最新信托公司排名及房地产信托融资方式一览图

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正常情况下房地产15种融资方式简介

正常情况下房地产15种融资方式简介

正常情况下房地产15种融资方式简介1:国内银行贷款影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型:普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款;保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款.商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险流程如下:一、贷款申请(一)借款人资格(二) 申请贷款材料,包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查(一)借款人资格的核查(二)调查核实项目情况,包括:项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级,提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则:合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2:国外银行贷款我国利用国外贷款的主要形式:外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行(WBG)、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称.国际商业贷款一般包括两种形式:一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款,通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款).外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报,而对分割出售的商用物业兴趣不大。

关注高端物业,即(重点城市,重点物业和重点客户)。

房地产行业融资渠道

房地产行业融资渠道

房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长,房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。

然而,房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。

在这篇文章中,我们将探讨房地产行业的融资渠道,以及它们对行业发展的影响。

一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。

房地产开发商可以向银行申请贷款,用于项目的购地、建设和销售。

商业银行通常会要求借款人提供抵押品,如土地使用权证书或已建成的房产。

商业银行贷款的优势在于利率相对较低,并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。

二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金,以满足项目的融资需求。

股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。

公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求,而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。

股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模,并吸引更多的投资者参与项目。

三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。

房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。

债券发行可以吸引大型机构投资者,如保险公司、基金和养老基金等。

债券发行的优势在于利率稳定,并且可以根据企业的信用状况定价,有利于企业降低融资成本。

四、房地产投资信托基金(REITs)房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。

房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。

投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。

REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式,可以吸引大量长期资金进入房地产行业。

五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。

政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。

政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源,并降低企业的融资风险。

综上所述,房地产行业的融资渠道多种多样,包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。

【房地产信托融资模式专题】权益模式

【房地产信托融资模式专题】权益模式

【房地产信托融资模式专题】权益模式2013-08-29券商资产管理业…(一)基本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益(基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控),与信托公司合作,通常常用“权益转让附加回购”等方式,从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。

在房地产企业的信托融资实践中,一般会运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。

其基本操作模式见图10:(二)案例:A+C特定收益权投资集合资金信托计划1.背景1) A公司“凤凰岛综合项目”背景A公司的股东为B公司,B公司于2004年创办并从事房地产开发业务,具有房地产开发二级资质。

蓝岛凤凰岛综合项目所在的蓝岛区是丁市重点区域,交通便利,风景宜人。

“蓝岛凤凰岛综合项目”位于丁市经济技术开发区的核心商业区与旅游区联接地带,分为住宅和商业两部分。

其中住宅部分土地评估价格为人民币55,000万元,商业部分土地评估价值为52,000万元。

2) C公司“温泉住宅项目”背景C 公司主要经营业务为房地产开发等。

温泉住宅项目地段属海洋温湿性气候,地热资源得天独厚。

该项目土地评估价值为人民币20,536 万元。

A 公司持有的“蓝岛凤凰岛综合项目”和C 公司持有的“梁平温泉住宅项目”资金紧张,需要融资。

2.T 信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划1)信托计划简介(参见表8)表8:T 信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划简要信息表2)交易结构图(参见图11)3.启示1) 对项目公司而言,信托计划的设计具备一定优势:(1)通过转让自有项目的开发收益权进行融资,即以未来的收益权为标的进行融资来保证现在的项目顺利开发,从而解决了现有的资金短缺。

(2)虽然已经卖出了开发收益权,但是通过股权和债权这两种方式认购了信托计划的次级受益权,保障了在项目开发完成并产生更多收益的同时,自身也还可以享受收益分配。

2) 对普通投资者而言,多重手段保证了项目的风险控制:(1)项目公司将土地使用权抵押给T 信托公司,评估价值为127,511 万元。

房地产企业的融资方式

房地产企业的融资方式

房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业,具有高投入、高风险、高产出的特性。

房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持,因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握,便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。

一般来说,房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是指房地产企业的自有资金,包括一些抵押贴现的票据,债券,可出售的经营性和存量物业,以及近期内可回收的各种款项等,包括向消费者预收购房定金等。

但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展,单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。

