最新整理购物中心预算及楼层租金分解说明
大型购物中心(shopping mall)造价估算指标
大型购物中心(shopping mall)造价估算指标上海市有一座六层大型购物中心，其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，标准层面积为平方米。
该购物中心的建筑高度不超过40米，标准层层高为5.5米，共有地下2层和地上6层。
该建筑采用桩基、框架-核心筒结构和钻孔灌注桩，桩长不超过30米。
基础埋深为10米，地下室外墙长度为600米，室内外高差为0.6米。
该购物中心的外装饰采用石材、铝板和玻璃幕墙（夹胶玻璃），外门窗为旋转门和铝合金夹胶玻璃门窗。
屋顶采用防水砂浆、防水卷材、憎水珍珠岩砂浆保温，挤塑聚苯板保温层和局部屋面装饰构架。
装饰标准为地下室高光自流平地坪、防霉涂料，走道和电梯厅采用花岗岩地面、大理石墙面和石膏板吊顶，商铺区域不装修，公共卫生间铺玻化砖地坪、面砖墙面和金属板吊顶，后勤区域和楼梯间乳胶漆墙面和环氧树脂涂料地坪。
该购物中心的设备管线包括聚丙烯管、钢塑复合管、硬聚氯乙烯螺旋排水管、UPVC雨水管、大管径无缝钢管、小管径镀锌钢管、镀锌钢管煤气管、热镀锌钢管变配电、低烟无卤阻燃电线、插接式铜母线和热镀锌桥架、热镀锌桥架电气管线、铜芯电缆、塑料铜芯线、塑料管、KBG钢管和插接式母线/分支电缆、玻璃钢风管及复合风管、镀锌钢板风管、热镀锌钢管、橡塑保温和铝合金风口、六类线、RJ45信息口和入户光缆、控制线和信号线消防报警、低烟无卤阻燃线和阻燃控制线、控制线、视频线、电源线和同轴电缆。
该购物中心的设备配置包括成品不锈钢水箱、水泵、卫生洁具和开水炉，消火栓箱、湿式报警、消防泵、水泵、水喷雾及气体灭火，煤气表房、变压器、高压柜、低压柜和二路供电，应急柴油发电机组和切换柜，配电箱和配电柜，投光灯（光源进口）和进口控制箱，冷水机组、冷冻泵、冷冻冷却水循环泵、冷却塔、热交换器、变风量空调箱。
本文介绍了大型购物中心的造价估算指标示例，包括土建及装饰工程、机电安装工程和预备费三个方面。
土建及装饰工程包括打桩、基坑围护、土方工程、地下建筑、地下结构、地上建筑、地上结构、装饰、外立面和屋面等。
商业广场初步规划及初步预算1
商业广场初步规划及初步预算
一二楼规划：一楼约1300㎡，二楼约1300㎡，合计约2600㎡。
一楼留酒店大厅约300㎡，招商租赁区约200㎡，剩余约800㎡规划为超市生鲜区与收银区。
二楼为超市入口规划，超市外规划约300㎡作为招商租赁区，剩余1000㎡为超市食品百货区。
其初步预算为：
●酒店大厅预算为3000元/㎡（含装修、电力照明、设备设施、家具、招牌等，不含消防、
空调、电梯），合计约90万元。
超市部分投资上下浮动为10%以内。
超市营业收入预估为180万元/月，综合毛利率约15%，后台毛利率为3%，月毛利约32万
月以内。
元。
第一年支出额需控制在30万元/
●整体大楼公共投入部分预算：
1、消防改造：约80万元，约120元/㎡。
2、中央空调：约175万元，约265元/㎡，因考虑宾馆使用，建议用品牌螺杆机。
3、电梯：约150万元，升降梯2台，超市使用的踏步梯一台、平步梯两台、货梯一台。
4、电力增容：约100万元。
两个500千瓦变压器+两个200千瓦、柴油发电机组一套。
组
成双向电源+备用电源体系。
具体费用预算需看当地电力部门的关系处理。
5、开办费用及宣传费用预算：约65万元。
约100元/㎡。
●。
购物中心的招商政策和租金制定
购物中心的招商政策和租金制定第一篇：购物中心的招商政策和租金制定购物中心的招商政策和租金制定对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。
招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。
本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。
8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。
评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。
依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。
在招商执行过程中也必然存在相应的调整。
8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。
在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。
辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
最新综合体租金测算方案汇编
