上图为倒闭的镇隆酒店和温州
城健身休闲中心
4.镇隆的房地产市场环境。