地产集团研究-大运营体系 _工程运营_碧桂园地产集团运营模式研究
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析一、碧桂园基本情况1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。
立业20多年来，碧桂园积极参与中国城镇化建设，力求让每一个项目都能成为美丽中国的典范，也与世界先进生活同步。
2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。
2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。
目前，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。
2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。
碧桂园“给您一个五星级的家”的服务理念及“碧桂园速度”带来的“完美呈现”和“物超所值”，让碧桂园品牌受到全球各地客户的火热追捧。
2013年碧桂园首个海外项目，马来西亚金海湾一经开盘，即成为马来西亚全国销售冠军，成为国内房地产企业拓展海外市场的典范。
除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。
二十余年来，碧桂园秉持“努力建造老百姓买得起的好房子”的理念，让更多人过上更高品质人居生活。
碧桂园新总部大楼二、面临的挑战（一）资金回笼周期长相对于制造业，房地产是一个资本密集型的行业，同时也是与经济形势、银行信贷政策、居民收入水平等宏观经济密切相关的产业。
正因为房地产的行业特点，碧桂园面临与其同行相同的挑战。
房地产开发相对于制造业是高利润,但是不能抛开时间节点和资金占用成本及风险。
因为一个地产项目往往需要两年甚至更长时间,而制造业可能已经在两年内将资金周转了三次以上,这意味着,同样的钱,制造业可以在相同时间内获得三次利润,开发商则只能获得一次。
碧桂园要求自己必须做到让资金快速滚动，如果一笔资金在一段时间内,同行只能周转一次,那么碧桂园要力争做到周转两次。
碧桂园企业运作模式分析
► 凭借交通、规模、价格、配套、广告等综合优势，成功轰动开盘、抢占市场； ► 配套先行，巨型社区配套开盘展现，弱化区域郊区感，造成强大视觉冲击； ► 自然资源和公建配套都是提升物业价值和档次的支撑点； ► 口碑传播，逐渐发展为新塘有钱人的标志。
典型案例
凤凰城 项目产品情况
开盘低价席卷市场，制造轰动和关注，产品组合极为 丰富，力图全面覆盖市场以作试探市场
Ø固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； Ø长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
Ø通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； Ø平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
Ø标准化产品体系与开发模式，便于复制； Ø以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规 定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
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总纲
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
企业概况
发展概况
碧桂园成立于1992年，至2019年已发展成为年销售额 400亿，全国布局的品牌房地产开发企业
2019年中碧桂园全国布局图
碧桂园的财务表现
收入来源
2019年
金额
占总收入比 例
从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向
市场，低价快销使2019年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析一、碧桂园基本情况1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。
立业20多年来，碧桂园积极参与中国城镇化建设，力求让每一个项目都能成为美丽中国的典范，也与世界先进生活同步。
2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。
2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。
目前，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。
2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。
碧桂园“给您一个五星级的家”的服务理念及“碧桂园速度”带来的“完美呈现”和“物超所值”，让碧桂园品牌受到全球各地客户的火热追捧。
2013年碧桂园首个海外项目，马来西亚金海湾一经开盘，即成为马来西亚全国销售冠军，成为国内房地产企业拓展海外市场的典范。
除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。
二十余年来，碧桂园秉持“努力建造老百姓买得起的好房子”的理念，让更多人过上更高品质人居生活。
碧桂园新总部大楼二、面临的挑战(一)资金回笼周期长相对于制造业，房地产是一个资本密集型的行业，同时也是与经济形势、银行信贷政策、居民收入水平等宏观经济密切相关的产业。
正因为房地产的行业特点，碧桂园面临与其同行相同的挑战。
房地产开发相对于制造业是高利润,但是不能抛开时间节点和资金占用成本及风险。
因为一个地产项目往往需要两年甚至更长时间,而制造业可能已经在两年内将资金周转了三次以上,这意味着,同样的钱,制造业可以在相同时间内获得三次利润,开发商则只能获得一次。
