工业用地转商业用地操作流程1

工业用地转商业用地操作流程

一、土地法中明确规定改变用途的条款

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他50年。

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

二、改变用途的大致程序

1、变更涉及到的问题：

一要看城市规划是否允许；

二要到土管局办理变更；

三要补钱.（土地使用性质由工业用地变更为商业用地，需要补交多少地价和契税，及如何核算）；

2、提交变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的负责人签字（只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变）

3、拿着批复文件到规划部门办理规划变更

4、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，可以在国土部门咨询。

5、主要环节

（1）申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份)；

原件，提交复印件3份)；

涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等)；

发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告)；

原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份)；

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

（2）审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经

县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理

（3）规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文; 规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。审批时限：15个工作日，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出.

三、变更过程中可能存在的情况

1、如果变更土地用途没有特别充分的理由，一般很难批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签字的人都受牵连，所以他们一般不会冒这个风险；

2、有一种情况，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。

四、问题补充：

1、问：目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续？

答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4. 3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

出让土地改变用途

办理程序：

第一步：建设用地单位持经批准改变土地用途的文件、资料，向市国土资源局受理窗口提出申请，并填写《西安市国有土地建设用地申请书》;

第二步：对资料齐全、权属清楚、符合申请条件的，由受理人员在《申请表》上签字，办理正式受理手续;

第三步：承办人员对用地单位提供的文件、进行认真审查，确认用地位置，搞清土地权属，核准用地面积。对因改变部分土地用途需要分割测量的，要告知申请人完成地籍测量，提供测量成果;

第四步：承办人员会同建设用地单位共同委托地价评估，并根据评估结果，初步测算出让金及有关税费补缴标准;

第五步：承办人员拟定出让土地改变用途批准意见，并提交土地利用处进行全面审核后，形成初审意见;

第六步：出让土地改变用途批准意见报请局长办公会议和市人民政府审定;

第七步：改变用途批准意见报经审定后，由承办人员草拟《国有土地使用权出让合同变更协议》，逐级报经处长、分管局长审核后，呈送局长审定;

第八步：建设用地单位与市国土资源局正式签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，并按照协议约定的时间补缴土地出让金和有关税费;

第九步：用地单位依照合同变更协议的约定缴清出让金差额和有关税费后，持税、费缴纳凭证领取西安市人民政府《建设用地批准书》。

提交资料:

(1)国有土地建设用地申请书；

(2)申请用地单位、法定代表人证明，个人身份证明和委托代理人身份证明；

(3)金融单位资金证明；

(4)计委建设项目立项文件；

(5)市规划局核发的《建设用地规划许可证》或《建筑工程规划许可证》和用地定点图（原件）；

(6)宗地图和测量成果表；

(7)原国有土地使用证或用地批文（原件）；

(8)原国有土地使用权出让合同（原件）；

(9)房屋所有权证书；

(10)与建设项目相关的领导批示、会议纪要等；

(11)土地评估报告（原件）；

(12)其他有关文件资料。