2019年长租公寓REITs模式分析报告

B1 四类参与主体特征分析
参与者类型
典型模式
优势
劣势
核心 要素 表现
资源 客户 资金
发展趋势
代表企业
开发商
地产中介
酒店
品牌机构
持有-运营
租赁-运营
租赁-运营
租赁-运营
依靠母公司获取资源 集团整体信用的低成 本融资
客户和分散式房源获 取能力 服务能力
住客服务 物业资源与管理经验 连锁经营能力
领导人视野 商业模式 团队执行力
房源较分散，在低端选择上能满足差异化 需求，位置具有灵活性，地铁沿线、商业 配套丰富、生活便利的区域受青睐
分散管理，管理系统投入要求高，需要配 备更多运维人力 一般为“N+1”形式，按间出租 可提供租客的公共服务相对较少
只能通过装修、服务等获取租金溢价，溢 价相对受限
有天然的客源和分散式房源获取渠道，中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓 切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，未来将增加集中式公 寓的比重，轻重结合的方式进行扩张，挑战来自于运营，对产品的理解和成本控 制能力是关键。
优势在于住客和存量物业的管理经验更丰富，运营效率有先发优势，且在物业资 源端，也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。获取能力要强于 中介类和创业类品牌机构，弱于开发商类，在对外扩张上，面临着物业获取难 题。资金端上要弱于开发商类
2019年长租公寓REITs模式 分析报告
报告逻辑框架
国外成熟市场研究
看国外行 业发展， 优秀企业 如何运作
美国 日本
标杆企业做法
国内 长租 公寓 发展 研判
行业判断因素
市场规模 市场结构 盈利能力 发展趋势
市场是否够大？ 竞争是否激烈？ 是否容易赚钱？ 向好/向坏发展？
开发商进入长租公寓的战略定位及策略
核心能力
融资优势：REITs助推高效融资，结合市场环境及政策，先股权再债权融资。2000年期间发现股票 43次，融资规模达32.19亿美元，扩张阶段总负债率反而持续下行，控制在50%以下；随着优秀运营 带来的稳定现金流，维持较高信用评级，发债成本较低，借REITs的税收优惠政策，持续发债并利 用免税部分进一步降低债务成本，2016年总负债89.9亿美元，税收豁免债务6.3亿美元 投资优势：踏准市场节奏，精准投资。市场租赁需求旺盛阶段快速扩张；资产价格上升时扩张力度
A 营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元
市场集中度低，各类参与者竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额，以自持集中 和分散式为主要经营模式
B1 四类参与主体：
开发商 地产中介 酒店类 创业类品牌机构
B2 两类经营模式：
集中型 分散式
C1
成本投入大、回报周期长，整体盈利能 力不佳，短期内难以盈利
重要说明：因研究时间较短，很多结论需进一步研究论证，不排除推翻目前研判的情况。 资料多为各机构网上公开信息，信息来源备注难免有所遗漏。
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目录
国外长租公寓市场研究
中国长租公寓市场发展研究 进入长租公寓市场策略
国外长租公寓发展
美国长租公寓发展概况
后续展开
市场规模
2016年租户有4384万户，1.11亿人，占全美比重分别为37%和35%，租金中位数为970美 元/月/套，租赁市场规模3.54万亿元
B2 两类经营模式，各有千秋
经营模式
物业特征 物业获取方式
装修成本 物业区位分布
管理形式
资金议价能力 盈利特点 典型企业
集中式
分散式
一般获取整栋物业
各物业片区零散房源
采取收购、包租与开发商合作等 旧工业厂房、商业用房、原有的酒店或者开 发商闲置房产
一次性整体装修投入，规模化降低单位成本
从个人手中租下分散房源，租约一般采用 较长期限，3-5年
传统私人 租赁模式
预计2025年长租公寓市场规模约3146亿，2016年长租公寓规模仅约为226亿元
一线城市长租公寓机构渗透率约为5%，核心二线市场渗透率为3%； 目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，未来将超1000万间，占有率10-15%； 未来排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间
服务意识 经营能力
成本控制能力 产品理解能力
资源的扩张性和资金 资源、资金瓶颈 成本不具备优势
强
中
中强
弱
弱
强
弱
中
强
中
中
弱
借助品牌价值、资源 优势，对外扩张，目 前呈现开发运营、资 产托管、运营服务和 代建运营等方式