购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析:租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平■:2、影响租金水平的关键因素包括:1、供求关系一一价格的决定因素2、销售业绩一一价格的支撑因素3、综合成本——价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格:结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平•为：、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%三楼为一楼的50%四楼为三楼的75%负一楼为一楼的40%根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元 / m"月）（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/itf左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下:（以实际面积计、单位：元/ m2/月）在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。
根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）（四）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70%。
2024年购物中心店面租赁承包细则
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024年购物中心店面租赁承包细则本合同目录一览第一条租赁店面及位置1.1 店面面积与范围1.2 店面位置与示意图第二条租赁期限2.1 租赁开始日期2.2 租赁结束日期2.3 租赁续约条款第三条租金及支付方式3.1 租金金额3.2 租金支付周期3.3 租金支付账户信息第四条租赁用途及经营范围4.1 租赁店面用途4.2 经营范围限制第五条购物中心提供的设施与服务5.1 购物中心提供的公共设施5.2 购物中心提供的增值服务第六条承包方的义务与责任6.1 承包方按时支付租金6.2 承包方遵守购物中心规定6.3 承包方负责店面装修与维护第七条购物中心的管理与监督7.1 购物中心对承包方的管理7.2 购物中心对店面的监督第八条合同变更与解除8.1 合同变更条件8.2 合同解除条件第九条违约责任9.1 承包方违约责任9.2 购物中心违约责任第十条争议解决方式10.1 双方协商解决10.2 第三方调解10.3 法律途径第十一条法律适用与管辖11.1 合同适用的法律11.2 合同争议的管辖法院第十二条保密条款12.1 保密信息的定义12.2 保密信息的保护期限12.3 保密信息的例外情况第十三条通知与送达13.1 通知方式13.2 通知有效期限第十四条合同的完整性14.1 本合同为双方完整协议14.2 取代所有之前的口头或书面协议第一部分：合同如下：第一条租赁店面及位置1.1 店面面积与范围1.2 店面位置与示意图店面位于购物中心____楼层，具体位置详见附件一中的店面位置示意图。
购物中心应保证店面所在位置易于被消费者发现，并具备适当的可见性和可接近性。
第二条租赁期限2.1 租赁开始日期租赁期自____年____月____日起，至____年____月____日止。
租赁期满后，如双方同意续约，应签订新的租赁合同，并遵守新的合同条款。
2.2 租赁结束日期如未经双方协商一致延长租赁期限，租赁期自动结束日期为____年____月____日。
商业预算楼层租金-分解说明
购物中心预算及楼层租金分解说明1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。
架构：招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部2、促各相关部门开展市场调研：招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政：行政管理模式及费用标准财务：管理模式及费用标准IT：管理模式及费用标准企划：管理模式及费用、广告计划标准物管/工程：管理模式及费用标准人事/行政：管理模式及费用标准3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本；⑵变动成本；⑶各种税费；⑷资产折旧；⑸其它不可预见的费用等；⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。
随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周（1、可以根据淡旺季节来分。
2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。
D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。
E、前期开办费公摊：4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%）；+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3；+前期开办分摊费等+其它费用等—已出租费（如果有已经出租的物业）5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比678ABCD 区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
北京单大悦城等4大购物中心租金明细
招商人员福利｜西单大悦城等4大知名购物中心租金明细来了本文介绍了西单大悦城、apm购物中心、嘉茂〔西直门〕购物中心、富力广场各楼层的业态布置、租金明细和项目优劣势分析。
