1长春豪园地下车位销售方案

1．项目分析（SWOT）
1.1项目优势
潜在的供给需求 据统计长春豪园业主696户，入住666户。园区内业主入住 达到95%以上。自2003年豪园房源清盘至今，地下车位已 售出32个，待售109个。业主自有车达350多台，园区内 共有车位337个。正常的供给需求十分明显。
1.2项目劣势
园区内房源已清盘多年，造成销售需求钝化，地上免费 停车位过多,地下车位租金过低、租期过短，导致园区有 车业主不买车位，这是车位滞销的根本因素。
1.4项目存在的威胁
地上免费停车位103个、部分违章停车位和园外部分停车位代替园区 停车位功能，这使地下车位的销售受到的很大的影响。
解决办法：取消、缩减地上临时停车位。
小结
看好市场，园区有车业主高达350个，车位的销售存在销售 很大机会，引导、刺激需求是销售成功的关键点，潜在的买 方市场还有待采取措施刺激购买，客户还有待深度挖掘。
地下车位租期短、租金过低，导致业主只租不买。 解决办法：通过宣传刺激消费，调整租金、租期。
1.3项目存在的机会
豪园业主自有车达350多台，而园区内别墅区、地下车位、地上车位 临时车位共有295个，地下车位售出32个, 租出46个，出租率达31.5%， 从车库配比的实际利用率、目前的实际出租率来看，租售比不平衡， 本园区的有车业主购买车位观念有待引导和采取措施刺激购买，同时 需要园区物业相关部门的配合,通过园区业主有车总数量和园区车位总 数量对比，车位销售存在着很大机会。
2.8园区外停车声明
由于近两年业主私家车的积增，免费车位已经不能满足业主的需求， 在项目园区内被取缔违章车位和被取缔消防隐患车位被禁止停放的业 主对停车问题会有三种选择，第一是租地下车位，第二是购买地下车 位，第三是将车停放在园区外面的幸福路或临园区正门较近的酒店、 银行门前的停车位，在这个期间在园区正门、每栋楼的单元门发布告 示，凡在园区以外停车的业主，出现被偷、被盗、交通事故，物业部 门不负任何责任的声明。
具体措施：向园区所有业主发出取缔消防隐患车位通知，并在消防隐 患停车位置设置固定塑胶三角架障碍。
2.3取缔关系车位
地下停车位除出租、出售以外，还有部分有卡有号、有卡无号与开 发商有特殊关系免费使用的关系车位，现在无法估计关系车位业主 的数量、关系车位的位置，号位不确定，这会出现车位卖重的问题。 通过物业管理手段直接取消关系车位，物业部门向园区内所有已购 买车位业主发公告，内容是本园区地下车位正处热销中，为避免车 位卖重现象发生，请关系车位业主和在3天内到豪园售楼处做登记 备案，关系车位业主如在规定日期内到售楼处做登记，会得到车位 的优先购买权利，同时会享受原价购买车位的优惠政策。
长春豪园 地下车位销售方案
长春天衡房地产经纪有限公司 2008年4月10日
目录
1．项目分析（SWOT） 2．销售策略 3．销售目标 4．销售周期 5．销售价格 6．优惠政策 7．营销推广 8．营销预算 9．结语
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前言
在本策划推广方案的开篇部分，谨代表天衡地产策划团队向长春 长信国际房地产开发有限公司致以最诚挚的谢意，感谢贵公司对我团 队的信任，使我们有机会参与到长春豪园地下车位的销售工作。并借 此机会阐述和说明我们对市场的认知，找出滞销因素，并针对滞销因 素做出有效的营销策略是车位销售成功的关键点。与此同时，真诚地 希望我们的营销推广方案能适应市场及贵公司的需求，实现贵我两方 坦诚和友好的合作，进而达到双方共赢的目的。
2．营销策略
2.1取缔私占违章车位
园区内地上免费停车位103个，别墅区88个，在地上去掉这291个合 法车位外，私占、违章停车位共20个。私占、违章停车位分布在无车 位乱停乱放8个、地下停车场进口5个、出口5个、堵塞人行道口2个， 为了改善小区的生活环境、业主出行方便、人身安全，通过物业管理 手段取缔地上私占违章停车位。
2.6做提价动作
由于房地产市场的良好发展，土地价格的提升，使得南部版块住宅价 格一路上涨，同时带动车位价格的上涨，调整车位价格，每个车位总 价上浮2-5万元，原价格做为销售实行期间优惠让利，目的是让业主 缩减购买周期，营造购买的紧张气氛，实现快速强销。
2.7租户温馨提醒
地下停车位有46个只租不买的业主，销售人员通过打电话、发信息提 示业主地下停车位正在热销，您的租期截止到08年XX日，车位数量 一天比一天紧张，现在地下车位正处于促销和热销期间，若现在购买， 享受购买车位的优惠政策，你是否购买地下车位，若不购买请您在3 日内到豪园售楼处签放弃优先购买协议书。如不能及时联系到业主， 销售人员可在物业部门取得租户业主的住处，休息或下班时间上门拜 访服务，通过讲解、引导、刺激业主购买。
2.4租金调整
通过物业了解到地下停车位的租费为3600元/年（含物管费），车位 使用成本偏低，业主贪图小利的心理，导致业主宁租不买的心理成为 制约车位销售的主要抗性。现地下车位提高租金价格，在取缔违章停 车位、取缔消防停车位和取缔关系停车位的同时对地下车位租金格进 行合理的上调做出通告，地下停车位租金由原来的每月300元调整到 每月500元，无折扣，这样会造成业主对物业部门的舆论和对自己的 反思，刺激所有有车业主对地下车位的购买心理。
2.5租期调整
通过调查了解到，园区很多业主冬季租地下车位，夏季不租，将车停 在地上免费停车的位置，这也是地下车位租期过短，导致地下车位滞 销的重要因素之一。物业部门现将租赁协议由原来的按月租用统一调 整为一年一签，租金付款方式为一次性。通过租金、租期的调整后， 我们为租户算笔帐，一年租金6000元，一次性付款，租10年，租金 为6万，十年的租金加2—4万可以购买一个车位，业主的心理会出现 租合适还是买划算的问题，这样会更有效经济利益方面引导、刺激业 主的购买车位的心理。
具体措施：向园区所有业主发出取缔私占违章车位的通知，并在违章 停车位置设置固定塑胶三角架障碍。
2.2取缔消防隐患车位
本项目道路规划未达到人车分流，现园区内地上停车位较满，物业管 理部门考虑到消防车不能顺利通行，出于消防安全因素，在7#楼及东 入口处有停车位17个，这17个车位停满，给园区业主带来很大的消防 隐患，为了所有业主的人身安全着想，物业管理部门联合业主委员会 将7#楼及东入口处停车位取缔。