工业用地变为商业用地的案例
国有企业债务重组案例
国有企业债务重组案例案例一剥离银行债务一、基本情况东莞某集团是国内专业汽车电子产品的高科技制造企业，其下五大产品深受国内外客商青睐。
因盲目扩张，银行贷款20亿元，大部分应收款成为呆账、死账，导致资金链断裂，无法正常支付银行本金、利息，拖欠员工工资、拖欠供应商应付款。
二、重组方案广东远景投资采用债务重组+战略转型的思路，为其量身制定债务重组方案，融资方案，股权重组方案等。
1、通过政府协调获得银行支持，通过低价回购债权，降低债务杠杆，化解银行债务；2、加大对应收账款的催收力度，回笼了大量资金，解决了部分资金枯竭的难题；3、优化核心资产结构，重新进行产品市场定位，力助企业恢复正常经营。
三、重组成果帮助该公司剥离12亿元银行债务，自重组至今，生产经营重回正轨，扭亏为盈，年营业额逐年增长：2018年达4亿元，2019年近6亿元，2020年7亿元。
案例二民间借贷债转股一、基本情况佛山某电器集团有20年发展历史，曾荣获过“中国驰名商标”、“国家免检产品”等荣誉，年营业额最高达30亿元。
因盲目扩张，导致入不敷出；被银行抽贷，为救企业盲目计划上市，筹集私募基金5亿涉及5家机构，民间借贷10亿涉及300多人，总负债达36亿元。
企业资金链断裂，经营与市场都陷入了混乱的状态，无法正常经营及支付员工工资。
二、重组方案广东远景投资为该集团制定了股权、债权、产权三大重组战略，以先解决民间债务后解决银行债务为策略，在盘活资产的基础上，化解法律风险，优化产业配置，剥离债务，引进战略投资者，为企业打上一剂输血强心针。
1.与政府部门达成协议，将企业原有的120亩土地从工业用地转为商业用地。
2.邀请政府、媒体、员工代表、民间债权人共同召开重组会议，让各方缓冲争取时间换空间。
3.成立房地产开发公司，找代建公司代建商住房，并与民间债权人协商以债转股的方式化解民间债务，以买断债权等方式降低银行债务杠杆。
4. 砍掉重资产，撤出部分亏损专卖店，协助企业进行经营模式转变——变产业链导向转向品牌、技术、渠道为核心的成功转型。
在江苏工业用地能转商业用地吗？要符合什么条件
在江苏工业用地能转商业用地吗？要符合什么条件导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
江苏有很多的工业用地，很多的朋友们有一定的经济实力的话都会考虑建造工厂，这样在一定程度上可以实现自己的梦想，也为国家的发展提供了一定帮助。
那么在江苏工业用地能转商业用地吗？在江苏工业用地转商业用地要符合什么条件？一、在江苏工业用地能转商业用地吗？在江苏工业用地能转商业用地。
工业用地转为商业用地的基本步骤如下：1、原土地使用者向相关部门门申请交回土地，并由江苏原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、相关部门门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、财政、监察等部门集体会审确定土地出让起始价，并由江苏土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者，新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与相关部门门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、江苏土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
二、在江苏工业用地转商业用地要符合什么条件？建设单位使用国有土地的，应当按照江苏土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
1、改变为商业用途的，必须符合江苏城市总体规划，并需经过规划部门批准。
2、如符合江苏城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
3、通常的做法可由江苏工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
4、其中在江苏城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。
商业地块调整方案
商业地块调整方案背景近年来，随着城市化的不断发展，城市商业地块的需求量不断增加。
但是，在城市使用规划中，商业地块的数量、位置、面积等方面的规划和规定也会随着城市发展的变化而不断调整。
商业地块的调整不仅可以满足城市发展需要，也可以使商业地块的使用效率得到最大化，从而促进城市经济的发展。
目的本文旨在探讨商业地块调整的方案，以达到以下目的：•优化商业地块的使用效率；•完善商业地块布局；•促进城市商业经济的发展。
方案商业地块调整方案应该充分考虑城市规划、商业需求、市场情况等因素，以达到最优的调整效果。
下面介绍几种常见的商业地块调整方案。
城市商业需求不断增加，需要不断增加商业地块，以满足市场需求。
在商业地块紧缺的情况下，可以考虑以下几种增加商业地块的方案。
改造老旧工业用地城市老旧工业用地的很多都已经没有使用价值了，这些用地可以进行开发改造，变为商业地块。
改造老旧工业用地一方面节约了新土地的开发成本，另一方面将废弃的用地变为有用的地方，促进城市经济发展。
