某房地产项目定位报告
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➢ 旅顺的三大产业发展迅速，第一、第二产业分别高于大连 3.6%和1.1%，第三产业逐步提升；
➢ 旅顺目前第二产业所占比重较大，随着旅顺逐渐融入大连 主城区，旅顺北、中、南路三条产业带的带动，旅顺经济产 业结构将与大连市整体趋同，第三产业比重逐步增大所带来 的人流汇集和资金流对旅顺整体房地产业的发展租金作用较 大，但相较市区而言目前仍处于相对初级的发展阶段，对外 部多样化需求的吸引力较弱。
5.0% 0.0%
大连、旅顺产业结构对比图
47.8%48.9%
44.1% 39.4%
11.7% 8.1%
第一产业
第二产业
大连 旅顺
第三产业
旅顺第一、第二产业在其产业结构中占比略高于大连，其基 础产业支持有利于拉动房地产发展，而区域第三产业的快速 发展，使区域向多元化发展，客户对物业的需求层次开始有 所提高，但仍处于相对起步阶段。
传统思维短板
作为中型居住区考虑，未能发挥项目整体大规模土地的价值基础 作为中型居住区考虑，忽略了项目整体的原生规模效应优势 产品规划设定缺乏系统意义及复合意义 功能承担性过于局限，缺乏对于项目整体的推动作用 寻找、满足需求，而未创造、诱发需求，未来市场发展空间受限 随行就市，形象性差，对瑞安品牌落地推动力不足
关于一期住宅的传统思考
About The Traditional Methods
区位特征
地块特征
产 现有市场类比
市 场
品
表
构 成
寻找项目机会
现
项目定位
客源机会
对考量因素条件进行整合后得到的定位方向——
依托入驻产业为基础，
客户目标指向从业人口及外来投资客户的中型居住项目。
区域功能特征性强，依托主要功能取向制定项目的核心定位 城市断裂带，因产业存在而被被动导入的人口是最明显机会 利用临近范围内住宅市场相对空白的机会，具备阶段性话语权 客户启动目标清晰，工作简单，易于达成
某房地产项目定位报告
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
项目概览
城市区位 自然环境 人文环境 自身特性
Location Environment Circumstances
Character
旅顺，外围边缘化区域
城市区位
Location
大连，城市核心区域
本项目隶属旅顺辖区。
项目所涉四地块：河 口湾地块、山谷地块、 黄泥川地块、南海头 地块沿大连市区通往 旅顺的必经干道—— 旅顺南路分布。
需要重新定义思考模式
关于大连天地项目的重新思考
Creative Thinking
怎么定位·做什么·怎么推广
地块特征描述
About The Target Aim
项目一期启动区住宅地块位于黄泥川板 块腹地，隶属旅顺行政区，进入市区车 程需30分钟左右，位置较为偏远，目前 与市中心区域的对接能力有限，但随着 未来城市轨道交通的兴建和贯通，地块 向外的出行方式将有明显改变。 地块可建面积20余万㎡，周边被项目内 部的教育科研用地、一类工业用地、商 业金融用地等多用途地块环抱，未来城 市配套设施将有较大改善空间。
旅顺宏观经济数据
180 万元 160
161%
158
180%
160%
140 120
132
121%
122 115
140% 120%
100 80
82 27%
75 69% 68
93 88
60
40
30%
38%
100% 80% 60% 40%
40
55%
20
17% 6
-9% 15
33 24%
23%
30% 20%
15%
人文环境
Circumstances
河口湾地块北望大连 腾飞软件园，东北侧 为大量厂房及居民住 宅。
黄泥川地块西侧现为 居民动迁住宅及少量 零星低档次生活配套 商业。
整体来看，地块周边 目前人文环境相对较 差。
自身特性
Character
项目地块总规划面积26.5平方公里，总建筑面积354万平方米，其中： 河口湾——规划建设用地面积63.03公顷，建筑面积约120万平方米； 山谷——规划建设用地面积100.79公顷，建筑面积约25万平方米； 黄泥川——规划建设用地面积298.35公顷，建筑面积约185万平方米； 南海头——规划建设用地面积90.45公顷，建筑面积约25万平方米。 项目整体以IT产业为核心，覆盖了办公、住宅、商业等多条物业属性线。
