《房地产计划运营》PPT课件

输入
人力/资金/…… 土地开发经营权……
运营
输出
住宅/写字楼/商铺/…… 物业服务/管理服务/生活服务……
一般意义的运
运
营活动
营
活 动
房地产开发的 运营活动
运 营 管 理
经营权 取得
项目取得
价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终 实现大小，重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）
越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组 织的品牌和客户价值产生重要影响，重点关注服 务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）
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❖ 房地产开发价值链与流程特点：
项目开发过程中的并行、专业配合、内外接口等，需要项目计划 实现有效组织和协同。同时，随着规模的扩大，高层决策、协调 和监控，主要通过项目计划实现
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❖ 项目计划管理体系的价值
通过……
实现……
资源聚合：需要对外部供方资源和内 部能力资源进行系统管理和配置； 协同运作：总部-区域公司、公司-部 门、部门-项目之间密切协作； 统筹推进：统筹考虑各项目开发，合 理设置经营目标和开发节奏； 适时调整：根据外部多变的政策环境 适时调整开发目标和节奏。
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房地产开发价值链与流程特点：
价值链： 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减
投资策划
项目策划 土地获取
设计管理 采购管理 产品实现过程
工程管理 销售管理
售后服务
物业管理
越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整 个房地产开发项目的利润贡献越高，流程中重点 关注风险控制和成本的控制（可行性论证、策划、 设计流程）
从营销只关注市场、设计只关注产品、 成本只关注费用、工程只关注进度， 转向在项目总经理统筹下的四位一体 ● 做事目标明确—更效率 ● 做事重点明确—更聚焦 ● 做事标准明确—更公平
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什么是房地产业的运营管理体系？？？？
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房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活动的规划、控制和评估
划，谁影响自己不知道，
自己影响谁也不知道；
4. 不给别人空间，给自己留足
空间；
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计划执行
1. 计划没有用，计划跟 不上变化
2. 计划达成率很低基本 都是外部的原因
3. 做得很快，质量很差
计划管理中常见的错误认识：
1、不让具体执行计划的人参与计划的制订； 2、准备-开始-瞄准：我们常听到我们来不及做计划了，必须马上把工作做完。时间底线越严 格，就越要制定计划； 3、大刷子计划，经理要求至少提供一个条形图给他，他们却给一个26周的工作计划； 4、太多细节的计划：计划细节永远不要超出你的可控范围，想想项目延期的高昂成本，你 就会觉得好的计划是必要的； 5、忽视风险：忽视潜在风险并不等于能行，相反，它是鲁莽的项目管理方法。墨菲法则说： 任何可能变坏的是都会变坏。
BSC) 3.模板
归结起来三句话：是个啥？有些啥？怎么个用法？
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第一部分：房地产计划运营体系概述
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运营计划的定义：
运营——西方学者把有形产品的生产称为 “production”或“manufacturing”，而将提供服务的活动称 为“operations”；现在的趋势是将 两者均称为 “operations，即运营” 运营计划管理——就是对“运营活动” 的规划、控制和评估，是与产品生产和服务提供密切相关的各 项管理工作的总称。
输入
资源 (社会规则)许可
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运营
运营活动
运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、 生产制造、产品配送直至售后服务
运营管理
规划/控制和评估
输出
有形产品 服务
为什么需要关注运营计划管理？？？5Βιβλιοθήκη a项目计划的现实表象
计划制定
1. 走一步看一步；
2. 三拍计划（拍脑袋、拍胸脯
、拍大腿）；
3. 你做你的计划，我做我的计
2L0/1O2/年G0/O7月21日
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房地产计划运营管理体系逻辑图
概念
内容
应用形式及方法
计划运营管 理体系
计划运营管理 是什么？ 为什么需要计 划运营管理？ 计划运营管理 应该管些什么？
计划体系 运营体系
计划管理体系 成果管理体系
流程管理体系 决策会议体系 绩效评价体系 信息管理体系
1.阶段定义及划分 2.工具（ WBS分解 、
1、规模造势，大手笔投资排球、足球； 2、以标准化复制实现快速开发； 3、执行标准案例规范营销动作； 4、实景呈现营造震撼视觉效果； 5、高性价比策略入市。
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❖ 例二：万科公司通过计划管理产生的价值
运营策略
1、通过工作前置，改变关键流程； 2、通过标准化、集中决策等，缩短决策周期。
开发周期 财务收益
1、高层（金色系列）：从14个月缩短到12个月内； 2、多层（四季花城系列）：从15个月缩短到9个月内。
1、内部收益率提高5个百分点，销售净利率提高0.7个百分点； 2、集团净资产每年多周转0.2次，净资产收益率提高3%； 3、同等资金峰值下，平均开发规模提高20%； 4、项目平均占用资金降低25%，资金成本降低60元/平米
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❖计划管理是房地产开发过程中的重点：
加速资产周转
房地产企业的净资产回报率主要取决于销售利润率、资产周转率 和财务杠杆，而项目开发进度对资产周转率影响重大
多项目运作
多项目同时运作，需要有效的项目计划体系作为监控和支持手段。 其次，项目计划体系也是房地产企业整合、调动、高效利用资源 的保证
规范/标准化
流程特点：
1、运作周期长：监控成本和监控难度； 2、内外部接口多：协调和可控性难度； 3、以人为主：标准化程度低、一致性难度（包工、包料、抱人）； 4、并行运作多：协调和计划控制难度； 5、一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）
2、复杂性：外部接口多
3、对象：以人为主
4、方式：并行运作多
1、周期：运作时间长
构成
房地产流程特点
5、结果：一次性
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❖ 计划运营管理的价值（例一）：
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❖恒大管理模式启示
投资扩张 项目开发 营销策略
1、融资能力强，数额高； 2、一线城市机会进入，二三线城市合理地价大规模进入； 3、土地储备量最大，进入城市最多； 4、战略布局以二三线为主。
1、定位主要基于土地属性，以中低端为主； 2、产品高度标准化，注重大面积水景规划； 3、户型全明设计，注重赠送空间，标准化； 4、装修注重名牌，通过规模降成本。