新景祥上海朗诗项目营销竞标报告XX129P
海上海项目营销投标报告
海XX项目营销投标报告我们的做法与传统的代销公司有所不同。
因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提绎凯博才，在追索市场的需求中寻求制胜之道！一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」Calvin Klein教会我们如何使用水杯。
Tom Ford教会我们何谓高难度的性感。
Zoom教会我们用各种姿势拿笔。
Ludwig Mies Vander Roche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。
ACCA KAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。
都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，XX之于X爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。
而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。
“海XX”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新XX城市精神，创造XX居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！「海XX」项目概况"海XX"项目位于杨浦区XX路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起XX路，北靠XX西路，南至飞虹路，东接XX自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。
第一部分：策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1）区域环境与交通：基地东部XX路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。
项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。
基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。
2）区域大配套：项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。
某住宅房地产项目销售代理公司竞标报告
主力面积 89-138㎡
未定 50-130㎡ 80-120㎡
2014主力竞合 89两房、106三房 预计80-100两房供应为主 约90两房、110三房 89两房、110三房
在售状态 新摘地块 新摘地块 新盘未售 新盘未售
结论：2014年区域红海竞争，客源导入以刚需为主力。
竞品都在卖什么
线上媒体
回顾2013竞品都在打什么？ 线下媒体
产品附加——六米开间+百米四御房湖+公1馆00%+得房率 XX品牌，性价品质——产品附保加利值春天+里品牌 XX品牌，性价形象——卖性价比力旺+美品林牌+实景现房 首付分期，景观形象——景观档太次阳世+家首付分期
XX品牌，首付分期——3年分期恒大+品御景牌+市政府
XX品牌，品质形象——卖85华%润得橡房树率湾+品牌+品质感
✓竞品都在卖什么？解决—区域市场机会点挖掘。 ✓项目的推售策略及节点安排；解决—营销铺排；
✓竞品卖给什么人？解决—区域客户的共性特征。 ✓项目营销核心策略；解决—பைடு நூலகம்盘策略支撑。
第二部分：项目定位的思索？
✓项目的价格策略；解决—项目的预售价格。
✓客群定位在哪里？解决—我们的客户到底是谁？
✓物理定位是什么？解决—地域区隔应该怎么做？ 第四部分：人员架构的安排
结论：品牌优势弱，区域无排他差异，产品具有优势。
项目SWOT分析
优势（Strengths）
劣势（Weaknesses）
A.高架、地铁、高速客运站；预期未来，交通便利； A.生活配套缺乏、目前商业层级较低；
B.金核四塔、金街、美凯龙等有良好的发展潜力； B.缺乏学校和医疗配套，金融、交通配套匮乏；
某项目营销投标报告
某项目营销投标报告尊敬的投资者，感谢阁下对我们公司参与贵项目的兴趣。
我们非常荣幸地向阁下提交我们的营销投标报告，以展示我们公司在该项目中的价值和能力。
项目概述：本项目是一项关于XXXX的市场营销活动的合作伙伴招募。
