个人理财第四章 实物资产投资
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初的贷款本金加上整个贷款期内的利息总合。这种方式适合短期借款。 其计算公式是: 到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率] （贷款期为一年） 到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率×货款月数] （贷款期不到一年）
缺点 1.投资金额比较大
2.变现能力差和流动性相对较差
3.风险较高（政策、市场、法律、道德风险……）
（三）房地产投资——个人房产投资的风险
1.
2. 3. 4. 5.
流动性风险：房地产流动性差
购买力风险：经济萧条，购买力水平降低，房价下跌 。 市场风险：受经济发展和国家相关政策影响 交易风险：没有对交易过程和对象认知清楚 自然风险：自然灾害等不可抗拒的因素所导致
三、个人住房抵押贷款
传统的还款方式
1.一次还本付息法 2.等额本息还款法 3.等额本金还款法 4.递增还款法 5.递减还款法
还款方式的创新
1.双周供 2.宽限期还款法 3.移动组合贷款法
三、个人住房抵押贷款
传统的还款方式
1.一次还本付息法
是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息。即期
中国房价大致构成表
名目 售价 前期费用 土地成本 税收 管理费 建筑及拆迁安置费 利润 比例 100％ 6％～7％ 27％～29％ 9％ 9％ 26％～32％ 15％～20％ 开发销售商等 政府管理部门 买房者 去向 支付人
交易税费
三、个人住房抵押贷款
个人住房消费贷款类型 个人住房贷款的还款方式
（二）房地产的分类
按建筑高度和层数： 低层：1-3 （平房、别墅） 多层：4-6
中高层： 7-9
高层： 10层以上 超高层： 高度大于100米
按工程进度： 期房：在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋
准现房：基本具备入住条件、未取得房屋所有权证 现房：房产证、土地使用证
（二）房地产的分类
三、个人住房抵押贷款
个人住房消费贷款类型 3.个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的 一种贷款方式。 4.个人住房接力贷款 该产品为中国农业银行 2006年首次推出。针对以父母或某一成年子女（或子女与其配偶） 或父母与子女共有作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款 购买住房的住房信贷产品，接力还款。 优点：可以将借款年龄及贷款期限适当延长 缺点：容易发生家庭纠纷
房产投资信托
是指由专业投资公司接 受广大普通投资者委托 ，汇集资金投资房产， 公司和投资者风险共担 ，收益共享的投资组织
直接购房 或卖或租
房产信托
以租代购
房产租赁信托
房主委托信托公司代 理出租，由信托公司 向出租人按月分配信 托收益（即月租金）
房地产投资
投资房地产 百度文库券
以租养贷
买卖楼花
投资者只需支付房款10％，待到建成一 半时，再支付10％，当房屋完全建成交 付使用时，再交纳余下的房款。从实质 上来说，属于购买期房的投资方式。
补缴费用。
（三）房地产投资
房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地
产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此， 房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。
（三）房地产投资——个人房产投资方式
第四章 实物资产投资
第四章 实物资产投资
房地产投资 黄金投资
艺术品投资
一、房地产投资概述
（一）房地产的基本含义 （二）房地产的分类 （三）房地产投资
个人房产投资方式 房产投资特点 个人房产投资风险
视频：80后买房记：幸福在哪里
（一）房地产的基本含义
房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指建筑在土地上 的各种房屋。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有 两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实
二、房地产价格的构成及影响因素 房产价格的构成
土 地 成 本 建 筑 成 本 银 行 利 息 前勘 期查 费及 用 政 府 规 费 开 发 商 利 润
影响房产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济 因素和行政因素。 2．地域因素，指房产所在地区、 城市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和 建筑物类别的影响。
中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等
；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。
房屋建筑物
土地
财产权利
（一）房地产的基本含义
特性
固定性
异质性（用途、结构、地点等）
•级差效益性：地域不同决定了房地产价格的不同
有限性 耐久性 权益可分割性 （所有权：占有权、使用权、受益权、处置权） 保值增值性
按使用功能： 居住类 • 普通住宅 （经济适用房） • 高级住宅 （高级公寓、花园住宅、别墅等） • 简易住宅 （社会保障型住宅） 商业类 • 收益多样性 • 经营多样性 • 回收期长 • 投资风险大
（二）房地产的分类
按使用功能：
工业类
其他 （政府机关办公楼、学校、墓地等） 房屋的用途由土地的规划用途决定，房、地用途一致。变更用途需城市规划管理部门批准并
以房换房
指看准一处极具升值潜力的房产，在 别人尚未意识其升值潜力之前，附加 一定的条件采取以房换房的方式获取 自己认为具备升值潜力的房产，待时 机成熟再转售或出租以从中牟利。一 般是换进门面房或即将动迁的房产。
（三）房地产投资——房产投资的特点
优点
1.房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会，易于获得金融机构的支持， 融资能力强 2.房产的价值相对比较稳定，能抵消通货膨胀的影响，具有较好的保值功能 3.房产具有不断升值的潜力，可获得相对较高的收益
三、个人住房抵押贷款
个人住房消费贷款类型 1.个人住房公积金贷款
缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为
30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种， 贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。 2.个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。
缺点 1.投资金额比较大
2.变现能力差和流动性相对较差
3.风险较高（政策、市场、法律、道德风险……）
（三）房地产投资——个人房产投资的风险
1.
