配套服务中心可行性研究报告

1总论1.1项目背景与概况

1.1.1项目名称

金龙新区生活配套服务区建设项目

1.1.2建设地点

湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），规划总用地面积

72604.35平方米（约108.91亩）。

1.1.3建设性质

新建

1.1.4承办单位

金龙新区是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区滨湖示范区的核心区域，是我县对接长株潭发展的“桥头堡”，加快滨湖示范区金龙新区的开发建设，对进一步敞开我县南大门，加速融城对接，推动湘阴科学跨越发展，具有十分重要的意义。

金龙新区位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇），2011年4月，我县正式成立“长株潭城市群两型社会综合配套改革试验区湘阴县金龙新区开发建设领导小组”和“湘阴县金龙新区开发建设总公司”，2011年11月岳阳市编办批复成立“湘阴县金龙新区管理委员会”。

新区远期规模为“20平方公里、20万人口”，以芙蓉大道湘阴段为纵向中轴线，东部为商贸

开发区和休闲旅游度假区，西部为新型工业区。工业区产业定位为以光伏电子信息和先进机械制造为主的“两型”产业。

按照县委、政府的工作要求和“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的工作思路，

新区力争在3-5年的时间内建设一个“5平方公里、5万人口”的“县城南区、工业新区、宜居小区”。

未来的金龙新区将是一个创新阵地、示范基地、产业要地、休闲胜地、宜居佳地。

1.1.5报告编制单位

单位名称：岳阳通源投资咨询有限公司

资格等级：乙级

发证机关：国家发展和改革委员会

1.1.6可研报告编制依据

⑴《中华人民共和国土地管理法》；

⑵《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

⑶《中华人民共和国房地产管理法》；

⑷《湘阴县县城村镇体系规划》（2008-2030）；

⑸其他有关专业设计规范；

⑹建设单位提供的其他各项基础资料；

⑺湘阴统计年鉴【2010】资料。

1.1.7研究范围及研究工作概况

⑴项目研究范围

本项目可行性研究范围包括：金龙新区生活配套服务区项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、社会效益等。

⑵研究工作概况

受湘阴县金龙新区管理委员会的委托，我公司依据国家和地方有关房地产建设项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

1.2主要经济技术指标

金龙新区生活配套服务区建设项目，规划总用地面积72604.35平方米，规划净用地面积47516.39平方米。项目总建筑面积93563平方米。

主要经济技术指标见表1-1。

表1-1 主要经济技术指标表

1.3结论与建议

1.3.1结论

⑴、本项目选址符合湘阴县城乡总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。

⑵、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善安置户的生活条件，同时也促进社会经济协调发展，本项目的建设是必要的。

⑶、本项目建设主要包括1栋14F宾馆，建筑面积15000平方米；1栋4F购物超市，建筑面积10000平方米；12栋5F的商住楼，建筑面积50000平方米；沿街商铺，建筑面积15000平方米；物业管理用房，建筑面积3563平方米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿化、亮化等基础设施。结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。

⑷、本项目规划总用地面积为72604.35平方米，总建筑面积为93563平方米，项目总投资12646万元，项目实施期为12个月。

1.3.2建议

⑴、按照商住房建设的相关政策及标准搞好小区的规划设计。

⑵、抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

⑶、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。

⑷、在施工过程中可能影响计划实施进度的因素，主要是资金来源的问题，建议业主解决好资金来源及运用，防止影响计划实施的进度。

2、项目区概况和建设的必要性

2.1项目区概况

2.1.1湘阴县概况

湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江、资江尾闾。县城东接汩罗，西邻益阳，南连望城，北交沅江、岳阳、屈原管理区。湘江分东、西支自南向北穿流中部；资江及其东支自西向东折

北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。

交通方面除有发达的水路外，还有湘阴至长沙公路和S308线从县境穿过，湘阴湘江大桥和临资口大桥已建成，将公路过河难渡变为通畅的坦途。

2010年，湘阴县辖19个乡镇，共有村（居）民委会员451个，全县土地总面积1581.5平方公里。

湘阴县盛产水稻、茶叶、藠头、食用油和猪、鱼、禽、蛋，为全国重要的商品粮、商品鱼基地县之一。

近几年来，湘阴县经济总量快速增长，结构调整取得长效。2010年全县国内生产总值1587000万元，比上年增长16.1%，其中,第一产业增加值337000万元,同比增长4.7%；第二产业增加值810000万元，同比增长23.9%；第三产业增加值439000万元，同比增长11.3%；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占国内生产总值比重为：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三产业分别垃动GDP增长3.4、8.2、4.4个百分点。2010年全县财政收入43010万元，同比增长21.3%，全年税收收入32879万元，同比增长27%。

2010年，年未总人口75.69万人。其中，非农业人口12.04万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入6341元，实际同比增长10.7%;城镇居民人均可支配收入13832元，实际同比增长16.6%。

2.1.2试验区概况

⑴、试验区概况

近年来，湘阴县把发展“长株潭两型社会”，大力发展工业作为城市转型的根本出路，积极探索，先行先试，取得了积极成效。目前，湘阴县作为全省“长株潭两型社会滨湖示范区”，在大力发展工业的同时，作出把金龙新区建设以“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的重要决策。

金龙新区位于湘阴县县城18公里，距省会长沙仅24公里，距湘长公路仅500米，距沿京珠复线湘阴出口仅6公里，交通区位优越，同时被县委、县政府确定为对接省会长沙的卫星城。境内以山丘、平

原为主，地理优势明显。

⑵、试验区建设现状

湘阴县金龙新区建设实行市场化运作，组织实施新区基础设施建设、房地产开发和招商引资(融资)。

新区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济理论为指导，采用现代园区的建设理念和市场经济的运行机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。

2.2项目建设的必要性