碧桂园要求自己必须做到让资金快速滚动，如果一笔资金在一段时间内,同行只能周转一次,那么碧桂园要力争做到周转两次。
碧桂园盈利模式研究报告
碧桂园盈利模式研究报告
碧桂园是中国房地产开发商碧桂园控股集团的主要子公司，是中国最大的房地产开发商之一。
以下是关于碧桂园盈利模式的研究报告：
1.销售房地产开发项目：碧桂园的主要盈利来源是通过销售房
地产项目来实现的。
该公司开发和销售各种类型的房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
销售房地产项目可以带来大量的销售收入和利润。
2.土地开发与拍卖：碧桂园还通过参与土地开发与拍卖活动来
盈利。
公司可以购买未开发的土地，并进行房地产项目的开发和销售。
此外，碧桂园还可以参与政府组织的土地拍卖，以获取有利的土地资源。
3.物业管理服务：碧桂园还提供物业管理服务，通过为自己开
发的房地产项目提供综合的物业管理服务来盈利。
该公司可以通过收取物业管理费、停车费、租金等方式获取收入。
4.金融服务：碧桂园通过提供与房地产相关的金融服务来盈利。
公司为购房者提供贷款和按揭服务，以及其他与房地产金融有关的产品和服务。
5.房地产租赁：碧桂园还通过将自己开发的房地产项目出租来
获取租金收入。
公司可以出租住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。
综上所述，碧桂园的盈利模式主要包括销售房地产开发项目、土地开发与拍卖、物业管理服务、金融服务和房地产租赁。
这些不同的业务领域使得碧桂园能够综合性地从房地产市场中获取利润。
房地产企业资本运营转型案例分析——以碧桂园集团为例
房地产企业资本运营转型案例分析———以碧桂园集团为例贺妍摘要：在房地产业泡沫风险加剧的背景下，预示着房地产业是国民经济“永动机”的时代已经过去。
房地产行业要生存下去，依赖其生产经营的同时不能忽视资本运营。
本文以碧桂园集团为案例对象，采用案例研究法分析其在资本运营中的困境，探索近年来其在困境中的资本运营转型之路，并从财务角度对其分析与评价，以为其他房地产企业的资本运营提供思考方向。
通过案例分析，本文认为房地产企业在市场瞬息万变背景下要生存下去，必须进行资本运营转型，寻求多样化的融资路径以改善资本结构，建立专业的资本运作团队以提高资本管理效率，同时通过多元化领域投资以分散地产业务的风险。
关键词：碧桂园集团；资本运营；投资；融资一、引言国家信息中心首席祝宝良（2018）在研究中指出，房地产行业存在高房价、高库存等问题，房地产泡沫引发的金融风险将越来越大。
自2010年以来，中国房地产业整体增长趋势放缓。
对于房地产行业，盲目买地开发显然不符合市场需求，必须加快资本运营的转型来面对市场危机。
资本运营又称“资本运作”，包括发行股票、债券等投融资活动，以及合并、分立、资产重组等一系列财务活动，通过改善资本结构以创造非生产经营实现的价值。
碧桂园集团（以下简称“碧桂园”）从农民工白手起家到跻身全球500强，从家族治理到分权治理，从单一地产行业到涉足多元化领域的大型集团，变化是翻天覆地。
碧桂园于2007在香港上市，由于具备家族性质，思想较固化，在上市初期，领导层并不重视资本运营，股价一直下跌，尽管2010年以来，经营业绩爆发性的增长，股价却背道而驰，无法与中海、万科等房企相提并论。
碧桂园在资本运营中也面临过困境和危机，通过合理的资本运营调整和财务战略得以高速成长，从2016年下半年以来，股价翻倍增值。
探索碧桂园集团资本运营上的转型策略，并对其财务分析，是本文分析研究的方向。
二、碧桂园集团资本运营的困境（一）管理层漠视，改革出现瓶颈管理层对资本运营漠视的原因表现在两方面：一是上市初期对赌协议的失败经历让管理层对资本市场产生业，受到的影响较小。
对标江西碧桂园大运营体系建设
运营管理部职责
策划管理：以“七前四后”的运营策划为主要抓手，协同 各单位，以提升项目开发全过程关键环节管控的效率和效 果； 目标管理：规划区域业绩，监控经营目标，搭建区域考核 体系，建设聚焦目标实现的制度、流程； 计划管理：对各类计划进行全过程管理，以帮扶督导为原 则，实现项目开发全过程的合理管控； 信息管理：对项目开发及区域经营经验教训、数据、证照、 IT系统的管理，为区域运营平台发展与夯实提供支撑。
6
运营管控架构及职责划分
工程运营部
计划运营 品质管理
碧桂园区域运营管理部分为：策划管理、目标管理、计划 管理及信息管理四部分职能； 碧桂园江西区域平台设置：总监1人：统筹管理；运营经 理3人：分片区对接工作；计划主管2人：计划管理；大学 毕业生（碧业生）2人：对应计划管理、销项计划、会议 管理等各片区公司设置运营管控1人，基本是在区域平台 培养后下放，以项目总经理助理任用。
深度对标碧桂园江西区域大运营之计划管理
对标大运营，超越提效率
强大的运营能力是房地产企业的核心竞争力
2
目录
CONTENTS
运营的定位、职责、架构及人员配置 运营的管控要点 运营会议体系 运营计划管理分析
3
•运营的定位、职责、架构及人 员配置
4
区域公司运营管理部职能定位
一、集团大运营工作组工作指示或例会内容，由相应职能 部门制定落实方案，并于区域月度大运营工作会议进行宣 贯，及时将集团工作要求开展到位。 二、根据集团大运营工作组的工作要求，对需召开专项会 议讨论决策的议题，由运营管理部统筹组织，相关职能部 门、项目参与讨论形成决策意见并严格落实。 三、运营管理部按照集团工作组要求定期回顾区域的落实 情况，并及时反馈至集团运营中心。
房地产行业营运能力分析(以碧桂园控股有限公司为例)