外部融资又可以分为直接融资和间接融资。

直接融资主要是从资本市场获得的资金,主要满足长期投资的资金需求,包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。

间接融资主要是从金融机构获得的资金,主要是房地产项目贷款,解决房地产开发中短期的资金需求。

融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。

它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。

前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等,后者主要指股票融资。

债务性融资构成负债,企业要按期偿还约定的本息,债权人一般不参与企业的经营决策,对资金的运用也没有决策权。

权益性融资构成企业的自有资金,投资者有权参与企业的经营决策,有权获得企业的红利,但无权撤退资金。

房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样,但是,简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。

找钱、找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。

这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。

而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主,一个极富戏谑性的称谓,一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角,一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。

中国有名的信托公司排名

中国有名的信托公司排名

中国有名的信托公司排名信托公司作为金融行业的重要组成部分,扮演着连接资金供给方和需求方的桥梁角色。

在中国,信托公司的数量众多,但是在市场上的知名度和实力却有所不同。

本文将介绍中国有名的信托公司排名,并对其背后的原因进行分析。

首先,中国建设银行信托有限责任公司是中国最大的信托公司之一。

作为中国建设银行旗下的子公司,该信托公司拥有强大的背景和资源优势。

其在信托业务方面积累了丰富的经验,并且在市场上享有较高的声誉。

中国建设银行信托有限责任公司的排名靠前,主要得益于其庞大的客户群体和广泛的业务覆盖范围。

此外,该公司还注重风险控制和合规管理,为客户提供安全可靠的信托服务。

其次,中国工商银行信托有限责任公司也是中国知名的信托公司之一。

作为中国工商银行旗下的子公司,该信托公司在信托业务方面具有较强的实力和专业性。

中国工商银行信托有限责任公司的排名靠前,主要得益于其丰富的产品线和多元化的服务。

该公司不仅提供传统的信托产品,还推出了创新型的金融产品,满足了不同客户的需求。

此外,中国工商银行信托有限责任公司还注重技术创新和数字化转型,提升了客户体验和服务质量。

除了大型国有银行旗下的信托公司,中国还有一些独立的信托公司在市场上表现出色。

例如,中信信托有限责任公司是中国知名的独立信托公司之一。

该公司在信托业务方面具有较强的专业性和创新性。

中信信托有限责任公司的排名靠前,主要得益于其灵活的业务模式和敏锐的市场洞察力。

该公司不仅积极开发新的信托产品,还注重与其他金融机构的合作,拓展了业务渠道和客户群体。

此外,中信信托有限责任公司还注重风险管理和合规运营,为客户提供安全可靠的信托服务。

在中国信托公司排名中,还有一些其他知名的公司,如中国农业银行信托有限责任公司、中国银行信托有限责任公司等。

这些公司在信托业务方面都有一定的实力和影响力。

它们的排名靠前,主要得益于其强大的背景和资源优势,以及对市场需求的准确把握和及时响应。

总之,中国有名的信托公司排名是根据其在市场上的知名度和实力来评判的。

最新房地产项目融资和银行按揭流程图

最新房地产项目融资和银行按揭流程图
本高,逐渐退出
房地产股权信托〔常用
股权+回购"模式,即信托计划和开发商〔母 公司入股一个房地产项目公司,信托计划持 有的股权到期后,再由开发商溢价回购股权.
信托资金充当项目资本金,可以用于支付土 地出让金,资金上支持开发商取得"四证"并 进行项目后续建设开发
资金成本10%-12% 因股权信托资金可用于支付土地款,被大量
项目资本金是项目的投资者认缴的出资额,不能以任何方式抽回. 项目资本金与自有资金区别与__项目资本金和自有资金有联系,但不是一回 事!项目资本金来源于自有资金,项目资本金不能抽回,自有资金大于项目资 本金的部分可以在项目有销售收入后通过营运收回. 自有资金≥项目资本金
项目注册资本金 总投入≥30%
质押担保
借款人〔项目公司将其拥有的动产或者权利转交给贷款方〔银行作 为清偿债务的担保.当借款人不履行债务时,贷款方有权价出售、拍卖、 变卖该动产或者权利收回资金.
〔三银行融资流程——step1 融资额度匡算
融资额度匡算的四个原则
土地抵押值=土地评估值*抵押率 提高土地评估值,降低集团担保 提高土地抵押率,降低集团担保 在建工程测算与土地抵押相同
〔一融资定义及类型
在众多的融资方式中,房地产企业使用频度最高的三种融资方式:信托、 银团贷款、商业银行贷款〔即一般房地产项目融资
信托
银团 贷款
一般项 目贷款
常用
〔二信托、银团贷款介绍——信托 相信我,信托是个有趣的东西
信托: 起源于2000年前埃及,男子立下遗嘱:
在他死后,委托他人处置财产,由妻子继承, 并指定妻子为儿女监护人。
安排费 承诺费 代理费 中介费
内容:牵头行牵头筹组银团收取的费用 收费标准:银团贷款总额一定比例一次性支付