拆除老旧建筑城市的一些老旧建筑没有进行有效的改造利用，占用大量有用土地，影响城市商业经济的发展，这些老建筑可以通过拆除来腾出土地，建设新的商业地块。
将其他用途的土地改为商业地块市场需求的变化使得原有的一些土地用途已经不能满足市场的需求了，为了保证商业地块供应的稳定性和可持续性，可以考虑将一些其他用途的土地改为商业地块。
有时候，商业地块的数量过多，商业用地形成过高浓度，导致市场竞争激烈，商业地块利润率下降。
这时，需要减少商业地块的数量，以保证商业经济的健康发展。
通过并购实现商业地块减少商业地块过多造成市场竞争过于激烈，通过并购可以使得同行业的公司合并，实现商业地块的减少。
将商业地块改造为其他用途的土地有时候，商业地块的利用效益不佳，需要考虑将商业地块改造为其他用途的土地，以实现土地的多功能化利用。
实际应用商业地块调整方案的实际应用需要充分考虑市场需求和城市规划的一些细节和要求，以达到最佳的调整效果。
自然资源管理开发(第八讲)-自然资源配置
资源开发与环境保护的平衡
在资源开发与环境保护之间寻求平衡，实现经济、社会和环境的协调发展。
04
自然资源配置的实践与案例
土地资源配置
土地资源配置是指根据社会经济发展需求和土地利用适宜性，合理安排土地资源的利用方式和布局。
土地资源配置的实践包括土地利用规划、土地整治、土地复垦等，旨在提高土地利用效率，促进经济社 会发展。
障了当地居民的生活质量和安全。
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自然资源管理开发(第八讲)自然资源配置
目录
• 自然资源配置概述 • 自然资源配置方式 • 自然资源配置的优化 • 自然资源配置的实践与案例
01
自然资源配置概述
定义与特点
定义
综合性
自然资源配置是指根据社会经济发展的需 求，合理地分配和利用自然资源，以达到 资源的有效利用和可持续发展。
自然资源配置涉及多个领域，如环境、经 济、社会等，需要综合考虑各种因素。
森林资源配置
森林资源配置是指根据森林资源的特点和生态需求，合理安排森林资源的开发利用 和保护。
森林资源配置的实践包括森林经营、森林保护、森林采伐等，旨在实现森林资源的 可持续利用和生态平衡。
案例：某林区通过科学合理的森林经营和采伐计划，实现了森林资源的可持续利用， 保障了生态平衡和当地居民的经济利益。
案例：某城市通过土地利用规划，将城市中心区的工业用地转变为商业用地，提高了土地利用价值，促 进了城市经济发展。
水资源配置
水资源配置是指根据水资源条件和用水需求，合理分配水资源，满足生产、 生活和生态用水需求。
水资源配置的实践包括水资源规划、水资源保护、水资源调度等，旨在实 现水资源的可持续利用。
案例：某地区通过水资源调度，合理分配农业、工业和城市用水，保障了 区域内的水资源供应，促进了经济社会的可持续发展。
工业用地转为商业用地的申请报告
工业用地转为商业用地的申请报告
技术报告
报告主题：将工业用地转为商业用地技术报告
报告日期：2023年6月30日
报告完成者：XXX
一、背景介绍
由于城市政策变化，政府对商业用地需求日益增加，促使城市将原本的工业用地转变为商业用地。
该技术报告以城市将工业用地转变为商业用地为例，介绍如何将工业用地转变为商业用地的技术指导方案。
二、转变工业用地为商业用地的技术设计步骤
1、用地规划设计方案。
首先，要根据原有的用地现状，制定相应的建设总量的用地规划，划分建设用地的建设类型和空间分布，使用产业技术规划。
2、配套技术环境设计。
为了能够确保新建的商业用地能够合理、完善的满足市场的各种需求，须根据现行的技术标准，制订出合理的用地配套技术设计规范，明确用地的建设类型及其技术要求。
3、能源配套技术设计。
新建商业用地的建设，一般都会要求确保地下能源供应稳定，要求出口的质量可以满足卫生、用电、绿色技术等方面的需求。
因此，要做好能源的相关配套技术设计，尤其是水源、电力供应的配套技术设计，以保障地下资源供应的长期稳定性。
土地用途变更的案例
土地用途变更的案例土地用途变更是指将某一块土地原有的用途改变为另一种用途的行为。
这种变更通常需要经过政府部门的审批和批准。
下面是十个土地用途变更的案例：1. 将农田变更为城市住宅用地在城市化进程中，随着人口增加和城市发展的需要，农田逐渐被用作新建住宅区的用地。
这种变更可以满足城市居民的住房需求，但也带来了农田资源的损失。
2. 将工业用地变更为商业用地随着城市的发展，一些工业区域的产业结构发生了变化。
为了适应社会经济发展的需要，政府可以将部分工业用地转变为商业用地，以促进商业活动的发展。
3. 将旧厂区变更为文化创意产业园区一些老旧的工厂区域在经济转型时期逐渐失去了原有的产业功能。
政府可以将这些旧厂区变更为文化创意产业园区，吸引文化创意企业入驻，推动文化产业的发展。
4. 将城市空地变更为公园绿地为了改善城市环境和提升居民生活质量，政府可以将一些城市空地变更为公园绿地，增加城市的绿化面积，提供休闲娱乐场所，改善城市生态环境。
5. 将农村土地变更为旅游景区用地一些风景优美的农村地区可以通过将土地用途变更为旅游景区用地来吸引游客，促进农村经济发展。
这种变更可以提高农民的收入，改善农村居民的生活条件。
6. 将森林保护区变更为生态农业用地为了保护生态环境和促进可持续发展，政府可以将一些森林保护区变更为生态农业用地，推广有机农业和生态农业模式，保护土地资源和生态系统的完整性。
7. 将空置工地变更为临时停车场一些城市中存在着大量的空置工地，这些工地占用了宝贵的土地资源。
