房地产项目投资项目计划书

************大厦

投资计划书

一、项目建设说明

**********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的

项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,单层 100 余米、三层跨度近 400 米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。

二、项目选择地理位置概况

该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅 1.5 公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近 106 国道，距淮阳县汽车站仅 1 公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约 1 公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

淮阳县人口为 135 万，城区人口 20 万，根据淮阳县 2007 年编制的《淮阳县城总体规划》，对县城 2006---2020 年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋

势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展空间形态。同时积极融入“周淮

一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对

接，积极融入“周淮一体化”。

通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅

类的开发供给量约为 75 万㎡，市场去化率为 70 万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。

2、开发策略定位

（1）、小区占地约 5600㎡，总规划建筑面积约为 16800㎡

（2）、建筑类型：门市及居住房

（3）、建筑风格为现代建筑风格，绿化率为 30%，园林式景观

（4）、邀请淮阳最具雄厚资金的施工单位进行施工，同时做到安全化、规范化管理

（5）、聘请知名物业公司，采用智能安防系统进行综合物业服务。

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模

规划占地：4313 平方米，建筑面积：16800 平方米。住宅户型 60-70 平方米的占60%；90 平方米的占 20%；50 平方米的占 20%，总户数约 835 户。车库每套面积：19.8 平方米，

总套数约：400。

2、小区规划、建筑风格

（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。

五、环境影响、风险分析及防范措施

1、环境影响

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、风险分析

（1）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

（2）、项目位于中心地带，

（4）、周边公司入驻数量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。

（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

（4）、加强对商业的招商引资及周边公司的调查，加速有关配套设施的建设。

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算：

（1）、土地成本：534.875 元/㎡×16800㎡=8985900 元，

（2）、前期开发费用：450 元/㎡×16800㎡=7560000 元，

（3）、主体工程费用：1200 元/㎡×16800㎡=20160000 元，

（4）、安装工程费用：550 元/㎡×16800㎡=9240000 元，

（5）、社区管网工程费用：61 元/㎡×16800㎡=1024800 元，

（6）、园林环境费用：30 元/㎡×16800㎡=504000 元，

（7）、配套设施费用：120 元/㎡×16800㎡=2016000 元，

小计：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700 （8）、财务费用：158 元/㎡×16800㎡=2654400 元

（9）、开发间接费：90 元/㎡×16800㎡=1512000 元

（10）、管理费用：120 元/㎡×16800㎡=2016000 元

（11）、销售费用：40 元/㎡×16800㎡=672000 元

小计：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400 元

总计：56345100 元。

2、销售估算：

（1）、住宅：按 3400 元/㎡×5240㎡=17816000 元；

（2）、商业：按 7000 元/㎡×8567㎡=59969000 元；

（3）、车库：按 60000 元/个×47=2820000元；

（4）、总计：80605000 元。

3、利润估算：

（1）、销售利润：80605000-56345100＝24259900 元。

（2）、税金：暂按下三项计：

①营业税及附加：5.6%

5.6%×80605000=4513880 元。

② 所得税：25% 25%×

（80605000*15%）=3022688 元

③土地增值税：5%