五星级酒店装修工程管理方法、心得

二、重庆海逸酒店室内装修工程（一）工程招标海逸酒店室内装饰装修工程项目于1997年8月份在香港招标，香港发记公司及其在国内的分公司西安发记公司（现名）共同参与了投标，并中了标。

标价为1.12亿人民币，包括部分美元。

中标范围为酒店全幢大厦（37层）内，包括所有功能区域、客房、公寓、办公及后勤区的全方位装饰装修。

除电视机、冰箱、洁具、洗衣设备、厨房设备外，所有装饰物料及供应全包了，连装饰画也包了，总面积为5.5万m2，500个客房，包括豪华商务套间4个楼层共75间及总统套间、4个楼层的服务式公寓（共28套）及7个楼层的全方位功能及二层地下室后勤区。

（二）重庆首家标准国际五星级酒店1、客房：标准客房每间约40—50m2，豪华设备套间75—90 m2，总统套间250 m2，另设为套房服务的“贵宾酒廊”，作登记、餐饮休憩用。

2、服务式公寓：占四个楼层，分作28套，每套实用面积约150—200m2，包括日本、加拿大领事的官邸。

标准与豪华商务客房一样。

3、功能区：占七个楼层，功能包括大堂、咖啡室、小卖部、行李室、中餐厅、西餐厅、800 m2的多功能厅、豪华住客俱乐部（含游泳池）、400 m2以上的大型厨房（包括糕点制作中心）四个，会议室、酒店办公室（一整层，约2500 m2）、商务中心、大型贮物室两个等。

4、后勤区：占地下两层，约1万m2，包括工程部、800 m2的洗衣房、花房、冷藏库、干货库、员工餐厅、培训室、更衣室、淋浴间等。

C、物料：除厨房面砖木作辅料、水泥砂、砖是国产，标准客房家具按设计在南方生产外，全部饰面料及供应品，如保险柜、套房家具、装饰画等均为进口。

供应商来自香港、意大利、法国、美国。

（三）我司进场前工地现场的状况1、全部隔断墙未做，原土建结构墙尚未抹灰，共6万m2，24砖墙；20万m2水泥抹灰。

2、外墙完成量不到1/4（进场后5个月才完成）。

3、机电系统之主管网完成量少于1/5，因机电公司只早于我司一个来月进场，管井未砌。

4、8台电梯（6台客用，2台货用）未安装。

5、地下室两层及大堂均被机电单位占用。

6、外墙升降机只剩一台双笼机,土建单位尚在使用,管理不善, 效率极低。

7、工地现场，尽管向着四条街，但无存料地方，唯一能供材料/人员上落的是一层大堂。

8、大都会广场15万m2的裙楼商场已开业，不能从商场出入。

（四）我司进场前与甲方及其聘用的专业顾问们的配合情况1、1997年9月10日交标，10月2日开始议标，图纸在修改中，工程量,主要是土建工程，如隔断、抹灰等在增加，10月30日议标完成。

2、1997年11月17日通知中标，并指示马上进场开工，11月24日正式进场，合同未签。

3、当时大部分主材料尚未选定。

按规定，全部主材须送样板给甲方重庆海逸酒店施工过程所面临的问题与解决方法（一）技术问题1、主材料到场时间a、因主材料（全进口）是否能按进度计划及时进场，是项目的成败关键，而开工前大部分主材尚未被甲方选好，解决的方法是：接到中标通知书后，10天内，在详细研读图纸及材料规范表后，制定了一个包括所有主材的“材料定购表”，约20页，共135项。

表内按照进度的要求，规定某材料到达现场的具体时间，反过来，也要求了甲方或他们的专业顾问们必须在哪一天必须对某种材料（包括未定的材料）做出包括规范、审批的决定，如过时未定，责任不在乙方。

b、该表详列了某材料的名称、规格、使用区域、订货量、供应商、厂家、订货日期、出口日期、规定抵达香港及重庆的日期等。

c、我司每周更新该表一次，对上一次的表作增、补。

d、表内同时对图纸、材料规范表中的不明朗地方及明显错、漏估出了修订，并要求甲方确认。

e、结果：主材均无延误，无须用临时代替品（按合同规定，如因乙方原因，主材未到位时，须用临时代替品）。

f、因双方履约意识都很强，特别是甲方，他们也知道，180天的施工期是不太现实的，是正常的一半，所以，他们也很着力地催促他们的工作人员，顾问们作出及时决定，以免延误工期。

