中国养老地产研究

中国养老地产研究中国养老地产研究摘要：随着中国老龄化人口的增加，养老地产成为未来房地产发展的一个主流方向，将是房地产市场的新领域，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段。

基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

关键词：养老地产；老年人特性；产品设计；高科技引言20世纪六七十年代，率先进入老龄社会的欧美发达国家已开发老年地产，并使之成为国家房地产业的重要支柱之一。

发达国家的先进经验揭示了老年地产的发展有助于缓解社会养老矛盾，解决老年人口居住问题，有利于优化房地产市场产品结构，促进整个房地产市场的快速发展。

进入21世纪，随着社会经济的发展，环境老地产的健康持续发展打下了基础。

前不久北京市养老设施专项规划出台1.5 养老地产市场不成熟，商业模式仍需探索养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。

复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。

养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。

从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。

因此，中国的养老市场处在起步发展阶段，商业运营模式仍需不断探索。

1.6 我国养老市场的前景中国的养老地产发展前景巨大，养老市场未来一段时间长期处于供不应求的状态。

无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。

同时，这一开发状态早已成为了国际投资机构的关注焦点。

上世纪90年代中期，随着美国众多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。

众多投资者相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。

中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境是投资者看好养老地产的重要原因，养地产的市场需求是不可抑制，这将是未来房地产发展的一个主流方向。

2 养老地产居住主体特性分析2.1 老年人生理特性及相关对策老年人随着年龄的增长，在身体功能方面有明显的变化。

主要表现为以下几方面：(1)感知能力的变化老年人的辨色能力降低，同时对眩光非常敏感；听力减弱，对于高音频率的声音很难听清楚，语言整体理解能力也普遍降低；触觉、味觉、嗅觉能力均减弱。

对策：在设计中应给予足够的采光与照明，保证光线的质量与数量，并使用容易分辨的颜色，尽量避免弦光；避免强烈和尖锐的声音，采用更适合老年人的低声调声音；运用更易“阅读”的可触摸式记号来增强老年人的感知能力。

(2)神经系统功能的变化由于老年人中枢神经系统的脑细胞减少而造成思考能力降低、反应迟钝和记忆力及意志减退，对周围环境的刺激与改变不能快速做出反应。

对策：应该让老年人熟悉并习惯日常生活的环境，这就需要设计尽可能合理化，并让老年人感受更为舒适。

比如：釆用无障碍的入口、布点合理的休息区域、选择舒适的路线程度、安排无危险的材料和植物等。

(3)运动系统的变化随着年龄的增长老年人的骨骼会逐渐变脆，容易发生骨折，同时筋骨力量与耐力随年龄快速衰退，肌肉强度、耐久性和控制能力的明显减退，致使活动能力降低。

对策：在设计中应当充分关注安全和流通性。

如：提供方便安全的无障碍场地及无障碍入口、注重材料和设施的安全性、做好地面防滑减少地面高差变化等措施等。

(4)对气候变化的反应更加敏感。

老年人新城代谢减慢内分泌减少，机体免疫功能衰退，抵抗力下降、内环境平衡能力减弱，对气候的适应能力也随之减弱。

对策：要求宜人的环境状况和对温度控制的细节处理，可采用绿色建筑技术来增强建筑的保温隔热功能，同时要保证有良好的庇护和遮蔽空间。

(5)老年人身体机能的变化主要表现为各种慢性疾病几率的增加，如关节炎、心脑血管疾病、消化系统疾病等，这些都会限制老年人的活动，增加他们的心理负担。

对策：许多慢性疾病可能会限制活动，甚至让一些老年人只能在室内活动，这就为养老地产的规划设计提岀了一些特殊要求：建筑周围的兴趣特征空间处理、路线长度的选择、提供到附近休息室的便利通道以及布点合理的休息区域等。

2.2 老年人心理特性及心理需求对于老年人来说，生理上的变化引起对居住的特殊要求，但是心理状态不同的老年人对于居住环境尤其是户外环境的需求是不一样的，所以有必要从心理的角度来对老年人进行研究。