目录摘要 (1)1.引言 (2)1.1研究背景 (3)1.2研究意义 (3)1.3研究方法 (4)2.营运能力分析相关理论 (5)2.1营运能力的含义 (5)2.2营运能力分析的指标 (5)2.2.1总资产周转率 (5)2.2.2流动资产周转率 (5)2.2.3存货周转率 (6)2.2.4应收账款周转率 (6)2.2.5固定资产周转率 (6)3.行业现状与公司概况 (6)3.1中国房地产行业现状及存在问题 (6)3.1.1中国房地产开发投资现状 (7)3.1.2中国房地产行业面临的问题 (7)3.2碧桂园控股有限公司概况 (8)4.碧桂园控股有限公司营运能力分析 (8)4.1总资产周转率的分析 (8)4.2流动资产周转率的分析 (9)4.3存货周转率的分析 (10)4.4应收账款周转率的分析 (11)4.5固定资产周转率的分析 (12)5.提高碧桂园集团营运能力的建议 (13)5.1提高总资产周转率 (13)5.2提高流动资产周转率 (14)5.3加强存货的管理 (14)5.4加强应收账款管理 (14)6.5加强固定资产的管理和利用 (15)6.结论 (15)参考文献 ......................................................................................................... 错误!未定义书签。
摘要随着如今市场经济的快速成长和本国经济体系的改变和完善，人们的生活水准和消费水准都在不断提高，带动了许多行业的迅速发展，而各个行业不同公司之间的竞争也在日益加剧。
在如今的经济大条件下，各个企业的财务活动必然日益复杂，但财务活动在企业经营活动中的重要性毋庸置疑。
同时，各个公司如若想在如今猛烈竞争的市场环境中得以生存并且成长起来，就一定要重视自身的财务分析工作，尤其是要做好营运能力的分析工作，进而找到企业的不足之处并采取有效的改进措施，争取将企业自身的营运能力保持较高的水平。
碧桂园集团经营情况及合作模式分析
碧桂园集团经营情况及合作模式分析碧桂园集团经营情况及合作模式分析经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容：碧桂园概述中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。
千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。
碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。
花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。
每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。
立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。
公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。
碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念一、碧桂园集团近年财务状况分析作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。
2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。
其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。
2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。
碧桂园管理体系与运营
碧桂园管理体系与运营一、简介碧桂园是中国房地产开发企业中的一家知名品牌。
成立于1992年，总部位于广东省深圳市。
碧桂园以“绿宜居”的理念致力于打造人居环境，以高品质的住宅产品和完善的社区配套设施为客户提供舒适的居住体验。
在过去的几十年里，碧桂园发展迅速，形成了一套完善的管理体系和运营模式。
二、管理体系碧桂园的管理体系是基于公司的战略目标和价值观建立起来的。
该管理体系包括以下几个方面的内容：1. 组织结构碧桂园设有总部和分支机构，总部位于深圳市。
总部负责公司的整体规划和决策，分支机构负责业务的具体实施。
总部和分支机构之间通过信息系统和流程来进行有效的沟通和协调。
2. 岗位设置碧桂园建立了一套完善的岗位设置制度，将各个职能部门的职责和权力明确地划分开来，以保证公司的各项业务能够有序进行。
3. 决策流程碧桂园建立了一套科学的决策流程，以确保决策的合理性和效率。
该流程包括问题定义、问题分析、方案评估和决策实施等环节，各个环节之间有明确的责任和权限划分。
4. 监督与评估碧桂园建立了一套监督与评估机制，以保证各个岗位和部门的工作能够有效地执行。
该机制通过定期的考核和评估来监督员工的工作表现，同时也通过客户满意度调查等方式来评估公司的整体运营情况。
三、运营模式碧桂园的运营模式是基于客户需求和市场情况建立起来的。
该模式包括以下几个方面的内容：1. 产品开发碧桂园将客户需求作为产品开发的出发点，根据市场研究和调查的结果来确定产品定位和设计。
公司注重产品质量和品牌形象的建设，致力于打造高品质的住宅产品。
2. 营销推广碧桂园注重市场营销和品牌推广，通过多种渠道和方式来宣传和推广公司的产品和服务。
公司与房地产中介机构、广告公司等合作，通过线上线下的营销活动来吸引客户和促进销售。
3. 售后服务碧桂园非常重视售后服务，致力于为客户提供全方位的售后支持。
公司建立了一套完善的售后服务体系，包括质保服务、维修服务等。
同时，公司设有客户服务中心，为客户提供咨询和投诉处理等服务。
碧桂园公司运营方案
碧桂园公司运营方案一、公司背景碧桂园集团成立于1997年，旗下拥有碧桂园地产、碧桂园商业、碧桂园酒店等多家子公司，产品线涵盖住宅、商业、酒店等多个领域。
公司在中国及海外拥有众多项目，业务范围广泛，遍布全国各地，是中国房地产行业的领军企业之一。
二、市场分析目前，中国房地产市场已经步入成熟期，市场竞争日趋激烈。
碧桂园作为房地产开发企业，面临着日益激烈的市场竞争，需要不断提升自身实力和竞争力，以应对市场变化和挑战。
三、公司优势1.强大的资金实力：碧桂园集团拥有雄厚的资金实力，能够支持公司的项目开发和运营。
2.丰富的项目资源：碧桂园在国内外拥有大量的土地储备，可以满足不同市场需求。
3.专业的团队：碧桂园拥有一支专业化的团队，具有丰富的房地产开发和运营经验。
四、运营目标1.持续提升品牌影响力，树立良好的企业形象。
