物业交接管理方案

物业管理交接方案（**项目）

二○一六年四月三十日

目录

第一部分项目基本情况 (3)

第二部分管理服务思路 (4)

第三部分管理模式、组织架构和人员编制 (5)

第四部分物业管理服务费 (7)

第五部分弱电系统功能配置及技术要求 (9)

第六部分员工培训与考核 (15)

第七部分档案资料管理 (16)

第八部分会所的经营与管理 (18)

第九部分社区文化建设 (19)

第十部分装修管理 (23)

第十一部分业户投诉处理 (27)

第十二部分安全管理 (28)

第十三部分园林绿化与养护 (37)

第十四部分清洁卫生管理 (40)

**项目是广东龙光（集团）有限公司继成功开发阳光雅轩、金禧花园等多个楼盘后，斥20亿元巨资开发的又一个集居住、休闲，娱乐、购物于一体的大型高档综合小区。小区总用地面积460亩，总建筑面积约70万平方米，该项目无论是从建筑本体的立面形态，使用功能、到附属设备设施的设计、配置和施工均融合了现代化住宅小区先进的设计理念和技术。特别是作为汕头市唯一一个“引活水、造环境”的小区，**项目被评为“国家级健康生态住宅”，其超前的规划设计更是行业一大创新。小区的目标客户定位为汕头市私企老板、政府公务员及企业金领等高收入、高素质的人群，因此也对小区的日常管理提出了更高的要求。

如何配合及指导龙光物业管理公司做好**项目的物业管理工作，对我公司即是机遇、又是挑战。我们将在传统物业管理的基础上，以一个新的高起点规划**项目物业管理项目，在引进中海物业在全国成熟、优质的管理模式的同时，将以更高的管理工作水平实施物业管理操作，最终保证高质量稳定地向业主提供物业管理服务。

因此，我们经反复地研究和讨论，针对本项目特点制定了一套物业管理方案，以期用优质的管理，完美的服务，为业主创造一个安全、整洁、宁静、便捷的居住环境，让**项目成为汕头乃至粤东地区名符其实的高档精品住宅小区、标志性的建筑。

第一部分项目基本情况

一、小区总体情况

**项目位于汕头市长平路与黄山路交界处，发展定位为粤东地区最大的高档住宅小区。

整个项目用地面积460亩，总建筑面积696494平方米，其中：住宅527044平方米、商铺面积22962平方米、地下室面积126753平方米、会所面积4589平方米、架空层面积2646平方米，其它还有小学、幼儿园、肉菜市场等共12500平方米。小区设有多个地下停车场。

二、**项目主要设备设施情况

**项目拟配置设备设施主要有：

1、供配电系统；

2、给排水设备；

3、电梯（日立）84部；

4、消防报警系统；

5、闭路监控系统；

6、停车场管理系统；

7、一卡通门禁和可视对讲系统、家庭安防系统；

8、周边防范系统；

9、电子巡更系统等。

三、**项目水景取水设备

1、潜水泵（WQ2445-606-200）4台；

2、潜水泵（WQ2445-606-201）2台；

3、真空泵（SZ-1）2台；

4、电机（Y132S-4）2台；

5、电动葫芦1套。

第二部分管理服务思路

中海物业之所以能成为业内翘楚，不在于过去取得了何种成就，关键在于不断的摸索并求新求变，形成了自已独特的管理特色及管理思路。

**项目的总体规划设计决定了物业管理的重要性，探索**项目物业管理新模式，对于推动楼盘销售与物业增值，满足作为受益主体——业主的服务需求具有重要的现实意义。我们通过对**项目的管理模式进行了反复探讨，最终以“创精品服务，全心全意满足顾客需求”目标为导向，确立了**项目的物业管理思路：

-紧密围绕“服务业主、报效社会”的核心理念，提供“精品服务”的优质产品；

-倡导“以业户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的业户需求价值链；

-倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；

-致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“非接触管理、零距离服务”

的服务理念。

在日常管理服务中，我们还将：

-采用整体管理和专业管理相结合的办法；

-强调成本控制意识和成本管理程序；

-强调维修资金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合；

-强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进；

-确保公众服务的规范化与特约服务的个性化；

-确保配套设施的不断完善与商务服务的日臻完美；

-致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识；

-致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升；

-致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的理想居住环境。

第三部分管理模式、组织架构和人员编制

一、**项目管理模式

结合**项目的管理要求，实现“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，根据**项目的业户定位、楼宇设备设施的自动化程度、以及**项目所处的地理环境，拟采用“以业户为中心，以服务品质为导向”的经营管理模式。

二、**项目管理处组织架构

第四部分物业管理服务费

物业管理收费与其他行业比较而言相对较低，收入来源较少，如何节约每一分钱显得十分重要。为此，在**项目的管理上，管理处要充分发挥财务管理在成本管理和成本控制方面的职能，从加强计划、统计、成本考核等环节入手，减少各种不必要的开支，杜绝浪费，在持续提高管理服务质量的同时有效降低管理成本。

一、财务管理

财务管理是物业管理正常运营的“生命线”。物业公司和管理处应严格执行国家、广东省及汕头市有关物业管理的财务管理规定，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的良性运作。

（一）财务管理基本原则

1、实行“开放管理”，定期向业主公布管理处财务收支报告，增强管理的透明度，接受业主的监督；

2、坚持“取之于民，用之于民”的基本原则。

（二）财务管理措施

设立财务管理机构，加强财务管理的职能。管理处设会计、出纳和收款员等专、兼职财务人员，负责管理处的财务管理工作。建立规范、透明的财务体系。

1、根据**项目的实际情况，制定切实可行的财务管理制度，并严格执行。

2、公司本部对**项目物业管理处的财务工作定期进行检查，每年定期对财务帐目进行审计。

3、管理处财务工作由管理处主任主管，凡涉及管理处资金使用的，除较大金额（500元以上）需报告公司领导外，一律由管理处主任签字审批后方可使用。

4、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目。

5、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告，并提交公司审批，经批准后实施。

二、物业管理服务费