政府可以将这些空置工地暂时变更为临时停车场，缓解城市停车难的问题，提高交通效率。
8. 将废弃工厂变更为科技孵化园区一些废弃的工厂区域可以通过变更土地用途，建设科技孵化园区，吸引高科技企业入驻，促进科技创新和产业升级。
9. 将矿山区变更为风电场一些矿山区域在矿产资源开采完毕后形成了废弃地。
政府可以将这些矿山区变更为风电场，利用风能资源发展清洁能源，促进可持续发展。
试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题
试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题牛慧恩摘要: 随着城市发展和建设规模扩张，城市土地使用功能从工业用途转变为商务办公等用途是常见现象，具有其客观合理性，也符合城市用地功能演变的一般规律，规划用地性质会随之进行必要的调整。
然而在我国，一些城市的规划用地性质并没有随着土地使用功能的变化进行相应的调整，出现了愈演愈烈的‚工业用地办公楼化‛现象，这对城市规划的科学性等带来了一定的挑战。
通过对我国这一特殊现象及其问题产生原因的分析，认为应该将我国的土地基准地价及土地出让金计收建立在土地利用现状分类的基础上，将土地出让金收取与规划用地性质脱钩，这样才能够为规划用地性质的合理调整‘松绑’，有利于维护规划用地性质的科学性并切实发挥其功能引导作用。
关键词：工业用地，办公楼化，土地出让金，科学性1、引言在当今中国的一些大城市，工业用地上的办公大楼越来越多、越来越高；尤其是在一些邻近城市中心的地区，将原来的工业厂房改变为办公用途，甚至在工业用地上改建或新建办公大楼的情况屡见不鲜，似乎正在成为一种潮流。
例如在深圳，不仅有华侨城的从东部工业区到‘LOFT创意园’、蛇口的从三洋工业区到‘南海意库’的华丽转身，有车公庙‘天安数码城’的成功再造以及在龙岗中心区的再行复制，更有深圳高新区鳞次栉比、堪与中心区相媲美的办公大厦群……作为城市规划师，当我们在为这些地区的成功改造和高效利用而深感欣慰的时候，对于在规划图纸上仍然显示为棕色的工业用地性质，总不免感到有些‘别扭’；特别是当有人厉声质问：‘为什么那些办公大楼的用地性质是工业，按工业用地交土地出让金，而我们的办公大楼用地性质却是商业，按商业用地交土地出让金？’时，城市规划师们常常会变得哑口无言，难以给出令人信服的解释。
因此，对于工业用地上越来越多、越来越高的办公大楼，在此称其为‘工业用地办公楼化’现象，认为有必要对该现象背后的原因及其带来的问题进行深入研究，并应积极寻求问题的解决对策。
上海某场地环境情况调查和风险评估
上海某场地环境情况调查和风险评估摘要：大量工矿企业因城市功能调整和优化产业结构从中心城区搬迁至郊区或工业园区，其遗留下来的工业场地因时间久远、技术落后、企业环保意识单薄和早期监管不力等原因往往存在土壤和地下水污染情况，给人体健康和后续发展带来隐患。
本文以上海某场地作为案例依托，从污染场地初步调查、详细调查、风险评估三方面讨论，为土壤和地下水污染场地的调查与评估提供借鉴。
关键词：场地调查；土壤污染；地下水污染；风险评估引言近年来，随着城市功能的调整和产业结构的不断优化，大量工业企业从中心城区转移至郊区或工业园区，原纺织、钢铁、煤炭等企业土地性质根据规划发生变化，由工业用地转变为商业用地或住宅用地等[1]。
上海现代工业发展历史较长，早期企业经营发展时环保意识淡薄，所使用设备大多为高污染高能耗，同时也存在监管不力的情况，导致其土壤以及地下水存在遭受污染的风险，如不及时针对搬迁后遗留的工业废弃场地进行调查、评估和治理，则可能对为未来使用该场地的人群带来健康风险，同时周边环境和人体也面临污染转移带来的风险[2-3]。
针对工矿企业遗留场地土壤和地下水污染的问题，2021年上海市生态环境局、上海市规划和自然资源局关于印发《上海市建设用地土壤污染状况调查、风险评估、风险管控和修复、效果评估等工作的若干规定》的通知（沪环规[2021]4号）中明确提出了土地使用权人或土壤污染负责人应在用途变更前或土地所有权发生变化时完成土壤污染状况调查、风险评估、风险管控和修复、效果评估[4-5]。
本文就上海某纺织厂遗留场地土壤和地下水环境调查和风险评估作为案例，浅谈污染场地的环境调查方法和风险评估方式，为污染场地的调查与评估提供借鉴。
1、场地概况该场地曾作为工业用地，时间跨度近百年，现拟将场地规划为商业服务业设施用地，属于《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB36600-2018）中建设用地的商业服务业设施用地（B），为第二类用地。
工改商【范本模板】
“工业用地"改为“商业用地”步骤1、前提条件:必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见.2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）.但是,在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施,比如“必须招拍挂"等等。
