房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架

（个人总结，仅供参考）

1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来）

2、房地产开发投资环境分析

（1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场）

（2）供求分析（针对具体用途的供求情况）

（3）竞争分析（同地段类似项目）

（4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告）

3、项目区位分析

主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。

4、项目市场分析及定位

市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定

（1）项目建设内容、规模、功能构成

（2）项目规划设计方案要点

（3）项目建设的技术经济指标表拟定

6、项目相关的基础数据估算

（1）项目实施进度计划和计算期

（2）开发成本和开发费用估算

①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用

②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平）

③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用

④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费

⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用

⑥管理费用

⑦销售费用

⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据）

（3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算）

（4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

（5）房地产开发投资的资金筹措（分析可能资金来源）

（6）借款还本付息的计算，并填表（在确定贷款还款方式、还款计划基础上）

7、项目财务分析

（1）填写全部投资现金流量表、自有资本金现金流量表、利润表、资金来源与运用表、资产负债表。

（2）计算静态评价指标投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率

（3）计算动态评价指标（FNPV、FIRR、Pb）

8、不确定性分析

（1）盈亏平衡分析

（2）单变量敏感性分析（利用静态指标、动态指标（FNPV、FIRR））（3）针对敏感性因素对项目实施建议

9、风险分析

（1）概率分析

（2）蒙特卡洛模拟法

（3）风险回避策略

10、投资分析结论