2.2.1老年人心理特征老年人的心理层次通常都呈现出比较负面的特征，因为退休、独居、生病等原因而产生孤独、失落、忧虑等心理反应。

(1)孤独心理：孤独寂寞是老年期最常见的心理特征。

当老年人离开工作岗位后，生活圈子越来越小，生活中也出现了许多闲暇时光，因此有些老人往往会有空虚、孤单的感觉。

子女成家立业，各奔东西，加之亲朋亡故，更加孤独寂寞，忧心仲忡。

由于生活无目标，较少参加社会活动，这种情况在独居及空巢老人身上越发明显。

(2)失落心理：这种感觉产生的主要原因是来自职业的终结和从劳动者角色转变为被供养者角色这样一种社会功能角色转变。

每一位老年人都有自己不同的生活经历，积累了丰富的经验，在工作岗位上担负一定的职务，一旦离开工作岗位，会因年老失去地位而感到空虚和失落的消极心理。

原来社会地位较高的老年人因为失去了已经建立的人际关系和活动场所，其失落感会比普通老人更为强烈。

(3)忧虑心理：老年人身体较年轻人要差一些，而且较容易生病，因此一般缺乏乐观积极的心态。

尤其是空巢老人，子女们不能陪在身边，让爱操心的老年人既要为自己的健康担心，还时时操心子女晚辈的生活与工作，容易产生不愉快、伤感的不良情绪。

大多数老年人的思维方式和文化程度难以跟上当今以高科技为主导的社会发展变化，同时因为社会地位、身体状况、经济收入大不如前，也常会有今不如昔的感慨。

2.2.2 老年人心理需求(1)交往的需求多层次的交往是老年人的正常心理需要。

老年入为排除生活中的寂寞感，喜欢在一起聊天；为切磋某方面的技艺，也爱与有共同爱好的人交流；为了获得更多的信息，丰富自己的知识，老年人也需要广交朋友。

(3)依存的需求人到老年，由于自身条件的限制增多对家庭和社会的依存心理也越来越强烈。

希望能够得到更多的关心、爱护和信任。

这不仅来自子女的孝顺，社区中的各项服务也同样能让老年人感到老有所依。

(4)安定的需求人到老年一般都渴望能有一份安定的生活状态，而老年人的怀旧情怀也让他们特别依恋熟悉的环境。

长期居住的场所以及熟识的邻居都能让他们感受到强烈的安定感，因此一般老年人都很少愿意离开自己熟悉的地方生活。

(2)受人尊敬的需求一些老年人退休后难免会产生低落的情绪，对自身的价值开始怀疑，这时家人和朋友的尊重就显得尤为重要。

老年人在退休后的闲余时光中从事了各项活动并取得进步后，也特别希望得到肯定和鼓励，这样可以增添老年人对生活的情趣。

(5)自我实现的需求大多数老年人离开了工作岗位但有工作能力，与其突然失去一直以来的岗位失落无助，不如继续发挥余热来体现自身价值，重新获得社会的认同。

2.3 养老地产居住主体特性对规划设计的要求作为养老地产的居住主体，老年人在生理和心理上都有其特殊性，这就要求我们在规划设计中要时刻体现对老年人人性化的关怀，确保老年人在社区中的核心主体地位。

针对老年人的特点对养老地产规划设计提出了以下要求：2.3.1 强调适老性设计(1)养老地产的设计在每个细节上都要充分考虑老年人的特点，针对老年人的各种衰退情况，可以采用更为细腻且适合老年人身心特性的设计方法来帮助老年人使其的晚年生活更为安全、方便、充满活力。

老年人行动不便，区域、方位辨认及反应本领迟钝，在设计养老地产时应充实考虑这些特征，设置具有功能性强、交通流线相对简单的空间设施和便利的通道，并且设置各种无障碍设施，充实考虑老年人步行和应用轮椅的空间，消除地面所有的高差。

(2)不同的老年人在不同的人生阶段其生活能力都是不同的，这就需要我们在设计中能更好的应对人一生不同时期不同状态的生活。

在空间布局、细部设计上，最大限度地满足他们的要求，帮助他们提高生活自理能力，使他们能老怀安慰。

(3)应当注意一点，老年人不等同于残疾人。

老年人的主要特点是年老、体弱，但大部分仍具有一定的生活自理能力。

在设计与建设养老地产的过程中可以参考残疾人设施及设计标准，但不能完全照搬。

2.3.2 重视安全性设计安全性是养老地产规划设计中不容忽视的一个重要原则。

设计中除了要注意老年人生活的不同要求，给老人保存一个独立的自主空间，使老年人得到尊重外，最重要的是要将老年人的人身安全作为首要考虑因素。

老年人受生理、疾病等特殊因素的影响，对环境的感知力比年轻人要差一些，对危险情况的预见和反应也都要慢一些，还有学到自身条件难以克服的危险障碍。

因此，需要从社区的规划设计方面来弥补，使其能安全地使用。

2.3.3 满足促交往设计老年人心理层面的负面特征很大程度上是由于年龄增长体力下降社交减少等原因带来的的隔离所引起的。

要想帮助老年人在夕阳时光仍保持一颗乐观开朗的心，就需要在设计中强化社区的交往功能。

随着过去观念的变化，社交休闲方式的各式化，老年人对精神生活要求的不停提升，适合老年人必要的保健医疗、文化娱乐、老年大学、商业餐饮等成了养老地产必不行少的配套设施，应用这些设施开展各种文艺创作、娱乐健身、联谊、观光等活动，可以扩大老人交往的空间，有益老年人健康的身体和愉快正常的心态。

3 养老地产规划设计3.1 老年住宅的室内空间设计3.1.1起居室设计起居室是老人日常活动频繁的场所，所以要从多个方面满足老人的日常需要。

（1）适宜的面积面积不宜过大，太大容易产生负面情绪。

尤其对空巢老人而言，更是如此。

（2）家具的选择老年人因为体力大不如从前，所以对家具的选择，有其特殊的要求。

例如：沙发，主要考虑硬度、高度和是否有扶手。

可以选择硬度高的木质或金属的布艺沙发。

适当的硬度有助于老人起身，还能减轻坐久后的疲劳感。

高度上比普通的沙发要高一些，保证坐下去，大腿与小腿间的夹角在90 度左右，靠背能依托颈部，充分地支撑老人的身体，促进血液循环。

老人使用的沙发一定要有扶手装置，主要是从安全角度考虑，老人容易打盹，有了扶手会舒服很多；其次，老人腿力不足，起身需要借助外力的撑扶才可以完成。

（3）采光与照明因为活动频繁，所以起居室尽量选择朝阳的方向，窗边放置椅凳，方便老人能经常晒晒太阳。

阳光对老年人的身体健康有很大的益处。

此外，由于视力的衰退，老人对光的识别度很低，对照度的要求比年轻人高出2~3 倍，所以室内以泛光源为主，亮度要高些，不留死角。