但是“必须招拍挂"需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断,因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地,那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释:《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003］70号）第四点中的部分原文:“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
"3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。
二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据.钟还认为,协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖.关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。
上海工业用地转商业用地政策是怎样的
上海工业用地转商业用地政策是如何的上海工业用地转商业用地政策：一、上海土地新政政策：盘活存量工业用地；二、工业用地转商住用地政策前瞻。
当前上海有好多大型公司还存有较大的工业用地，但是上海的建筑用地规模已经靠近极限，假如把工业用地盘活了，上海的发展或将更上一层。
那么上海工业用地转商业用地的新政策是怎么样的呢？下边小编率领大家一同来认识上海土地新政的有关内容。
▲一、上海土地新政：盘活存量工业用地上海政府日前下发文件，着力盘活、优化存量工业用地，切合规划条件的存量工业用地在补足地价后转型为研究总部、商业办公、教育养老等种类用地。
与此同时，筹备已久的上海自贸区土地流转条例浮出水面，有望近期宣布。
据上海证券报，自贸区将有望同意将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综适用地 ; 得益于该利好信息，上海自贸板块大涨。
当前跟着北、上、广、深等一线城市人地矛盾日趋紧张，上海此次对存量工业用地流转的探究对解决大城市土地稀缺有侧重要意义。
近期，上海政府下发《对于本市盘活存量工业用地的实行方法 ( 试行 ) 》，只在盘活工业用地存量，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出详细操作方法。
上海此前已明确，对新增建设用地推行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增加”。
截止2012 年末，上海的工业用地总量已累计供给 856 平方公里，占建设用地比重的 28%，土地利用绩效水平差别较大，布局构造有待进一步优化调整。
《方法》同意开发主体经过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等种类土地。
可是转型过程须切合政府对地块所在地区的整体规划，经过区县政府指导并同意后方能进行。
对于补缴地价的标准，《方法》规定，转型为研发总部家产项目类用地的市场评估地价，外环线之外处域不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线之内陆域则一般不低于同样地段办公用途基准地价的 70%;转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于同样地段办公用途基准地价的70%。
工业用地改商业用地案例
工业用地改商业用地案例咱先来说说我知道的一个超酷的工业用地改商业用地的案例。
在我老家那个城市，有一片老工业区。
其中有个大厂房，以前是生产啥机械零件的，那地方以前到处都是大机器的轰鸣声，工人师傅们穿着蓝色工作服忙得热火朝天。
但是呢，随着时代发展，这生产效益越来越不行了，厂房就渐渐荒废了，就像一个过气的明星，孤零零地在那。
后来啊，有个特别有眼光的老板出现了。
他瞅准了这块地的潜力，虽然是工业用地，但地理位置超棒，离市中心不算远，交通也方便。
这老板就想把它改成商业用地，搞个大商场啥的。
这事儿可没那么简单。
首先得经过一系列审批手续。
就像闯关一样，要到各个部门去说明自己的计划，什么规划部门啊，土地管理部门啊，得让人家相信你这个改造计划是可行的，不会破坏城市的整体布局，还能给城市带来好处。
这老板也是够拼的，他请了一堆专业的设计师和规划师，做出了一份超详细的计划书。
计划书里写着，这个商场将融合现代商业和当地的文化特色，不仅仅是个购物的地方，还会是个旅游打卡点。
比如说，会保留厂房的一些工业元素，像大烟囱就不拆了，而是把它改造成一个特别的观光塔，可以让游客爬上去看城市风景。
审批这关好不容易过了，接下来就是改造工程。
那可是个大工程啊！以前的厂房结构是按照工业生产设计的，要改成适合商业的布局，就得重新调整。
以前那些放大型机器的地方，现在要变成一个个精致的商铺；原本用来运输原材料的大通道，要改造成宽敞明亮的商场走廊。
再说说外观吧。
原来的厂房就是那种灰扑扑的，没啥特色。
现在呢，他们在保留工业风格的基础上，加了很多时尚的元素。
外墙刷上了个性的涂鸦，画上了这个城市的历史画面和一些潮流的图案。
大门也重新设计了，搞了个超现代的玻璃大门，旁边还有个巨大的艺术雕塑，看起来特别高大上。
这商场开业之后啊，可不得了。
以前冷冷清清的工业区，一下子变得热闹非凡。
周围的居民都爱来这逛，因为这里既有大商场的各种品牌商品可以买，又有独特的工业风可以拍照发朋友圈。
(整理)土地管理法案例.