有了这个，我司在开工后半个月就开始按计划订材料，共用了两个月左右完成主材的订购工作，而第一批进口材料在1月底已抵达重庆，当时，隔断墙之土建工程尚在进行中，最后一批材料——主要是进口家具在1998年5月中旬，即开始交工（5月22日）的前一星期也到达了。

它的订货流程是：香港法国(面料) 香港美国香港深圳重庆共6个步骤。

这些家具能及时到达，才可以交工，因交工是从上至下，而31至37层用的全是进口家具。

2、底框架的平整度问题及开线问题a、甲方对平整度要求很高，因是五星级，而土建的平整度是达不到要求的, 为此, 我们在报价中,报出了一个几百万元的修整价。

b、为了平整度，我司动用了12个开线人员，用了14天时间日夜工作，对现场所有关键部位，如天花、核心筒、外墙之内立面、楼梯、泳池、屋顶花园等作了全方位准确的测量，并向甲方提出了报告。

最差的出现在天花、误差由25mm—100mm，因为土建用的是竹模板，刚度不够。

c、客房之隔断、卫生间、机电管井等，因隔断尚未做（由我司做）故不存在平整度问题。

d、为了准确地控制好平整度，除使用天花墨线、地墨线等传统开线方法外，对每堵墙之阳角、阴角均用100—150mm的垂直墨线作为基准，称为“借墨”，以使在任何一点，均可藉“借墨”量度泥水工作的准确度，保证了阳、阴角达到95%以上的平整度。

走廊的每个阳角，均配一条金属垂直保护角线，藏在泥水抹面之内，以防小车碰花阳角。

e、为了控制好新、旧隔断墙上的电插座及水龙头之Z轴（即深度）位置，凡有插座的墙体，均用“借墨”方式规定了插座及水龙头的三维位置，以便机电单位施工时易于达标，且在施工中易于检查。

f、所有空调出风、回风口、修理活门、消防栓、管井之见光活门、走廊出路灯等机电面板的位置，均在墙上用墨线规定完成尺寸及位置。

g、天花的高度，因有天花墨线的控制，所有施工单位均须遵照执行，因错误而返工的责任自我承担。

h、我司专门组织了两个人专职不停地用平水尺、称砣、水平仪等方法检查各区域、工种的平整度。

i、结果：全部项目的平整度均完成达到要求，其中客房内卫生间完成面（花岗岩及瓷砖）的平整度误差少于0.2mm，即两张复印纸的厚度。

3、符合重庆市消防规范的方法a、因设计在香港，甲方及其专业顾问们均是香港专业人士，对国内某些城市的具体消防规范不一定很清楚，故在合同内申明：乙方所用材料及施工方法，除达到业主要求外，须达到重庆市消防部门的要求。

b、为此，我司现场管理人员中，派一人专门抓消防规范问题，一方面查规范，把各区域不同类型功能的装修，按规范要求的消防等级采购或处理材料或将材料资料送验、送审。

有些不太清楚的地方，则直接请示消防局，例如客房通走廊大门的消防要求为0.9小时，并通过他们的友好协助，找到了杭州生产的灯塔牌门心，能达到要求。

c、结果：消防规范全部达标，总验收时无一项目须打开重验。

4、隔断墙用的水泥砖及抹灰问题：a、为赶工期，甲方选择了由我司负责砌建24砖墙隔断，含管井、服务区、客房、功能区等，共约6万m2墙体，20万m2水泥砂浆抹灰（包括核心筒部分结构墙）。

b、重庆市厂家能供的实心水泥砖不多，存货也太少，故每天运到工地的砖，都是新的，还在冒烟。

c、为保证砖墙的质量，我司严格规定新砖必须隔一夜，或到现场6个小时，并经过三次淋水后，砖体温度与室温相同时才准砌砖。

砌砖过程，派专人不停将未砌的砖浇湿。

墙体完成7个小时后，待砖缝之水泥砂浆凝固后，再对墙体两面各淋两次水，每次隔3个小时。

按上述方法，墙体完成后，17个小时可以开始水泥砂浆抹灰工作；如抹灰工作并非在第二次淋水之后半小时内进行（例如隔了一夜），则抹灰前，必须再淋水一次，总之，须保持在砖面湿润的情况下进行抹灰。

