优秀项目经理五大模型79条评估标准

优秀项目经理五大模型79条评估标准

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优秀项目经理必备9大能力

一、良好的法律、法规和依法履约的意识

物业项目经理作为项目管理第一负责人，必须全面掌握国家颁布并实施的

法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内

装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条

件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能

使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握

物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物

业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规

定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后

开展各项物业实务操作。做到有法可依。

二、良好的沟通和服务能力

住宅物业管理面对社会方方面面的监督检查，如街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。所有这些公共关

系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物业管理处的正常运

作带来麻烦，而物业项目经理与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解

各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信，便于物业管理各项工作的

顺利开展。客户服务周全。服务是永恒的主题，物业主任应树立“永远想在业

主前面”的思想，认真观察、了解业主（客户）的实际和潜在需求，延伸和拓

展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。

三、优秀的品德、良好的敬业精神

“满足广大业主服务需求”应视作一个管理处主任的最高目标。就目前现状来说，物业项目经理应该是一个苦差事，不仅要具备良好的素质，而且还必

须要有敬业奉献精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之忧而忧”的精神。要使物业日常管理能够正常运作，还需要考虑和预见本管理处所辖范围内的人

和事，防患于未燃，这就需要一个物业项目经理全身心投入，例如手机必须保

证24小时开机；遇到突发的紧急事件而下属不能处理时，物业项目经理不管风

吹雨打，必须赶到现场亲自处理。要有模范者的姿态领导。物业经理必须身先

士卒，模范遵守和执行公司各项规章、标准和程序，忠于企业，勇于承担责任，不推诿、不退缩，充分发挥好“头狼”的作用。

四、良好的组织协调能力和管理能力

一个物业管理处必是由一个团队组成，其人员包括客服管家、保安人员、

维修人员、保洁人员。一个物业管理处少则十几个人，多则上百个人，要把这

些来自五湖四海的性格、喜好、文化层次均不同的员工，揉合成一个理念一致、步伐一致、全心全意为广大业主服务的团队，需要项目经理付出极大的心血来

精心浇铸。如果没有一定的组织协调能力，那么结果是可想而知的。全面管理，不求精通，但求全面。物业管理行业，外部关联部门多，服务对象差异性大，

服务内容涉及门类杂，专业性和科技含量广，内部管理上员工层次多，行业整

体职业素质有待提高，对项目经理的专业知识、管理技能和经验要求比较高。

五、利用物业管理平台的经营意识

现在的物业的管理来说，普遍处于微利、保本或亏损状态（在5年以上的

住宅物业小区管理中表现得尤为突出）。同时，物业收费标准及收费率普遍不高，广大业主还普遍存在着“房子是我买的，物业不是我选的，交不交费与我

无关”的观点，甚至对服务要求无限多，一旦发现某些物业服务瑕疵或者是房

地产开发商遗留的质量问题，均认定为物业服务不到位，从而拒付物业费。因此，作为一个物业项目经理，如果没有良好的经营头脑，那么这个管理处的盈

利水平将是大打折扣的，因运行不当而导致的亏损是难以挽回的。管理处主任

必须要用好、用足政策给予管理处的经营平台，来弥补物业管理处收费标准低、收费率普遍不高的欠缺。

六、必备的本、费、税、利观念

作为市场中自负盈亏的物业管理公司，除了要取得良好的社会效益外，盈

利是企业所追求的主要目标之一，而一个项目管理处经常运营的用工成本、服

装费、保安用具、保洁工具、办公经费以及水、电费、税金等一系列开支也是

必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花钱、多办事、办好事”是有很大学问的，这就要求项目经理具备一定的财务知识，合理、有效地运用

各种手段，控制好本、费、税、利，才能使物业管理处有一定的回报，才有条

件改善员工的福利水平，这样才能留住人，使管理处工作高效运行。

七、对现有物业结构、环境、绿化、设施设备管网走向的了解程度

对于物业基本面的了解，是作为一个优秀项目经理的基本要求，为此就要

求项目管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，

在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其项目经理对开发商设计理念的了

解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。第一，对物业结构的了解，便于

直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解；第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支；第三，对绿化的

了解程度，便于参与绿化管理及决策；第四，对于设备、设施的了解，便于制

定一年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使

有限的设备、设施最大限度地有效利用；第五，对于管网走向的了解，便于开

展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，

赢得良好口碑。

八、运用各种有效手段，充分调动广大员工主观能动性的能力

面对十几或上百名员工，能不能充分调动员工的主观能动性最能体现项目

经理能力。一个管理处除了必要的职责分工及制度管理以外，广大员工的主观

能动性发挥的优劣，很能体现项目经理的管理水平高低。如应对突击检查时的

合作精神；每个员工以管理处为家的敬业精神；奖罚措施的贯彻落实；员工发

生临时碰到的困难互帮互助精神；公开、公平的末位淘汰制建立和运作；首问

责任制在员工日常工作中贯彻落实等方面。项目经理要有效运用各种管理手段，来保证管理处始终保持是一支高效、精干、能应对各种突击检查与考核，拉得