2.不断优化产品结构，满足消费者不同需求。
3.加强内部管理，提高企业运营效益。
五、运营策略1.产品创新：碧桂园将进一步加大对产品的研发投入，不断提升产品品质和品牌影响力。
2.市场拓展：在国内外不断寻找有潜力的项目和合作伙伴，拓展市场份额。
3.品牌推广：通过各种渠道和方式，提升品牌知名度和美誉度，塑造良好的企业形象。
4.管理优化：加强内部管理，提高企业效率和运营成本的控制。
5.人才培养：加强人才培养和引进，建设一支高素质的专业团队，为企业发展提供人才支持。
六、运营规划1.房地产开发：继续加强房地产开发业务，提升产品品质和竞争力，迅速占领市场份额。
2.商业运营：加强商业项目的规划和经营管理，提高商业运营效益。
3.酒店管理：提升酒店管理水平，加大酒店业务拓展力度，提供更加优质的服务。
4.物业管理：加强物业管理服务，提升物业管理水平，为客户提供更加舒适的居住环境。
七、风险防范1.政策风险：严格遵守国家房地产政策，降低政策风险。
2.市场风险：加强市场调研，灵活应对市场变化，降低市场风险。
3.资金风险：严格控制资金运作，降低资金风险。
房地产营销模式研究---以碧桂园为例
摘要2014年是中国楼市极度紧缩的一年，尽管政府推出更多政策来提高住房销售量，但是房地产市场的滑坡形式仍在不断加深。
一些精华房企依靠自身拥有的项目特色及其品牌优势，在房地产市场依旧平稳开发增产，例如保利、万科、蓝光、碧桂园等。
针对中国房地产市场降温状况，无论是购房者，或是开放商还是政府，三方都在其中占据着举足轻重的位置，而房地产项目自身的品牌特点和市场优势将是2014年乃至以后中国楼市的展望点。
房地产公司重点根据旗下楼盘特色进行积极多种营销方式推广，将成为房地产销售的保障。
本文重点探讨房地产的营销模式，并以碧桂园为例子进行房地产营销模式研究。
碧桂园是以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名综合性房地产开发企业。
碧桂园让人惊讶的发展速度引起了社会各界的广泛关注与高度评价，其独特的发展模式被誊为“碧桂园模式”。
本文以营销理论为依托，借助4P、4C、4R理论，遵循提出问题、分析问题、解决问题的基本思路，综合运用理论分析、实证分析、比较分析、案例分析等管理学研究方法对碧桂园的房地产营销模式进行分析并总结。
本文重点总结分析了碧桂园模式，细致的对碧桂园4P策略进行了研究，并且罗列了碧桂园模式成功所需条件和碧桂园模式成功的优势与局限性，最后也对碧桂园模式做出了进一步完善的对策。
为其以后的更大发展提供理论上的支持，也为其他房地产开发企业提供经验借鉴。
关键词：房地产；营销模式；碧桂园模式本科毕业设计（论文）AbstractIt is an extremely tight year of the Chinese propety market in 2014 ,although the government introduced a lot of policies to improve housing sales , the real estate market in the form of landslide continues to be worse. Housing prices of the best projects have to rely on their own characteristics and its advantages, the development in the real estate market is still steadily increasing , such as Poly, Vanke , blue, Country Garden . as for Chinese estate market conditions , either buyers, open business or government , in which all three parties occupy a pivotal position, and real estate projects with its brand characteristics and market advantages will become Chinese property market outlook spot in 2014 and beyond . Active real estate company focused on marketing a variety of real estate which based on its characteristics , it will become a real estate sale protection. This article will focus on real estate marketing model , and Garden real estate research marketing model of course.Country Garden is the domestic famous integrated real estate development company which include real estate , covering the construction, renovation , property development , property management, hotel development and management industry, Garden's surprising pace of development has attracted wide attention and is spoken highly of the community, its unique development model has ben reputed as the " Garden mode ."This article takes the management of marketing theory as the basis , with 4P, 4C, 