西单大悦城项目档案地址：市西城区西单北大街131号所属商圈：西单商圈〔直辖市市级商圈〕开业时间：2008年2月1日占地面积：16073㎡总建筑面积：20.5万㎡商业建筑面积：11.5万㎡商业楼层数量：B4-F11物业组成：贩物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼开发商：新奥西郡房地产开发投资商：中粮集团建筑设计：新加坡CPG天鸿囿斱建筑设计商业参谋：高纬环球外立面与室商业设计：美国思亚国际集团停车位数量：1000个业态占比零售服饰类站77%、餐饮类站13%、效劳类站10%租金明细项目优势1.西单大悦城，地处市核心商圈西单商业区商业气氛较浓重，出行、休闲、娱乐与购物十分方便。
2.品牌组合、较为领先有多个品牌在其设立中国或的旗舰店。
自身定位选择与周边知名百货错位经营利用自身体量较大的优势异化竞争，引进了H&M、GAP、优衣库、ZARA等目前知名度较高的流行走量品牌服饰作为主力店。
3.客流较大，没有过于明显的周末、平日人流区分。
4.区别于周边传统百货店拥挤的购物环境，每个楼层都有主题休闲区。
项目劣势1.周边商业过于密集。
2.在传统百货进展促销活动时，局部品牌销售会直线下滑。
3.购物中心化装品较少。
apm商场项目档案地址：市东城区王府井大街138号所属商圈：王府井商圈〔直辖市市级商圈〕开业时间：2008年2月1日总建筑面积：13万㎡商业建筑面积：9万㎡商业楼层数量：B1-F6物业组成：购物中心、甲级写字楼开发商：新鸿基集团停车位数量：800个租金明细项目优势1、交通地理位置优越，紧邻长安街王府井。
2、业态齐全，打造一站式消费理念。
作为中国第一街的王府井，和王府井商圈核心的首位商场，GAP中国首家复式旗舰店，ZARA也把在中国的第一个三层铺面的复式旗舰店选在这里,更有亚洲最大的复式旗舰店NIKE Beijing等，拥有5家最具特色和独有性的国际大牌复式旗舰店。
购物中心预算及楼层租金分解说明
购物中心预算及楼层租金分解说明第一篇：购物中心预算及楼层租金分解说明购物中心预算及楼层租金分解说明1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。
架构：招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部2、促各相关部门开展市场调研：招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政：行政管理模式及费用标准财务：管理模式及费用标准IT：管理模式及费用标准企划：管理模式及费用、广告计划标准物管/工程：管理模式及费用标准人事/行政：管理模式及费用标准3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本；⑵变动成本；⑶各种税费；⑷资产折旧；⑸其它不可预见的费用等；⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。
随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。
（1、可以根据淡旺季节来分。
2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。
D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。
E、前期开办费公摊4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3 +前期开办分摊费等+其它费用等-已出租费（如果有已经出租的物业）5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比说明：1楼要承担年度任务总费用的50%左右，2楼租金为一楼的50%左右，3楼租金二楼的50%左右，4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。
购物中心主要业态租金水平
名称 大中 国美 苏宁 顺电 苏宁 国美
购物中心 西直门茂嘉 望京国际商业中心 金四季购物中心
振华大厦 福州万象城 福州宝龙城市广场
楼层 5F B1 3F 1-4F 4F 1F
面积
租金价格
（平米） （/平米/月）
2664
120
5000
96
5000
星奇异水果厨房 西单大悦城
Mango Mango
西单大悦城
楼层
1F 2F 2F 1F 6F 1F
面积 （平米）
/
/ 476 403 720
230
租金价格 （/平米/月）
350 250
470 470 280 450
3F
33
230
4F
405
320
3F
218.75
390
3F
405
290
B1
186
530
1F
国贸360
1-3F 6.4万
31
新华都百货 福州宝龙城市广场 1-4F 3万
41.8
天虹百货
福州万象城
B1-3F 4.6万
65-75
高端 百货
津乐汇
中关村购物广场 B2-1F 2万
连卡佛百货 北京金融街购物中心 1-3F 0.5－1万
75-90 200-250
伊势丹百货
上海梅陇镇
1-6F 1.5万 145－165
楼层 2F 5F 7F 3F 7F 7F
承租面积 （平米）
3500 5800 3206 2260 3180 4000
租金价格 （元/平米/月）
80-120 32.5 45 25 45 30
购物中心租金及物管费方案(参考)