案例一:上海某某化工设备有限公司非法占地案2003年7月，上海某某化工设备有限公司法定代表人吴某的哥哥周某代其与某某区书院镇农业服务中心签订了土地流转协议。
协议规定了甲方书院镇农业服务中心自愿将15亩土地流转给乙方周某用于办企业。
乙方按每年每亩3000元价格付给甲方土地流转金，流转期限为三十年，从2003年9月1日起至2033年8月30日止。
2006年2月，上海某某化工设备有限公司在未依法办理土地审批手续的情况下开始在某某区书院镇三三公路4588号处开工建造厂房。
2006年2月27日，某某区房屋土地执法大队责令停止施工并发放停工通知单，但该公司继续施工直至5月份被迫停工。
2006年11月书院镇镇政府曾责令其限期自行拆除，该公司拒不拆除。
2007年4月该公司又继续施工，上海市房屋土地资源管理局执法人员再次责令其停工并于2007年4月3日向其发出“责令停止土地违法行为通知书”，但该公司在土地执法专项行动期间仍然继续施工，顶风作案。
经现场勘测，该公司占用土地面积为10441.78平方米，现地面已建成3幢厂房3036.93平方米,3幢工棚266.6平方米,一幢门房45.08平方米。
经查，该地块土地利用总体规划为基本农田，原为书院镇农业服务中心的集体土地。
根据上海市农业环境保护监测站提供的土地鉴定报告表明：该地块范围内耕作层均已遭严重损坏，不能耕种。
上海某某化工设备有限公司的行为严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，属于非法占地。
此案引起了某某区委、区府的高度重视，区委区府主要领导指示有关部门严肃依法查处，坚决打击非法占地行为。
日前，上海市房屋土地资源管理局依据相关法律规定，对上海某某化工设备有限公司非法占地的行为作出了行政处罚：一、在收到行政处罚决定书之日起三十日内退还非法占用的土地;二、在收到行政处罚决定书之日起十五日内拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状;三、处以罚款人民币叁拾壹万叁仟元整。
指导案例76号：萍乡市亚鹏房地产开发有限公司诉萍乡市国土资源局不履行行政协议案
指导案例76号：萍乡市亚鹏房地产开发有限公司诉萍乡市国土资源局不履行行政协议案文章属性•【案由】土地,行政合同（已取消）•【案号】（2014）萍行终字第10号•【审理法院】江西省萍乡市中级人民法院•【审理程序】二审•【裁判时间】2014.08.15裁判规则行政机关在职权范围内对行政协议约定的条款进行的解释，对协议双方具有法律约束力，人民法院经过审查，根据实际情况，可以作为审查行政协议的依据。
正文指导案例76号：萍乡市亚鹏房地产开发有限公司诉萍乡市国土资源局不履行行政协议案（最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布）关键词：行政/行政协议/合同解释/司法审查/法律效力相关法条：《中华人民共和国行政诉讼法》第12条基本案情：2004年1月13日，萍乡市土地收购储备中心受萍乡市肉类联合加工厂委托，经被告萍乡市国土资源局（以下简称市国土局）批准，在萍乡日报上刊登了国有土地使用权公开挂牌出让公告，定于2004年1月30日至2004年2月12日在土地交易大厅公开挂牌出让TG-0403号国有土地使用权，地块位于萍乡市安源区后埠街万公塘，土地出让面积为23173.3平方米，开发用地为商住综合用地，冷藏车间维持现状，容积率2.6，土地使用年限为50年。
萍乡市亚鹏房地产开发有限公司(以下简称亚鹏公司)于2006年2月12日以投标竞拍方式并以人民币768万元取得了TG-0403号国有土地使用权，并于2006年2月21日与被告市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》。
合同约定出让宗地的用途为商住综合用地，冷藏车间维持现状。
土地使用权出让金为每平方米331.42元，总额计人民币768万元。
2006年3月2日，市国土局向亚鹏公司颁发了萍国用（2006）第43750号和萍国用（2006）第43751号两本国有土地使用证，其中萍国用（2006）第43750号土地证地类（用途）为工业，使用权类为出让，使用权面积为8359平方米，萍国字（2006）第43751号土地证地类为商住综合用地。
工业闲置用地利用约稿
工业闲置用地利用约稿（原创实用版）目录一、工业闲置用地的定义和现状二、工业闲置用地的利用方式三、工业闲置用地利用的挑战与对策四、工业闲置用地利用的案例分析五、工业闲置用地利用的意义和未来发展趋势正文一、工业闲置用地的定义和现状工业闲置用地是指已经取得土地使用权，但长期未投入使用或者已经丧失了原有使用功能的工业用地。
在我国，随着城市化进程的加速和工业结构的调整，工业闲置用地的问题日益突出。
据统计，我国工业闲置用地已占到全国城镇建设用地的 10% 以上，造成了土地资源的严重浪费。
二、工业闲置用地的利用方式1.转变为商业用地：通过改变土地用途，将工业闲置用地转变为商业用地，可以有效提高土地使用效率，促进城市经济发展。
2.开发为创意产业园区：将工业闲置用地开发为创意产业园区，可以吸引文化创意产业企业入驻，提升城市文化软实力。
3.改造为公共设施：将工业闲置用地改造为公共设施，如公园、学校、医院等，可以提高城市公共服务水平，满足居民需求。
三、工业闲置用地利用的挑战与对策1.挑战：土地产权不明确。
在工业闲置用地的利用过程中，土地产权问题是一个很大的挑战。
有些工业用地的产权归属不清，导致土地利用困难。
对策：明确土地产权，通过法律手段保障土地使用者的权益。
2.挑战：环境污染问题。
工业闲置用地往往存在环境污染问题，需要进行环境治理。
对策：加大环境治理力度，采用先进技术对污染土地进行修复。
四、工业闲置用地利用的案例分析北京 798 艺术区：原为中国电子工业部的旧厂房，经过改造，现已成为国内外知名的艺术区，吸引了大量艺术家、文化创意产业企业入驻，提升了城市形象。
上海 M50 创意产业园：原为上海面粉厂的旧厂房，经过改造，现已成为具有国际影响力的创意产业园区，为上海的文化产业发展做出了贡献。
五、工业闲置用地利用的意义和未来发展趋势工业闲置用地的利用，不仅可以提高土地资源利用效率，还可以促进城市经济发展、提升城市形象。
未来，随着我国工业结构的进一步调整，工业闲置用地的利用将面临更多机遇和挑战。
工业用地变为商业用地[修改版]
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第一篇：工业用地变为商业用地土地用途转变一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