4R theory , take the questions , analyze and solve problems as the basic ideas, the integrated use of theoretical analysis , empirical analysis, comparative analysis , case analysis and other methods of real estate on the Garden marketing model for analysis and summary. This paper summarizes and analyzes Garden pattern , as well as meticulous Garden 4P strategy for research , and lists the conditions and Country Garden Country Garden pattern model successfully strengths and limitations need to be successful , finally model also made to further improve the Garden countermeasures . Provide theoretical support for not only greater further development, but also give experience for other real estate development companies.Key words:Real estate；Marketing model；Country Garden Co model目录1绪论 (4)1.1 研究背景 (4)1.2 研究目的和意义 (4)1.2.1研究目的 (4)1.2.2 研究意义 (5)1.3 研究思路、研究方法和论文框架 (5)1.3.1 研究思路 (5)1.3.2研究方法 (5)1.3.3论文框架 (6)2 相关理论基础 (7)2.1 4P、4C、4R理论 (7)2.1.1 4P理论 (7)2.1.2 4C理论 (7)2.1.3 4R理论 (9)2.2房地产营销理论的发展趋势 (9)3 碧桂园的营销模式分析 (12)3.1 碧桂园简介 (12)3.1.1 碧桂园集团 (12)3.1.2 桂园营销模式运行市场环境 (12)3.2 碧桂园模式的4P策略分析 (14)3.2.1 产品策略分析 (15)3.2.2 价格策略分析 (17)3.2.3 渠道策略分析 (17)3.2.4 促销策略分析 (19)3.3碧桂园营销模式的优势与局限性 (20)3.3.1碧桂园营销模式的优势 (20)3.3.2碧桂园营销模式的局限性 (22)4 碧桂园模式的改进建议 (24)5.研究总结 (26)致谢 (27)参考文献 (28)本科毕业设计（论文）1绪论1.1研究背景我国楼市历经了前几年的风生水起，“地王“、“房姐”等词渐渐消失在人们的视线里，而更多的却是“鬼城”、“闲置房”等大片区域修成楼盘，但人烟稀少，无人问津的空置房存在。
碧桂园工程计划运营管理
碧桂园工程计划运营管理1. 引言碧桂园作为一家知名的房地产开发商，拥有众多的工程项目。
为了保证项目的顺利推进和高效运营，碧桂园需要进行工程计划运营管理。
本文将介绍碧桂园的工程计划运营管理方法和策略。
2. 工程计划概述工程计划是指对工程项目进行规划、组织和控制的一种管理方法。
在碧桂园的工程项目中，工程计划起到了至关重要的作用。
它能够帮助项目团队明确目标、制定计划、分配资源、控制进度、降低风险等。
因此，工程计划运营管理成为了碧桂园项目成功的关键。
3. 工程计划运营管理的重要性3.1 提高项目团队的协同效率通过工程计划运营管理，碧桂园能够使不同部门之间的协同工作更加高效。
每个部门都能够根据计划进行任务分配和工作安排，有效地协调各个环节的工作，提高整体项目的执行效率。
3.2 降低项目延误的风险合理的工程计划能够帮助项目团队及时发现和解决问题，避免工程进度的延误。
通过合理的时间安排和资源分配，碧桂园能够降低项目延误的风险，提高项目的成功率。
3.3 控制项目成本工程计划运营管理可以帮助碧桂园合理控制项目成本。
通过对各个工程阶段的时间、费用和资源进行详细规划和控制，碧桂园可以减少不必要的资源浪费和成本支出，从而降低项目的总体成本。
4. 工程计划运营管理的方法和策略4.1 制定详细的工程计划碧桂园需要制定详细的工程计划，包括各个工程阶段的任务、时间、资源和成本等。
这些信息将为项目团队提供清晰的指导，帮助他们高效地推进项目进度。
4.2 分配合适的资源碧桂园在工程计划中需要合理分配资源，包括人力资源、物资资源和财务资源等。
通过合理的资源分配，碧桂园可以保证各个部门在项目中得到充分的支持，提高工程运营的效率。
4.3 设定合理的时间计划在工程计划中，碧桂园需要设定合理的时间计划。
根据项目的实际情况和需求，合理安排各个工程阶段的时间节点和里程碑，确保项目能够按时完成。
4.4 实施项目监控和控制碧桂园在工程计划运营管理中需要实施项目的监控和控制。
做房地产真正的经营者碧桂园营销模式总结
做房地产真正的经营者碧桂园营销模式总结随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产行业成为了国民经济的重要支柱。
在这个充满机遇与挑战的行业中，碧桂园作为一家知名的房地产企业，其成功的营销模式值得深入探讨。
本文将对碧桂园的营销模式进行简要总结，以期为其他房地产企业提供一些启示。
碧桂园在市场定位上始终坚持“以人为本”的理念，通过对目标客户的需求和偏好进行深入分析，推出符合其消费心理和实际需求的产品。
例如，碧桂园在城市边缘地带开发的大型住宅区，以其优美的环境和完善的配套设施吸引了众多中产阶级的。
碧桂园还针对不同客户群体推出了一系列多元化产品，如度假别墅、商业地产等，以满足不同层次消费者的需求。
碧桂园在品牌塑造上注重传递“品质、创新、服务”的核心价值。