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1:贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式,最为基础的是信托贷款。

同时,被视为最简单的信托贷款,通常也是最行之有效的融资方式,操作模式参见图1。

但是,相对于银行贷款而言,无论是从规模、资金成本,还是从贷款期限来说,信托贷款视乎都不占有优势。

就对房地产企业的限制而言,两者的限制也非常接近,都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹,必须取得“四证”。

对于信托公司而言,限制还不仅于此,根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(简称“265号文”)的规定,严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款,而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。

其基本融资方式参见图2.注:1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产项目的最低资本金比例为30%;2、罗阳:“围炉夜话房地产企业信托融资:房企融资实用攻略详解(上)”,《信托周刊》第16期。

图2:贷款型信托的融资方式简图(二)案例:Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元,主营房地产项目的经营与开发。

B集团是A公司的全资母公司,持有A公司100%股权。

C集团是B集团的控股股东,A公司自成立以来已开发完成7个项目,总建筑面积达50多万平方米,均已全部售罄。

股权关系见图3。

图3:A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目,该项目地处H市大学城中心区域。

《H市战略发展规划》中明确指出,该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。

A公司具备房地产二级开发资质,Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。

该项目占地313.86亩,总建筑面积398,085平方米,分甲、乙、丙三区开发:甲区以连排别墅为主;乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼;病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。

房地产项目的13种创新融资方式

房地产项目的13种创新融资方式

房地产项目的13种创新融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业,市场、资金、土地是房地产行业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。

如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。

但从现状观察,无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款,都存在过度依赖银行的现象,由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。

而在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的,这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。

根据经验观察和梳理,我们列举出12种房地产金融创新的途径(有别于传统的向银行贷款)。

每种创新融资工具特征各异,包括政策约束、风险收益和融资成本等。

这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者,都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。

对此,我们也做了具体分析:1、上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限。

因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。

一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

2、海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式:★一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;★二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高,海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、规模和实力要求比较高。

但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

3、联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。

中国房地产信托的运作模式

中国房地产信托的运作模式

中国房地产信托的运作模式我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。

集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。

还有衍生的租赁权投资信托模式等。

(1)债权投资信托模式债权投资信托是一种初级的信托产品,当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时,信托投资机构筹集资金,按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司,填补其资金缺口,开发公司在信托计划期限届满时,将资金和贷款利息偿还给信托机构。

而信托机构在固定时点向投资者支付收益,并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。

根据投资于房地产开发项目阶段的不同,出现了以下两种形式:开发前期贷款商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。

对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目,便可以通过信托贷款形式取得资金,用于征地、拆迁等前期投入,在达到银行贷款的条件之后,开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了,而改用银行贷款进行项目建设。

后期贷款2004年1月,今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。

该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款,将信托资金运用于房地产消费领域,其收益直接来源于贷款人支付的贷款利息,相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。

我国债权投资信托特征从某种意义上说,中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道,不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。

模式与贷款无异,只不过放贷者从银行变成了信托公司。

在这种方式下,风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保,少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。

与商业银行贷款相比,信托贷款有以下几个特点:期限较短,对资金及收益安全性较高,利率相对较低,适用于滚动式开发形式。

但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制,信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。

特别是按照212号文有关规定,如果继续给项目开发贷款,二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35%的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上,但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。

房地产信托融资模式

房地产信托融资模式

浅析房地产信托融资模式摘要:多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识,而房地产信托融资作为重要的渠道之一,有着自己独特的模式和适用范围。

