春节前营销策略

从地理位置上看，临近的几个城改项目属于居住成熟区域，相对本项目而言具有一定优势。
金源御景华 府
香克林小镇
汇林华 城
本案 海景印象 城
安诚御花园
海璟印象城 金源御锦华府
星币传说
星币传 说
东泰城市之光 汇林华城 香克林小镇
东泰城市之 光
安诚御花园
东北二环交汇口，交通非常便捷的大众化楼盘。
周边配套资源——
商品房1期22万平米，共15栋楼，全部为小高 层和高层，面积区间为50-145㎡，主力户型为 80-100㎡二房，110-145㎡三房，总户数 2000余户，其中有4栋楼为准现房，绿化率 43.4%，容积率3.86。 南侧为天朗蔚蓝家园（ 已入住）
安置区占地40亩，与商品房区被矿山路隔开，总建面20 万㎡，容积率较高7.5，建筑密度较大，有小高层和高层 ，北侧紧邻陕西重型机械厂，周边居住氛围相对较差。
项目地块零散，未采取集中安置，而是每期都有安置房。分散安置不利于 可售房源品质塑造，但是可售早期增加了可售房源，缓解了资金压力。
一期（D地块 ）
C地块
二期（A、B地块 ）
二期安置 楼
一期安置 楼
项目总占地300亩，总建面91万平米，容积率4.0，分为三 期开发。目前拟开发A、B、C、D四个地块。
一期开发D地块，该地块在最西边，地块面积最小，东临规 划路，相对最为独立。占地15亩，建筑面积10万㎡，容积 率高达10，3梯9户点式楼，以两室为主，品质较差。安置 楼为最南边的连体点式楼，密度较大，与可售房源没有进 行明显分隔。
城改项目小结
获得批复的正规城改项目99个，当前有项目开发的为59个，其中有数据备案的项目51个 ，其占地面积为12512亩，可开发总建面为1839万㎡，其中灞桥区约170万㎡，市场放量 巨大。（09年西安商品房成交约1200万㎡）
城改项目将在西安楼市扮演重要角色，与正规商品房并存与市,展开对等竞争；
项目共分5期开发，4-5期地块位于整个项目 西南面，与一期地块相距350米，整体横跨华 远君城项目南北。项目规划4期、5期建有原 东前进村村民拆迁安置房，拆迁安置实行过渡 安置办法。目前地块状况尚未动迁。
项目三期地块位于东 南角，规划由20余 栋点板高层组成，三 期地块也是项目全部 四块地中最大的一块 。地块目前正在动迁 中
二期为A、B地块，在东二环以东，占地220亩，是最大的 一块地，建筑面积 约80万㎡，建筑形态为33层高层点式楼 ，户型在40-140㎡，以两房和三房为主。安置楼为四栋高 层，被置于东南一角，但未进行单独分离。在配套上有了 学校和运动场馆，配套相对一期有很大提升。
项目开发随着时间推移，产品品质 逐步提升。
一期地块现状 二期地块现状 三、四期地块现状
东二环上具备规模优势的高性价比大众精品楼盘。
周边百度文库套资源——
教育配套：市48中、陕重子校、煤机子校、陕师大国际中小 学 商业配套：人人乐超市、西北轻工批发市场、康复路批发市场 医疗配套：唐城医院、北环医院、西京医院 交通配套：地铁3号线
利用现有路网分隔安置与商品房，提高整体项目档次和消除客户顾虑。
教育： 陕重子校，育新小学，前进小学，48中，西煤子校。 交通： 地铁三号线，36路，241路，410路，104路，23路， 27路，47路，28路，16路，二环1号，二环2号等。 购物： 胡家庙村副食批发市场，大明宫建材市场，轻工市场， 义务商城等。餐饮： 小板栗大盘鸡，朱军塘坝鱼等。 娱乐： 大明宫遗址公园，浐灞生态园等大型文化旅游景点。
西安拿到正规手续较早的城改项目，前期以英伦风格高调入市，配合较低价格塑
造了高性价比，市场关注度高，为后期项目形象提升奠定了良好基础。
二环内大明宫区域，规模优势明显的大型城改项目。
周边配套资源——
教育配套：前进小学、陕重中学、市38中、48中 商业配套：大明宫家具城 休闲配套：大明宫国家遗址公园 小区温泉泳池
春节前营销策略
目
录
CONTENTS
第一部分 市场定价篇
第二部分 营销篇
易居市调结果显示
第一部分 市场定价篇
➢潜在客户对房屋单价敏感度高，但对总价敏感度相对较低，接受4000/㎡以下 的客户较多比率约为27%。
➢城改房房价比同类商品房低1000-1500元，潜在客户存在较大的购买可能性。
➢潜在客户能接受的首付额度在10-15万之间
英式风情小镇，异域风格主打有一定品质感的大型城改项目。
周边配套资源——
学校：西安中学、陕师大锦园国际小学、西安外国语学校； 商场：家世界、人人乐、苏宁、国美电器、大明宫建材家居城； 银行：中国银行、招商银行、建设银行、光大银行； 医院：长安医院、未央第一口腔医院、惠仁医院、唐城医院。
项目安置区域相对集中，但并未放在一个地块上，项目以英伦风格主打，
利用现有路网分区开发，低价值地块解决回迁，提高商品房区价值
一期共计24栋建筑，由12栋多层、6栋小高层及6栋高层组成，主 力户型为109-124㎡三室，沿太和路边建有二层商业配套。由于地 块原先属于耕种地块，开发中并未规划安置区域。目前一期12栋 多层已交房入住，其余工程进度外装修中。
目前在售二期产品，二期地块占地115亩，共有10栋高层组成， 建筑总高23层-33层，产品形式与一期相近；项目二期是一期的 升级版，除了可以享用一期的配套外，二期内有儿童托管中心和 一个三层的会所，会所内建有温泉泳池；二期预计将在２０１１ 年底到２０１２年６月陆续交房。
高调入市。
项目一期占地5万平米，总建面19.7万平米，容积率3.31.
以板点结合的高层和小高层为主，其中包含5栋9-18层小
高层，6栋27-29层高层。
安置区域
安置区域
安置区域
启动区
一期以三房和两房为主，其中三房户型在120-136㎡之间， 占比44%；两房户型在88-95㎡之间，占比在41，其余为 140-190㎡四房。
大量城改项目入市，潜在购房者会加深了解，打消对城改项目疑虑，从而为本案营造良好 的外围环境；
基于庞大的市场放量带来的竞争，本案可着重关注周边直接竞争项目，在入市时机、推盘 节奏上善加把握，在产品塑造上形成核心竞争力。
临近商品房项目
浐灞生态区代表楼盘，目前规模在西安位居第一