购物中心租金及物业管理费定价方案YOUR LOGO年月购物中心租金及物管费定价方案一、租金收取建议1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再增加合理的幅度。
（2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。
（统一收银）2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。
）4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。
5、支付方式：（1）、主力店根据谈判情况决定。
（2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。
（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解）（3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解）6、优惠幅度与条件：（1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1—3个月装修期的租金优惠政策。
（2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定）（3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。
7、本案商铺参考租金方案一：租期三年（不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整）序号楼层建议租金（元/月/㎡）其他情况备注1 一层商铺（销售均价 3.3万/㎡）外铺租金——120元/月/㎡内铺租金——100元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考2二层商铺（销售均价 2.5万/㎡）统一租金80元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考3三层商铺（销售均价 1.8万/㎡）统一租金60元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考4四层商铺（销售均价 1.3统一租金40元/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参方案二：按租期分三个租赁套餐。
购物中心租金制定参考与借鉴
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
开商场预算分析
一：运营费用1、税金：60万/年2、人工工资：220万/年3、电费：8*12=96万/年水费：4万/年小计100万4、租金：305万5、折旧费；40万/年其它费用以下6-24小计1186、损耗：10万/年7、维修费：5万/年8、招待费：10万/年9、企划费用15万/年10、办公费用：5万/年11、通讯费：3万/年12、路桥费：3万/年13、车辆保养：2万/年14、耗材：10万/年15、培训费：3万/年16、职能部门节庆费：8万/年17、检测费：3万/年18、员工福利：5万/年19、保险费：8万/年20、售后基金：3万/年21、员工激励金：3万/年22、差旅费：4万/年23、油费：3万/年24、公关费：5万/年合计：843万/年二、收入预算1、销售：超市：6万/天*30*11=1980万团购福利100万开业、仲秋、春节350超市合计2430万/年百货：8万/天*365= 2920万2、毛利一楼租金1489*1.25*12*98=218三楼租金1675*1.25*12*85=213百货税点2920万*2%=58.4万超市毛利2430万*15%=364.5万节庆费进场费20万废品收入14万广告费20万总计：908万年纯利=年度总毛利额—年度总费用=908万元—843万元= 65万元（备注：实际投资额600万投资利息每年约90万，每月可利用周转资金300万，）三、可利用资金1、百货保证金：平价：1万/户，品牌：1万/户。
约50万2、超市保证金：20万3、员工保证金：员工约200人，。
约20万4、百货超市进场费：20万总计：110万四：预算投入1、灯带：30万2、吊顶：待定3、logo及外立面广告位装修：25万4、背景音乐：10万5、监控系统：15万6、防盗系统：5万7、办公家具及用品：8万8、服务台：3万9、存包柜（人工及电子）：5万10、标识及氛围：5万11、员工培训：5万12、筹备期工资：2513、筹备期招待费：3万14、货架（收银台、木道具、散装道具）：50万15、冷链：8万16、软件系统（收银机、电子称）：18万17、开业庆典：10万18、商品采购费用：150万19、车辆购置：5万20、通讯及路桥费：2万21、宣传费用：5万22、烟酒柜台：3万23、发电机组：5万24、仓库及内装：5万25、卫生间：2万26、办公租赁费：2万27、工装：3万28、物耗（存包牌、存车牌工卡等）：0.5万29、单据费0.5万30、广告位1031、不可控费用20合计438。
购物中心租金及物管费方案(参考)
购物中心租金及物业管理费定价方案YOUR LOGO年月购物中心租金及物管费定价方案一、租金收取建议1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再增加合理的幅度。