本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述,以期对房地产信托融资进行浅析。

关键词:融资渠道;权益融资;股权信托模式;财务信托随着国家对高房价的抑制,出台众多调控政策,剔除投机行为,确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。

国家着重从金融方面控制,促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。

加强企业融资能力,拓展项目融资渠道,保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。

1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言,其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。

其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。

当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时,就需要来自外部的资金,即外源融资。

房地产信托作为外源融资的重要渠道之一,目前已经得到快速发展,并有进一步扩大服务范围的趋势。

2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”,直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板,已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。

正是在此背景下,越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性,开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。

2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为;从财产信托的角度出发,房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理,由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。

图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业(比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等)向信托投资公司贷款,形式和商业银行贷款基本相同。

地产融资模式及渠道大全

地产融资模式及渠道大全

地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业,需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。

因此,地产融资是地产企业运作的重要一环。

下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。

一、常见的地产融资模式1.债务融资:包括银行贷款、信托融资、债券发行等。

债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。

银行贷款是最常见的债务融资方式,可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

信托融资是近几年发展起来的一种融资方式,通过设立信托计划来筹集资金。

债券发行是一种长期债务融资方式,通过发行债券来筹集资金。

2.股权融资:包括上市融资、私募融资、风险投资等。

上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。

私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。

风险投资是一种股权融资方式,投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。

3.房地产投资信托(REITs)融资:是一种特殊的融资工具,通过将物业打包成证券化产品,吸引投资者购买,从而为地产企业提供资金。

REITs融资可以降低地产企业的融资成本,缓解资金压力。

4.租赁融资:地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人,获取租金收入。

租赁融资是一种相对低成本的融资方式,能够有效地利用已有的资产。

二、常见的地产融资渠道1.银行:银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。

2.信托公司:信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。

3.证券市场:地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。

地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。

4.私募基金:地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。

私募基金投资地产项目,为地产企业提供资金支持。

5.外资:地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。

外国投资者将资金投入地产项目,并获得回报。

6.地方政府:地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业,以换取相关的资金或项目合作。

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析一、贷款型信托融资模式:在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

特点及优劣势:1.对公司(项目)要求:“四证”齐全自有资本金达到35%二级以上开发资质项目盈利能力强。

2.要求的风险控制机制:资产抵押(土地、房产等不动产,抵押率一般在50%左右)、股权质押、第三方担保、设置独立账户。

3.退出方式:偿还贷款本金。

4.融资金额:视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果,从几千万到几亿不等。

5.融资期限:以1-2年居多,也有5年期甚至更长期限的信托计划。

6.融资成本:一般高于同期银行法定贷款利率,目前在12%- 20%居多。

7.优势:融资期限比较灵活,操作简单,交易模式成熟,利息可计入开发成本。

8.劣势:与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批。

二、股权型信托融资模式:在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限(如两年)后溢价回购信托投资公司持有的股权。

特点及优劣势:1.对公司(项目)要求:股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强2.要求的风险控制机制:向(项目)公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保3.退出方式:溢价股权回购4.融资金额:视项目的资金需求及双方的谈判结果5.融资期限:以1-2年居多,也有5年期甚至更长期限的信托计划6.融资成本:一般高于同期银行法定贷款利率,一般15%以上。

7.股权性质:该等股权性质类似于优先股,对公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能有建议权、知情权、监督权等)8.优势:(1)能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;(2)其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润9.劣势:一般均要求附加回购,在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报,影响开发商利润。

