三门峡房地产市场调查报

注：以上产品建议仅参考我们都市的经济进展和以后消费潜力的估量来进行建议的。而具体的产品建议讲明我们尚需以市场同意情形来决定，而按照经济进展和以后消费潜力的估量，也必须作为我们产品建议的参考证明，多方面的结合才能规划出既不脱离目前市场，又对以后市场对产品的预期有所预备。
■都市格局
1.都市格局现状
2004年，快速通道工程的建成，使三门峡由原先的一个城区(湖滨区)变成现在的三个城区，即东城区(湖滨区)、西城区(陕县县城)和中部生态区。因此，以后三门峡都市进展的主流方向，将是以快速通道为构架，“一城三区”，逐步向西南方向进展。
【调查主题内容】
■都市人口
1.都市人口现状
三门峡市是1957年相伴着万里黄河第一坝的建设而崛起的一座新兴都市，管辖陕县、渑池县、卢氏县、灵宝市、义马市、湖滨区等“三县两市一区”。总面积10496平方公里，总人口223万。其中，湖滨区人口包括开发区人口。
县（市）区
出生率（‰）
死亡率（‰）
自增率（‰）
总人口（人）
■都市经济
1.都市经济进展现状
三门峡市经济总量在全省排名第15位，处于下游位置。但由于人口较少，且有渑池、灵宝等经济强县的拉动，人均GDP全省排名第5位。总体而言，三门峡的经济基础运行比较平稳，缺乏活力，一定程度上制约了房地产的快速进展。
总量排名
都市
2008年GDP（亿）
人口（万）
人均GDP
人均排名
第一三门峡市是一个新兴的都市，人口相对其他进展时刻较长的都市来讲比较少，如此下来那个都市经济
收入总量排名相对其他都市来讲，也相对落后一些，然而，我们有一个常识性的概念确实是，经济收入总量的大
小并不代表一个区域的富裕与否，而一个区域的富裕的标准是按照人均收入来讲的，而一个区域的销售能力和消费潜力大小也是按照人均收入来讲的。
3.按照目前三门峡市的经济进展状况结合我们富达集团以及黄河路/茅津路项目的建议
我们上面差不多提到，我们三门峡市的经济总量尽管在省内倒数，然而其人均收入和年增长率却是在省内名列前茅，专门是年增长率，在省内各个地级市中名列第一，可见其进展潜力非同一样。同时又由于我们三门峡市地理位置的专门性，即与山西、陕西两省搭界，专门山西省的平陆县，距离我们三门峡市专门近，同时黄河大桥的全线无障碍贯穿，让平陆县的消费更加青睐于三门峡市。
如果讲，我们现在仅利用目前的市场口碑，不通过一个战略的可连续进展的研究，就直截了当进入市场，我们不能讲我们一定不成功，然而，我们会讲，长此以往，必成平常！一如中石油进入地产界一样，靠山专门大，发力专门小，然后确实是市场的不买账。
因此，结合到我们公司，以及我们黄河路茅津路项目本身，我们认为，借用目前我们的口碑优势，然后运用完善的市场战略程序，再将此口碑优势放大化，利用那个项目做好入市第一战，此战必胜，同时更重要的是，要胜得杰出，要胜得长久。如此下来，我们就会拥有一个完善的市场口碑，从而能够在后期的项目运营中，与其他地产大鳄进行一搏。
种种迹象表明，三门峡目前差不多上已近进入到了市场高发前的初始期。
那么针对这种同类公司猛烈抢滩的时候，我们应该如何做？
抢滩的目的是什么？事实上是在抢客户。
而抢滩的结果又是什么？结果只有一个确实是产品多了，竞争猛烈了。
那么，我们讲到那个地点，又不得不提及我们上面讲的那个咨询题，确实是都市进程中，我们应该如何做？确实是品牌的塑造，产品多的时候，我们为了能够争取更多的市场客户，我们也只有一条路线可走，确实是塑造好自己的品牌。
3.按照目前三门峡人口进展状况结合到我们富达集团公司与黄河路/茅津路交汇处项目的建议
我们富达集团公司在三门峡有相当高的知名度，然而那个知名度更多来源于电力。而关于房地产来讲，我们公司因为曾经和现在做过公司内部的一些职工用房，而在当地也有相当的体会和口碑。然而，我们现在必须清醒的认识到，我们目前的口碑，关于市场而言，并不属于通过严酷的市场洗礼而形成的一个完善口碑系统，而只是源自我们自己塑造的几个职工房项目，并没有进入到市场，与市场进行竞争。
三门峡房地产市场调查报
透彻了解三门峡人购房适应
透彻了解三门峡都市进展状况
调查目的：为黄河路与茅津路交汇处项目提供前期定位依据，以及为项目的后期营销奠定基础。