其在项目开发过程中，不仅注重建筑质量，还积极引入绿色建筑、智能家居等创新理念，为客户提供更加舒适、便捷的生活体验。
碧桂园还强调售后服务的重要性，通过优质的物业管理、维修服务等，为客户提供全方位的生活保障。
这种独特的品牌形象赢得了广大消费者的信任和支持。
碧桂园在营销策略上采取了多元化的渠道策略，通过线上、线下多渠道的宣传推广，提高了品牌知名度和项目的销售业绩。
线上渠道方面，碧桂园充分利用互联网平台进行品牌宣传和信息发布，如官方网站、社交媒体等。
线下渠道方面，碧桂园通过传统媒体广告、户外广告等多种形式进行广泛宣传，同时积极开展与中介机构、开发商等合作伙伴的战略合作，实现资源共享和互利共赢。
碧桂园在产品服务方面始终坚持“客户至上”的原则。
除了提供高品质的住宅产品外，还注重提供全方位的生活服务。
例如，碧桂园在社区内配备了丰富的娱乐设施和便利设施，如健身房、游泳池、超市等，以满足居民的基本生活需求。
碧桂园还通过举办各类文化活动、社区活动等，加强与居民的互动交流，提升客户满意度。
碧桂园在营销策略上始终保持创新精神，不断推出新颖的营销手段和活动。
例如，碧桂园曾推出“定制化”的营销策略，根据客户需求量身定制住宅产品，以满足不同家庭、不同年龄段消费者的特殊需求。
碧桂园地产集团 区域总汇报 _大运营管理之”供-销-回“浅析
什么是大运营？赛普地产研究院—《2018年地产管理变革8大关键词》随着房企规模扩张，管理半径越来越大，项目越来越多，单个项目规模、项目间差异也越来越大，带来的项目管理难度以及组织各专业条线的协同难度也越来越大，越来越多房企引进大运营管理。
目录大运营管理概述第一部分供货管理第二部分销售管理第三部分回款管理第四部分第一部分大运营管理概述大运营概述 | 何为大运营区域大运营工作组何为大运营江门城市公司大运营工作组☐全项目、全周期、全专业，有效、高效的统筹经营，确保“储-建-融-供-销-存-回-结”8阶段动态一体化适配经营策略，最终实现公司经营目标。
☐以“两管两控”（计划管理、货值管理、利润监控和现金流监控）为抓手、以财务经营结果为导向，“穿透”各个业务条线，分解经营指标数据，触发各个专业条线采取相应的管理动作，形成改善经营结果的良性循环。
大运营管理粗略定义：站在企业可持续发展管理的角度，从融资、拿地、开发、销售、回款、结算等项目开发全生命周期的项目管理及企业经营管理。
大运营管理健康体检表大运营工作开展大运营概述 | 大运营管理健康体检表区域大运营工作组 何为大运营 江门城市公司大运营工作组 地产大运营8大阶段：“储-建-融-供-销-存-回-结””“储”相当于人的头部，用于判断行走的方向，同时也是食物入口，用以提供行走的能量来源；“建”和“供”相当于人的心肺和消化系统，消耗食物提供行走的能量； “融”相当于人的手臂，提供行走的助力，保持平衡；“销”和“回”相当于人的两条大腿，是行走或奔跑的终极动力； “结”相当于人的落脚点，脚踏实地，一步步实现终极目标； 大运营管理健康体检表大运营工作开展投资部开发部 工程部运营部 营销部客服部 成本部物业部财务部财务部营销部大运营概述 | 区域大运营工作组区域大运营工作组 何为大运营 江门城市公司大运营概工作组 大运营管理健康体检表 注：江中区域将区域所有职能部门均纳入区域大运营工作组，包括投资拓展部、产城发展部、区域下辖六大城市公司等，能够更加有效和快速的处理问题，助力整个区域的稳大运营工作开展大运营概述 | 江门城市大运营工作组区域大运营工作组 何为大运营 江门城市公司大运营工作组 大运营管理健康体检表 注：江门城市公司所有职能部门均纳入城市大运营工作组，包括城市营销、城市物业、各片区总等，能够更加有效和快速的处理问题，助力整个城市公司的经营稳健发展。
碧桂园地产集团 运营管理 “大运营”工作机制核心要点分享
大运营工作组
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会议议程ห้องสมุดไป่ตู้
1.简要介绍大运营工作组工作机制 2.运营管理部就近期牧马山项目计划执行情况作提报 3.设计管理部提报示范区暨首批货量区方案设计阶段卡点
（集团对设计的硬性要求、产品定态定位、劳斯莱斯产品选择、产 品赠送方式及报建支持、示范区具体选址等）
4.营销、报建、成本、工程等补充说明 5.总结并安排后续工作计划 6.成本管理部宣贯《关于发布合同包干实施指引的通知》
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背景
为积极响应集团对“大运营”组织的具体要求，结合成都区域首个拓展项 目推进实际，根据区域总裁指示，成都区域先行尝试运行“大运营”工作机制， 以便快速协调、及时有效解决项目运营卡点问题，确保年内顺利实现牧马山项 目完美开盘的目标。大运营工作组构成如下：
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管控原则
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管控要求
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“大运营” 工作者要求
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谢 谢！
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牵头人：罗小平 成员：王俊友、黄勇、钟一、汤洵、曹熙 为方便工作组成员尽快熟悉集团对大运营组织的要求，现梳理出其核心要 点供大家分享，主要内容包括管控思路、运行机制、管控原则和具体要求等。
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大运营管控思路
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大运营管控思路
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运行机制
碧桂园整体运营模式研究
2、若一年内现金流不能回正，则该考核单元将失去继续参加成就共享计划的资格。