作为贵公司的合作伙伴，我们将协助您制定全面的市场营销策略，以提高您的品牌曝光度并吸引更多的潜在客户。
我们的目标是帮助您实现销售增长、市场份额扩大以及品牌认知度的提高。
我们的优势：1. 经验丰富：我们是一家在市场营销领域拥有多年经验的公司。
我们的团队成员具备深厚的市场推广经验和行业洞察力。
2. 专业团队：我们拥有一支由市场营销专家、数据分析师和创意团队组成的高效团队，可以提供一流的市场推广服务。
3. 创新思维：我们关注市场趋势和潮流，能够为贵公司带来创新的市场营销策略和活动。
4. 综合解决方案：我们能够为贵公司提供全方位的市场营销解决方案，包括品牌策划、市场调研、广告活动、社交媒体管理等。
项目计划：根据项目需求和市场研究结果，我们提出以下项目计划：1. 品牌策划：通过市场调研分析以及调研数据，我们将为您制定一套个性化的品牌策略，以提升品牌知名度和形象。
2. 广告活动：我们将通过制定创新的广告活动方案，包括线上线下媒体投放、赞助活动等，提高品牌曝光度和购买意愿。
3. 社交媒体管理：我们将负责管理和运营贵公司的社交媒体账号，通过定期发布有趣的内容和推广活动，吸引更多潜在客户。
4. 数据分析和优化：我们将定期对市场推广活动进行数据分析和优化，以确保活动效果最大化并不断优化您的市场营销策略。
预期效果：1. 增加销量：我们的市场推广策略将帮助贵公司吸引更多潜在客户并提高销量。
2. 扩大市场份额：通过市场调研和竞争对手分析，我们将帮助贵公司扩大市场份额。
3. 提升品牌形象：我们的品牌策划和广告活动将帮助贵公司树立一个积极、值得信赖的品牌形象。
费用预算：我们理解您对项目费用的关心。
根据项目范围和所需工作量，我们将根据以下方式进行计费，同时保证透明和公正：1. 零售价计费：我们将按照我们的标准零售价计费，详细列出每项服务和费用。
2011上海朗诗绿色街区企划提报129P(新景祥中标版)
PART 1 认知朗诗 有些居住，不仅仅是居住……
因为有些居住关乎时代、关乎未来 更关乎越过时代预见未来的人
认知朗诗 也许就要从认知时代与时代中人开始
时代在反思—— 当人类开始把梦想寄托于火星探索， 当人类持续对地球的寿命进行预言， 一场关乎人类存亡的话题席卷全球
从京都议定书到哥本哈根气候大会 从北京的绿色奥运到上海的绿色世博 全世界在行动，绿色——低碳、环保成为时代主题
人们在反思—— 有人看到居住等于平方米的家， 有人明白居住是天空下的世界。 一场智慧与责任的行动全面发起……
从个人价值到社会价值 从生存意义到生命意义 时代精英在改变——更具社会责任感、更懂生活本真
张朝阳获绿色财富领袖奖，不仅是企业家中的明星，也是公益活动的榜样。他热爱自然， 热爱登山，所领导的搜狐公司目前已经成为中国最领先的新媒体、电子商务、通信及移 动增值服务公司，是中文世界最强劲的互联网品牌。
同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后， 大量的科技名词术语是否就能俘获人心？ 从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要 着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求， 能够满足高端客户的精神需求吗？
营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性 产品层面——生活层面 产品舒适——精神享受
让我们乐观的是 在中国没有几个城市能够像上海这样……
上海，21世纪的世界城市
中国最具国际化视野的城市 拥有最丰富的国际智慧精英
海纳百川、兼容并蓄 成就一群独立精神的时代精英
生活方式的本体承载者—— 朗诗绿色街区的产品特质
认识绿色科技住宅
循环地源热泵技术系统
消耗1KW的能量，得到4kw以上的热/冷量
上海市华江居住区竞标营销策划报告
2、江桥绿化规划----两生态区、两纵两横一环 ◆两生态区：曹安公路北侧高尔夫、沪宁铁路西侧农业生态休闲林 ◆两纵：沪杭铁路、新华公路间和封浜河的绿化带、沿外环线西侧500 米宽绿化带 ◆两横：沿曹安路两侧100-500米的绿化带；沪宁高速两侧100米绿化带
◆一环：沿吴淞江的绿化带
13
周期对本板块的影响
1、在空间上具有都市和城郊的双重性，是典型的都市“凤尾”和城郊
“龙头”的双重组合。在营造上可以突出都市概念，而在价位和目标市 场定位接近城镇，市场具有广泛的亲和力。区位上的双重性可转化为市
场对各类消费群体的兼容性。
2、双重性决定了不适宜开发大量的高档物业，成为中低价房的首选地， 作为都市腹地，人口导入好；土地动迁费用低，运作资金压力小，适合