0%
源自文库
0
-20%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
GDP 房地产开发投资完成额 固定资产投资增幅
固定资产投资 GDP增幅 房地产开发投资完成额增幅
（数据来源：大连市政府统计数据）
周边市场表现
About The Market
50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
黄泥川：12KM左右 河谷：8.5KM左右 南海头：15KM左右
河口：7KM左右
城市区位
Location
除河口湾地块位于城 市核心区块边缘外， 项目其他所辖地块均 远离大连核心都市辐 射圈，与旅顺城区也 较远，处于较为明显 的城市断裂带。
黄泥川现场
河口湾现场
自然环境
Environment
河口湾及南海头地块 呈半岛状探入海面， 观海角度开阔； 其余地块均被山丘环 抱，坐拥山体，景观 及生态资源极为丰富。
自身特性
Character
项目当前以体量最大的黄泥川地块率先启动，其余地块后续进行持续开发。
该地块南侧紧靠旅顺南路，中部及南侧平整度高，利于进行大规模的集中性开发；地块北侧依山，占有原生丘陵、山谷、沟 壑及密生天然植被，自然生态环境较为优越。
目前地块中部产业性建筑正在兴建。
当前落地目标
面对黄泥川地块内率先启动的20余万平方米住宅用地
一类住宅用地 二类住宅用地 中、小学用地 商业金融用地 教育科研用地 一类工业用地 军事用地 供应设施用地 公共交通用地 环境卫生用地 其他公共设施用地 远期发展储备用地 公共绿地 水域 道路用地 地铁线路 有轨电车 规划界线
周边市场表现
About The Market
旅顺宏观经济发展态势简析
大连旅顺经济发展逐年加快，2007年GDP增 长幅度超过大连，达到20.33%，区域总体经 济发展良好。 2008年经济危机，使以投资作为主要购房因 素的旅顺楼市受到一定的打击，但09年随着 经济形势的逐渐好转，旅顺楼市得到重新一 轮的发展。
➢ 旅顺目前第二产业所占比重较大，随着旅顺逐渐融入大连 主城区，旅顺北、中、南路三条产业带的带动，旅顺经济产 业结构将与大连市整体趋同，第三产业比重逐步增大所带来 的人流汇集和资金流对旅顺整体房地产业的发展租金作用较 大，但相较市区而言目前仍处于相对初级的发展阶段，对外 部多样化需求的吸引力较弱。
5.0% 0.0%
大连、旅顺产业结构对比图
47.8%48.9%
44.1% 39.4%
11.7% 8.1%
第一产业
第二产业
大连 旅顺
第三产业
旅顺第一、第二产业在其产业结构中占比略高于大连，其基 础产业支持有利于拉动房地产发展，而区域第三产业的快速 发展，使区域向多元化发展，客户对物业的需求层次开始有 所提高，但仍处于相对起步阶段。
传统思维短板
作为中型居住区考虑，未能发挥项目整体大规模土地的价值基础 作为中型居住区考虑，忽略了项目整体的原生规模效应优势 产品规划设定缺乏系统意义及复合意义 功能承担性过于局限，缺乏对于项目整体的推动作用 寻找、满足需求，而未创造、诱发需求，未来市场发展空间受限 随行就市，形象性差，对瑞安品牌落地推动力不足
关于一期住宅的传统思考
About The Traditional Methods
区位特征
地块特征
产 现有市场类比
市 场
品
表
构 成
寻找项目机会
现
项目定位
客源机会
对考量因素条件进行整合后得到的定位方向——
依托入驻产业为基础，
客户目标指向从业人口及外来投资客户的中型居住项目。
区域功能特征性强，依托主要功能取向制定项目的核心定位 城市断裂带，因产业存在而被被动导入的人口是最明显机会 利用临近范围内住宅市场相对空白的机会，具备阶段性话语权 客户启动目标清晰，工作简单，易于达成
某房地产项目定位报告
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
项目概览
城市区位 自然环境 人文环境 自身特性
Location Environment Circumstances
Character
旅顺，外围边缘化区域
城市区位
