何为住宅产业化及含义

住宅产业化
简介
住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。

故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。

事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。

实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。

何为住宅产业化
对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。

“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。

我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。

”
关于产业化，联合国很多人下过定义，但沈阳卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。

他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。

因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。

凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。

这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。

而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。

目前他们的市场占有率达5%。

显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。

更重要的是，它能节约资源。

部分住宅产业化推进者
[1]紧跟国家鼓励住宅产业化的政策导向，深耕资本运作市场八个年头的肯雅隆（国际）金融资本集团，联合全国工商联现代服务业培训学院、团中央中国光华科技基金会“节能减排”公益基金、济南市住宅产业化发展中心、青岛天地海置业有限公司等政府机构及实力单位，推出了新型资本运作商业模式——CMB绿色建筑产业发展基金模式。

该模式，充分借鉴和融入肯雅隆CFC 资本运作模式、MB住宅产业化生产体系，以及国际化"建设-移交"的BT模式，结合中国式PE(私募股权)的特点，将民间资本通过有限合伙股权投资形式募集资金，经由专业的基金管理团队(肯雅隆)管理，再由合伙企业投资决策委员会作出投资决定，定向投入由中国住建部推荐、团中央中国光华科技基金会“节能减排“公益基金专项补贴的达到七项以上国家绿色环保标准的建筑项目(或住宅产业化项目)。

实现民间资本与绿色建筑产业资本高效对接，能够推动中国绿色环保住宅产业的高速发展。

[2]
主要内涵
所谓住宅产业化，实际上包括两方面的含义：一是住宅科技成果的产业化，一是住宅生产方式的产业化。

科技成果的产业化是指应该把住宅领域里的一些最新的科学成果尽快转化为生产力，使之产生经济效益和社会效益。

这与我国科技体制改革有关，而科技体制改革仍旧在深化过程中。

而我们通常所说的住宅产业化，更多的是指住宅生产方式的产业化。

在这方面，日本已达到了很高的水平，例如日本积水化学工业株式会社设在崎玉县的一座住宅工厂，是用工业流水线的方式生产房子，他们把住宅分拆成一个个盒子式的构件，在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件，只需要花费四十多分钟，然后运到施工现场，在一天之内组装完毕。

在我国住宅产业化也取得了比较大的进展，远大住工、万科、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。

住宅产业化就是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。

就是住宅的生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的
流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。

国外的经验表明，当社会发展到一定的阶段（如人工成本占比很大，住宅工业的配套产业已经成熟时）采用工业化的方式建造住宅要比采用现浇的方式在成本上会低10%~15%，当然这是基于比较自动化的生产上。

产业化的标准
联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。

一般而言，住宅产业化的标准主要有：
（1）住宅建筑的标准化；
（2）住宅建筑的工业化；
（3）住宅生产、经营的一体化；
（4）住宅协作服务的社会化。

住宅产业现代化是住宅产业化发展的更高阶段。

住宅产业现代化是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新”技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，以下简称“四新”）的大量推广应用，提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善
住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。

发展
纵观住宅产业化政策制定的时间脉络，发展期大致可以分为三个阶段：
根据《中国住宅产业化发展模式与投资战略规划分析报告前瞻》显示，我国住宅产业化发展阶段可以分为：
第一阶段起步期，自1994-1999年。

1994年，建设部原部长侯捷在一次会议上正式提出住宅产业化，但此次的提出仅停留在概念的层面，没有纳入实质性的政策目标当中。

第二阶段发展1期，自1999-2005年。

1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发(1999)72号文)，该意见作为一个纲领性文件，吹响了我国住宅产业化的号角，同年又颁布了一系列政策文件，涉及到产品淘汰、住宅性能认定及评价、国家康居示范工程等配套政策，掀起了推进住宅产业现代化发展的一个历史性高潮。

随后，基本围绕以上政策的精神，于2000-2004年陆续出台产业基地、技术标准、节能省地等相关政策。

第三阶段发展2期，自2005年至今。

2005年建设部门出台《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》(建科[2005]78号)，明确了产业化发展的第二个阶段的重点，以发展节能省地型住宅建设推动住宅产业化的新进程，随后发布了一系列的有关“节能省地”类的法律、法规、条例等相关政策。

主要作用
住宅产业化改变了传统建筑业的生产方式。

住宅工业化是住宅产业化的必要条件，住宅产业化采用工业化的生产方式建设建筑，能够降低成本、提高效率、保证质量。

住宅产业化已经成为建筑业发展的趋势和必然，则是为保障性住房的建设提供了契机。

在国外这已经不是新兴词汇，日本已经将住宅产业化的概念全方位的应用到了房屋的承建上。

在国内还只能依赖于二包来完成。

而住宅产业化管理公司的出现，可以直接与消费者沟通，了解消费者的需求并贯穿整个购房建房始终，联系房建商，市场，消费者，达到最优配置，不至于出现建筑过程中的理念断层。

现有的国内市场主要的产品是指全装修成品房，推崇这个的原因是政府提倡新型住宅的“四节一环保”理念，即节水，节地，节能，节材，环保。

以往毛坯房造成的二次装修浪费全部都避免，业主可以直接拎包入住，方便省时，这也将成为未来房产发展的必然趋势。

成功案例
深圳首个住宅产业化项目2012落成龙悦居三期项目是深圳第一个大规模采用工业化方式建造的项目，是深圳市2011年的重大项目，为公共租赁保障性龙悦居用房，位于深圳市龙华二线扩展区，占地面积50116m2，总建筑面积215673.5m2，建筑高度约80m，容积率为3.5，共4002套，由两层地下室与6栋高（26～28层）住宅构成。