地理教学中的案例研究实践案例分享
地理教学中的案例研究实践案例分享案例一：城市化进程中的土地利用变化随着城市化进程的不断发展，土地利用变化成为地理研究的重要方向之一。
以下以某城市的土地利用变化为例，分析城市化进程对土地利用的影响。
案例描述：某城市在过去几十年里经历了快速的城市化进程。
以2000年为起点，城市开始不断扩大，并伴随着土地利用的变化。
通过对该城市的地理数据进行分析，我们可以得出以下结论：一、农用地减少：随着城市不断扩张，农业用地面积不断减少。
大片的农田被城市建筑所取代，导致农业发展面临着困境。
二、建设用地增加：城市化进程带动了建设用地的增加。
各类住宅、商业建筑如雨后春笋般涌现，建设用地面积快速扩大。
三、工业用地调整：随着城市化进程的深入，原有的一些工业用地被转为商业用地或住宅用地。
同时，新的工业园区也不断建设，以适应城市化进程对产业结构的调整。
四、绿地保育：为了解决城市绿地稀缺的问题，城市化进程中对绿地的保育和建设变得愈发重要。
通过扩大公园、绿化景观等方式，提高城市居民的生活环境质量。
案例二：气候变化对地理生态环境的影响气候变化是当前全球面临的重要挑战之一，对地理生态环境产生了广泛而深远的影响。
以下以某地区气候变化对生态环境的影响为例，探讨气候变化对地理生态的重要性。
案例描述：某地区位于亚热带地区，拥有独特的地理生态环境。
然而，近年来该地区的气候变化引起了人们的关注。
通过对该地区的气候观测和生态数据的分析，我们得出以下结论：一、降水变化：气候变暖导致该地区降水模式发生变化。
降水量减少和降水时段延长，导致水资源紧张，限制了农业发展。
二、生物多样性减少：气候变化对生物多样性造成了负面影响。
某地区的特有物种数量减少，部分物种数量锐减，生态平衡受到破坏。
三、生态系统脆弱性增加：气候变化对该地区生态系统的脆弱性造成了影响。
原本稳定的生态系统遭受气候变化的冲击，失去了一部分生态功能。
四、环境保护意识提升：气候变化带来的问题凸显了环境保护的重要性。
工业用地转商业用地申请报告范文
工业用地转商业用地申请报告范文篇一：关于工业用地转为商业用地的申请报告关于工业用地转为商业用地的申请报告昆山市巴城人民政府：我公司成立于2003年，在巴城东部工业区购置土地38192.4㎡【证号：昆国用（2007）第12007104069号】，共建造工业厂房约32000㎡，占地近21000㎡，并引进苏州庆欣电子有限公司进驻厂房（该公司年产值约2.5亿元），现仍有17322㎡土地闲置。
为提高土地利用率，提高城北路环境形态，我司于2008年投资近亿元建成了高50余米（12层）的研发大楼，该大楼已成为城北西路段的标志性建筑，位于昆山北入口的中心地带。
鉴于当前周边发展商业氛围渐浓的实际情况，我司拟充分利用现有建筑物及周边有利条件，再次投入装修款项一亿元人民币，在此建造星级商务酒店、高档娱乐会所，以及知名海鲜酒楼（设计图附后），计划于2012年10月底正式动工。
为此，我司申请将该17322㎡土地变更为商业酒店宾馆用地。
目前，土地性质规划已调整，并通过市环保局环境评估，现特向政府申请变更土地使用性质。
获准后，我司必将严格按照有关土地招挂拍程序及地方相关法律、法规取得土地使用权，并从事合法商业活动。
特此报告，望政府领导给予支持批准为感！昆山市禾元织造有限公司2012年9月19日篇二：工业用地转商业用地申请关于工业用地转商住用地申请达旗人民政府：xxxx公司是达拉特旗唯一传承至今的食品加工企业。
xx年建厂，历经四十年的发展，不但秉承了传统的酿酒工艺，而且扩大了生产规模、更新了生产设备、创新和发展了生产技艺，为企业转制的顺利，实施为地方产业的传承与发展，为地方税收的稳定增长，为安置下岗职工和农牧民工进城再就业都起到了极积有效的作用，但是，面对长时间的金融危机，给我们这个正在发展中的中小型企业带来严重的困难和十分紧迫的危机。
具体是：一，资金严重不足，xxx年新酒厂落成投产，投资亿多元，其资金主要依银行借贷来解决，目前，公司原土地101亩及地上建筑物评估价值为2.3亿元，由于房地产市场处于低谷状态，原有的土地及地上建筑物现已评估价值仅为1.2亿元，缩减48%。
城镇低效用地再开发实施案例
城镇低效用地再开发实施案例
城镇低效用地再开发是指对城市中闲置、利用不充分或效益低下的土地进行重新规划和开发，以提高土地利用效率、实现土地资源的优化配置。
以下是一些城镇低效用地再开发的实施案例：
1. 上海市杨浦区：该地区在城市更新过程中，通过对老旧工业区的改造和再开发，将原有的工业用地转变为商业、居住和文化创意产业用地。
通过优化用地结构，提高了土地利用效率，同时也带动了区域经济的发展和城市更新。
2. 深圳市坪山区：该地区在城市更新过程中，注重对低效用地的再开发和利用。
通过对旧工业区、闲置土地和废弃仓库的改造，将其转变为现代化的产业园区、商业中心和居住区，推动了区域经济的发展和城市更新。
3. 成都市成华区：该地区在城市更新过程中，通过引进社会资本和产业升级，对老旧工业区进行改造和再开发。
将原有的工业用地转变为商业、文化和居住用地，同时保留了部分工业遗产，实现了城市更新和产业升级的双赢。
4. 南京市秦淮区：该地区在城市更新过程中，注重对历史街区的保护和再开发。
通过对老城区内的低效用地进行重新规划和改造，将原有的老旧建筑转变为商业、文化和居住用途，同时保留了历史风貌和传统文化特色，实现了城市更新和保护传统文化双赢的目标。
以上案例表明，城镇低效用地再开发是实现土地资源优化配置、提高土地利用效率和促进区域经济发展的重要手段。
在实施过程中，需要综合考虑当地经济、社会和文化的实际情况，制定科学的规划和政策，引导和鼓励社会各方参与，共同推动城镇低效用地再开发工作的顺利进行。
工业用地转为商业用地的申请报告
工业用地转为商业用地的申请报告申请报告：工业用地转为商业用地一、申请背景随着经济的发展和城市化进程的不断推进，许多地区的工业用地由于市场需求的变化已经失去了其原有的作用。
为了更好地适应经济结构调整和城市发展的需要，我们拟将位于XX市XX区的其中一工业用地转为商业用地，以促进该地区的发展和满足市民的生活需求。
二、申请目的1.促进地区商业发展：将工业用地转为商业用地，有利于引进更多的商业企业、商铺和服务设施，为市民提供更多的购物、娱乐和就餐选择，促进该地区商业的繁荣发展。
2.满足市民生活需求：工业用地转为商业用地后，将提供更多的就业机会，有助于提高居民的生活质量，增加市民的娱乐需求和消费需求，进一步推动地区经济发展。
3.优化土地利用：由于市场需求的变化，很多工业用地已经处于闲置状态，转为商业用地后将解决土地资源的浪费问题，优化土地的利用效益。