25
本板块之于嘉定
四大板块之特性
1、嘉定镇（菊园新区）板块：嘉定西部，嘉定的政治商业中心，生活配套完 善，有较强的嘉定工业园产业经济依托，本地人的居住中心区。 2、南翔板块：嘉定北部，工业园没有形成产业，但悠久的历史文化古韵，自 然生态环境，以及紧邻市区的位置，将成为低密度的中高档住宅区。 3、安亭板块：嘉定南部，依托汽车产业，是规划九镇之一，属于上海发展的 第六环内，将建成德国小镇，满足产业发展带来的居住需求。
Ò Æ Ì Ö Õ æ È ç µ Ø Ç ø ¾ ù ¼ Û
2002年4季度之前，价格围绕着3500元/平方米上下波动，但是 2002年4季度由于受全市市场全面走高的影响，区域均价一举突 破4000元/平方米大关，达到4284元/平方米
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20
02
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华江至于普陀
桃浦真如板块 桃浦真如板块主要围绕上海万里城向西开发，随着该 区域房价突破4000元的大关，已经达到4284元/平方米， 为整个西部腾出4000元的大板块空间。
上海旭辉朗香郡项目营销策略报告_72PPT_XX
•一、区位认知
•徐汇一直以来，在上海人心目中都是城 市高尚地段的代名词，很多上海人都有难 以割舍的“徐汇情结”
•徐汇—— •人文深厚、传统高档居住区
•
•一、区位认知
•中环线
•徐浦大桥
•中外环间 距２公里左
右
•外环线
•龙吴路
•本案
•本案地处外环外，毗邻龙吴路主干 道和徐浦大桥、黄浦江；位于徐汇区 ，与闵行区相近
•华泾镇 •社区中心
•目前配套不足，未来规划 全面提升
•
•三、规划认知
•规划区位： •位属上海市外环线徐汇区段，总体规划宽度为 500米，全长2.8公里，建设总面积103.36公顷
。（北至外环线的环南大道，西至老沪闵路，东有黄浦 江相依，南至银都路）
•规划主题： •规划中保留徐汇区有特点的景观元素及历史人 文景观和井然有序的城市公共绿色空间，充分 体现“运动保健、时尚徐汇”的规划特色 •建设生态系统平衡，森林特色鲜明，融自然、 文化、知识、趣味、娱乐于一体的生态林带。
二室一厅
626
二室户
二室二厅
1
78-90 132.8
47.32% 0.08%
➢该项目的三房面积为87—108㎡ 的经济型三房和151—161㎡的三
三室一厅
380
87-108
28.72% 房大尺度三房，面积段有较大断层
三室户
三室二厅
63
151-161
4.76% ，舒适型的中间层三房产品缺失
四室户 四室二厅
楼盘名称:
中海瀛台
物业地址:
徐汇区龙瑞路77弄
发展商 :
中海集团
建筑形态:
多层、小高层、高层
所在板块
新景祥扬州2012年高端项目推广创意报告
[制定]
怀着尊重每一寸土地，传扬国际筑屋理念的广阔胸怀，创造出兼具国际现代简约建筑风格的产品。
[标准]
延续锦苑主流的品牌观和经营观，从地块潜力寻找城市高度切入点。 整合复合型资源和功能，区别于周边社区概念，诉求缔造新秩序。
国际化企业集团的强劲发展实力，诸多国际品牌和贵宾物管，仅为打造 “国际”标准的宜居产品。
※ 注重品质、资源，享受生活 ………………………………………… 谨慎
富有智慧 ※ 理解产品的理念和产品创造的价值 ………………………………… ……
决定项目竞争力的本源——本金阶层
本金客户行为特征判断：家庭事业兼顾，时尚同时果敢
家庭感
•关心家亰 •关注身体健庩 •有时间的话，会陪家亰一起过周末
•有时去金鹰购物，“托朊友从国外买东西过来” •喜欢上海这样的城市，国际大都市的感觉
产生对接；与目标客群的精英身份、阶层属性及精神气质契合。
目 录
目标客户分析 产品价值体系 企划立意（结论） 策略推导（论证） 企划演绎 传播体系 附件：物业服务标准建议
企划立意（结论）
国际的宣言
视界的洗礼
客户结论
阅历、品位、财富
关于我们客户的关键词，
正不断升华着这个城市的期盼。 接轨世界，标准一座城市的国际生活。
重视内心中的感受，享受过程多余关注结果，渴 望交流，渴望被关注 追求格调、品质、健康的生活，重视功能性，苛 求细腻的精致 拥有时尚的精神，并愿意为此付出，有丰富国际 化视野，形式和内容同样重要
生活观： 细节 > 整体
消费观： 产品之外 > 产品
本金阶层对人文的要求： 时尚性、体验性、功能性、交流性
目 录
卡帝亚
轩尼诗
某住宅房地产项目销售代理公司竞标报告
某住宅房地产项目销售代理公司竞标报告
尊敬的领导：
首先，我们感谢您考虑选择我们公司担任住宅房地产项目的销售代理
公司。