3、如参加成就共享计划项目最终未能获得奖励，将视情况对区域及项目管理层进行处罚。 4、考核范围内发生重大质量、安全、成本责任事故，重大负面新闻事件或未按合同交楼的，将根据实
际负面影响和损失对所提取的奖励金额进行扣减，并报主席、总裁审定。
降低自有 资金投入：
一快一慢一借贷
慢
贷
争取开发贷款，拓宽融资渠道
No.1（二）碧桂园同心共享机制——成就共享
Section 4：成就共享的五大风险
市场风险 违约风险
国家政策、当地支柱产业、当地房地产市场出现较大变动甚至逆转，产品定位不适合 当地情况所带来的市场风险。 当地政府因各种原因带来的违约风险（如提高预售门槛）。 合作方（如股权合作方、施工方、银行、供应方等）因各种原因带来的违约风险。
间贡献核定奖励数额，报请主席、总裁确定；剩余奖金在继任者中重新分配。
No.1（二）碧桂园同心共享机制——成就共享
Section 6：成就共享的相关处罚规定
1、无论何种原因在考核期内出现亏损，亏损额的20%由区域总裁及项目总经理承担；其中区域总裁占
70%，项目总经理占30%；当期从其所管辖的其他项目的成就共享股权金额中扣除，未能扣除的，从 其工资、奖金中扣除。
5、参与该项激励的主要管理人员牟取个人私利；在行权日前主动离职或因工作失误被解聘；则所持购 股权自动失效，情节严重者，现金发放部分全部返还；并依法追究对公司造成的损失。
6、目标成本、费用控制不力，由于自身管理原因造成返工等导致成本增加，在奖励金额中全额抵扣。
No.1（三）碧桂园同心共享机制——同心共享
限额投资：其他“管理层员工”在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投。其中区域总
浅谈碧桂园房地产开发运营模式
浅谈碧桂园房地产开发运营模式发布时间：2022-01-11T07:20:36.551Z 来源：《建筑学研究前沿》2021年18期作者：薛荔华[导读] 作为房地产企业龙头，碧桂园的开发运营模式一直被业内各房企学习模仿，碧桂园也经历了不同时期的发展，沉淀了优秀的商业经验和成熟的发展模式。
身份证号码：42102219890910xxxx摘要：作为房地产企业龙头，碧桂园的开发运营模式一直被业内各房企学习模仿，碧桂园也经历了不同时期的发展，沉淀了优秀的商业经验和成熟的发展模式。
本文尝试梳理碧桂园的开发运营模式，并结合案例进行阐述，从而为关注这一方面的人提供参考。
关键词：开发运营模式；郊区大盘模式；高效率；全产业链；多元化布局引言房地产行业是国民经济的支柱产业，在长期的发展中逐渐趋于成熟。
由于我国地域辽阔且地区差异显著、房地产开发涉及政府多部门协作、行业易受国家政策调控影响、开发周期长投资大风险较大，所以房地产企业的开发经营模式对企业的发展至关重要，是指导房地产经营活动的重要理论依据。
随着行业的逐步发展，各房企逐渐形成了自己的开发经营模式，而这内在的基因指引着各房企形成了各自的风格、定位、方向及战略。
随着社会的进步、经济的发展、我国人口的持续增长、人们对房地产的需求在数量和质量上的不断提升，以及房地产竞争加剧、国家宏观调控政策变化，房地产的开发经营模式也应适时调整，房地产行业才能获得长足的发展。
1企业发展历程碧桂园成立于1992年，开创教育地产模式，2007年于香港上市，2013年高速扩张，销售额破千亿，到2020年连续4年上榜《财富》世界500强榜单，位列榜单第147位，全年权益合同销售额5706.6亿元，已在全国超1400个城镇布局，有超450万户业主，多年来稳健经营，独特成熟的开发运营模式助力其逐步成为房地产行业领军者。
2开发运营模式 2.1独特的市场定位避开房企扎堆、竞争激烈的一二线城市市场，独辟蹊径下沉聚焦四五六线城市。
以现金流为核心的房地产“大运营”管理模式研究
以现金流为核心的房地产“大运营”管理模式研究作者：荆波峰来源：《中国房地产业·下旬》2020年第08期一、什么是大运营（一）房地产运营体系的发展房地产运营体系总体来说是从注重各环节管理向着重现金流管理发展，也就是从部门协同的职能运营模式逐步迈向大运营的管理模式。
房地产行业发展初期，各部门及业务条线分工较为明确，根据职责任务确定工作计划和绩效考核指标，但这种模式易造成各部门配合度低，协同意识不高，影响整体的工作效率。
为了打破职责部门分工带来的壁垒，房地产企业转型向运营要效益，构建计划运营体系，通过项目启动会及运营决策会议体系统筹各个业务条线，将各业务板块紧密衔接，以达到高效决策的目的。
而随着各房企越来越重视财务经营指标，对现金流的管控和对资产收益率的重视不断提高，行业主流运营模式开始升级为大运营体系。
大运营体系以现金流管理为重点，各业务条线以此为中心开展业务，各部门以经营收益这一目标协同运行，达到各阶段动态一体化，与经营策略相适应，实现公司经营收益。
（二）大运营的核心理念大运营是以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营。
在大运营模式下，各房企以追求适度规模化为聚焦点，在现金流管理的基础上通过相应的经营指标来考核组织体系中各板块的运行效益，以达到良性驱动、快速周转、可持续发展的经营目的。
与计划运营不同，大运营在意识、导向、范围及方式方法上有其自身较为鲜明的特征：一是意识层面，大运营体系着重培养全员的经营意识，从财务视角看业务，从全局视角看经营。
根据经营数据的变化分析业务活动的价值，并以此调整策略，形成科学决策;二是导向不同，大运营模式以财务经营为导向，强调现金流和货值管理;三是范围不同，大运营要求对公司及项目的全周期进行运营管理，建立成体系的运营标准和绩效激励标准;四是方式方法不同，针对不同的业务条线进行分类管控，并对全过程进行精准的监控及动态分析，形成精准定位，高效协同，科学评价的运行体系。
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前言：（一）B集团模式——城镇化、郊区化大盘模式
B集团模式的核心竞争力：高速度、精品质、低成本； B集团模式的内涵： 大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价； B集团模式的四个特征：民营性质、偏安一隅、“一条龙”开发、低价拿地。
