中国养老地产研究

中国养老地产研究

中国养老地产研究

摘要：随着中国老龄化人口的增加，养老地产成为未来房地产发展的一个主流方向，将是房地产市场的新领域，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段。基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

关键词：养老地产；老年人特性；产品设计；高科技

引言

20世纪六七十年代，率先进入老龄社会的欧美发达国家已开发老年地产，并使之成为国家房地产业的重要支柱之一。发达国家的先进经验揭示了老年地产的发展有助于缓解社会养老矛盾，解决老年人口居住问题，有利于优化房地产市场产品结构，促进整个房地产市场的快速发展。进入21世纪，随着社会经济的发展，环境

老地产的健康持续发展打下了基础。

前不久北京市养老设施专项规划出台

1.5 养老地产市场不成熟，商业模式仍需探索

养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。因此，中国的养老市场处在起步发展阶段，商业运营模式仍需不断探索。

1.6 我国养老市场的前景

中国的养老地产发展前景巨大，养老市场未来一段时间长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年

别墅，一经推出市场就一枪而空。同时，这一开发状态早已成为了国际投资机构的关注焦点。

上世纪90年代中期，随着美国众多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投资者相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境是投资者看好养老地产的重要原因，养地产的市场需求是不可抑制，这将是未来房地产发展的一个主流方向。

2 养老地产居住主体特性分析

2.1 老年人生理特性及相关对策

老年人随着年龄的增长，在身体功能方面有明显的变化。主要表现为以下几方面：

(1)感知能力的变化

老年人的辨色能力降低，同时对眩光非常敏感；听力减弱，对于高音频率的声音很难听清楚，语言整体理解能力也普遍降低；触觉、味觉、嗅觉能力均减弱。

对策：在设计中应给予足够的采光与照明，

保证光线的质量与数量，并使用容易分辨的颜色，尽量避免弦光；避免强烈和尖锐的声音，采用更适合老年人的低声调声音；运用更易“阅读”的可触摸式记号来增强老年人的感知能力。

(2)神经系统功能的变化

由于老年人中枢神经系统的脑细胞减少而造成思考能力降低、反应迟钝和记忆力及意志减退，对周围环境的刺激与改变不能快速做出反应。

对策：应该让老年人熟悉并习惯日常生活的环境，这就需要设计尽可能合理化，并让老年人感受更为舒适。比如：釆用无障碍的入口、布点合理的休息区域、选择舒适的路线程度、安排无危险的材料和植物等。

(3)运动系统的变化

随着年龄的增长老年人的骨骼会逐渐变脆，容易发生骨折，同时筋骨力量与耐力随年龄快速衰退，肌肉强度、耐久性和控制能力的明显减退，致使活动能力降低。

对策：在设计中应当充分关注安全和流通

性。如：提供方便安全的无障碍场地及无障碍入口、注重材料和设施的安全性、做好地面防滑减少地面高差变化等措施等。

(4)对气候变化的反应更加敏感。

老年人新城代谢减慢内分泌减少，机体免疫功能衰退，抵抗力下降、内环境平衡能力减弱，对气候的适应能力也随之减弱。

对策：要求宜人的环境状况和对温度控制的细节处理，可采用绿色建筑技术来增强建筑的保温隔热功能，同时要保证有良好的庇护和遮蔽空间。

(5)老年人身体机能的变化

主要表现为各种慢性疾病几率的增加，如关节炎、心脑血管疾病、消化系统疾病等，这些都会限制老年人的活动，增加他们的心理负担。

对策：许多慢性疾病可能会限制活动，甚至让一些老年人只能在室内活动，这就为养老地产的规划设计提岀了一些特殊要求：建筑周围的兴趣特征空间处理、路线长度的选择、提供到附近休息室的便利通道以及布点合理的休息区域等。

2.2 老年人心理特性及心理需求

对于老年人来说，生理上的变化引起对居住的特殊要求，但是心理状态不同的老年人对于居住环境尤其是户外环境的需求是不一样的，所以有必要从心理的角度来对老年人进行研究。

2.2.1老年人心理特征

老年人的心理层次通常都呈现出比较负面的特征，因为退休、独居、生病等原因而产生孤独、失落、忧虑等心理反应。

(1)孤独心理：

孤独寂寞是老年期最常见的心理特征。当老年人离开工作岗位后，生活圈子越来越小，生活中也出现了许多闲暇时光，因此有些老人往往会有空虚、孤单的感觉。子女成家立业，各奔东西，加之亲朋亡故，更加孤独寂寞，忧心仲忡。由于生活无目标，较少参加社会活动，这种情况在独居及空巢老人身上越发明显。

(2)失落心理：

这种感觉产生的主要原因是来自职业的终结和从劳动者角色转变为被供养者角色这样一

种社会功能角色转变。每一位老年人都有自己不同的生活经历，积累了丰富的经验，在工作岗位上担负一定的职务，一旦离开工作岗位，会因年老失去地位而感到空虚和失落的消极心理。原来社会地位较高的老年人因为失去了已经建立的人际关系和活动场所，其失落感会比普通老人更为强烈。

(3)忧虑心理：

老年人身体较年轻人要差一些，而且较容易生病，因此一般缺乏乐观积极的心态。尤其是空巢老人，子女们不能陪在身边，让爱操心的老年人既要为自己的健康担心，还时时操心子女晚辈的生活与工作，容易产生不愉快、伤感的不良情绪。大多数老年人的思维方式和文化程度难以跟上当今以高科技为主导的社会发展变化，同时因为社会地位、身体状况、经济收入大不如前，也常会有今不如昔的感慨。

2.2.2 老年人心理需求

(1)交往的需求

多层次的交往是老年人的正常心理需要。老