逐步增加集中式公寓的 比重，发挥资金和客源 优势，以集中式公寓为 据点发展周边分散式租 赁的托管服务，以轻重 结合方式扩张
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目录
国外长租公寓市场研究
中国长租公寓市场发展研究
进入长租公寓市场策略
中国长租公寓发展
中国长租公寓发展整体预判，真正市场空间离万亿差距较大，竞争激烈，盈利能力 较弱，金融政策支持逐渐向好
市场规模 市场格局
盈利能力 发展趋势
租赁市场空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万亿，但可参与运
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中国长租公寓发展
A 中国租赁市场未来空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万 亿，但可参与运营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元
目前市场容量已超万亿
国内租赁人口已超美国，总租赁人口接近1.8亿人，占总人 口比重13%，租赁市场规模达1.38万亿元
政府保障 租赁租房
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国外长租公寓发展
日本长租公寓发展概况
后续展开
市场规模
租赁类住房占总量约30%，新开工建筑中，租赁类住房占比稳定在40%水平
产权归属
私人占比达79%，政府比例10%，其它仅为5%，日本是以私人住宅租赁为主导的市场
管理模式 代表企业
专业化管理有效保证高出租率 1993年全日本共有约1814万套租赁住房，仅有16.5%由专业机构管理，2013年租赁住房 总量上升至2281万套，机构管理比例上升至35.8%，等同于10年的增量全部来自于机构 新增管理租房 私人管理的出租率降至75%，专业机构管理出租率可维持在90%的较高水平
目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资 源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领 域中实现超速跨越。对于创业型品牌机构而言，领导者对细分市场的敏锐选择、 商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。
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中国长租公寓发展
分散装修，较难压低单位装修成本
为了压低获取物业的成本，选择离市中心区 近但相对偏僻的低端
整栋管理，人力、系统等投入较低 一般以小面积单套房间形式出租 社区化服务，公共区域配备娱乐休闲设施
整栋包租，有利于打造社会体验，能收取相 对周边较高的溢价 前期一次性投入较大，后期汇报利润更丰厚
YOU+公寓、魔方、自如、万科驿、雅诗阁
放缓，并通过自建方式增加物业；财务压力和潜在风险增大时，结合市场分化情况，聚焦经济发展 迅速、租赁需求旺盛的高壁垒高成长核心城市
运营优势：增值服务多样化，管控效率较佳。服务端从招租获客、协助客户签约入住、再到租后服 务提供全流程、高品质便利服务，为EQR降低空置率、获得更高租金溢价奠定基础。成本端利用信 息化、第三方合作等举措使得人房比总体维持在100以上，部分项目达到200以上
Βιβλιοθήκη Baidu
面临三大痛点
C2
传统赚取租金差模式盈利空间有限
租金回报率偏低
新盈利模式尚未成熟
房源获取难度大
盈利空间有限
D1 金融化趋势明显
金融支持为行业发展保驾护航 融资渠道顺畅，助力快速扩张 金融创新政策频出，预期能有效解 决现金流问题
D2 住房租赁市场资产证券化
租赁住房REITs的市值规模在 5200亿元至1.56万亿之间
资料来源：华菁证券研究所、睿信致成
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中国长租公寓发展
B1
四类参与主体各显神通，都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额，利用 各自的资源禀赋在资源与资金端进行突破和尝试
开发商 地产中介
酒店类 品牌机构
利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，借助集团整体的信用进行低成本 融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据 着先发优势；但对外扩张时盈利的持续能力遭遇严重挑战，需解决团队激励和借 助品牌价值对外扩张。