调查时刻：2009年8月8日—2009年8月18日
调查方式：到访咨询、电话咨询、网络咨询
调查内容：三门峡市人口分布状况、都市经济进展状况、都市格局进展状况、三门峡住房规划状况、中心城区住房现状、中心城区各版块住房建设规划、全市各年度商品房建设规划、2008年东城区（湖滨区）住房用地投放打算、2009东城区（湖滨区）住房用地投放打算、东城区（湖滨区）近年商品房预售概况等大市场的具体情形及分析。以及目前市场上在售项目的个案分析、营销手段等。
是那个所要进展的新城区确信是与目前三门峡老城区之间是有距离区隔开的。同时这些需要进展的新城区需要
在0基础设施的基础上建立起来。如此一来，其新城区的进展和配套设施的完善，那个时刻段是专门长的，三
年五载全然不可能让一个新城区成熟起来。没有3—4个“五年”打算，是专门难完成的。
目前三门峡市正在向西南进展，那个咨询题差不多摆在了桌面上，向西南进展是需要越过310国道的，同时西
按照目前三门峡目前的总人口情形，能够看出在以后的时刻内，三门峡市区的人口变量基础依旧专门不错的。
也确实是讲，在以后的时刻里的都市化进程的加快，三门峡市的人口将会逐步增加。
有如此一个有潜力的人口量，他们通过都市化之后，关于房地产的需求自然会增加，从而会提升房地产市场的进展速度。这关于我们房地产进展来讲，提供了足够的需求市场。
13
开封
689.37
490
14068
14
13.10
14
濮阳
657.28
365
18007
11
13.00
15
三门峡
654.21
230
28443
5
15.10
16
漯河
550.26
265
20764
8
13.40
17
鹤壁
342.35
150
22823
9
13.50
18
济源
288.35
68
42404
1
14.80
2.都市经济进展状况分析
我们三门峡市经济收入总量省内排到第15位，然而，我们的人均收入在省内各个地级市中超过许昌市排到
第五位。而我们三门峡市的经济收入年度增长率在省内超越济源市排到第一位，这几个数据是专门可观的。这
也专门好的讲明了我们都市各类市场都具备专门大的潜力和动力。
然而由于我们总的人口数量有限，目前都市化进程还不是专门迅速，因此这种情形的显现可能会引起我们
同时由于消费潜力的庞大，我们项目的商业规划，如黄河路部分规划2—3层商业、茅津路与黄河路交叉口处，可设计5层商业，如此的商业体量按照三门峡目前的经济进展状况以及以后的消费潜力，是完全有能力消化的。
另外涉及到我们项目的住宅物业部分，我们能够按照我们都市经济进展状况，以及届时结合我们都市房地产销售情形进行略大于其他都市户型的设计。
然而，尽管有这么大的人口基数成为我们后备力量，然而，有如此几个情形，需要我们认真对待：
（1）都市化进程的时刻咨询题
第一，我们必须清晰，尽管中国的都市化进程在提升，然而，如何讲他们不可能在短时刻内全部实现都市化，那么也确实是讲，在进行都市化进程的时候，在那个较长的时刻段里，在房地产市场上，有可能显现一段时刻内的供过于求。
由于这几种情形的显现，我们能够预见三门峡市的以后经济进展潜力和消费潜力是专门庞大的。而我们黄河路与茅津路项目又规划有底商，同时我们那个地理位置专门优越，位于三门峡市的核心商业街道上，同时距离商业核心区并不远，按照商圈的辐射范畴运算，我们项目的应该属于第一商圈和第二商圈的交界地带，也确实是讲，我们项目的商业价值比较高。
南新城区的基础建设条件专门差。
更重要的是，三门峡人的区域居住情节专门严峻，崤山路的客户不情愿到黄河路区域买房，黄河路的客户
也不情愿到崤山路置业，更不要讲是要越过青龙涧河和310国道了。另外据讲目前三门峡市西区那个区域中的
治安状况比较差，也是客户拒绝西迁的心理障碍之一。
新城区有地，然而位置的偏远、生活配套的不完善，老城区生活配套完善，然而建设用地有限，同时再加
13.10
7
焦作
1031.59
350
30356
3
12.60
8
周口
984.13
1100
8946
18
12.30
9
新乡
949.49
593
16011
12
13.90
10
商丘
931.39
840
11087
15
11.40
11
信阳
866.79
805