我们是一家有着丰富销售经验的房地产经纪公司，致力于提供专业、
高效、个性化的服务。
首先，作住宅房地产项目的销售代理公司，我们将提供全方位的服务：
2.营销分析：我们将实施数据分析，如项目的销售范围，潜在客户群体，客户偏好及购买意愿等，以便根据这些数据制定针对性销售策略。
3.宣传推广：我们将根据您的意愿进行项目的宣传推广，利用有效的
渠道，提高项目的知名度，以及吸引更多潜在客户。
4.个性化客户服务：我们给每个客户提供个性化客户服务，以确保每
个客户的满意度。
此外，我们还会根据销售状况进行定期报告，并给出具体的改进意见，以提升项目的销售业绩。
最后，我们衷心希望能够服务您的住宅房地产项目，并期待能够与您
建立长期的合作关系。
祝：
谨上！。
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告X年
一、上海整体住宅和别墅市场分析
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
2007年别墅市场供应量154.60 万㎡,成交量为 255.34 万㎡.供 0.6:1,呈现供不应求局面,价格范围在 12000-15000 元/㎡之间。 高成交均价达 18079元/㎡。
• 顾村今后的发展将分为四大区域： • 沪太路以西约10平方公里的区域内形成中高档居住区； • 外环线蕰藻浜附近，形成7000亩的绿色生态林； • 沪太路以东，宝安公路南片4.6平方公里进行房地产开发，预计
平方米的体量； • 北片则以工业开发为主体的工业园区。园区总面积600公顷，一
划面积363公顷,已有10多个国家和地区的80多个项目落户，并 形成了非织造新材料、医用仪表、新型建筑材料、针织服装、 件、有色金属等产业基地。规划建设成为以一、二类工业为主 性现代化工业园区。
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
三、顾村概况-交通条件
• 公路 • 共和新路混合高架延伸段，沪太路、外环线、宝安公路贯穿整
镇，预计未来上海市区任何地方到顾村镇的距离只需40分钟， 到虹桥机场的距离也只要25分钟。为此，宝山区已将顾村镇定 纽型城镇。 • 公共交通 • 连接市区：公交701路、702路分别沿共和新路、沪太路进入市 203路等班车直接驶入人民广场。 • 区内和区间：淞马线、祁宝线、虎南线、北浏线、彭罗线、淞 533、761等可以到达吴淞、宝山、嘉定以及江苏太仓等周边地 • 轨道交通：一号线、七号线（在建）
朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告 X年
• 2007年1—12月上海内外环间区域新建普通住宅成交均价为11 平方米，较06年的9461元/平方米上涨了15%，价格上涨迅速； 量方面，07年1—12月份的成交600万方，较06年565万方增加 6.2%，；07年本区域普通住宅成交面积占全市的比例为31.2% 06年40.7%的比重下降了9.5个百分点。
上海某某项目营销策划报告
上海某某项目营销策划报告1. 简介本报告旨在提供关于上海某某项目的营销策划建议。
该项目是一项位于上海市某某区的房地产开发项目，旨在建造一座现代化住宅小区，提供豪华和舒适的住宅环境。
本报告将重点关注项目推广和销售策略，以最大限度地吸引潜在客户，并提供高质量的购房体验。
2. 目标市场分析在制定营销策略之前，我们首先需要了解目标市场。
通过市场研究和分析，我们得出以下关于上海某某项目的目标市场的结果：•目标客户：中高收入家庭，年龄在30至45岁之间，对现代化住宅环境有较高需求的人群。
•目标地理区域：上海市某某区及周边地区。
•目标客户的兴趣：高品质住宅环境、现代化设施、便利的交通和生活配套设施。
基于以上分析，我们可以明确目标市场并制定相应的营销策略。
3. 品牌定位和推广3.1 品牌定位上海某某项目的品牌定位应以高品质和现代化为主要特点。
我们将强调项目的豪华和舒适性，以吸引目标市场中对这些特点有高需求的客户。
该项目将定位为高端住宅，提供独特的设计和高品质的建筑材料，以满足客户对高品质住宅的需求。
3.2 推广渠道为了有效地传达品牌价值和优势，我们建议采取以下推广渠道：•网络推广：建立专业网站，展示项目的高品质特点和独特设计。
同时，通过社交媒体平台进行推广，吸引更多潜在客户。
•房地产展览：参加相关的房地产展览活动，向参会者展示项目的特点，并与潜在客户进行互动交流。
•广告宣传：在主流媒体上发布广告，如报纸、杂志和电视广告。
•口碑营销：通过提供高品质的购房体验和公开透明的销售流程来促使客户口碑传播。