（2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。
（统一收银）2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。
）4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。
5、支付方式：（1）、主力店根据谈判情况决定。
（2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。
（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解）（3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解）6、优惠幅度与条件：（1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1—3个月装修期的租金优惠政策。
（2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定）（3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。
7、本案商铺参考租金方案一：租期三年（不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整）序号楼层建议租金（元/月/㎡）其他情况备注1 一层商铺（销售均价 3.3万/㎡）外铺租金——120元/月/㎡内铺租金——100元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考2二层商铺（销售均价 2.5万/㎡）统一租金80元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考3三层商铺（销售均价 1.8万/㎡）统一租金60元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考4四层商铺（销售均价 1.3统一租金40元/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参方案二：按租期分三个租赁套餐。
购物中心租金制定方法及参考方案
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作。餐饮娱乐行 业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也 不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
•房租和营业收入的月度比例是：中餐10-15%、西餐12%-18%、火锅15%-25%、快餐及小吃30%。
四，服装业
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女 装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
•一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点 18%—25%，顶级品牌可以低至10%左右。 •在独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外）， 这些店铺租金价格在200—400元/平米·月。在次级商圈气租金多在150—300元/平米·月。 •童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。 •内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—260元/平米·月。
二，娱乐业
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
•酒吧：30—80元/平米·月；
•KTV：20—40元/平米·月； •滑冰场：30元左右/平米·月； •游乐场、电影院：30—50元/平米·月
购物中心定位及租金政策
品牌档次例举
Page 39
招商流程
组建招商团队
联系目标品牌 约见目标品牌进 行项目介绍及获 取品牌资料信息 考察评估品牌
Page 40
商业市场调查
目标主力租户开 店意愿调查
制定招商工作计划
制定业态比例及 品牌落位
制定租金标准
招商工具资料准 备
安排品牌实地考 察项目
与品牌公司洽谈 承租意向及承租
品牌拥有方
例如：LVMH、 Richemont、PPR
品牌代理公司
例如：IMAGINEX、IT、英皇
地区代理
地区代理
地区代理
地区代理
（例：华东区代理） （例：华南区代理） （例：华中区代理） （例：华北区代理）
Page 23
案例：I.T
▪ 在1988年，I.T是一间约200平方尺的小店，专卖当时在香港不甚普遍的欧 洲服装品牌。随着品牌的不断发展，I.T因其走在时代尖端的流行风格，如 今已成为年轻时尚的代名词。
Page 45
▪ 有效预估项目未来的现金流,可让业主方做到运筹帷握,能更妥善绸 缪未来投资计划.
Page 46
▪ 商业项目是一个漫长而需要持续经营的投资,所以预估现金流是一 个必不可少的环节.
▪ 对于投资一个商业项目,我们要先清楚了解该项目周边的发展及机 遇,例如未来交通网络发展、区位的优劣条件分析、周边的商业情 况等等,综合所有数据及分析,我们可以详细规划项目.
