【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式2015-04-08国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。

由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。

整体规划社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。

社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。

项目特色整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。

公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。

老人拎包可入住。

亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。

经营模式亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。

项目配套1.颐养院建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。

共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。

颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。

房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。

2.健康会所会所接待亲和源内老人，也对外开放3.亲和学院引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程；开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。

4.配餐中心与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。

5.度假酒店酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。

项目概况规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。

健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。

另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

配套设施1.长者乐园：“金十字”养生休闲区项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。

2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。

3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。

（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。

4.社区配套（1）独创村民食堂的良渚食街。

（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。

（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。

服务理念随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。

运营模式随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。

随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。

项目运营目前采取租售结合的方式。

销售部分，出售30年使用权。

户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。

项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。

二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。

项目特点1、依托良渚，拥有优越的自然环境。

2、项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。

3、项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

4、随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。

项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。

随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

三、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。

长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

项目基本情况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

项目特色1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；1、设有超市、书局、银行等商业区2、设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务3、设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能4、设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力5、设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

6、宗教活动场所规划尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

7、网络化小区每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网8、安全的警卫门禁系统二十四小时严密警卫，进出刷卡记录完善的健康照护1、专职照护2、定期健康评估3、建立健康计划4、健康促进定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康，促进与教导自我保健观念。

5、健康维护小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心，并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。

6、紧急救护定期举办救护训练，提高员工救护知识紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾（社区位于长庚医院对面）7、长期照护与疗养有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

8、多元养生休闲每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动经营模式1、出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。

）2、出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。

买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

3、收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等）四、东方太阳城东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。