4. 销售策略4.1 定价策略考虑到项目的高品质特点和目标市场的购房预算，我们建议采用中高价位定价策略。
这将确保项目的豪华形象，并满足目标客户对住宅品质的期望。
4.2 促销活动为了吸引更多的购房者，我们建议采取以下促销活动：•限时优惠：提供限时折扣或特殊套餐，以刺激购房者尽快决策购买。
•推荐奖励：为现有购房者提供推荐奖励计划，以鼓励他们推荐更多潜在客户。
营销策略竞标报告 共148页
办公市场——产品篇
金鹰大厦
进度——正在建设中，不到三分之 一，世纪公园全景
销售——已经全部拿到预售许可证 但未正式开盘
体量——分A、B两座，共148套， 平均面积在380平方米左右
价格——以销售为主，均价16000 靠世纪公园景观房与无景观 房要相差1000元左右
办公市场——产品篇
金鹰大厦户型
标准层，380平方米，带两 个卫生间，一个采光中厅
销售价格
办公楼价格 均价在16500/平米
裙楼价格/业态 一层报价30000元/M2，
分割小面积
办公楼价格 均价在17000/平米
裙楼价格/业态 未定
销售情况
2019年4月27日开 盘，销售50%
车位
不详
2019年10月开盘， 目前销售80%以 上（办公楼部分）
车位 130个
办公市场——产品篇
陆家嘴周遍出租项目介绍
一般而言，承租人挑选写字楼的顺序喜欢从B级到A级，或从C级到B 级； 城市中不同等级的写字楼的楼面总量间有一个合理的比率，经验上 ，许多城市的甲级写字楼楼面／(乙级写字楼楼面+丙级写字楼楼面 )=1：2
办公市场——类别篇
老式办公楼：丙级居多，设备老化，但通常地段还可以 新造办公楼：基本为甲级写字楼，设备条件相对较高 烂尾楼改造：通常原本计划为甲级，但由于地段、产品等原
办公市场——产品篇
太平人寿大厦（信息大厦）
共18层，底层为农业银行和工商银行营业 厅以及大厦服务总台
项目为100平方米一间分割产品，通常是整层出 让，入住率非常高，主要原因是价格低廉，目前 还有6楼整层在供应
办公市场——产品篇
联洋商业街
泛独栋、透天独立产权商业产品 两层产品，得房率90%，70年产权 售价35000元 面积89-370平方米，主力面积在150、250平方米两种 每月采用一次咖啡沙龙推广会（与STARBUCK合作）
朗诗集团招标文件
一、招标公告根据《中华人民共和国招标投标法》及有关规定，我司（以下简称“招标人”）就朗诗集团（以下简称“项目”）进行公开招标，欢迎具有相关资质和业绩的单位参加投标。
一、项目概况1. 项目名称：朗诗集团2. 项目地点：XX省XX市3. 项目规模：总建筑面积约XX万平方米4. 项目投资：约XX亿元人民币5. 项目建设内容：住宅、商业、办公、酒店等二、招标范围1. 招标内容：本工程的设计、施工、监理等全过程服务2. 招标方式：公开招标3. 招标时间：自招标公告发布之日起至投标截止时间止4. 投标截止时间：XX年XX月XX日三、投标人资格要求1. 具有独立法人资格，持有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证等合法有效证件；2. 具有建设行政主管部门核发的相应资质等级证书；3. 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；4. 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；5. 没有处于被责令停业、投标资格被取消、财产被接管、冻结、破产状态；6. 在最近三年内没有与招标人有过诉讼、仲裁等情况；7. 近三年内有同类项目业绩；8. 投标人须为投标项目的独立法人，不得以联合体形式投标。
四、招标文件获取1. 招标文件获取时间：自招标公告发布之日起至投标截止时间止2. 招标文件获取方式：现场购买3. 招标文件售价：人民币XX元/套，售后不退五、投标文件递交1. 投标文件递交截止时间：XX年XX月XX日2. 投标文件递交地点：XX省XX市XX区XX路XX号招标代理机构3. 投标文件递交要求：投标文件须按照招标文件要求编制，并密封完好。
六、开标时间及地点1. 开标时间：XX年XX月XX日2. 开标地点：XX省XX市XX区XX路XX号招标代理机构3. 开标方式：公开开标七、评标办法1. 评标委员会由招标人、招标代理机构及有关专家组成，评标委员会按照招标文件的要求对投标文件进行评审。
2. 评标委员会对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标人。
【房地产】锦上海项目营销策划报告1