购物中心商业定位
▪ 购物中心能划分为以下5种类型: 现代都市购物中心 地域型购物中心 社区型购物中心 邻里型购物中心 特色型购物中心
购物中心的类型
Page 2
现代都市购物中心
▪ 现代都市购物中心有以下5种特征: 国际品牌型 市中心及黄金地段型 专为迎合中外人士及旅客型 综合型(包括办公楼,酒店及酒店公寓等) 车场及推广场地型
购物中心、商场租金费用管理规范制度
购物中心、商场租金费用管理规范制度购物中心租金费用管理规范租金、费用的收取是购物中心的主要利润来源。
对租金、费用的收取管理规范应遵守以下方式进行管理。
一、租金费用的计算方法及收取标准：1、计算方法：租金标准（元/平方米/天）*实际天数*租赁面积=实收租金物业费标准（元/月）*应收月数*租赁面积=实收物业费广告费标准（元/月）*应收月数*租赁面积=实收广告费P O S机使用费标准50-100（元/月）*应收月数=实收P O S机使用费。
营业员管理费10-30元/人/月胸卡工本费2元/卡物业费收取标准各地区自定，但标准要一致。
P O S机使用费、营业员管理费各地可视情况而定。
但需标准一致。
2、押金装修押金：5000-10000元/户施工人员胸卡押金：20元/卡地锁押金：200元/间P O S机押金：500元/台更衣箱钥匙押金：20元/把营业员胸卡押金：10元/卡营业员服务质量保证金：长期500元/人；短期300元/人水、电费的收取以实际的计量表记录数据或根据公摊的面积比例计算数据进行收取。
二、租金费用的收取方法：（一）合同签定后的第一次租金、物业费、广告费、保证金的收取由主谈的招商经理，根据合同的条款内容，负责为商户开具“付款通知单”，商户凭“付款通知单”到财务部交款。
首笔应交费用收齐后，方可进场装修和经营。
（二）日常租金费用的收取1、每月由商店综合主管根据合同的收费标准，开具一式三联的“付款通知单”，交至店面经理。
2、店面经理审核后将其中第三联以函件形式发至商户；并督促商户按时携带付款通知单到财务部交款。
其余两联转给出纳以备收款时查核。
3、财务部门收到商户租金等费用后，应为商户开具发票。
付款通知单加盖收讫章后，财务留一联做帐，另两联由财务部门转综合主管，综合主管转管理部经理一份便于掌握租金收缴进度，综合部留一份存档。
4、管理部随时整理租金等费用交付情况并负责催交。
管理部根据合同约定的交费时间对超过2日仍未交付租金的商户，填写“催缴通知书”并再次发放商户。
时尚购物中心出租方案
时尚购物中心出租方案一、背景介绍时尚购物中心位于市中心繁华地段，拥有便利的交通条件和丰富的商业资源。
为了更好地利用商业空间和满足不同租户的需求，我们制定了一套全面的出租方案。
二、商业空间划分1. 商场整体划分：时尚购物中心总共占地5000平方米，共分为三层。
一层为主要的购物区，包括高档品牌服装、鞋店、化妆品店等；二层为餐饮区，提供各种美食和休闲场所；三层为娱乐区，包括电影院、儿童乐园等。
2. 商业空间细分：为了满足不同租户的需求，我们将商业空间按照不同形式和面积进行细分划分，分别是：- 商铺：面积从30平方米至200平方米不等，适合零售类和个体店主。
- 餐饮区：面积从50平方米至300平方米不等，适合各类中餐、西餐和特色餐厅。
- 娱乐场所：面积从100平方米至500平方米不等，适合电影院、游乐场所等娱乐业态。
- 特殊定制：根据客户需求，提供定制化的商业空间。
三、租金标准1. 租金计算方式：租金按照每平方米每月的价格计算，具体价格根据所在楼层和商铺大小而定。
一层商铺租金相对较高，二层次之，三层租金较低。
2. 租金优惠政策：对于长期租赁的客户，我们将提供一定的租金减免政策，具体优惠幅度根据租赁时间和租赁面积而定。
此外，对于品牌知名度较高的租户，也可以根据实际情况进行租金优惠。
四、租赁条款1. 租期：根据租户需求，租期可灵活选择，最短租期为一年。
2. 免租期：对于新开店铺，我们将提供一定的免租期，用于装修和开业准备。
3. 违约责任：租户需遵守租赁合同，如存在违约行为，将承担相应的违约责任。
五、配套服务1. 售后服务：我们将提供全程租赁咨询服务，包括商业环境评估、租约协商等方面的支持。
2. 宣传推广：时尚购物中心将进行大力宣传推广，包括线上线下广告投放、活动举办等，为租户带来更多客流和曝光机会。
3. 设施设备：购物中心将提供高质量的基础设施，包括停车场、安全监控、设备维护等，以确保租户的经营顺利进行。
六、租户权益保障作为购物中心的出租方，我们将积极保障租户的合法权益，并协助解决经营过程中遇到的问题。
大型购物中心(shoppingmall)造价估算指标