发展战略
从规模扩张到聚焦核心市场
第一阶段，1993-2000年，借助高效多元融资大规模收购资产实现快速扩张 第二阶段，2001-2005年，多元尝试，进军家具租赁等新业务，并不成功，剥离后专注公寓租赁主 业
第三阶段，2006年至今，聚焦核心市场。加快核心市场布局，逐步剥离非核心区域资产，实现退出 并确认增值收益；调整物业类型，聚焦租金价格较高的中高层物业
从建造商向租赁运营商转型。第一阶段，成立-1992年，新房销售为主，租赁处于起步，致力 于城市型、一室户型公寓开发建设及管理；第二阶段，1993-2008年，建造+租赁协同发展， 本质是“以租引建”，成功度过地产泡沫破裂之后的危机，同时，建造业务发展也推动公司 管理公寓数量的快速扩张。第三阶段，2009年之后，转型聚焦租赁业务阶段，建造收缩并配 合租赁业务选择性布局，租赁业务实行精细化发展，布局人口正向流动的经济发达区域。此 时“以建引租”，从房源、客源两端出发，通过土地规划、公寓建造以及租赁管理等全流程 各类服务，形成房地产全生命周期业务闭环
万科泊寓、龙湖冠寓、 链家自如、我爱我家相 旭辉领寓、招商壹寓 寓、世联行红璞公寓
未来结合酒店短租模 式，发挥长短租相结 合的优势
未来的融资大事件 有可能围绕品牌机 构展开
未来锌粉子领域的 领跑者
泊涛窝趣、华住城家、 魔方、优客逸家、 如家逗号、住友漫果 YOU+、蘑菇租房
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中国长租公寓发展
参与主体
1.REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比 2.运营商多以轻资产模式运作，以运营为主，较少持有，是公寓运营领域重要的专业力 量
竞争结构
开发商、REITs和运营商三分天下格局，但是头部企业中房企占比较高 其中，TOP50公寓持有机构的市场占有率9.6%，平均持有公寓4.0万套，门槛为2万套； TOP10和TOP3的市场占有率分别为3.33%和1.27%，平均持有6.9万套和8.8万套。集中度 并不高
Leopalace21
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国外长租公寓发展
Leopalace21 标杆研究
企业概况 发展战略 核心能力
成立于1973年，2004年东京交易所上市。主营业务为公寓建造及租赁，辅助发展酒店、度假 村及老人看护等其他业务。2016年运营租赁房间达到56.87万间，仅次于大东建托，营业收入 为5204.88亿日元，租赁占比为81%，营业利润为228.98亿日元，其中租赁业务实现利润224.6 亿日元
运营商TOP50的市场占有率15.3%，平均持有公寓6.4万套，门槛为3万套；TOP10和 TOP3的市场占有率分别为6.81%和3.72%，平均持有14.1万套和25.7万套。集中度较高
代表企业
EQR、AVB
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国外长租公寓发展
EQR标杆研究
企业概况
成立1969年，1993年上市，总部位于芝加哥，大型公寓运营商企业。10个州302处物业、78023套公 寓，市值近230亿美元。2016年租金收入24223万亿美元，净利润8.6亿美元
未来量价齐升，2020年将突破2万亿
量：租赁人口比13%，低于国际水平（美国35%，日 本38%），租赁人口规模将上涨 （1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口 的增长奠定基础； （2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁 市场； （3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进 入租赁市场。 价：住房收入比未来仍有10%的提升空间。2016年租 金开支占比19%，美国平均35%，预计我国2020年租 金收入比25%，2025-2030年维持在30%左右
房源获取：以建引租，高效率、高品质获取房源，建造商身份的3个优势：一是拓宽项目获取 渠道；二是产品定位更能跟进市场需求；三是保障房源品质。 出租模式：长短租组合优化配置。长租为主，短租为辅，利用长短租错配提高空置房利用 率，并通过短租租金上浮形成租金差异化战略，短租业务占比10%左右 招租获客：线上线下全渠道营销，团体客户+个人客户全覆盖。针对企业客户成立子公司专项 服务，租客比例已达56%；个人客户采用线下直营店、加盟店、地区中介合作以及线上综合平 台全渠道营销。 租赁服务：提供市场化全流程服务。信息平台提供的服务都是与第三方公司进行的市场化合 作，运营模式更“轻”，管控效率高，人房比处于高位