万科对于社区商业运营模式分析
万科社区商业业态与运营策略
与其他商业企业建立合作关系，共同 开发市场、推广产品和服务，实现互 利共赢。
消费者需求变化挑战与解决方案
总结词
随着消费者需求的不断变化，万科社区商业需要 灵活应对，以满足不同消费者的需求。
创新产品和服务
根据消费者需求的变化，不断推陈出新，提供符 合市场需求的产品和服务。
ABCD
深入了解消费者需求
通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和 偏好，为产品和服务开发提供依据。
提升消费者体验
注重消费者体验，提供舒适、便捷的购物环境和 服务，提高消费者的满意度和忠诚度。
商业模式创新挑战与解决方案
总结词
商业模式创新是万科社区商业持续发 展的关键，需要不断探索和创新。
02
探索新的商业模式
根据市场变化和消费者需求，尝试新 的商业模式，如线上线下融合、共享 经济等。
特点
万科社区商业具有便利性、生活化、 家庭化等特点，提供一站式购物、休 闲、娱乐等服务，打造便捷、舒适、 温馨的社区生活环境。
万科社区商业的发展历程
起步阶段
万科社区商业起步于上世纪90年 代，初期以传统商业街、小型超 市等业态为主，满足居民基本生 活需求。
成长阶段
随着城市化进程加速和居民消费 水平提升，万科社区商业逐步向 多元化、专业化发展，引入品牌 连锁、特色餐饮、休闲娱乐等业 态。
洗衣店
提供洗衣服务，满足居民日常洗衣需求。
美容美发
提供美容美发服务，满足居民形象塑造需求。
宠物医院
提供宠物医疗服务，满足居民宠物健康需求。
03 万科社区商业运营策略
品牌策略
品牌定位
品牌传播
万科社区商业以中高端定位为主，注 重品质和服务，致力于打造具有影响 力的社区商业品牌。
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
万科城社区型商业开发运模式启示录-PPT课件
（4）、商业建筑规划
万科城·风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是 临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；万科城·风情 商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起，万科城一期二期的人口，可 以消化12000—15000人，一共3400户；按发展国家的系数1.75计算16000人最合理，正
符合【大商铺带动小商铺】的经营策略。
(5）、商业品类规划
A、特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对很多湖南人、四川人等 定位的地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡，其菜系组合
和鸡尾咖啡，将体现万种风情。
B、主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物 针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、 私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。
（1）、市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）、业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）、商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户 作 为目标对象。 （4）、开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 （5）、商业项目选址原则：应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考，因地 制宜，可选择临街独立型商铺，或集中商业区域两种方式。 （6）、商业业态规划表：
（2）、交通状况
在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成 为未来布龙区域的发展核心；根据《深圳城市总体规划（2019-2019）》中部 发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上， 将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街，正是中部发展轴线 的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快 速2019年5月通车，南坪快速路2019年6月局部通车，2019年底完全通车。11# 轻轨于2019年通车。
房地产 万科自营式社区商业模式研究
万科社区商业——“五菜一汤”
出发点：
回归居住属性、方便居住者， 实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面
形式：
早期：菜市场、第五食堂、以及增设的洗衣店、银行、社区医院等 随着各个业态发展，万科针对早期“五菜一汤”进行升级，并进行多层次分类， 将便利店（社区超市）、咖啡（茶坊）、社区医院（药房）、洗衣店、娱乐会 所组合成全新的社区“五菜一汤”。以提供居住者便捷性与经常性生活服务。
自营业态——药房（门诊）
提供社区住居者简单医疗服务
必要性
Байду номын сангаас
经常性
面积150-500平米 自营方式： 一、加盟合作：由于药房（门诊）专业性较强，且证件办理繁琐，故以加盟合作 的方式最佳
自营业态——娱乐会所（KTV）
提供社区娱乐场所
必要性
经常性
面积1000-5000平米 自营方式： 一、加盟合作：加盟品牌连锁，具有品牌号召力，且成熟品牌运营能力能够提供 很好的发展 二、自主经营：自己建立创建品牌，招聘团队，自主经营。 三、团队输入：与品牌连锁建立合作，通过团队输入进行管理，设备与场地自己 提供。
社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。 因此
定位招商运营，提供稳定的收入及高租用率的零售资产 然后
通过统一持有管理，借助于规模优势 阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理树 立品牌形象，提升社区品质。
最后
经营良好的优质资产可以以灵活多变的退 出方式实现获利
因此，在社区商业未来可持续发展的问题上，万科进行 阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理 树立品牌形象，提升社区品质。未来，经营良好的优质 资产可以以灵活多变的退出方式为万科创造更多的利润。
万科运营模式五菜一汤
【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等7大社区商业模式如果您尚未关注我们，您可以点击标题下方的“至道空间”→关注我们。
将手机横过来看更方便（敬请留意封底信息）目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。
但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。
此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。
万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
万科城商业街对社区商业开发的启示[1]
![万科城商业街对社区商业开发的启示[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/e53a4de310661ed9ad51f3ef.png)
万科城商业项目对社区商业开发的启示
1、商业开发总体原则 （1）市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利 店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作 为目标对象。 （4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业 开 发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关 系。
一层：1.0 吨/M2—2.0吨/M2； 二层：0.75 吨/M2—1.0 吨/M2
8米×8米；10米×10米为佳
专门卸货区或卸货平台，高度应 为1.3米—1.5米 按150KW—200KW/M2，设计 （不含中央空调等动力电源）
应预留空调机房，储藏室、消防 监控室、卫生间等
1：0.8—1：0.5
万科城商业街对社区商业开发的启示[1]
30-50平米
应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位
50—150平米
应预留卫生间上下水、 空调机 位、招牌位
30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机
万科城商业街对社位区、商招业开牌发位的启示[1]
3、三大主题：国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。 4、流畅的人、车动线设计
学习改变命运,知 识创造未来
万科城商业街对社区商业开发的启示[1]
立体交错人流交通
学习改变命运,知 识创造未来
万科城商业街对社区商业开发的启示[1]
入口处景观
学习改变命运,知 识创造未来
万科城商业街对社区商业开发的启示[1]
