房地产开发规划与城市发展知识讲解

房地产开发规划与城市发展

城市房地产开发规划设计需要综合考虑城市经济、地理、环境、居民需求、心理、行为等种种因素，而随着住宅的商品化，住宅开发建设的产业化，提供住宅商品流通的场所和信息、评价住宅商品价值的市场成为我们日益需关注的新领域。

为了在比较中提出问题，我们首分析一下市场中的房地产开发规划行为与城市规划的关系。作为密切相关的两个领域，城市规划与房地产开发规划都对城市建设与发展担以重任。城市规划是一门开放性很强的综合科学，而房地产开发规划是一项综合性的社会经济活动。

由于城市规划和房地产开发规划内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，难免有不同的侧重点，城市规划侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑问题，更加关注社会效益和环境效益，房地产开发注重微观、近期、局部的效果，更关心开发项目或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。虽有侧重点，它们却相辅相成，相互影响，共同作用。房地产开发过程中，开发和规划设计之间是密不可分的，规划与设计并非孤立的创造工作，而是整体开发流程中的一环。

在城市房地产开发规划过程中，房地产开发规划与城市规划设计处于不同阶段，面对着住宅这一商品从生产、流通到消费过程中显露的不同方面的性质，也就是说，两者的劳动和经营对象是处于不同阶段的同一商品。房地产企业由于对开发全程负责，直接面对市场，有切身的风险和利益，因此，对市场机制和市场灵敏性有更加透彻的了解；反之，在规划设计领域，传统的以物质形体规划为主的规划指导思想暴露出明显的不足，落后于社会主义市场经济发展的步伐。这便是人们评论开发商走到了城市规划前头的原因。其实，相关行业应随市场而调整以适应市场的发展为宗旨，与住宅开发相关的各行业都在进行有效的调整。

对房地产开发公司而言，投资能否成功取决于时机、地段和建筑质量。地段的选择、总图布置与规划有关。当然，地段的选择与城市规划中的总体布局有关，经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计都有很大的影响和限制。

因此，作为业主或开发者越来越倾向于积极创造条件，以便得出符合整体城市规划的方案，同时要考虑与整个城市的发展相结合，做到可持续发展。

对房地产企业而言，住宅的商品化市场价值长期以来依附于基本建设设施。建筑企业成为了独立的商品生产者，它面对的是变幻不定的市场，其中包括建筑市场、原材料市场、劳动力市场、技术市场和资金市场等等。它有自主经营的权利，在市场竞争中也承担风险。它不能在依靠国家计划分配生产任务，而要了解市场的产品需求，占领市场，争取生存和发展的空间。建筑企业要按照市场的需求生产高质量的住宅产品。

对比而言，城市规划具有的时间跨度式比较大的，规划设计人员在思路和运作方法等方面做出相应的调整成为当务之急，良好的相互理解和沟通是达成共同目标---满足消费者利益的先决条件。面对同一的住宅商品设计生产，规划设计除了上述综合因素外，还应将对市场的关注放在一个重要的地位上。当前，我国城市规划是由政府主导的，但规划设计管理还没有做到完全理性，还很不科学，这样就造成规划设计的不合理现象严重存在。有的城市房地产开发规划处于无序状态，这于城市的总体规划不明确的主要原因。而开发商主要选择地段好，中心城区的黄金位置，有开发价值的土地进行开发，而规模化的情况不明朗。

有的城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房。有的城市

大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。在信息反馈角度方面，以往城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要。但是，这一行为往往并没有确定的途径和制度来实现，信息带有片面性、主观性和滞后性，因此市民的广泛反馈实际上难以达成。而房地产开发商对市场信息的搜集却是行之有效的，市场调查正作为用的手段在发挥着显着的作用这一点值得规划设计人员借鉴。因此，市场反馈这一概念的提出，不仅切实可行，而且会对一般的市民反馈形成客观有效的补充，面对飞速发展变化的住宅规划设计，提高了反馈的实时性和高效性。

在现在的社会中，消费者的需求受到多种因素的影响，而且随着经济、政治、文化、教育水平的变化而经常发生变化。随着住宅产业的发展，不仅市场本身在不断发展变化，而且市场环境也在不断变化。这一切都要求参与者以消费者需求为中心，运用科学的方法和手段，有目的、有系统地收集、分析和研究相关的信息，为规划和决策提供客观可靠的依据。

房地产开发规划整体应该满足整个城市的功能分区和整体布局，由于房地产市场的地域性很强，中心城区的黄金位置不能作为房地产的开发区域，否则将无形中提高整个城市的房价，对城镇居民的生活水平的提高是不利的。因此房地产开发规划和整个城市的发展是密切相关

的，它们不仅相辅相成，而且要协调发展。

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