本项目为精装修交楼，开工日期为2010年9月15日，交工日期为2012年9月1日，合同总工期为717天。

该项目为深圳市住宅产业化试点小区，采用工业化技术，按B 级体系实施，B级体系说明：外墙、楼梯、阳台预制，结构主体现浇混凝土，即内浇外挂体系。

工业化生产改变了混凝土构件的生产、养护方式，生产过程能源利用效率更高，并且模具、养护用水可以循环使用。

相比传统的施工方式，工业化建造方式极大程度减少了建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的干扰、有害气体及粉尘的排放。

从而实现节能、节水、节地、节材，建造过程也更加环保。

发展建议
在中国住宅产业化发展的过程中，我们不但要注意技术的应用，同时也应该兼顾社会公平问题，在中国未来的住宅产业化过程中，应该注意以下几个方面的问题。

减少标准的差距
住宅产业化进程中急需建立住宅标准，也提出了要建设各种标准体系，从社会公平的角度出发，我们在制定住宅标准时，应该考虑各种收入人群的需求，满足各种住宅需求，而不能采用住房建设中存在的高标准现象。

在制定住宅标准体系时，保持各种标准之间的差距也有助于体现社会公平。

建设的政策
从住宅产业化的研究中，各个居住社区的工业化生产标准单一，将造成社区的住宅差异化不明显。

根据对居住分异的研究，在住宅产业化过程中，应提倡多标准的住宅采用混合建设模式，使住宅产业化过程中的社会问题得到解决。

所以，我们要制定相应的
住宅部件标准，同时也要研究各种组装技术，能够利用相同的部件组装出不同标准的住宅，从而有助于工业化生产。

成本的控制
根据国外的研究和经验，住宅产业化在成熟后，将有助于减低住宅建设成本，这也将减少住宅价格过高的困境。

所以，根据以上规划的启示，在住宅产业化进程中，为了保持社会公正，我们首要的目标并不是去研究住宅的现代化和信息化，而是要研究出有助于减低住宅建设成本的方式，这样将令大部分城市居民能够有经济能力购买住宅，所以我们现阶段的任务是要加强对住宅建设成本的控制。

进程中的作用
根据项目的启示，政府在旧城更新中具有重大的责任。

政府应该充分考虑当地居民的经济水平，给予合理的经济补偿，令当地居民有能力在原地或者周边购买住房。

同时我们还应该加强政府在住宅产业化进程中的作用，通过在政府主导项目中采用住宅产业化的建设，有助于推动住宅产业化生产产品为市场所接纳，也通过政府的示范效应，带动住宅产业化的发展，从而实现住房公平。

住宅产业化成重点
细看上述省份制定出的工程质量治理两年行动方案不难发现，住宅产业化试点无疑是各省方案中的重点内容之一。

其中山东省在方案中提出，选取济南、青岛、烟台、潍坊、威海、临沂
6个城市作为全省第一批试点城市，促进建筑产业现代化快速发展；贵州省也对住宅产业化提出明确目标，“到2015年底，贵阳市、毕节市等建设规模大的地区要具备相应规模的构件部品生产能力；新建政府投资工程和保障性安居工程应有一定比例采用建筑产业现代化方式建造。

”
“住宅产业化是提高工程质量必须要做的事。

把农民工变为产业工人，有利于工人素质的提高，对于提高工程质量非常重要。

”住建部住宅产业促进中心副总工程师孙克放在接受中国房地产报记者采访时表示。

按照住建部初步确定的发展目标：到2015年底，除西部少数省区外，其他地方都应具备相应规模的构件生产能力；政府投资和保障性安居工程要率先采用这种建造方式；用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例逐年增加，每年增长2个百分点。

“每年2%的增速是可以做到的，因为现在很多住宅产业化是模块产业化，并不意味着完全需要预制工厂完成后再现场施工。

”孙克放告诉记者，“日本在住宅产业化方面为我们提供了很好的借鉴，梁和钢筋都在现场绑扎，模板制好吊装之后打混凝土，这种方式速度大大提高了，同时也避免了高空作业的安全隐患。

”
而在杨玉生看来，“各地在住宅产业化发展上是不均衡的。

有些城市完全没有开展，而住宅产业化的推行需要周期，建厂房
就需要两年的时间。

如果完全没有基础，要实现每年增长2个百分点是很难的。

”
房企推行有难度
“一旦住宅产业化成熟起来，率先在这方面试水的房企将在扩张速度上甩下其他企业。

”赛普咨询战略事业部副总经理李春亮在接受中国房地产报记者采访时直言。

万科是在住宅产业化方面起步较早的房企之一。

1999年《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》出台，万科率先响应，尽管前期产业化成本非常高，据测算，产业化住宅较普通住宅每平方米单价高达800多元。

而今，万科在北京、上海、济南等多个城市的新里程项目被业界认为是住宅产业化比较成熟的标杆。

万科的住宅产业化也从烧钱变为了省钱。

正如孙克放所说，“尽管现在产业化生产比普通的生产方式成本要高（普遍要高10%~20%），但折合提高建设速度和质量提升的成本，分担下来是合算的。

”
“住宅产业化会成为建筑行业的趋势。

”金隅集团副总裁、金隅中央研究院院长王肇嘉说，“从建筑工地结构上的程序化到局部室内的厨房和卫生间的集成化，节省生产工序和建筑材料的同时，将大大提高施工作业的速度，降低对环境的污染。

”。