房地产融资方式探讨

房地产融资方式探讨

房地产融资方式探讨房地产业是中国经济的重要支柱之一,其融资方式对于整个经济环境有着重要的影响。

在当前的金融背景下,如何选择正确的融资方式,对于房地产企业来说尤为重要。

本文将探讨几种常见的房地产融资方式,并分析其优缺点。

一、银行借贷融资银行借贷融资是最常见的房地产融资方式。

它的优点在于利率相对较低,还款期限较为灵活,借贷金额大,能够较好地满足企业的资金需求。

但同时也存在一些缺点,例如银行在审批过程中要考虑诸多因素,如借贷人的资信状况、业务风险等,审批周期较长,而且银行会要求企业有很强的抵押能力。

此外,银行借贷融资也可能会受到国家宏观政策的影响,口子塞紧后,银行将很难为房地产企业提供融资服务。

二、债券融资房地产企业还可以通过发行债券来获得融资。

相较于银行借贷融资,债券融资更具有灵活性,能够满足企业对资金流的快速需求。

债券融资的成本比较低,而且企业可以选择发行不同类型的债券,例如息票债券、纯债券等。

但是债券融资的审批流程较为繁琐,需要经历发行计划、信息披露、评级等多个环节,这些过程要求有一定的技术支持。

此外,债券发行可能会受到市场风险的影响,如债券市场弱势,房地产企业获得融资的能力也将大打折扣。

三、股权质押融资股权质押融资是房地产企业常见的一种融资方式。

借助于股权质押,企业能够通过担保公司为其提供融资。

由于股权质押不需要抵押物,因此企业的融资成本相对较低。

此外,股权质押也能够帮助企业短期内快速获取资金,以应对业务的急需。

但是,由于股权质押需要担保公司的支持,所以融资额度受到了很大的限制。

而且,如果股权市场短期内波动剧烈,则股权质押的融资成本也会大幅上升。

四、房地产信托融资房地产信托融资也是一种常见的融资方式。

房地产信托由信托公司管理,能够在市场上购买优质的房地产资产,从而使企业获得稳定的收益和资金流。

房地产信托的优点在于进入门槛较低,能够满足企业的短期融资需求,稳定的收益和资金流动能力也有利于企业进行资产管理。

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵押、在建工程抵押一、房地产融资之土地抵押贷款Q&AQ:什么是土地抵押贷款?A:指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。

土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行。

抵押权本质是一种从属于债权的担保物权,即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q:什么叫做土地抵押?A:亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。

其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证,维护财产的合法性和有效性。

Q:办理土地抵押长期贷款流程?A:1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q:办理土地抵押短期贷款操作流程?A:1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件):A、贷款申请书,写明项目概况、贷款金额及期限,用款计划,还款来源,还款计划;B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书;C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等),D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料;E、项目可行性研究报告;F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表,最好是经审计的财务报告,最近一个月的财务报表。