2. 3. 4. 5.
流动性风险：房地产流动性差
购买力风险：经济萧条，购买力水平降低，房价下跌 。 市场风险：受经济发展和国家相关政策影响 交易风险：没有对交易过程和对象认知清楚 自然风险：自然灾害等不可抗拒的因素所导致
三、个人住房抵押贷款
传统的还款方式
1.一次还本付息法 2.等额本息还款法 3.等额本金还款法 4.递增还款法 5.递减还款法
还款方式的创新
1.双周供 2.宽限期还款法 3.移动组合贷款法
三、个人住房抵押贷款
传统的还款方式
1.一次还本付息法
是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息。即期
中国房价大致构成表
名目 售价 前期费用 土地成本 税收 管理费 建筑及拆迁安置费 利润 比例 100％ 6％～7％ 27％～29％ 9％ 9％ 26％～32％ 15％～20％ 开发销售商等 政府管理部门 买房者 去向 支付人
交易税费
三、个人住房抵押贷款
个人住房消费贷款类型 个人住房贷款的还款方式
（二）房地产的分类
按建筑高度和层数： 低层：1-3 （平房、别墅） 多层：4-6
中高层： 7-9
高层： 10层以上 超高层： 高度大于100米
按工程进度： 期房：在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋
准现房：基本具备入住条件、未取得房屋所有权证 现房：房产证、土地使用证
（二）房地产的分类
三、个人住房抵押贷款
个人住房消费贷款类型 3.个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的 一种贷款方式。 4.个人住房接力贷款 该产品为中国农业银行 2006年首次推出。针对以父母或某一成年子女（或子女与其配偶） 或父母与子女共有作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款 购买住房的住房信贷产品，接力还款。 优点：可以将借款年龄及贷款期限适当延长 缺点：容易发生家庭纠纷
房产投资信托
是指由专业投资公司接 受广大普通投资者委托 ，汇集资金投资房产， 公司和投资者风险共担 ，收益共享的投资组织
直接购房 或卖或租
房产信托
以租代购
房产租赁信托
房主委托信托公司代 理出租，由信托公司 向出租人按月分配信 托收益（即月租金）
房地产投资
投资房地产 百度文库券
以租养贷
买卖楼花
投资者只需支付房款10％，待到建成一 半时，再支付10％，当房屋完全建成交 付使用时，再交纳余下的房款。从实质 上来说，属于购买期房的投资方式。
补缴费用。
（三）房地产投资
房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地
产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此， 房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。
（三）房地产投资——个人房产投资方式
第四章 实物资产投资
第四章 实物资产投资
房地产投资 黄金投资
艺术品投资
一、房地产投资概述
（一）房地产的基本含义 （二）房地产的分类 （三）房地产投资
个人房产投资方式 房产投资特点 个人房产投资风险
视频：80后买房记：幸福在哪里
（一）房地产的基本含义
房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指建筑在土地上 的各种房屋。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有 两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实
二、房地产价格的构成及影响因素 房产价格的构成
土 地 成 本 建 筑 成 本 银 行 利 息 前勘 期查 费及 用 政 府 规 费 开 发 商 利 润
影响房产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济 因素和行政因素。 2．地域因素，指房产所在地区、 城市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和 建筑物类别的影响。
中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等
；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。
房屋建筑物
土地
财产权利
（一）房地产的基本含义
特性
固定性
异质性（用途、结构、地点等）
•级差效益性：地域不同决定了房地产价格的不同
有限性 耐久性 权益可分割性 （所有权：占有权、使用权、受益权、处置权） 保值增值性
按使用功能： 居住类 • 普通住宅 （经济适用房） • 高级住宅 （高级公寓、花园住宅、别墅等） • 简易住宅 （社会保障型住宅） 商业类 • 收益多样性 • 经营多样性 • 回收期长 • 投资风险大
（二）房地产的分类
按使用功能：
工业类
其他 （政府机关办公楼、学校、墓地等） 房屋的用途由土地的规划用途决定，房、地用途一致。变更用途需城市规划管理部门批准并
以房换房
指看准一处极具升值潜力的房产，在 别人尚未意识其升值潜力之前，附加 一定的条件采取以房换房的方式获取 自己认为具备升值潜力的房产，待时 机成熟再转售或出租以从中牟利。一 般是换进门面房或即将动迁的房产。
（三）房地产投资——房产投资的特点
优点
1.房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会，易于获得金融机构的支持， 融资能力强 2.房产的价值相对比较稳定，能抵消通货膨胀的影响，具有较好的保值功能 3.房产具有不断升值的潜力，可获得相对较高的收益
三、个人住房抵押贷款
个人住房消费贷款类型 1.个人住房公积金贷款
缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为
30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种， 贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。 2.个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。