物业成本构成及占比

物业服务成本得构成及占比

转载自物业CFO沙龙

根据国家发展与改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》:

实行物业服务费用包干制得,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润。

实行物业服务费用酬金制得,预收得物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业得酬金。

根据该文件,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意得其它费用。

但就是,这份文件有个非常严重得缺陷:

漏掉了管理公司得成本分摊(即管理费分摊)按照这个文件得理解,管理费分摊就是用物业公司利润或者酬金来承担,但就是这样会导致物业公司利润与酬金显得很高,业主又会有很大意见,而且从道理上说不通,利润与酬金应当就是物业公司得纯利润来源,不应该还要用来支付管理费分摊。

可喜得就是,

国家发展改革委、建设部2015年发布得《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为科学,将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。

该文件第七条:

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意得其它费用组成。

下面我们来瞧瞧各种费用构成得实务中占总成本比大概区间,仅供参考。(以住宅物业为例,假设保洁为外包)

1、人员费用

50%-55%

就是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。

2、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用

18%-22%

就是指物业管理区域内共用部位共用设施设备得日常维修养护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出得维修费、应由住宅专项维修资金支出得维修与更新、改造费用、物业公司承担得公共区域能耗费用等。

3、绿化养护费

3%-4%

就是指管理、养护绿化所需得绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付得种苗种植费与前期维护费。

4、清洁卫生费

12%-16%

就是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等。

5、秩序维护费

1%-3%

就是指秩序所需得器材装备费、安全防范人员得人身保险费及由物业服务企业支付得服装费、消防维保费、日常消防物资费用等。其中器材装备不包括共用设备中已包括得监控设备。

6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用

0、6%-1、5%

就是指物业共用部位共用设施设备及公众责任保险。

7、办公费

5%-7%

就是指物业管理处发生得办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

8、管理费分摊

6%-8%就是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关得

物业服务正常运转而由各物业服务小区承担得管理费用。即物业公司总部职能部门得人工成本、办公费用、资产折旧费用、差旅、内控管理、审计咨询等费用。

9、固定资产折旧

0、5%-1%就是指管理处得固定资产每月摊销得折旧费。

10、经业主同意得其它费用

基本上,都就是0%就是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支得费用。

这就是某项目成本构成,仅供参考