三、地理环境分析已有的工业用地位于XX市XX区，周边交通便利，人流量大，商业发展潜力巨大。
附近有大型住宅区、学校、医院等，商业用地的建设将满足这些人群的生活需求，并给附近居民提供更多的就业机会。
四、可行性分析1.市场需求：近年来，随着城市居民收入的提高和消费观念的变化，人们对于购物、娱乐和休闲的需求日益增长。
将工业用地转为商业用地可以满足人们对于商业设施的需求，进一步刺激消费和带动经济增长。
2.土地利用率提高：工业用地转为商业用地后，将提高土地的利用率，减少土地资源的浪费，达到节约资源和保护环境的目的。
3.经济效益：工业用地转为商业用地后，商业企业的建设和运营将带来税收增长，并带动相关行业的发展，为地区经济增长作出贡献。
五、申请方案1.规划设计：根据目前市场需求和地理环境特点，设计一个符合商业发展需求的综合性商业建筑，包括商铺、超市、餐饮、休闲娱乐等功能，以满足市民对于购物、娱乐和休闲的需求。
2.建设方案：依据规划设计，启动商业用地建设项目，进行土地平整、基础设施建设等工作，确保项目的顺利进行。
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最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号上诉人(原审被告)：柳州市全威电器有限责任公司。
法定代表人：刘全章，该公司董事长。
委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：柳州超凡房地产开发有限责任公司。
法定代表人：覃锦生，该公司董事长。
委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：南宁桂馨源房地产有限公司。
法定代表人：罗先友，该公司董事长。
委托代理人：李正国，四川康维律师事务所律师。
委托代理人：黄媛，四川康维律师事务所律师。
上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决，柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。
柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆，南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年9月18日，柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元。
鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作，本协议签订后，全威公司同意桂馨源公司支付给超凡公司补偿款1640万元。
土地转让款的付款期限和办法：根据全威公司的要求，桂馨源公司同意于2003年9月30日前，将200万元转入全威公司账户作为合作定金，逾期视为桂馨源公司违约，全威公司、超凡公司有权单方解除合同；全威公司、超凡公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标；桂馨源公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内，代全威公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免，此款便加在厂房拆迁费里支付)，此贷款经银行同意可转贷给桂馨源公司，全威公司应积极协助桂馨源公司办理，并提供该宗土地作贷款担保抵押，如银行确认，由于此贷款转给桂馨源公司的原因，而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准)，此利息应由桂馨源公司承担，其他任何原因全威公司未得到银行的免息，均由全威公司承担；桂馨源公司在得到市政府将土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代全威公司支付该宗土地办理土地使用性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元；全威公司在办理完成将该宗土地过户给桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三个月内，桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代全威公司偿还零星欠款，此三项共约600万元。
以上共计2300万元在桂馨源公司支付给全威公司的土地转让费中扣除，余下2200万元(桂馨源公司根据全威公司和超凡公司的要求，支付给全威公司560万元、支付给超凡公司1640万元)，桂馨源公司在得到土地使用和开发指标批准，可以进行房地产开发时起一年内支付给全威公司和超凡公司。
由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及全威公司、超凡公司两方的原因(包括全威公司职工、全威公司周边单位及个人的原因)，以及全威公司、超凡公司两方债权人追债等非桂馨源公司原因，半年内不能办理完成本项目工程开工报建手续进行开工建设的，按实际延续的时间，付款期间相应顺延。
如全威公司、超凡公司愿意购买桂馨源公司在该宗土地上所开发的商品房，其购房款可在桂馨源公司支付给全威公司的费用中扣减。
在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时，全威公司须将该宗土地过户给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。
但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500万元之前，不得将该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。
全威公司向桂馨源公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。
桂馨源公司计划该宗土地分期开发，从桂馨源公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算，全威公司必须在三个半月内搬迁完毕，并将所拆除的垃圾清除干净，将达到三通一平的土地交付桂馨源公司。
桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项，由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。