上海市6 层大型购物中心（Shopping Mall ）造价估算指标关键词：框架核心筒结构造价估算造价指标一、工程概况1、工程类型：大型购物中心2、技术经济指标：5361 元/m23、拟建地点：上海市4、建筑面积：100000m2其中地上72000m2，地下28000m2，标准层面积12000 m25、建筑高度：三40m （檐口高度）标准层层高： 5.5m6、建筑层数：地下2 层，地上6 层7、结构形式：桩基、框架-核心筒结构，钻孔灌注桩，桩长w 30 m& 基础埋深：10m （地下室外墙长度：600m）9、室内外高差：0.6m二、建筑标准1、外装饰标准：石材/铝板/ 玻璃幕墙（夹胶玻璃）2、外门窗：旋转门，铝合金夹胶玻璃门窗3、屋面：防水砂浆、防水卷材、憎水珍珠岩砂浆保温，挤塑聚苯板保温层，局部屋面装饰构架4、装饰标准：地下室高光自流平地坪，防霉涂料；走道、电梯厅采用花岗岩地面，大理石墙面，石膏板吊顶，商铺区域不装修（由进驻的商铺自行装修）；公共卫生间铺玻化砖地坪，面砖墙面，金属板吊顶；后勤区域及楼梯间乳胶漆墙面，环氧树脂涂料地坪三、设备管线1、给排水管道：聚丙烯管，钢塑复合管，硬聚氯乙烯螺旋排水管，UPVC雨水管2、消防工程：大管径采用无缝钢管，小管径采用镀锌钢管，卡箍式连接3、煤气：镀锌钢管4、变配电：热镀锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线、热镀锌桥架5、电气管线：热镀锌桥架、铜芯电缆、塑料铜芯线，塑料管，KBG钢管，插接式母线/分支电缆6、空调通风：玻璃钢风管及复合风管，镀锌钢板风管，热镀锌钢管，橡塑保温，铝合金风口7、综合布线：六类线，RJ45 信息口，入户光缆& BA系统：控制线，信号线9、消防报警：低烟无卤阻燃线，阻燃控制线10、安防系统：控制线，视频线，电源线11、有线电视：视频线，信号线，同轴电缆四、设备配置1、给排水工程：成品不锈钢水箱，水泵，卫生洁具，开水炉2、消防工程；消火栓箱，湿式报警，消防泵，水泵，水喷雾及气体灭火3、煤气：煤气表房4、变配电：变压器，高压柜，低压柜，二路供电5、应急发电机：应急柴油发电机组，切换柜6、电气工程：配电箱，配电柜7、泛光照明：投光灯（光源进口），进口控制箱8 空调通风：冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，冷却塔，热交换器，变风量空调箱,风机盘管，送排风机组，新风机组9、综合布线：光端转换器，配线架10、BA系统：直接数字控制器，服务器，控制器，控制阀11、消防报警：感烟探测器，楼层显示器，联动控制器，控制模块12、安防系统：监控主机，监视器，采集点13、广播系统：音源设备，功率放大器，扬声器，广播接线箱14、有线电视：放大器，分配器，分支器，楼层接线箱15、电梯：速度W 1.5米/秒，荷载W 1350公斤16、车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统大型购物中心（Shopping Mall ）造价估算指标示例序号工程和费用名称特殊说明总价（万元）数量(m2)单方造价（元/m2）一土建及装饰工程1打桩1800.0072000250 2基坑围护2520.0028000900 3土方工程1120.0028000400 4地下建筑700.0028000250 5地下结构7280.00280002600 6地上建筑2160.0072000300 7地上结构6120.0072000850 8装饰7000.00100000700 9外立面含门窗6000.00100000600 10屋面180.007200025土建及装饰工程费小计34880.001000003488二机电安装工程1给排水工程600.0010000060 2消防喷淋1000.00100000100 3煤气200.0010000020 4变配电5000KVA2000.00100000200 5应急柴油发电机组400.0010000040 6电气1800.00100000180 7泛光照明144.007200020 8消防报警550.0010000055 9综合布线500.0010000050 10弱电配管300.0010000030 11弱电桥架200.0010000020 12BA系统400.0010000040 13有线电视100.0010000010 14安防系统200.0010000020 15广播系统100.0010000010 16空调送排风4000.00100000400 17电梯含自动扶梯2000.00100000200 18车库管理112.002800040 19标识150.0010000015机电安装工程费小计14756.001000001476三预备费按建安工程费的8%计列3970.88100000397建安工程总费用53606.881000005361。
层层解剖商铺租金定价方法与计算公式，太实用了
层层解剖商铺租金定价方法与计算公式，太实用了1. 影响商铺定价的12个因素2. 商铺租金定价的参考原则3.租金定价方法4.租金定价公式（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
（3）计算各层别的权重系数。
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数（4）计算总权重系数。
公式二：∑权重系数=总权重系数（5）计算层别总价和层别均价。
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
购物中心预算及楼层租金分解说明
1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。