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
【VIP专享】万科社区商业运营模式
万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。
客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
1139
音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
306
万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
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满足基本生活功能
客户提及率>50%
社区商业
提高生活质量功能
20%<客户提及率<50%
休闲游憩功能
客户提及率<20%
资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中 心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
85%
66%
57%
54%
1、ATM机 2、安全监控设施
1、步行距离10-20分钟 2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类 3.价格与市场价接轨
无
1、集中设置 2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店
无 1、商品品质保证 2、商品价格合理（±5%） 无
无
无 无 无
无
无 无 无 无
开发商态度 长期返租
定向扶持 市场自由发展
商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键
2) 价格：不宜高于区外价格15%以上； 3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品； 4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型
菜市场的，应设置肉菜专柜； 5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：
00-22：00； 6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；
社区商业运营分析
深圳地产市场研究部
会议纪要：
要重点考虑大项目如何经营的问题，将以往开发大项目的思路转变为经营大项目， 通过大项目的经营实现项目价值的最大化。在项目前期要将非住宅部分（商业、大 超市、健身等）排布好，明确开发顺序，要明确商业的业主是谁？要考虑他们如何 可以挣到钱？住宅开发的后期再来考虑商业配套的事情对住宅销售的意义不大，同 时也不利于小区氛围的营造。这个课题作为一个作业布置给深圳地产，一个月以后 汇报；
中型市场 1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行； 2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等； 3)价格：宜与市场价格接轨； 4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜； 5)环境：明亮、干净、无异味； 小型菜市场或超市肉菜专柜 1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要； 2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等； 3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客 户需求
商户
住户
开发商
1、商户赚钱才能继续经营 2、社区成熟，住户才能舒心 3、住户满意，开发商才能赚钱
逻辑与提纲
客户需求
商家需求
业态+规划
节奏
合作
相关建议
客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及 休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能
商家需求（菜市场） ：在前期客流量有限的情况下，菜市场 是超市的最优替代
【菜市场】
前提条件：
20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜 市场（1500-2000平方或更大）； 10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市 场或超市肉菜专柜（小于500平方）； （万科返租，控制业态）
具体要求：
【超市】
前提条件：
✓15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市 （3000-5000㎡）； ✓10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市 （小于1000㎡）； ✓万科返租，控制业态
具体要求：
1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控 制在10-15分钟步行距离（设计）；
休闲游憩功能 （游憩需求）
配套内容
超市
银行
菜市场
24小时便利店
小型餐饮店
美发店 面包房 家政服务 电脑维修 干洗店
邮局 家电维修 大型酒楼、酒家
书店 文具店 婴儿用品 美容美体店
商家需求
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量（500户起） 3、有聚客点 4、能见度好 5、停车方便，停车位充足
1、一定的居民量 2、能见度好
51%
市 超 合 综
场 市 菜
心 中 物 购
行 银
店 利
便
时
24小
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主 要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业社区商业要点
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、 健身中心等
1、一定的居民量 2、能见度好
1、一定的居民量
1、一定的居民量 2、能见度好
1、一定的居民量 1、一定的居民量
1、一定的居民量 2、能见度好 3、停车方便，停车位充足
1、一定的居民量 1、一定的居民量 1、一定的居民量 1、一定的居民量
客户需求
1、步行距离10-15分钟 2、商品品种齐全 3、商品品质保证 4、商品价格合理（±5%）
住户
步行5分钟 步行10分钟
骑车15分钟
便利店 超市/餐饮店 购物中心
1、步行5分钟到达“便利店”，约300m 2、步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m 3、骑车15分钟到达购物中心
逻辑与提纲
客户需求
商家需求
业态+规划
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
节奏
合作
相关建议
满足基本生活 功能
（基本需求）
提高生活质量 功能
（品质需求）
思路分析：
1）如何经营？实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理 2）前期将非住宅部分规划好——对各种功能的商业进行组合，确定规划 3）开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏 4）商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式
业态、规划、节奏、合作
尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量 3、有聚客点 4、能见度好 5、停车方便，停车位充足
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量 3、能见度好
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量 3、有聚客点 4、能见度好 5、停车方便，停车位充足
1、一定的居民量 2、能见度好
1、一定的居民量 2、能见度好
客户对业态提及率
38%
38%
36%
31%
27%
20%
20%
20%
药房
诊所
餐馆
邮局
公园 健身中心 幼儿园 运动场馆
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察 所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服 务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老 年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
16%
14%
14%
13%
13%
7%
6%
6%
店 书
池 泳
心 中
店 发
心 中
馆 茶
店 花
店 物
游
乐
美
动
宠
娱
容
活
美
年
老
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的 商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游 代理等
在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究 已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能