最新信托公司排名及房地产信托融资方式一览图

信托公司排名报告

1. 报告说明

本期报告研究对象为国内已经或正在开展理财业务的56家信托公司。

本期报告观察期为12个月，即2010年07月至2011年06月。可比观察期为12个月，即2010年04月至2011年03月。

2. 单项排名

基于各信托公司在本报告观察期内的信托产品发行能力、收益能力、专业能力、信息透明度、创新能力以及风险控制能力等方面的表现，各信托公司单项理财能力排名如下：

2.1. 发行能力排名

本排名以各信托公司在观察期内新成立的信托产品数量和募集规模作为衡量信托公司信托产品发行能力的指标。基于对各信托公司在观察期内以上两指标的定量分析，得出信托公司信托产品发行能力排名，结果见表1。

表1：发行能力排名表

资料来源：普益财富2.2. 收益能力排名

本排名以各信托公司在观察期内正在运行的非证券投资类集合资金信托计划的预期收益率和正在运行的证券投资类产品月净值增长率作为衡量其信托产品收益能力的指标。基于对各信托公司观察期内正在运行的融资型（非证券投资类）和投资型（证券投资类）信托产品预期收益率的定量分析，得出各信托公司信托产品收益能力排名，结果见表2。

表2：收益能力排名表

资料来源：普益财富

2.3. 专业能力排名

本排名以观察期内各信托公司信托资金的重点运用领域和运用方式在行业中的地位作为衡量信托公司专业能力的指标。基于对各信托公司在观察期内各领域和运用方式下新成立集合信托产品规模占行业集合资金信托总规模的比例的定量分析，得出各信托公司专业能力排名，结果见表3。

表3：专业能力排名表

国民信托0.000055→

资料来源：普益财富

2.4. 信息透明度排名

本排名以各信托公司在观察期内对发行产品、运行产品和到期产品的信息披露程度作为衡量信托公司信息透明度的指标。基于对观察期内各信托公司新发产品的预期收益率、产品期限、成立规模、资金运用领域、资金运用方式和风险控制措施六要素的披露数量，对运行产品的平均公告次数，对到期产品收益率披露与否的定量和定性分析，得出各信托公司信托产品信息透明度排名，结果见表4。

表4：信息透明度排名表

资料来源：普益财富

2.5. 创新能力排名

本排名以各信托公司在观察期内新发产品的非债化程度、类基金型产品开发能力和典型创新产品开发能力作为衡量信托公司创新能力的指标。基于对目标信托公司在观察期内新发的非贷款产品在实业投资类产品中的占比、新发类基金型产品数量和典型创新产品数量的定量分析，得出各信托公司信托产品创新能力排名，结果见表5。

表5：创新能力排名表

资料来源：普益财富

2.6. 风险控制能力排名

本排名以各信托公司在观察期内新发融资型和投资型信托产品的风险控制情况作为衡量信托公司风险控制能力的指标。基于对目标信托公司在观察期内新成立信托产品的风险控制措施平均数和其旗下在运行投资型信托产品（证券投资+PE）净值波动幅度的定量分析，从信托公司对产品风险的事前控制和后续尽职管理两个环节，得出各信托公司信托产品风险控制能力排名，结果见表6。

表6：风险控制能力排名表

资料来源：普益财富

3. 综合理财能力排名

基于对各信托公司在观察期内单项能力排名的综合评价和量化分析，得出各信托公司的综合理财能力排名，结果见表7。

表7：综合理财能力排名表

房地产信托融资方式一览图

一、操作流程

1、贷款型信托

2、股权型信托

3、财产受益型信托

二、信托公司目前常用的信用增级方式

信托产品设臵（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。

信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。

三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回

购类”信托产品）

来源：2009年7月31日证券日报

继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，

该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。

意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。

此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。

四、一点设想

鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设臵超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：

超优先级受益权由普通投资者持有；

优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；

次级受益权由融资方或关联方持有（设臵次级受益权并不是必需的）。

四、案例

房地产信托融资

一、房地产信托概论

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。

房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

二、房地产信托融资模式

基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。

（一）贷款型信托融资模式

1、操作流程

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。