100767
16
12.20
12
驻马店
812.98
850
9564
17
11.80
2.三门峡格局现状分析
三门峡市差不多属于一个山城。
都市狭长，干道较少。按照三门峡市的经济进展状况，其城区进展壮大并不是专门困难的事，然而由于其地
理地貌属于山地，东临高速、南靠国道、北临黄河、西靠山脉，几乎没有多少可进展新城区的土地。
不管以后如何样进展，只要是三门峡市想扩建都市，那么有一个咨询题是不可幸免的，那个咨询题专门现实，就
而改善型的购买行为是不是比较多？
这几个方面我们都要考虑到，这是我们在进行产品定位时的一个重要佐证。
按照这种情形，不包括投资目的购房行为，我们三门峡市场的购房目的，应该差不多属于改善型居住需求为主，解决居住为目的的购房行为为辅。从而，如果期望得到市场的广度认可，那么户型面积区间是否就应该考虑主流户型的单位房源面积适当放大，也就讲主流户型面积中的单位房源面积要大于其他都市。如，其他都市如郑州以60—110平米的两房和小三房为主，那么我们就应该把单位房源面积扩大到90平米两房、120平米三房那个区间内，以适应当地市场的需求。
房地产市场的临时性冷淡，然而，这种冷淡也不是绝对性的冷淡，可能有关于以居住为目的的购买行为的密度
可能要小于以投资为目的的购买行为。
人均收入高，经济增长率高的经济进展特点，在一定程度上可能就决定了我们房地产市场产品方面的定位。
由于我们人均收入高，而人口又有限，那么，这方面是否就意味着以解决居住为目的的购房行为是不是就少了？
第一我们先弄清晰房地产存在的本质，它的存在的价值本质只有一个确实是供人居住。其中，即使是投资，也是因为市场上有人需求居住，因此才会有人去投资。
关于这种时期时刻内的供过于求，任何商品，只要前期有充足的利润，都会显现这种情形。然而，供过于求是关于市场来讲的，某些商家由于供过于求而遭遇破产，然而有些商家同样市场也同样显现了供过于求，却生存得一样顺畅，那个地点的答案只有一个，确实是品牌的完善。有品牌价值的商品，关于市场上的综合竞争力是庞大的，尽管显现供过于求，然而，依旧有需求的，只要需求存在，品牌价值就能够体现。
（2）当市场显现利好时，同类必将抢滩
关于同类市场大鳄抢滩，目前这种情形差不多在三门峡显现了。
郑州的建业正在实施省内蚕食策略，其中差不多在三门峡拥有了两处业绩，一处是陕县的一个项目，一个事市区甘棠路上的森林半岛。
重庆的慧泉也差不多抢滩成功。
郑州的中凯置业，也差不多在三门峡取得了大宗地块。
同时，我们三门峡本地一些较为成熟的开发商也正在紧张圈地。
城镇化率（%）
全 市
8.88
4.63
4.25
约2228900
42.38
湖滨区
5.53
2.80
2.73
约303361
87.00
渑池县
8.13
4.58
3.55
约335483
33.50
陕 县
9.66
4.30
5.36
约348733
28.51
卢氏县
11.25
5.61
5.64
约364837
21.70
义马市
6.93
3.0
3.93
约ห้องสมุดไป่ตู้41532
94.70
灵宝市
9.78
5.49
4.29
约734954
32.45
2.都市人口隐藏咨询题分析
从上面的人口分布表格中，我们能够发觉目前三门峡市管辖区域内的人口总量并不太少，然而其市区人口却不是太多。
其管辖县区如渑池县、陕县、卢氏县、义马市、灵宝市人口总量相当可观，然而其城镇化所占比率也较高，而湖滨区差不多上属于市区，差不多上不存在太多的人口转化机率。
年度增长率（%）
1
郑州
3003.99
724
41491
2
12.20
2
洛阳
1919.64
660
29085
4
14.40
3
南阳
1636.43
1100
14876
13
12.10
4
平顶山
1067.70
510
20935
7
13.60
5
许昌
1062.05
460
23088
6
12.60
6
安阳
1036.05
545
19010
10
上三门峡人这种区域居住情节，将会直截了当导致以后三门峡房地产市场老城区（湖滨区）土地价格陡涨，接着房
屋销售价格陡涨，而新城区土地价格低廉，同时由于配套设施的差异，而房屋销售价格要远远低于老城区。