房地产企业融资渠道分析

房地产企业融资渠道分析

房地产企业融资渠道分析房地产企业一般会选择多种融资渠道来获取资金,以满足其项目开发、运营和扩张的需求。

以下将对房地产企业常用的融资渠道进行分析。

1. 银行贷款:银行贷款是房地产企业最常见的融资渠道之一。

通过向银行申请贷款,房地产企业可以获得相对较为稳定和长期的资金支持。

银行贷款一般会要求房地产企业提供抵押物作为担保,并根据企业的信用状况和还款能力来确定贷款额度和利率。

不过,银行贷款的利率较高,而且申请过程相对繁琐,需要提供大量的财务和项目资料。

2. 债券发行:房地产企业可以通过债券市场融资。

债券发行可以分为公司债和可转债两种形式。

公司债是房地产企业发行给机构和个人的固定收益债券,通常具有较长的债券期限,投资者可以通过购买债券获得固定利息和本金。

可转债是一种结合债券和股票的金融工具,房地产企业发行的可转债可以在一定条件下转换为公司股票。

债券发行可以通过公开招标、协议发行等方式进行。

3. 股权融资:房地产企业可以通过发行股票或向投资者出售股权来融资。

股权融资可以分为公开发行和私募股权两种方式。

公开发行是通过证券交易所向公众出售股票,房地产企业可以通过IPO(首次公开发行)或再融资等方式进行。

私募股权融资则是通过向特定的投资者出售股权来融资,通常包括私募基金、风险投资等。

股权融资能够为房地产企业提供大额的资金支持,但也会带来相应的股权稀释和股东权益分配问题。

4. 房地产信托:房地产信托是一种以房地产资产作为信托财产,通过信托公司的运作向投资者融资的方式。

房地产信托可以通过发行不同类型的信托产品来吸引投资者,包括资本保障类信托、固定收益类信托、股权类信托等。

房地产信托一般会将房地产项目的收益通过信托分配给投资者,提供相对稳定的投资回报率。

5. 私募债:私募债是指非公开发行的债券,发行对象主要为机构投资者。

房地产企业可以通过发行私募债来获得更为灵活和定制化的融资方案。

私募债的发行方通常会根据债务人的信用状况和债务项目的风险程度来确定债券利率和期限。

房地产信托计划

房地产信托计划

房地产信托计划房地产信托计划是一种通过信托公司发行信托受益权,募集资金投资于房地产领域的一种金融工具。

房地产信托计划通常由信托公司、受益人和资产管理公司组成,其运作模式为信托公司募集投资者资金,由资产管理公司进行房地产项目的投资管理,受益人享受投资收益。

房地产信托计划作为一种创新的融资方式,为房地产行业提供了新的资金来源,也为投资者提供了多样化的投资选择。

首先,房地产信托计划作为一种金融工具,为房地产行业提供了新的融资渠道。

传统的房地产融资主要依靠银行贷款和债券发行,而房地产信托计划通过募集投资者资金,实现了房地产项目的融资。

这种融资方式不仅丰富了房地产行业的融资渠道,也降低了企业的融资成本,提高了融资效率,有利于促进房地产行业的健康发展。

其次,房地产信托计划为投资者提供了多样化的投资选择。

传统的房地产投资方式主要包括直接购买房地产、投资房地产基金等,而房地产信托计划为投资者提供了一种新的投资选择。

投资者可以通过购买信托受益权的方式,间接参与房地产项目的投资,享受投资收益。

相比于传统的房地产投资方式,房地产信托计划具有投资门槛低、流动性强、风险分散等优势,为投资者提供了更加灵活和多样化的投资选择。

最后,房地产信托计划的运作模式相对灵活,有利于提高房地产项目的运作效率。

房地产信托计划由信托公司募集资金,由资产管理公司进行投资管理,这种分工合作的模式有利于提高资金的使用效率,降低了项目的运作成本。

同时,房地产信托计划的受益人可以根据自身的需求,选择不同类型的信托受益权,实现了个性化的投资配置,提高了投资的灵活性。

总的来说,房地产信托计划作为一种创新的融资方式,为房地产行业提供了新的融资渠道,为投资者提供了多样化的投资选择,同时也有利于提高房地产项目的运作效率。

随着金融市场的不断发展和创新,房地产信托计划有望成为未来房地产行业融资的重要方式,为行业的健康发展和投资者的财富增值提供更多可能。

房地产开发最全的16种融资方法

房地产开发最全的16种融资方法

房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。

同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构:1.自有资金。

开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。

例如关联公司借款,以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。

全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

:2.预收房款。

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。

3.建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一种是延期支付工程款。

据建设部统计,房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%,它解决的资金有限,而且也只是缓解,不能解决根本问题。

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信托公司排名报告
1. 报告说明
本期报告研究对象为国内已经或正在开展理财业务的56家信托公司。

本期报告观察期为12个月,即2010年07月至2011年06月。

可比观察期为12个月,即2010年04月至2011年03月。

2. 单项排名
基于各信托公司在本报告观察期内的信托产品发行能力、收益能力、专业能力、信息透明度、创新能力以及风险控制能力等方面的表现,各信托公司单项理财能力排名如下:
2.1. 发行能力排名
本排名以各信托公司在观察期内新成立的信托产品数量和募集规模作为衡量信托公司信托产品发行能力的指标。

基于对各信托公司在观察期内以上两指标的定量分析,得出信托公司信托产品发行能力排名,结果见表1。

表1:发行能力排名表
资料来源:普益财富2.2. 收益能力排名
本排名以各信托公司在观察期内正在运行的非证券投资类集合资金信托计划的预期收益率和正在运行的证券投资类产品月净值增长率作为衡量其信托产品收益能力的指标。

基于对各信托公司观察期内正在运行的融资型(非证券投资类)和投资型(证券投资类)信托产品预期收益率的定量分析,得出各信托公司信托产品收益能力排名,结果见表2。

表2:收益能力排名表
资料来源:普益财富
2.3. 专业能力排名
本排名以观察期内各信托公司信托资金的重点运用领域和运用方式在行业中的地位作为衡量信托公司专业能力的指标。