抹灰后12个小时，再淋两次水，隔一天一次，这样，每块砖最少经过3至4次淋水，抹灰后又经过两次护养性的淋水，才可保证砖墙不因温度太高，水份蒸发太大而引至开裂。

两次淋水也有时间差，保证了水泥砂浆的凝固。

d、结果：①墙体砖无重大裂缝须修补；抹灰也一样。

②惟因重庆的湿度高，且砌砖期在冬天，墙体完成后两个月左右即须贴墙纸，上述淋水的护养方法使墙体内的水份在某些区域未能有足够的时间散发，对抹灰产生了内、外夹攻的物理现象，对墙纸的腻子产生了一些不良影响，而又选用了外国酒店惯用的胶底墙纸（便于抹擦维修），最终出现局部发毛(黑点)现象，总量约占7%，须在保修期内更换。

③为了“2”点的问题，甲乙双方作了科学论证，包括在酒店同一房间内做了三个样板，更换抹灰层，用胶底墙纸(原规范)、布底墙纸及乳胶漆，证明原规范的还是有点问题，这是对重庆的湿度认识不足及工期太快引起的后果,值得借鉴。

5、游泳池的防水处理及平台面砖问题a、游泳池的防水，本来不应该是个问题。

问题发生在规范要求使用两种不同美国防水材料，性能是没有问题，但表面太光滑，难于与水泥砂浆保护层结合，必须挂铁丝网。

如何把网固定呢？打钉后再在钉之周围涂防水材料是一般人用的方法。

可是，海逸酒店的泳池设在第5层，如漏水，则影响以下楼层（均是功能区）。

能否不用钉子呢？我们从南方买回来两袋子的白石英粒，棱角很锐，颗料又不大，趁防水涂料未干时，用力把石英粒“洒”入防水层内，以外露之厚度挂网。

经用20 m2面积试验，挂网不脱落，能支撑后续的两层水泥抹灰，经3日、7日、28日的三次敲打试验，铿铿有声，证明附着力很足够，第29天打开一小块，发现并无空鼓现象。

按此法成功地完成了泳池的防水问题。

b、游泳池是不规则型，它的垂直面，有90%是规定用一种美国新出品的油漆，只在水面见光之周边砌砖，故上述水泥砂浆抹灰层之表面必须有足够的光滑度，以便油漆的附着，这可办到。

c、承上点，余下10%的见光部位及平台沿泳池周长的水槽边缘均用瓷砖。

我们要求施工人员不能有一块砖切割，块块都是原装的，以避免切口不齐。

结果做到了，方法是沿周长的弧线用打底抹灰的厚度来将就、调整，当最后一块完整的瓷砖贴上去后，其缝隙与其他砖一样。

d、泳池大平台是用德国产的浅蓝色400×400方块泳池专用瓷砖,表面带极细的针状颗粒，很好看且防滑性能是世界第一。

施工无困难，可惜保养则有意想不到的困难。

问题在于针状小颗粒其缝隙收藏了泳者胶拖鞋的遗留物，用尽方法均不能完美地清除，数月后，遗垢积小成多，影响了现代化设计的泳池的观感。

原因原来是洗地机的毛擦的直径大于砖面针状小颗粒的直径，故无法有效清洗。

除非泳者不穿拖鞋（在外国是不穿的，但这是国内），因尚未有更先进的洗地机，只好忍痛把世界第一的地砖换成世界第二、第三的，问题就解决了。

这也是一个教训，物尽其用惟须因地制宜。

结论：1、大胆的尝试，会导致新的成功。

2、勿追求太完美的东西，须考虑实际情况，因材施用、因地制宜。