全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按桂馨源公司已支付金额的千分之一向桂馨源公司支付罚息，逾期达30日以上，桂馨源公司有权单方解除合同。
桂馨源公司因以上原因提出解除合同的，全威公司、超凡公司应双倍返还200万元定金。
桂馨源公司未在合同约定的时间内代全威公司全额支付有关款项给有关单位及未付清全威公司、超凡公司土地转让费和补偿费，每逾期一日，桂馨源公司应按应付金额的千分之一分别向全威公司和超凡公司支付罚息，逾期达30日以上，全威公司、超凡公司有权单方解除合同。
全威公司、超凡公司因以上原因单方提出解除合同，桂馨源公司以支付的200万元定金作为对全威公司、超凡公司的违约赔偿等。
且约定本合同为三方执行合同，全威公司与超凡公司于2003年3月31日签订的《协议书》及全威公司与桂馨源公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。
2003年9月29日，桂馨源公司将200万元定金转入全威公司账户。
2003年11月18日，柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。
2003年11月3日，桂馨源公司函告全威公司、超凡公司，授权桂馨源公司法定代表人罗先友控股的柳州市盛源房地产有限公司代其履行合同，要求全威公司超凡公司按合同约定将土地过户给柳州市盛源房地产有限公司。
2003年12月15日，桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司，将代其履行合同的公司变更为柳州恒贸源房地产有限公司，要求全威公司、超凡公司按合同约定将土地过户给该公司。
2003年11月21日，全威公司与超凡公司函告桂馨源公司，其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥，并将复印件交于桂馨源公司，要求桂馨源公司提前支付600万元款项，其中300万元用于交纳土地收益金，办理土地过户及办理解封和搬厂，另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。
2003年11月25日，全威公司提出资金计划：第一期资金计划总计300万元，包括：1．支付河北科技有限公司欠款42万元，用于办理土地解封事宜；2．交纳土地收益金120万元；3．搬迁厂房所需费用100万元；4．偿还其他零星欠款38万元。
第二期资金应在土地过户后一个月内到位。
2003年12月2日，超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司：一、根据超凡公司、全威公司于中国工商银行柳州分行主要负责领导处得到的结果是，今年内还清银行欠款的本金，则所欠表内和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明确。
因此，要求桂馨源公司今年内全部按合同代柳州市磁电机厂(即全威公司)还清银行欠款，如果采用承担债务的作法，桂馨源公司必须承诺承担所有的利息。
二、桂馨源公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。
三、桂馨源公司必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。
在该函中全威公司、超凡公司还提出：其曾于2003年11月21日给桂馨源公司发函，未见桂馨源公司复函。
为了表示合作诚意，现再次发函，希望桂馨源公司在五日内给予函复，使双方合作的操作程序得以进行，否则产生的一切后果和全部责任由桂馨源公司承担。
2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于《土地开发合同》第七条对桂馨源公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定，为此，三方都认为有修改并完善该条款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日开会讨论了此问题，但没有达成一致意见。
2003年11月22日、12月2日，全威公司、超凡公司也曾两次给桂馨源公司发函，要求桂馨源公司提供抵押手续，但桂馨源公司至今未予答复。
由于桂馨源公司能否提供并办理抵押担保登记手续，对确保全威公司、超凡公司今后利益的实现至关重要，因此再次发函，希望桂馨源公司务必在2003年12月8日前到全威公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见，否则，《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止该合同。
2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司函复全威公司、超凡公司：《土地开发合同》充分体现了三方意志，是公正合法的，违约方在对方无违约行为或不同意解除合同的情况下，是不能随意终止合同的。
我公司在2003年11月15日、16日的协商会议及19日协商时都表态，只要是合同上约定的，都会坚决执行且将土地过户给我公司是安全的、无风险的。
现全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户，已属严重违约，全威公司、超凡公司应以实际行动表明其合作诚意，在实实在在履行合同的前提下，三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。
2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见、桂馨源公司又不愿商谈及全威公司是一个改制企业，桂馨源公司能否提供有效的抵押担保将关系到企业职工未来生活安置问题和社会安定问题为由，决定从即日起终止《土地开发合同》，并要求桂馨源公司商谈办理定金退还事宜。
2004年1月3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒绝终止合同。
一审法院另查明，2004年1月18日，中国工商银行柳州分行鱼峰支行函复柳州恒贸源房地产有限公司：1．只要全部归还所欠我行贷款本金，我行即按规定解除该宗土地使用权的抵押关系；2．根据以上原则，贵公司能代债务人柳州市磁电机厂归还所欠我行的全部贷款本息，我行即解除该宗土地使用权的抵押关系。