架构：
招商部、营运部、物业部、工程部、
财务部、行政人事部、电脑部、企划部
2、促各相关部门开展市场调研：
招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政：行政管理模式及费用标准
财务：管理模式及费用标准
IT：管理模式及费用标准
企划：管理模式及费用、广告计划标准
物管/工程：管理模式及费用标准
人事/行政：管理模式及费用标准
3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本；
⑵变动成本；
⑶各种税费；
⑷资产折旧；
⑸其它不可预见的费用等；
⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：
A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；
B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；
C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。
随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。
（1、可以根据淡旺季节来分。
2、也可以按使用节奏不同分解，如开
业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。
D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。
E、前期开办费公摊
4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）
+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）
+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）
+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)
+资产折旧（如：工程改造分摊费）
+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)
+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3
+前期开办分摊费等
+其它费用等
-已出租费（如果有已经出租的物业）
5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比
说明：
1楼要承担年度任务总费用的50%左右，
2楼租金为一楼的50%左右，
3楼租金二楼的50%左右，
4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。
B1楼为五楼租金的50%。
例：设总系数为1
6、每个楼层的月租金总额
公式为：
1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12
2楼月租金总额=（年度费用总额×2F所占百分比）/12
3楼月租金总额=（年度费用总额×3F所占百分比）/12
4楼月租金总额=（年度费用总额×4F所占百分比）/12
5楼月租金总额=（年度费用总额×5F所占百分比）/12
B1楼月租金总额=（年度费用总额×B1所占百分比）/12
7、每F每月/元/㎡
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式为：每F每月/元/㎡
=1楼月租金总额/楼层面积
=2楼月租金总额/楼层面积
=3楼月租金总额/楼层面积
=4楼月租金总额/楼层面积
=5楼月租金总额/楼层面积
=B1楼月租金总额/楼层面积
8、优劣商铺的单价制定：
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
如下表：
9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理？
本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平？租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。
10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳：
⑴增加或减少第3条中成本细项费用。
⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，
A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。
B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金（一般来说3月-7月份为市场淡季，8月-2月为旺季）。
⑶降低成本费用
⑷增加收入来源
⑸增加营业外收入。