【房地产】锦上海项目营销策划报告1“锦上海”项目营销策划报告（初稿）重点咨询题提示托付单位：上海烟草集团房地产开发经营公司报告单位：报告日期：2002年1月咨询题综述项目的立项、开发建设及营销推广，需要考虑的咨询题千头万绪。
“锦上海”项目的成功开发与营销，应该结合实际情形的现状与动态变化解决自己的咨询题。
这些咨询题如果能够得以顺利有效的解决，将是本项目成功的关键所在。
咨询题一：现在的市场是如何样的？市场的现状将对本案产生哪些方面的阻碍？我是要迎合市场依旧要制造需求？咨询题二：我的竞争对手是谁？这些竞争对手的市场表现如何？他们的开发、营销情形对我们的借鉴意义何在？咨询题三：当前的消费市场现状如何？如何按照市场与产品确定我们的目标消费群？目标消费群的消费适应与偏好又是如何样的？咨询题四：我们是否对项目地块环境进行了详尽有效的分析？区域动态与市政规划情形我们都清晰吗？咨询题五：关于项目及产品，我们是否清晰了他的优势与劣势、机会与威逼？产品的切入点在哪？咨询题六：关于产品的规划、建筑类型、建筑风格、户型比例、环境设计我们是否差不多做好了预备？咨询题七：针对项目实际情形与市场现状和进展趋势，对我们的产品该进行如何样的定位？如此的定位有支撑吗？咨询题八：如何样的产品和营销概念才能让我们的消费群更能同意？我们的营销总精神、营销概念、推广策略如何确立？咨询题九：我们应该制定如何样的价格策略、销售策略来去化我们的产品？销售的组织与体系又该如何？销售周期如何安排？咨询题十：如何样的广告媒介和手段对项目的销售能产生最大效益？我们的广告策略、广告打算、广告风格与主题应该如何来定？咨询题十一：公关活动和SP活动如何与销售与推广巧妙结合？咨询题细化细化一：市场概况与动态研究解决咨询题：当前的房地产市场现状与进展趋势是如何样的？市场的现状和趋势将对本案产生哪些方面的阻碍？我们是要迎合市场需求依旧要制造市场需求？区域的竞争格局如何？我的竞争对手是谁？这些竞争对手的市场表现如何？他们的开发、营销情形对我们的借鉴意义何在？当前的消费市场现状如何？如何按照市场与产品确定我们的目标消费群？目标消费群的消费适应与偏好又是如何样的？整体市场分析一、上海房地产市场2001年前三季度分析（数据来源：上海市房地产交易中心）上海房地产市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依旧保持供需两旺的进展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依旧唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。
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他们怀抱LOHAS精神
LOHAS是英语Lifestyles of Health and Sustainability的缩写，强调“健康、 可持续的生活方式”。“乐活”是一种环保理念，一种文化内涵，一种时代产物。 它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度。
朗诗：绿色科技
一种物理属性，一种建筑符号
龙湖：浪漫|华润：人文 星河湾：奢侈
一种生活方式，一种精神符号
新景祥上海朗诗项目营销竞标报告 XX129P
朗诗前期的运作，以产品科技诉求为核心，绿色科技住宅物理属性的 全面解读是成功的，因为我们的产品以及产品带给大众的生活方式是 全新的，几乎是前所未见，这必然需要一段时间的概念引导。 诚如，成功的星河湾，在广州北京的运作上，依然需要通过考究的产 品细节来征服客户一样…… 但，我们也看到，星河湾到上海，线上传播完全是诉求精神高度与身 份高度。
城市精英，处于最快速发展阶段，有着国际化的视野和高品质的生活需求。 他们是智慧精英，
懂得工作与生活的协调，注重生存与心理内外环境的平衡。 生活的压力、城市的污染是他们面对的2大难题， 生存环境与心理环境的双重压迫下渴望得到解放。 追求居住环境的健康、舒适！ 追求心理环境的轻松、自由！ 追求人际环境的和谐、单纯！
王石，与万科【零公里行动】“零公里行动”就是希望传达一种爱护环境，低碳生活的 理念，倡导大家践行环保生活，关注垃圾分类。 "零公里行动"共从珠峰的极高海拔清理下3.44吨生活垃圾、346个瓦斯罐、0.5吨可回收垃 圾、770米攀登用绳、62平方米残余帐篷布、167个氧气瓶，并对清扫下来的垃圾全面进 行了科学的分类回收。
新景祥上海朗诗项目营销竞标报告 XX129P