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No.1（二）B集团同心共享机制——成就共享
Section 1：成就共享的前提条件 前提1：一年内实现集团自有资金投入全部回笼 前提2：项目累计回笼资金＞(自有资金投入+年化自有资金标准收益) 以上两大前提必须同时满足。
说明： 1、自有资金投入，指集团以任何形式向项目投入的资金，以资金到位之日起计。 2、年化自有资金标准收益=自有资金按年折算后的金额×30%
土地款延期、分期支付或其他减免政策；建立行政审批的绿色通道，提高报批报 建速度，或报建规费的减免；降低预售门槛，尽快销售回款；取消或放宽预售款 监管政5年，5年时间B集团从103个国内项目扩张成为到384个项目（含4个马来 西亚项目，1个澳大利亚项目），扩增3.7倍。
短短3-5年时间，B集团如何实现销售收入及业务快速扩张？本报告将从B集团的同心共享 、拿地、开发、营销、工程、成本和资金管理7个方面进行解析。
目录 CONTENTS
01 同心共享机制 02 拿地模式解析 03 开发模式解析 04 营销模式解析 05 工程管理研究 06 成本管理研究 07 资金管理研究
同心共享机制
当家作主･用心研究･利益共享･风险共担
No.1（一） B集团成就共享和同心共享解读
一、“成就共享”激励制度不彻底、不完善 2012年B集团推出“成就共享”激励计划 ，其本质上是在不牵涉集团股权结构重大调整的情况 下，在项目层面及区域层面以合伙人或者类合伙人的身份，使得重要人才能够在获得更多收益的情况 下为企业谋求更多的利润，实现员工与股东利益的共赢。 这个计划为B集团在2012年和2013年的规模扩张提供了强劲的动力，但随着房地产行业从“黄 金时代”向“白银时代”的过渡，这套激励机制的短板也开始显现，造成的负面效果是：按照规定， 新项目无论何种原因在考核期内出现亏损，亏损额的20%将由区域总裁及项目总经理承担；若一年内 现金流不能回正，则该考核单元将失去继续参加成就共享计划的资格；如参加成就共享计划项目最终 未能获得奖励，将视情况对区域及项目管理层进行处罚。 严苛的惩罚机制意味着项目层面需要承担较高的经营风险，这意味着项目层面可能会因为“求稳 ”而丧失新的发展机会，“可以说，“成就共享”的合伙人制并不彻底，主要是员工的利益和责任没 有很好地和公司业务发展紧密结合在一起。
No.1（一）B集团成就共享和同心共享解读
二、“同心共享”实质为合伙人制，办法为跟投，能有效的激发核心人才的主观能动性。 2014年随着房地产行业“回归常态”，行业毛利率已经趋于平均化，而住宅产品则趋于生活方 式化，B集团销售规模增速放缓，遇到规模化增长的瓶颈（2014年销售收入1288亿，勉强完成全年 目标1280亿元）。面对此形式，当年9月份B集团成立了新的“合伙人制”设计工作小组，经过调研 推出了新版的“同心共享”计划：从2014年10月起，获得的新项目均采取“同心共享”跟投机制。 B集团旗下引入“同心共享”的项目，从拿地到开盘平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月， 净利润率由10%提升到12%，年化自有资金收益率由30%左右上升到56%，现金流回正周期由 10~12个月缩短到8.2个月。 “同心共享”计划实施一年，B集团投资公司分三次共募集了2.42亿资金作为股本金投资，通过一 年不断滚动进行新的投资，目前资金数额已达到5.84亿，翻了不止一倍。预计，三两年后达到10亿规 模并不是困难事。这意味着，在B集团总部参与“同心共享”合伙人计划的1500名中高管理层，在 2014年投入的1元钱，在一年半之后已经变成了2.41元。 “同心共享”的成效可见一斑。B集团的“成就共享”和“同心共享”具体内容如下：
No.1（二）B集团同心共享机制——成就共享
Section 3：成就共享的策略建议
做好市场研究 获取优质土地
与政府建立良好关系
快速开工、快速销售 、快速回笼资金
能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务 测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。只获取预期可获得成就共享计划 超额收益的地块。
No.1（二）B集团同心共享机制——成就共享
Section 2：成就共享的奖金计算办法 (1)区域主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额 ×30%）×20%
(2)集团主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额 ×30%）×（10%~15%）
净利润：指考核项目所实现的净利润，一般为预估净利润。
大规模 社区
模式内涵
优质管 理服务
环境优 美
优质产 品
前言：（二）B集团的超速发展——3年销售收入增长1000亿元
2011年-2013年，2年时间B集团年销售合同额从 400多亿元突破1000亿元；2014年至今3年时间 又突破2000亿元，年销售收入复合增长率超过34% ，年核心净利润复合增长率超过16%。
2016年1-8月 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年
0
2015年 2014年 2013年 2012年 2011年
0
B集团近五年核心净利润情况（亿元）
97
92
80
68
54
20
40
60
80
100
2016年1-8月
2015年
2014年
2013年
2012年
2011年
120
0
复合增长率16% 复合增长率34%
B集团近五年销售收入情况（亿元）
476 432
500
1402 1288 1060
1000
1500
1794
2000
B集团近五年销售面积情况（万㎡）
2230
2153
1928
1593
764
687
500
1000
1500
2000
2500
前言：（三）B集团的高速扩张——5年项目扩增3.7倍
2011年103个项目