Location
大连，城市核心区域
本项目隶属旅顺辖区。
项目所涉四地块：河 口湾地块、山谷地块、 黄泥川地块、南海头 地块沿大连市区通往 旅顺的必经干道—— 旅顺南路分布。
需要重新定义思考模式
关于大连天地项目的重新思考
Creative Thinking
怎么定位·做什么·怎么推广
地块特征描述
About The Target Aim
项目一期启动区住宅地块位于黄泥川板 块腹地，隶属旅顺行政区，进入市区车 程需30分钟左右，位置较为偏远，目前 与市中心区域的对接能力有限，但随着 未来城市轨道交通的兴建和贯通，地块 向外的出行方式将有明显改变。 地块可建面积20余万㎡，周边被项目内 部的教育科研用地、一类工业用地、商 业金融用地等多用途地块环抱，未来城 市配套设施将有较大改善空间。
旅顺宏观经济数据
180 万元 160
161%
158
180%
160%
140 120
132
121%
122 115
140% 120%
100 80
82 27%
75 69% 68
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30% 20%
15%
人文环境
Circumstances
河口湾地块北望大连 腾飞软件园，东北侧 为大量厂房及居民住 宅。
黄泥川地块西侧现为 居民动迁住宅及少量 零星低档次生活配套 商业。
整体来看，地块周边 目前人文环境相对较 差。
自身特性
Character
项目地块总规划面积26.5平方公里，总建筑面积354万平方米，其中： 河口湾——规划建设用地面积63.03公顷，建筑面积约120万平方米； 山谷——规划建设用地面积100.79公顷，建筑面积约25万平方米； 黄泥川——规划建设用地面积298.35公顷，建筑面积约185万平方米； 南海头——规划建设用地面积90.45公顷，建筑面积约25万平方米。 项目整体以IT产业为核心，覆盖了办公、住宅、商业等多条物业属性线。
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源自文库
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2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
GDP 房地产开发投资完成额 固定资产投资增幅
固定资产投资 GDP增幅 房地产开发投资完成额增幅
（数据来源：大连市政府统计数据）
周边市场表现
About The Market
50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
黄泥川：12KM左右 河谷：8.5KM左右 南海头：15KM左右
河口：7KM左右
城市区位
Location
除河口湾地块位于城 市核心区块边缘外， 项目其他所辖地块均 远离大连核心都市辐 射圈，与旅顺城区也 较远，处于较为明显 的城市断裂带。
黄泥川现场
河口湾现场
自然环境
Environment
河口湾及南海头地块 呈半岛状探入海面， 观海角度开阔； 其余地块均被山丘环 抱，坐拥山体，景观 及生态资源极为丰富。
自身特性
Character
项目当前以体量最大的黄泥川地块率先启动，其余地块后续进行持续开发。
该地块南侧紧靠旅顺南路，中部及南侧平整度高，利于进行大规模的集中性开发；地块北侧依山，占有原生丘陵、山谷、沟 壑及密生天然植被，自然生态环境较为优越。
目前地块中部产业性建筑正在兴建。
当前落地目标
面对黄泥川地块内率先启动的20余万平方米住宅用地
一类住宅用地 二类住宅用地 中、小学用地 商业金融用地 教育科研用地 一类工业用地 军事用地 供应设施用地 公共交通用地 环境卫生用地 其他公共设施用地 远期发展储备用地 公共绿地 水域 道路用地 地铁线路 有轨电车 规划界线
周边市场表现
About The Market
旅顺宏观经济发展态势简析
大连旅顺经济发展逐年加快，2007年GDP增 长幅度超过大连，达到20.33%，区域总体经 济发展良好。 2008年经济危机，使以投资作为主要购房因 素的旅顺楼市受到一定的打击，但09年随着 经济形势的逐渐好转，旅顺楼市得到重新一 轮的发展。