同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后， 大量的科技名词术语是否就能俘获人心？ 从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要 着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求， 能够满足高端客户的精神需求吗？
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他们支持环保，富有社会责任感。
因为受教育程度较高，具有良好文明的生 活观念，关注时事、关注国际、关注人类、 关注和平、关注健康、关注社会民生问 题……注重文明环保，并且乐于在生活中 积极实践，并乐于带动朋友家人一起关注 健康关注环保。
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因为有些居住关乎时代、关乎未来 更关乎越过时代预见未来的人 认知朗诗 也许就要从认知时代与时代中人开始
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时代在反思—— 当人类开始把梦想寄托于火星探索， 当人类持续对地球的寿命进行预言， 一场关乎人类存亡的话题席卷全球
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生活方式的主体享受者—— 朗诗绿色街区的客群特质
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一个圈层的精神需求
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他们有国际化的视野与世界观
他们或者是拥有较高学历或是有海外留学经历或是具有丰富的人生阅历。 随着教育经历、工作经历、消费经验的积累拥有国际化的视野，消费具有 国际化的特性。偏爱国际性的事物，树立起中西合璧的世界观，喜欢高品 位、创新、符合国际趋势的产品，重视社区文化和交流圈，心态较为开放。
从京都议定书到哥本哈根气候大会 从北京的绿色奥运到上海的绿色世博 全世界在行动，绿色——低碳、环保成为时代主题
1997年在日本京都召开的《气候框架公约》第三次缔约方大会上通过的国际性公约，为各国的 二氧化碳排放量规定了标准，即：在2008年至2012年间，全球主要工业国家的工业二氧化碳排 放量比1990年的排放量平均要低5.2％。2005年2月，《京都议定书》正式生效。 2001年，北京赢得奥运会举办权，向全世界承诺，践行“绿色奥运”。北京奥运会采取了新能 源汽车、建筑节能、可再生能源供应以及绿色照明等大量的节能减排措施。 2009年12月哥本哈根联合国气候变化大会结束以来，秘书处已收到55个国家递交的到2020年温 室气体减排和控制承诺，这些国家温室气体总排放量占目前人类总排放量的78%。 2010年，上海世博会将打造“有序的世博、安全的世博、环保的世博、绿色的世博”，通过一 连串的建设最终体现“城市，让生活更美”的主题。
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人们在反思—— 有人看到居住等于平方米的家， 有人明白居住是天空下的世界。 一场智慧与责任的行动全面发起……
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从个人价值到社会价值 从生存意义到生命意义 时代精英在改变——更具社会责任感、更懂生活本真
张朝阳获绿色财富领袖奖，不仅是企业家中的明星，也是公益活动的榜样。他热爱自然， 热爱登山，所领导的搜狐公司目前已经成为中国最领先的新媒体、电子商务、通信及移 动增值服务公司，是中文世界最强劲的互联网品牌。
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认识绿色科技住宅
循环地源热泵技术系统
消耗1KW的能量，得到4kw以上的热/冷量
低碳、低耗能
混凝土顶棚辐射制冷/制热系统
温水循环，冷却闷热，加热干冷
温度更均衡
屋顶/地面严密热阻隔系统
节能外墙外保温系统 高效节能隔热外窗系统
外墙在结构之外，设置了特别增厚的保温层 中空、LOW-E涂层、内充惰性气体、接缝阻热
减少能量散失 保温更恒定
抗干扰隔音降噪系统
从规划、景观树种、建筑建材全面隔音
无干扰 更私密
同层排水系统
排水横管在本层与立管连接
更护楼板，更少噪音
防辐射外遮阳系统 外窗设置金属外遮阳卷帘，遮阳率高达80% 更自由私密、安全舒适
外新鲜空气
更健康、恒湿度
24小时热水供应系统
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PART 1 认知朗诗 有些居住，不仅仅是居住……
