万科对于社区商业运营模式分析

51%
市 超 合 综
场 市 菜
心 中 物 购
行 银
店 利
便
时
24小
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主 要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业社区商业要点
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、 健身中心等
休闲游憩功能 （游憩需求）
配套内容
超市
银行
菜市场
24小时便利店
小型餐饮店
美发店 面包房 家政服务 电脑维修 干洗店
邮局 家电维修 大型酒楼、酒家
书店 文具店 婴儿用品 美容美体店
商家需求
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量（500户起） 3、有聚客点 4、能见度好 5、停车方便，停车位充足
1、一定的居民量 2、能见度好
1、ATM机源自文库2、安全监控设施
1、步行距离10-20分钟 2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类 3.价格与市场价接轨
无
1、集中设置 2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店
无 1、商品品质保证 2、商品价格合理（±5%） 无
无
无 无 无
无
无 无 无 无
开发商态度 长期返租
定向扶持 市场自由发展
商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客 户需求
商户
住户
开发商
1、商户赚钱才能继续经营 2、社区成熟，住户才能舒心 3、住户满意，开发商才能赚钱
逻辑与提纲
客户需求
商家需求
业态+规划
节奏
合作
相关建议
客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及 休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能
思路分析：
1）如何经营？实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理 2）前期将非住宅部分规划好——对各种功能的商业进行组合，确定规划 3）开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏 4）商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式
业态、规划、节奏、合作
尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡
【超市】
前提条件：
✓15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市 （3000-5000㎡）； ✓10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市 （小于1000㎡）； ✓万科返租，控制业态
具体要求：
1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控 制在10-15分钟步行距离（设计）；
2) 价格：不宜高于区外价格15%以上； 3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品； 4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型
菜市场的，应设置肉菜专柜； 5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：
00-22：00； 6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；
住户
步行5分钟 步行10分钟
骑车15分钟
便利店 超市/餐饮店 购物中心
1、步行5分钟到达“便利店”，约300m 2、步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m 3、骑车15分钟到达购物中心
逻辑与提纲
客户需求
商家需求
业态+规划
节奏
合作
相关建议
满足基本生活 功能
（基本需求）
提高生活质量 功能
（品质需求）
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量 3、有聚客点 4、能见度好 5、停车方便，停车位充足
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量 3、能见度好
1、能衔接上班或回家的动线 2、一定的居民量 3、有聚客点 4、能见度好 5、停车方便，停车位充足
1、一定的居民量 2、能见度好
1、一定的居民量 2、能见度好
客户对业态提及率
38%
38%
36%
31%
27%
20%
20%
20%
药房
诊所
餐馆
邮局
公园 健身中心 幼儿园 运动场馆
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察 所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服 务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老 年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
社区商业运营分析
深圳地产市场研究部
会议纪要：
要重点考虑大项目如何经营的问题，将以往开发大项目的思路转变为经营大项目， 通过大项目的经营实现项目价值的最大化。在项目前期要将非住宅部分（商业、大 超市、健身等）排布好，明确开发顺序，要明确商业的业主是谁？要考虑他们如何 可以挣到钱？住宅开发的后期再来考虑商业配套的事情对住宅销售的意义不大，同 时也不利于小区氛围的营造。这个课题作为一个作业布置给深圳地产，一个月以后 汇报；
客户对业态提及率
16%
14%
14%
13%
13%
7%
6%
6%
店 书
池 泳
心 中
店 发
心 中
馆 茶
店 花
店 物
游
乐
美
动
宠
娱
容
活
美
年
老
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的 商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游 代理等
在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究 已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能
中型市场 1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行； 2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等； 3)价格：宜与市场价格接轨； 4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜； 5)环境：明亮、干净、无异味； 小型菜市场或超市肉菜专柜 1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要； 2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等； 3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；
商家需求（菜市场） ：在前期客流量有限的情况下，菜市场 是超市的最优替代
【菜市场】
前提条件：
20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜 市场（1500-2000平方或更大）； 10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市 场或超市肉菜专柜（小于500平方）； （万科返租，控制业态）
具体要求：
满足基本生活功能
客户提及率>50%
社区商业
提高生活质量功能
20%<客户提及率<50%
休闲游憩功能
客户提及率<20%
资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中 心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
85%
66%
57%
54%
1、一定的居民量 2、能见度好
1、一定的居民量
1、一定的居民量 2、能见度好
1、一定的居民量 1、一定的居民量
1、一定的居民量 2、能见度好 3、停车方便，停车位充足
1、一定的居民量 1、一定的居民量 1、一定的居民量 1、一定的居民量
客户需求
1、步行距离10-15分钟 2、商品品种齐全 3、商品品质保证 4、商品价格合理（±5%）