基于对各信托公司在观察期内各领域和运用方式下新成立集合信托产品规模占行业集合资金信托总规模的比例的定量分析,得出各信托公司专业能力排名,结果见表3。

表3:专业能力排名表
国民信托0.000055→
资料来源:普益财富
2.4. 信息透明度排名
本排名以各信托公司在观察期内对发行产品、运行产品和到期产品的信息披露程度作为衡量信托公司信息透明度的指标。

基于对观察期内各信托公司新发产品的预期收益率、产品期限、成立规模、资金运用领域、资金运用方式和风险控制措施六要素的披露数量,对运行产品的平均公告次数,对到期产品收益率披露与否的定量和定性分析,得出各信托公司信托产品信息透明度排名,结果见表4。

表4:信息透明度排名表
资料来源:普益财富
2.5. 创新能力排名
本排名以各信托公司在观察期内新发产品的非债化程度、类基金型产品开发能力和典型创新产品开发能力作为衡量信托公司创新能力的指标。

基于对目标信托公司在观察期内新发的非贷款产品在实业投资类产品中的占比、新发类基金型产品数量和典型创新产品数量的定量分析,得出各信托公司信托产品创新能力排名,结果见表5。

表5:创新能力排名表
资料来源:普益财富
2.6. 风险控制能力排名
本排名以各信托公司在观察期内新发融资型和投资型信托产品的风险控制情况作为衡量信托公司风险控制能力的指标。

基于对目标信托公司在观察期内新成立信托产品的风险控制措施平均数和其旗下在运行投资型信托产品(证券投资+PE)净值波动幅度的定量分析,从信托公司对产品风险的事前控制和后续尽职管理两个环节,得出各信托公司信托产品风险控制能力排名,结果见表6。

表6:风险控制能力排名表
资料来源:普益财富
3. 综合理财能力排名
基于对各信托公司在观察期内单项能力排名的综合评价和量化分析,得出各信托公司的综合理财能力排名,结果见表7。

表7:综合理财能力排名表
房地产信托融资方式一览图
一、操作流程
1、贷款型信托
2、股权型信托
3、财产受益型信托
二、信托公司目前常用的信用增级方式
信托产品设臵(超)优先级受益权和次级受益权,优先级受益权由普通投资者持有,次级受益权由融资方或关联第三方持有。

信托收益分配顺序一般为:①分配优先受益人信托资金本金-②分配优先受益人信托收益-③分配次级受益人信托资金本金-④分配次级受益人信托收益。

三、政策层面可能变化的影响(有新闻报道监管层将禁止“股权投资+溢价回
购类”信托产品)
来源:2009年7月31日证券日报
继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后,回购类信托产品也面临着相同的境况。

日前多家媒体报道称,一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开,
该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。

意见稿中明确提出了几项要求:首先,信托公司开展信托业务,不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。

其次,信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度;信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金,但对接商业银行的私人银行业务除外。

最后,信托公司开展项目融资业务时,要依照国家规定,明确和细化可接受的资本金来源,对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金,不得作为项目资本金。

此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险,但可能对目前的其他类“股权投资+回购”模式产生影响。

四、一点设想
鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要,建议采用股权信托模式融资,同时信托产品设臵超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权,持有不同的受益权享有不同的收益率;其中:
超优先级受益权由普通投资者持有;
优先级受益权建议由开发商(潜在的投资商)持有,可附带某些在项目区域内投资的优惠权利;
次级受益权由融资方或关联方持有(设臵次级受益权并不是必需的)。

四、案例
房地产信托融资
一、房地产信托概论
信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。

它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。

其本质可概括为“受人之托,代人理财”。

房地产信托是信托业务的一种。

所谓房地产信托,是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

这里所指的不动产,包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

二、房地产信托融资模式
基于融资过程中形成产权关系及现实的运用,房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。

(一)贷款型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

2、特点及优势
(二)股权型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限(如两年)后溢价回购信托投资公司持有的股权。

2、特点及优势
(三)混合型信托融资模式(夹层融资型)
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。

它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

(四)财产受益型信托融资模式
1、操作流程
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将其持有的房产信托给信托公司,形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。

信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿,则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

2、特点及优势。

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