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营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性 产品层面——生活层面 产品舒适——精神享受
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营销策略
挖掘朗诗绿色街区的项目精神核心 围绕精神核心
进行高形象力 高感染力的视觉传播 进行高影响力的事件传播
不再不拘于一隅，立足上海的渠道广度拓展 大户型高端客群为主力目标，渠道深度耕耘
他们尊重生命，追求健康，懂得在 奋斗之于犒赏自己和家人
虽然理性消费是他们的选择，但在功能、品质及精神的互动上均有较高的要求， 追求精神层面的愉悦。在烦劳的城市的压力生活下，更懂得在奋斗之于犒赏自己 以及家人。追求健康的生活方式，并且乐于和家人一起，注重感情。对环境气氛 的有品位追求，人与人情感、言语以及思想上的交流。
朗诗， 反思中的意义探索，探索下的积极改变 一种世界当下命题下的未来居住理念
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PART 2 朗诗印象 有一种生活方式，叫朗诗！
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从南京、苏州、绍兴……到杭州， 从恒温恒湿恒氧到全球领先10大科技系统， 作为中国绿色科技地产先行者和领跑者， 十余年来朗诗的自我告白—— 有一种房子叫朗诗！
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是的， 世界科技、未来理念赋予 朗诗区别传统住宅的非凡高度。 所以， 我们不愿把朗诗与99.99%的住宅进行比较， 因为朗诗不是传统意义的住宅！ 但是， 透过高科技的外衣， 我们更想传达的是朗诗独一无二的品牌精神—— 从“有一种房子叫朗诗！” 到“有一种生活方式叫朗诗！”
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而今，朗诗已携两部力作进军上海
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朗诗绿岛
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朗诗绿色街区
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传承朗诗一贯主题，留给上海品牌印象——
一部深奥的 绿色科技住宅巨著
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朗诗 绿色街区
肩负人类发展的时代命题 人类最顶尖的居住文明智慧集萃 营造舒适静谧健康的、 轻松无压的心境
打造可持续居住环境
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案例
中鹰黑森林的拿来主义
• 德国技术，德国品质 – 1支德国监理 – 19项德国建筑技术系统 – 21位德国建筑设计师 – 56家德国建筑产品制造商 – 102项世界先进节能建材 – 10000余棵名贵成年树木
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透视成功进军上海的品牌地产
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龙湖
用唯美的画面和实景诉说浪漫
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华润
用深邃的故事诉说人文
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星河湾
用身份与实景诉说奢侈
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新景祥上海朗诗项目营 销竞标报告XX129P
2020/11/21
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“健康、快乐，环保、可持续”是乐活的核心理念。他们关心生病的地球，也 担心自己生病，他们吃健康的食品与有机蔬菜，穿天然材质棉麻衣物，利用二手家 用品，骑自行车或步行，练瑜伽健身，听心灵音乐，注重个人成长，通过消费和衣 食住行的生活实践，希望自己有活力。